104
арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного
участка. Следовательно, арендная плата за землю будет рассчитываться по
формуле 10:
А = (УПКС
з/у
* S) * С
а
, (10)
где А – арендная плата за землю;
С
а
– ставка арендной платы, %.
Тогда для нашего примера величина А будет равна:
А
1
= (17 840,85 * 265 132,00) * 1,5 % = 70 952 703,63 руб.
Вышеуказанным способом, также определяем арендную плату для
Комбината «Шампанских вин», расположенного на земельном участке с
кадастровым номером 77:07:0012004:95 по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая,
вл.44, соответственно арендная плата будет равна:
А
2
= (10 029,78 * 148 518,00) * 1,5 % = 22 344 042,99 руб.
В связи с тем, что на вышеуказанных земельных участках находятся
действующие объекты промышленности, которые оказывают большое
влияние на окружающую среду города, посредством загрязнения атмосферы,
в формулу 9 предлагается добавить три показателя: коэффициент,
учитывающий инфляцию. (К
инф
= 4,3), коэффициент территориальной
дифференциации (К
т
) и коэффициент негативного воздействия на
окружающую среду по состоянию на 2018 г (К
нвос
= 2,03)
1
. Итоговая формула
для расчета кадастровой стоимости земельного участка с учетом данных
коэффициентов будет выглядеть так:
КС
з/у
= УПКС
з/у
* S * К
т
* К
инф
* К
нвос
, (11)
где УПКС
з/у
– средний удельный показатель кадастровой стоимости
земельного участка, руб./кв.м.;
от 06.08.2019 № 1012-ПП, от 06.08.2019 № 1013-ПП). / «Собрание законодательства РФ»,
Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП // Правовая система
«Гарант».
1
Постановление Правительства Российской Федерации от 03.03.2017 № 255 «Об
исчислении и взимании платы за негативное воздействие на окружающую среду» (в ред.
Постановлений Правительства РФ от 03.03.2017 № 255, от 29.06.2018 № 758) / «Собрание
законодательства РФ», Постановление Правительства Российской Федерации от
03.03.2017 № 255 // Правовая система «Гарант».
105
S – площадь земельного участка, кв.м.;
К
т
– коэффициент территориальной дифференциации;
К
инф
– коэффициент, учитывающий инфляцию;
К
нвос
– коэффициент негативного воздействия на окружающую среду.
Величина коэффициента инфляции и величина коэффициента
негативного воздействия на окружающую среду не являются
фиксированными. Они меняются 1 раз в год в соответствии с законом,
который утверждает федеральный бюджет на каждый год, а коэффициент
территориальной дифференциации зависит от того, в какой территориально-
экономической зоне расположен земельный участок. Всего в Москве 69
территориально-экономических зон. Земельный участок с кадастровым
номером 77:09:0003013:23 по адресу: г. Москва, ул. Клары Цеткин, вл.33
относится к 22 территориально-экономической зоне, а земельный участок с
кадастровым номером 77:07:0012004:95 по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, вл. 44
относится к 33 территориально-экономической зоне.
Теперь рассчитаем кадастровые стоимости вышеуказанных земельных
участков и арендную плату с учетом введенных коэффициентов:
1. КС
з/у
= 17 840,85 * 265 132,00 * 0,35 * 4,3 * 2,03 = 14 451 410 167,00 руб.
2. КС
з/у
= 10 029,78 * 148 518,00 * 0,55 * 4,3 * 2,03 = 7 151 508 879,72
руб.
Как видно из расчетов, кадастровая стоимость первого земельного
участка увеличилась в 3 раза после введения поправочных коэффициентов, а
кадастровая стоимость второго земельного участка – в 4,8 раз.
Далее рассчитываем арендную плату:
1. А
1
= 14 451 410 167,00 руб. * 1,5 % = 216 771 152,51 руб.
2. А
2
= 7 151 508 879,72 руб. * 1,5 % = 107 272 633,20 руб.
