23
сохранении оборотоспособности обремененного имущества в условиях
объективного стечения прав»
1
.
Тикк О.К. пишет, что «если суть ограничения права обобщенно состоит в
том, чтобы в целях, конкретизированных в ст. 1 ГК РФ (защита основ
конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности
государства), частично воспретить или определенным образом обусловить
осуществление права вообще, а не только самим правообладателем, то при
обременении те виды форм и способов осуществления права, которые
временно не доступны основному правообладателю, не считаются
противозаконными, ибо дозволены субъектам обременяющих прав. Поэтому
правомочия, изъятые в силу ограничения, существуют лишь потенциально и
при отпадении ограничения возникают вновь, в то время как в случае
установления обременения они не исчезают, а лишь перераспределяются в
пользу других лиц и при прекращении обременения восстанавливаются у
основного правообладателя»
2
.
Терещенко Т.А. указывает, что «в отличие от обременения, ограничение
имущественного права приводит к тому, что его экономическая ценность
умаляется вообще и становится недоступной (или доступной с существенными
затруднениями) не только для предполагаемого захватчика, но и для самого
правообладателя. Более того, в силу государственно-правового порядка
установления и прекращения большинства ограничений попытки
воспрепятствовать рейдерскому уводу имущества именно таким способом
становятся опасными для правообладателя в силу неподконтрольности
механизма ограничений частным лицам»
3
.
1
Савельев А.А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. ... канд.
юрид. наук. Краснодар, 2007.
2
Тикк О.К. Категория "обременение" в гражданском праве Российской Федерации
:автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -
М.,2011
3
Терещенко Т.А. Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в
гражданском праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий
использования земельных участков и сервитутов) // Арбитражные споры. 2011. N 4. С. 103
24
Сравним исследуемое понятие «обременией» в российском праве с
аналогичным понятием в зарубежных странах. Начнем сравнительный анализ
с Франции. Данная страна выбрана в качестве объекта для исследования
ограничений и обременений в силу того, что ее система представляет собой
один из самых ярких и содержательных примеров континентальной системы
права
Основным источником гражданского права во Франции начиная с 1804г
считается Кодекс Наполеона, его и необходимо учитывать при сравнительно-
правовом исследовании исторических этапов становления ограничений.
Данный нормативный акт выделяет и ограничения, и обременения. Первые -
привилегии; вторые — ипотеки.
Лужина А.Н. пишет: «Привилегии определяются Кодексом как право,
составляющее свойство известных кредитов и состоящее в том, что
привилегированный кредитор предпочитается другим кредиторам, даже
ипотечным. Привилегии, таким образом, с одной стороны, рассматривались
как права, а с другой - запрещения на совершение должником определенных
действий, т.е. собственник ущемлялся в своих действиях по распоряжению
недвижимым имуществом. Примеры привилегий - право преимущественного
удовлетворения требований кредитора за счет недвижимого имущества
целиком или его части; право продавца на проданную недвижимость, по
поводу недополученной суммы от продажной цены за недвижимость; право
лиц, ссудивших деньга на покупку недвижимости, в обеспечение ссуды на эту
самую недвижимость; право сонаследников на наследуемые недвижимости, в
обеспечение раздела наследства или в обеспечение причитающейся им доли
наследства и др. Подобные примеры еще раз подчеркивают акцессорный
характер привилегий, представляющих собой лишь атрибут права
собственности, существующий в строго определенных случаях и
предусмотренный в пользу определенных лиц или общества в целом»
1
.
1
Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и
Франции. М., 2009
25
Базанов И.А. указывает, что «Обременения в Кодексе Наполеона
представляли собой ипотеки, устанавливаемые на основании договора; закона;
судебного решения и заключались в реальном праве на недвижимости,
пораженные обязанностью удовлетворения известных требований» .
Например, обременения состояли в ограничении вещных прав третьих лиц —
несобственников на объекты недвижимого имущества, таких как обеспечение
имущественных претензий жены к мужу на недвижимости последнего;
обеспечение претензий малолетних и недееспособных (interdits), из отношений
опеки, возникающих на недвижимости опекунов и попечителей (законные
ипотеки) и др»
1
.
Учитывая цель настоящего исследования, которая заключается в
формировании единых критериев для определения обременений в
национальном российском праве, достаточно логичным и полезным
становится сопоставление «молодой» российской правовой категории
ограничений и обременений с классической французской.
Согласно Кодексу Наполеона «ограничения (привилегии) свойственны
праву собственности на недвижимое имущество, имеют целевую
направленность - защиту и обеспечение интересов конкретных лиц;
обременения (ипотеки): представляют собой самостоятельные вещные
(реальные) права на недвижимость, принадлежащие несобственнику,
устанавливаются на недвижимость и в определенных случаях зависят от воли
(желания) субъектов (договорные ипотеки). Приведенные положения
позволяют вывести основные признаки, присущие ограничениям и
обременениям как самостоятельным правовым явлениям, раскрыть их
содержание в качестве оснований для возникновения, изменения и
1
Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве
в связи с современным строем народного хозяйства// URL:
http://civil.consultant.ru/elib/books/26/page_53.html
26
прекращения вещных прав на недвижимое имущество, рассмотреть принципы,
положенные в основу классификации ограничений и обременении по видам»
1
.
