84
объектов недвижимого имущества, на которые оформлены вещные права, к
количеству объектов недвижимого имущества, вещные права на которые
зарегистрированы.
Анализ доходов от управления имуществом представим в таблице 13.
Таблица 13
Доходы от управления недвижимым имуществом
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абс. изм.
2018 -
2016 гг.
Темп
роста
2018 г. к
2016 г.,
%
Арендная плата за нежилые
помещения (млн. руб.)
11 608
14 620
13 093
1 481
112
Аренда объектов культурного
наследия (млн. руб.)
825
800
728
-97
88
Продажа нежилых помещений,
включая крупные объекты (млн.
руб.)
4831
6 200
21 815
16 984
452
Из таблицы 13 видно, что количество выявленных нарушений,
устраненных в досудебном порядке за 3 года, увеличилось на 6%, также на
128%, по сравнению с 2016 г., увеличились совместные мероприятия по
контролю за использованием недвижимого имущества, осуществляемые
Государственной инспекцией по недвижимости и Департаментом.
Динамику арендной платы за нежилые помещения и объекты
культурного наследия представим на рисунке 15.
Рисунок 15 – Динамика арендной платы за нежилые помещения
и объекты культурного наследия, млн. руб.
11608
14620
13089
825
800
728
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
2016 2017 2018
арендная плата за нежилые помещения
аренда объектов культурного наследия
85
Из рис. 15 видно, что за последние 3 года увеличиваются доходы от
аренды за нежилые помещения (темп роста в 2018 г. по сравнению с 2016 г. –
111%), а также и доходы от аренды объектов культурного наследия (темп
роста в 2018 г. по сравнению с 2016 г. – 88%).
Динамику доходов от продажи нежилых помещений представим на
рисунке 16.
Рисунок 16 – Динамика доходов от продажи нежилых
помещений, млн. руб.
Доходы от продажи нежилых помещений в Москве ежегодно
увеличиваются – темп роста в 2018 г. по сравнению с 2016 г. составил 452%.
Доходы от управления земельными ресурсами представим на рисунке 17.
Рисунок 17 – Доходы от управления земельными ресурсами,
млн. руб.
Из рисунка 17 видно, что в 2018 г. по сравнению с 2016 г. снизилась
плата за право на заключение договоров аренды земельных участков на 96
4831
6200
21815
0
5000
10000
15000
20000
25000
2016 2017 2018
1120
17500
1716
18911
19815
24912
3691
7000
14220
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2016 2017 2018
плата за право на заключение договоров аренды земельных участков
доходы от арендной платы за землю
доходы от продажи земельных участков в собственность
86
млн. руб., доходы от арендной платы за землю увеличились на 6 млрд. руб.,
доходы от продажи земельных участков в собственность увеличились на 10,5
млрд. руб.
Проведем анализ управления пакетами акций и долями в уставных
капиталах хозяйственных обществ в таблице 14.
Таблица 14
Анализ управления пакетами акций и долями в Уставных
капиталах хозяйственных обществ
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абс.изм.
2018-
2016 гг.
Темп
роста
2018 г. к
2016 г.,
%
Общее количество обществ с
долей города в уставном
капитале (шт.)
429
431
380
- 49
89
Доля обществ, в которых городу
принадлежит пакет акций не
менее контрольного (%)
43
45
64,5
21,5
150
Продажа акций и иных форм
участия в капитале (млн. руб.)
1431
13900
19372
17941
1354
Из таблицы 14 видно, что за 2016-2018 гг. снизилось общее количество
обществ с долей города в уставном капитале на 49 обществ, снизилась
суммарная рыночная капитализация принадлежащих городу пакетов акций
на 60 млрд. руб. Доля обществ, в которых городу принадлежит пакет акций
не менее контрольного повысилась на 21,5%.
Сведем все доходы от использования имущества города Москвы в
таблице 15.
Таблица 15
Общие доходы от использования имущества города Москвы,
млн. руб.
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абс.изм.
2018-
2016 гг.
Темп
роста
2018 г. к
2016 г.,
%
Арендная плата за нежилые
помещения
10 420
14 620
11 608
1 188
111
Арендная плата за землю
18 911
19 815
24 912
6 000,8
132
Продажа жилых помещений
4 831
6 200
21 815
16 984
452
Продажа акций
1 431
13 900
19 372
17 941
1 354
Продажа земельных участков
3 691
7 000
14 220
10 529
385
Прочие доходы
7 824
35 845
23 200
15 376
297
Итого
47 108
97 380
115 127
68 019
244
87
Динамику общих доходов от использования имущества г. Москвы
представим на рисунке 18.
Рисунок 18 – Общие доходы от использования имущества
города Москвы, млн. руб.
В 2018 г. обеспечено поступление доходов в бюджет города Москвы от
продажи, сдачи в аренду и иного использования имущества более 115 млрд.