Таки образом, разница в арендной плате для первого земельного
участка составит 145 818 448,88 руб. за каждый год аренды, а для второго
земельного участка – 84 928 590,21 руб. за каждый год аренды, которые
должны быть взысканы с Московского машиностроительного завода
106
«Авангард» и Комбината «Шампанских вин», при том, что каждый год
удельный показатель кадастровой стоимости постепенно увеличивается, а
значит и кадастровая стоимость земельных участков соответственно тоже
будет расти. Рассчитанные платежи рекомендуется направлять на
специальный счет, средства с которого будут расходоваться исключительно
на восстановление земельных участков в г. Москве.
Более того, экономическая эффективность может быть приумножена с
помощью наложения финансовых штрафных санкций, а именно, если в
установленный период времени предприятие не выведет свое производство
из города, то ставка арендной платы будет составлять 2%. Для примера
рассчитаем арендную плату для Конструкторского бюро «МОТОР», который
находится на земельном участке в центре столицы с кадастровым номером
77:01:004038:012 по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, вл. 7 с учетом
штрафных санкций:
КС
з/у
= 25 369,03 * 11 956,00 * 5,34 * 4,3 * 2,03 = 14 138 245 510,80 руб.
А = 14 138 245 510,80 руб. * 2 % = 282 764 910,23 руб.
Как видно из расчетов, использование штрафных санкций принесет
существенный вклад в экономику города.
На сегодняшний день в Москве насчитывается около 72
промышленных зон, и каждая из них наносит непоправимый вред
окружающей среде и жителям столицы. Если с каждого предприятия взимать
арендную плату, рассчитанную по разработанной методике, то бюджет
города Москвы будет ежегодно пополняться на миллиарды рублей.
Так, к примеру, если взять среднюю площадь земельного участка в
размере 329 810,00 кв.м., средний удельный показатель кадастровой
стоимости земельного участка – 33 852,61 руб./кв.м. и средний коэффициент
территориальной дифференциации – 1,64, то арендная плата в год составит:
А = (33 852,61 * 329 810,00 * 1,64 * 2,45 * 1,98) * 1,5% = 1, 332 млрд. руб.
Ежегодный доход от арендных платежей с земель, занятых
промышленными предприятиями, в среднем будет составлять 1, 332 млрд. руб.
107
Правительство Москвы старается перенести постепенно
промышленные зоны на периферии города или сориентировать предприятия
на инновационное чистое экологическое производство. Реорганизация
промышленных зон – это также возможность обеспечить горожан
дополнительными жилыми площадями, объектами социально-культурного
быта, дорогами и парковками. Правительство планирует реорганизовать 4
300 га промышленных территорий. В их числе такие проекты, как
«Тушинский аэродром» и «Территория ЗиЛа». Среди пилотных проектов
также значатся промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы»,
«Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин»,
«Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая».
Дополнительным стимулом к реорганизации промышленных зон
станет движение пассажирских поездов на Малом кольце Московской
железной дороги, которое проходит практически через все промышленные
территории в срединной зоне столицы. Вокруг кольца будет формироваться
принципиально новая среда с жильем, офисами и торговыми центрами.
Таким образом, вместо заброшенных и практически не функционирующих
промышленных территорий будут возникать новые точки развития, и
создаваться комфортная городская среда
1
.
Выводы по главе.
Результат научных исследований, проведенных в третьей главе,
позволяет сделать следующие выводы:
1. Анализ структуры сделок с земельными участками за период 2009-
2018 г. в зависимости от срока аренды показал, что наибольшее число сделок
заключается для аренды земельного участка сроком на 3-4 года (26,8% от
общего числа сделок), на 5-6 лет - 22,3%, на 47 и 49 лет - 19,6%.
Среднестатистический арендуемый земельный участок в Москве занимает
1
http://stroi.mos.ru Портал Комплекса градостроительной политики и строительства города
Москвы.
108
площадь около 0,6 га.