Таким образом, можно констатировать, что во Франции обременения, в
большинстве случаев, рассматриваются как естественные параметры права
собственности на недвижимое имущество (пределы осуществления права
собственности), необходимые для его свободной реализации, при
обязательном соблюдении прав конкретных третьих лиц и общества в целом, и
только в случаях, прямо установленных законом. Ограничения и обременения
служат основанием к установлению ограниченных вещных прав. В России
ограничения и обременения могут возникнуть как у собственника, так и
несобственника недвижимого имущества, они могут быть установлены как в
силу закона, так и на основании решения уполномоченного органа.
Следовательно, они могут порождать не только ограниченные вещные права,
но и обязанности, и запреты. Таким образом, при урегулировании института
ограничений и обременении российское гражданское законодательство дает
более широкое толкование как самим обременениям, так и их последствиям,
по сравнению с французским. С одной стороны, это позволяет объединить
разрозненные гражданско-правовые явления в единую категорию, что
облегчает их регулирование и защиту. Но, с другой стороны, поскольку до сих
пор не установлены точные критерии отнесения к ограничениям и
обременениям тех или иных явлений, не сложилась единая
правоприменительная практика в отношении данных понятий, этот институт
остается достаточно искусственным образованием, а его составные единицы -
самостоятельными объектами гражданско-правового регулирования (аренда,
ипотека, доверительное управление, договор ренты, безвозмездное
пользование и др.)
1
Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и
Франции. М., 2009. С. 23
27
1.2 Правовое регулирование обременений в свете концепции
развития гражданского законодательства
В Концепции развития гражданского законодательства Российской
Федерации указано, что ее целью является «выявление и обобщение
многочисленных конкретных потребностей совершенствования гражданского
законодательства; восполнение обнаружившихся пробелов путем превращения
в общие нормы ряда частных правил, пополнения законодательства новыми
институтами и уточнения норм, допускающих неоднозначное толкование;
нормативное закрепление средств обеспечения добросовестного и
надлежащего осуществления гражданских прав и исполнения гражданских
обязанностей»
1
.
Одной из важнейших проблем, требующих внимания в свете
масштабного реформирования гражданского законодательства, видится
проблема создания сбалансированного режима различных гражданско-
правовых обременений.
В цивилистичекой доктрине указывается, что «категория "обременение"
до настоящего времени не получила четкой законодательной и научной
дефиниции. Хотя сам термин "обременение" встречается в актах гражданского
законодательства достаточно часто, его использование законодателем крайне
непоследовательно»
2
.
Ученые замечают, что «законодатель зачастую смешивает понятия
"обременение" и "ограничение" и используется для обозначения группы
разнородных ущемлений гражданских прав, подлежащих государственной
регистрации, а также сигнализирующих о необходимости соблюдения
правообладателем каких-либо иных формальностей (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997
1
Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестн. Высшего Арбитражного Суда
РФ. 2009. N 11.
2
См., например Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А.,
Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко
Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября
1994 г. N 51-ФЗ (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2014.
28
г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним", ст. ст. 1, 9 ФЗ от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О
государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" , ст.
31 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и
муниципального имущества" , ст. 18 ФЗ от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 7 ФЗ от 22
апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" и др.)»
1
. В перечисленных
нормах к числу обременений (ограничений) отнесены не только
дополнительные права, прикрепляющиеся к объекту основного права, но и
права, не наделенные таким свойством.
Кроме того исследователи отмечают, что «имеют место случаи, когда
законодатель использует понятие "обременение" непоследовательно, не
разъясняя, какой именно смысл придается данному термину (ст. 1452 ГК РФ,
подп. "д" п. 1 ст. 5 ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной
регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", ст. 76
ФЗ от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", п. 14 ст. 21
ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной
ответственностью", ст. 13.2 ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об
инвестиционных фондах"). Здесь законодатель употребляет термин
"обременение" с позиции обывателя, в бытовом значении, как некое
"стеснение", затруднение»
2
.
Конституционный суд РФ указывает, что «суды разного уровня
сталкиваются с необходимостью отыскивать с очевидностью не вытекающий
1
Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н.,
Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко Т.А., Морозов
А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б. Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
(постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2014.
2
Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. М., 2006. Т. 2: И - О. С.
620.
29
из закона смысл категории "обременение" и порой приходят к прямо
противоположным выводам в схожих ситуациях»
1
.
Предпринимаются попытки наделить свойством прикрепления к объекту
«право приобретения какого-либо имущества в рамках предварительного
договора»
2
или установить это свойство для иных «ожидаемых прав»
3
. Нет
четкого представления о механизме обременения имущества, подаренного в
общеполезных целях по договору пожертвования
4
.