руб. (увеличение по сравнению с 2016 годом на 68 млрд. руб., или в 2,4 раза).
Таким образом, проведенный анализ экономической эффективности
управления госсобственностью города Москвы показал, что отмечено
улучшение контрольной деятельности органов управления имуществом
города Москвы, увеличиваются доходы от аренды за нежилые помещения, от
продажи нежилых помещений, доходы от арендной платы за землю увеличились
на 6 млрд. руб., доходы от продажи земельных участков в собственность
увеличились на 10,5 млрд. руб. и др.
П = 197,1 млрд. руб. – 3,5 млрд. руб. = 193,6 млрд. руб.
В 2018 г. обеспечено поступление доходов в бюджет города Москвы от
продажи, сдачи в аренду и иного использования имущества более 197,1 млрд. руб.
Учитывая вышеизложенное, следует рассчитать показатель степени
достижения целей и решения задач Государственной программы в целом:
* 3,28 * 100 % = 109%
Показатель степени достижения целей и решения задач Госпрограммы
47108
97380
115127
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
2016 2017 2018
88
в целом составил 109%, это говорит о том, что на данном этапе времени
программа является реализуемой с высоким уровнем эффективности. Из
анализа рассмотренных данных можно сделать вывод, что качество
управления госсобственностью в г. Москве за последние годы повысилось.
Недостатками в управлении можно назвать снижение доходов от
аренды объектов культурного наследия, снижение доходов от аренды за
нежилые помещения в 2018 г. по сравнению с 2017 г., а также снижение платы
за право на заключение договоров аренды земельных участков.
3.2. Методика определения кадастровой стоимости земель и оценка
эффективности определения кадастровой стоимости земель с учетом
экологических факторов
Как уже говорилось ранее, все земли, расположенные на
территории города Москвы, относятся к категории – земли населенных
пунктов, которые в свою очередь делятся на 17 видов функционального
(разрешенного) использования.
В таблице 16 представлена характеристика земельных участков,
расположенных в г. Москве в административных округах ЗАО, ЗелАО и
СЗАО с разными видами разрешенного использования.
Таблица 16
Характеристика земельных участков, расположенных в г. Москве
в административных округах ЗАО, ЗелАО и СЗАО
Количественные и
качественные
характеристики
ЗАО
ЗелАО
СЗАО
Кадастровый номер
земельного участка
77:07:0005007:71
77:10:0006004:33
77:08:0013011:4
Адресные ориентиры
г. Москва,
ул. Филевская,
вл.7/19,
г. Москва,
Зеленоград,
корп.1616
г. Москва,
ул.1-я Лыковская,
вл.4
Площадь земельного
участка
1 700 кв.м.
2 217
57 515 кв.м.
Кадастровая
стоимость земельного
участка, руб.
117 394 877,00
89 456 105,19
789 911 010,0 0
Разрешенное
использование по
договору
Эксплуатация
продовольственного
магазина
Эксплуатации 22-х
этажного здания
жилого дома
Эксплуатация дачи
89
В таблице 16 представлено сравнение кадастровых стоимостей
земельных участков в округах. В основе кадастровой оценки земельных
участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и
виду функционального использования.
В Москве все земли делятся на административно-территориальные
округа, а в составе таких округов выделяются соответствующие кадастровые
кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей
территориальной единицы (например, в Центральном административном
округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).
Определение кадастровой стоимости земельного участка привязано к
удельному показателю кадастровой стоимости 1 квадратного метра
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается
путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости,
утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных
участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен
участок, на его площадь.
А если земельному участку установлено несколько видов разрешенного
использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается
тот удельный показатель, значение которого больше.
На основании вышеизложенного следует, что размер кадастровой
стоимости земельного участка напрямую зависит от:
его вида разрешенного использования, определенного в
установленном законом порядке;
размера удельного показателя кадастровой стоимости,
определенного для конкретного вида разрешенного использования
применительно к кадастровому кварталу.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается
актами органов государственной власти – это могут быть распоряжения о
предоставлении земель¸ договоры аренды земельных участков, акты выбора
земельного участка и др. В Приложениях 4, 5 представлен средний уровень
90
кадастровой и рыночной стоимостей земель города Москвы в разрезе
административных округов за 2018 г. без учета присоединенных территорий
Новой Москвы.
Отнесение земельного участка указанными актами к конкретному
виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. Если
на земельном участке расположены построенные объекты недвижимости,
то разрешенное использование земельного участка должно
соответствовать функциональному назначению этого объекта
недвижимости, которое в свою очередь определяется документами
технической инвентаризации и разрешением на ввод объекта в
эксплуатацию.
Так, например, если на земельном участке расположено здание, в
техническом паспорте которого указано функциональное назначение
«Офис», то участок будет отнесен к группе типа разрешённого
использования № 7 – земли, рассчитанные для расположения офисных
зданий делового и коммерческого предназначения.