2. В структуре доходов от использования имущества города Москвы в
2018 г. наибольший удельный вес имеет арендная плата за землю – 22%.
3. В 2018 г. обеспечено поступление доходов в бюджет города Москвы
от продажи, сдачи в аренду и иного использования имущества более 197,1
млрд. руб. (увеличение по сравнению с 2017 годом на 68 млрд. руб., или в 2,4
раза).
4. Показатель степени достижения целей и решения задач
Государственной программы в целом составил 109%, это говорит о том, что
на данном этапе программа является реализуемой с высоким уровнем
эффективности.
5. Применение методики расчета кадастровой стоимости земельных
участков и арендной платы с учетом факторов экологии, предложенной
автором, позволит получать, в среднем, от арендных платежей с земель,
занятых промышленными предприятиями, в размере 1, 332 млрд. руб. в год.
109
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Управление государственной собственностью города Москвы является
целостной и самостоятельной, открытой и динамичной системой в
государственном управлении, в основе формирования которой заложен
структурно-сложный, многофункциональный и единый по своей структуре
объект управления, который меняется с течением времени и имеет
иерархическую многоуровневую структуру, что требует соблюдения
определенных подходов к планированию ее развития.
Проблемы, возникшие в сфере имущественно-земельных отношений,
потребовали скоординированной деятельности органов исполнительной
власти города Москвы, на основании чего Правительством Москвы, а именно
Департаментом городского имущества города Москвы была разработана
Государственная программа «Имущественно-земельная политика города
Москвы» на 2012-2018 годы, ключевой целью которой является повышение
эффективности гражданского оборота земельных участков и иных объектов
недвижимого имущества, а также снижение административных барьеров и
обеспечение налогообложения недвижимости.
На данный момент разработанная Государственная программа является
эффективной и ее показатель степени достижения целей и решения задач, в
целом, составляет 109%. Высокая эффективность данной программы
принесла в бюджет города 193,6 млрд. руб.
Природные особенности территорий города играют важную роль в
формировании социально-экономических условий поселений. Так, в целом,
по Москве земли, на которых присутствуют опасные техногенные процессы,
составляют около 5% от всей площади города, а земли, на которых
негативные процессы отсутствуют – 22%. В связи с высокой концентрацией
антропогенных факторов на ограниченном пространстве мегаполиса
произошло превышение нормальных темпов естественного развития и
регенерационных возможностей природных систем. Значительная
перестройка природного комплекса города Москвы становится неизбежной.
110
В результате проведения реорганизационных мероприятий Правительство
города Москвы будет стараться постепенно переносить промышленные зоны
за черты города или будет переориентировать предприятия на инновационно-
чистое экологическое производство, что позволит освободить 4 300 га земли,
а также частично сократить территории 10 промышленных зон.
В соответствии с действующим законодательством величина
кадастровой стоимости земельного участки напрямую зависит от вида
разрешенного использования земельного участки и от размера удельного
показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида
разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
Предложенные теоретические положения по определению кадастровой
стоимости земельных участков и арендных платежей позволяют
сформировать действенный экономический механизм по возмещению
убытков городу Москве, полученные от деятельности производственных и
промышленных предприятий.
Применение методики расчета кадастровой стоимости земельных
участков и арендной платы с учетом факторов экологии, предложенной
автором, позволит получать, в среднем, от арендных платежей с земель,
занятых промышленными предприятиями, в размере около 1, 332 млрд. руб.
в год.
Предложенные автором поправочные коэффициенты на экологические
характеристики, увеличивают кадастровую стоимость земельных участков
практически в 2,5-4,5 раза в зависимости от того, к какой территориально-
экономической зоне относится земельный участок.
111
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция
Российской Федерации [Текст]: офиц. текст // Российская газета. 1993. №
237.