Необходимость закрепления в законодательстве четкой трактовки
понятия "обременение" и его сущностных признаков явно назрела.
Терещенко Т.А. пишет, что «система гражданско-правового
регулирования нуждается в этом важном инструменте обеспечения
оптимального баланса интересов правообладателя и третьих лиц в процессе
реализации и применения права, поскольку использование участниками
гражданского оборота провозглашенной в России свободы и
многовариантности экономического поведения и, как следствие, усложнение
структуры хозяйственных связей сегодня обусловливают несостоятельность
гражданско-правовой формулы одно благо - одно право»
5
.
Лужина А.Н. пишет, что «Закон не дает точных ориентиров для
понимания того, к какому роду явлений относятся обременения (субъективное
право, предел его осуществления, притязание, норма, юридический факт,
1
Весьма наглядно остроту проблемы выработки понятия "обременение" обозначил
Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2004 г. N 425-О (официально не
опубликовано) // СПС "КонсультантПлюс").
2
Серова В.К. Споры, связанные с исполнением предварительных договоров //
Арбитражные споры. 2010. N 3. С. 33 - 46.
3
Емелькина И.А. Вещные "ожидаемые права" в гражданском праве России и зарубежных
стран // Вестн. гражданского права. 2010. N 6. С. 35 - 57.
4
В литературе имеется указание на то, что установленная в договоре пожертвования
общеполезная цель обременяет пожертвованное имущество (Гражданское право: Учеб.: В 3
т. / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. Т. 2. С. 148), но существует также мнение о том, что
такая цель выступает ограничением права собственности одаряемого (Казанцев М.Ф.
Проблема подвластности абсолютных вещных отношений гражданско-правовому
договорному регулированию // Науч. ежегодн. Института философии и права Уральского
отделения Российской академии наук. Вып. 7. С. 259, 260).
5
Терещенко Т.А. Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в
гражданском праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий
использования земельных участков и сервитутов) // Арбитражные споры. 2011. N 4. С. 105
30
правоотношение), что именно обременяется (право, объект, субъект), каково
соотношение понятий "обременение" и "ограничение" (тождественны,
синонимичны, различны условно, различны кардинально), в чью пользу
устанавливаются обременения (в пользу неопределенного круга лиц, в
частных интересах), поэтому ученые высказывают на этот счет весьма
противоречивые мнения»
1
.
Белов В.А. указывает, что «примечательно, что даже сторонники
обусловленного теоретическими и технико-юридическими причинами четкого
и последовательного разграничения понятий "ограничение" и "обременение"
так или иначе возвращаются к их сближению, формулируя одно через другое
или подбирая для трактовки общее родовое понятие»
2
.
Баринов Н.А указывает, что «признание любого ограниченного вещного
права обременением и, наоборот, всякого вещного обременения - вещным
правом не только решает теоретический спор о перечне ограниченных вещных
прав, особенностях вещной правовой природы некоторых из них (прав залога,
удержания, аренды, найма, безвозмездного пользования), но и подтверждает
невозможность произвольной квалификации отдельных полномочий в
качестве таковых (прав доверительного управления, преимущественной
покупки, приобретения имущества по предварительному договору, владения и
пользования концессионера по концессионному соглашению), а также с
практической точки зрения принципиально ограничивает участников
гражданского оборота в конструировании обременений, потому что
исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав закреплен в законе»
3
.
1
Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. 2003. N 11;
Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и
Франции. М., 2009; Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестн. Высшего
Арбитражного Суда РФ. 2003. N 5.
2
Белов В.А. Гражданское право. Общая часть: Учеб. М., 2011. Т. I: Введение в гражданское
право. С. 340; Савельев А.А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 8.
3
Баринов Н.А., Бирюкова Т.А., Гришина Я.С., Карташова Ю.А., Писарюк М.В.
Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / под ред. Н.А.
Баринова // СПС КонсультантПлюс. 2014.
31
Закрепление общей нормы об обременениях избавило бы от
необходимости дублировать законодательные положения об основаниях
возникновения и юридических свойствах различных обременений. Можно
было бы в конкретном случае определять лишь нюансы режима обременения,
устанавливать более точные границы действия обременений (временные и
иные пределы прикрепления обременения к объекту, доходный,
компенсационный характер возмездности или безвозмездность обременения и
др.).
32
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ОБРЕМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ
И ДРУГИХ СТРАН
2.1 Обременение имущества ипотекой
Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого
имущества, при котором имущество является собственностью должника, но
при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств
по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему
недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных
средств. Иными словами, обязательством должника является погашение
кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения
финансовых обязательств должника перед его кредитором.
В теории гражданского права принято различать два вида ипотеки:
ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по
обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания
сторон.
Примером ипотеки в силу закона может являться п. 5 ст. 488 ГК РФ,
согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с
момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в
кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения
исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит
с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого
недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК
РФ).
Также обеспечение исполнения обязательств по договору залогом в силу
закона установлено для застройщика (залогодателя) по договору с момента