При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные
и производственные объекты, то участку может быть установлено
одновременно два вида разрешенного использования: «для расположения
офисных зданий делового и коммерческого предназначения», и «для
размещения производственных и административных зданий».
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть
установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного
использования при условии соблюдения требований градостроительных и
санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый
земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид
разрешенного использования «для жилищного строительства» ему
установлен быть не может.
Установление платы за земельные участки, причем как одновременной
(в порядке предоставления земель), так и каждый год за владение или
91
пользование землей, можно рассмотреть с трех сторон:
1) способ пополнения государственного бюджета денежными
средствами;
2) механизм организации целесообразного землепользования;
3) механизм обеспечения принципа социальной справедливости.
Денежная оценка земельных участков и основанные на ней платежи за
земельные участки должны содействовать и быть условием для проведения
региональных и муниципальных программ в отношении:
- социальной переориентации экономики;
- равномерного усовершенствования социальной и производственной
инфраструктуры;
- механизма природопользования и охраны природы;
- наиболее полного воплощения интересов проживающего населения
совместно с интересами общества и государства.
Одновременные и ежегодные платежи за земельные участки
должны быть рычагом для реализации мер экономического поощрения
(наказания) в отношении к предприятиям, организациям и учреждениям,
которые принимают непосредственное соучастие в осуществлении
государственных программ и реализующим природоохранную и
культурно-социальную деятельность, а также к предприятиям,
обладающим приоритетным характером для региона и муниципального
образования. Кроме того, для решения экологических проблем будет
содействовать внедрение особых платежей за земельные участки,
учитывающие всю вредность предприятий, с учетом размера их
санитарно-защитных зон и отрицательного воздействия, которые
приводят к обесцениванию прилегающих территорий. При этом будет
рассматриваться целевое назначение и качественное состояние земельных
участков, попадающих в санитарно-защитную зону и зону загрязнения
предприятий, а в связи с этим и уровень ущерба, который наносится этим
земельным участкам. Размер ежегодных платежей за земли должен быть
соизмеримым со стоимостью очистных сооружений, для того чтобы на
92
деньги, полученные таким путем за 4-6 лет, можно было создать на
предприятии должное оборудование, заинтересовывая всех в скорейшем
решении экологических проблем. Кроме того, повышающий коэффициент
должен вводиться на такие предприятия, производственный процесс
которых подразумевает выброс большого количества отходов
производства на чистые территории, вместо создания мест для
переработки отходов и производства дополнительной продукции. Размер
удорожания должен быть соизмерим с кадастровой стоимостью
загрязненных свалками территорий со стоимостью продукции, которая
может быть получена от утилизации отходов. После того, как
предприятие перейдет на безотходную технологию и обеспечит очистку
выбросов и сбросов, данные коэффициенты могут быть снижены или
вообще убраны при расчетах.
Координация грамотного землепользования должна базироваться на
применении экономических регуляторов, каким является плата за земельные
участки, гарантирующая их охрану. А именно, размер одновременной и
ежегодной платы за земли, изъятые из земель сельскохозяйственного
назначения или лесного фонда под строительство, должна быть выше, чем
изъятие земель для этих целей из земель городов или поселков городского
типа. Это будет содействовать наиболее эффективной эксплуатации
городских территорий и мешать территориальному «расползанию» городов,
тем более, если в городе существуют резервные земли для целей
строительства.
Расположение производственно-промышленных предприятий в
соответствии с приемлемым функциональным зонированием и
планировочной организацией земель в совокупных программах развития
регионов должно также согласовываться с платой за землю. В данной
ситуации режим высокого благоприятствования должен быть создан для тех
землепользователей и землевладельцев, которые пользуются или будут
пользовать земли в соответствии с типом функционального использования.
И, наоборот, для землевладельцев и землепользователей, вид деятельности
93
которых не соответствует типу функционального использования земли в
данной территории, ставятся повышающие коэффициенты и увеличенные
проценты отчислений в местный государственный бюджет за земельные
участки.
Вышеуказанная процедура платы за земельные участки должна
благоприятствовать эффективному использованию земли, к примеру, для
создания мест отдыха.
Предложения по установлению величины оценки земельных участков в
городах с учетом природных, экологических, планировочных факторов и
сложившейся инфраструктуры необходимы для решения вопросов
наибольшей целесообразности и эффективной реализации земельных
ресурсов населенных пунктов.
Рисунок 19 – Сравнение местоположения заповедных и
природно-охранных зон относительно опасных геологических
зон
На рисунке 19 видно, что во всех административных округах Москвы
рядом с заповедными зонами расположены земли, которые находятся в
опасно-геологической зоне. Относительно близкое расположение
промышленных зон пагубно сказывается на близлежащих землях, отданных