2. Российская Федерация. Законы. «О Правительстве Российской
Федерации» Электронный ресурс: федер. конст. закон от 17.12.1997, № 2-
ФКЗ (ред. от 12.03.2014) // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской
Федерации: часть первая Электронный ресурс: федер. закон от 30.11.1994,
№51−ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской
Федерации Электронный ресурс: федер. закон от 25.10.2001, №136−ФЗ //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
5. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре
недвижимости Электронный ресурс: федер. закон от 24.07.2007, №221-ФЗ //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
6. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним Электронный ресурс: федер.
закон от 21.07.1997, № 122-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
7. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от
27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в
Российской Федерации на федеральную собственность, государственную
собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,
автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-
Петербурга и муниципальную собственность» (в ред. от 24.12.1993) [Текст] /
«Собрание законодательства Российской Федерации», 16.09.1993, № 37,
Приложение № 1, Постановление Верховного Совета от 27.12.1991 № 3020-1
// Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
112
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.03.2017
№ 255 «Об исчислении и взимании платы за негативное воздействие на
окружающую среду» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.03.2017
№ 255, от 29.06.2018 № 758) / «Собрание законодательства РФ»,
Постановление Правительства Российской Федерации от 03.03.2017 № 255 //
Правовая система «Гарант».
9. Постановление Правительства Москвы от 01.10.2002 № 821-ПП «О
мерах по дальнейшему развитию системы страхования в жилищной сфере
города Москвы» (в ред.11.10.2011) (вместе с «Положением о системе
страхования в городе Москве жилых помещений») (с изм. и доп.,
вступающими в силу с 01.01.2012) / «Собрание законодательства РФ»,
Постановление Правительства Москвы от 01.10.2002 № 821-ПП // Правовая
система «Гарант».
10. Постановление Правительства Москвы от 20.02.2012 № 99-ПП
«Об утверждении положения о Департаменте городского имущества города
Москвы» (в ред. постановлений Правительства Москвы от 25.02.2015 № 80-
ПП) [Текст] / «Собрание законодательства РФ», Постановление
Правительства Москвы от 20.02.2012 № 99-ПП // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
11. Постановление «Об утверждении результатов государственной
кадастровой оценки земель города Москвы» (в ред. постановления
Правительства Москвы от 09.12.2014 N 747-ПП) / «Собрание
законодательства РФ», Постановление Правительства Москвы от 21.11.2014
№ 687-ПП // Правовая система «Гарант».
12. Постановление Правительства Российской Федерации от
01.07.2005 № 410 «О внесении изменений в Приложение № 1 к
Постановлению Правительства Российской Федерации от 12.06.2003 № 344»
/ Собрание законодательства РФ», Постановление Правительства Российской
Федерации от 01.07.2005 № 410 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
113
13. Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП
«О Совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за
землю в городе Москве» (в ред. постановлений Правительства Москвы от
06.08.2019 № 1013-ПП) / «Собрание законодательства РФ», Постановление
Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП // Правовая система
«Гарант».
14. О коэффициентах к нормативам платы за выбросы в
атмосферный воздух загрязняющих веществ стационарными и
передвижными источниками, сбросы загрязняющих веществ в
поверхностные и подземные воды, в том числе через централизованные
системы водоотведения, размещение отходов производства и потребления
[Электронный ресурс]: [Постановление Правительства Российской
Федерации от 19.11.2014 № 1219] // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
15. О создании Государственного казенного учреждения города
Москвы «Московский центр недвижимости» [Электронный ресурс]:
[Распоряжение Правительства Москвы от 13.06.2012 № 295-РП] // Правовая
система «Гарант».
16. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об
утверждении классификатора вида разрешенного использования земельных
участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995) [Текст]
/ Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
17. Устав города Москвы [Текст] [Электронный ресурс]: [Закон
города Москвы от 28.06.1995 (ред. от 02.07.2014)] // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
18. О наименованиях и границах внутригородских муниципальных
образований в городе Москве] [Электронный ресурс]: [Закон города Москвы
от 15.10.2003 года № 59] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».