94
под парки, скверы, заповедники и под целые кварталы жилых
многоквартирных домов.
Также можно сказать, что на экологическом состоянии города
сказывается местоположение улично-дорожных сетей (УДС). Протяженность
УДС в Москве составляет 3 600 км. Плотность УДС Москвы – 4,2 км/кв.км.,
а сама плотность населения Москвы – 100,3 чел./га. Так, к примеру, в Париже
плотность УДС составляет 15,0 км/кв.км., а сама плотность населения – 40,5
чел./га. Это говорит о том, что по сравнению с аналогичными показателями
крупнейших городов мира плотность УДС Москвы ниже в 2,2-3,6 раза,
плотность населения Москвы выше в 1,5-2,5 раза
1
.
Рисунок 20 – Прогноз уровня автомобилизации в Москве и
Московской области
В соответствии с рисунком 20, можно сказать, что уровень
автомобилизации в Москве с каждым годом неуклонно растет, что также
1
Современное состояние магистральной улично-дорожной сети [Текст]: Международная
конференция «Городское планирование: Транспортный аспект. Российский и
международный опыт» / Хуснуллин М.Ш. – М.: Институт Генплана Москвы, 2016.
95
негативно сказывается на экологической ситуации в мегаполисе.
Сами земли УДС являются мощным источником негативного
воздействия на окружающую среду в виде выбросов автотранспорта, но
суммарное количество этих выбросов является максимальным при
недостаточной протяженности УДС в городе за счет повышенного
образования вредных веществ при разгонах и торможении автомобилей.
Доля земель УДС в общей площади земель достаточно устойчива и
составляет примерно 29% от общей площади земель г. Москвы.
Экстремальными значениями отличаются компактные ЦАО с четко
сформированной сетью планировочных кварталов, разделяемых элементами
УДС различного уровня (20,6%), и ЗелАО, отличающийся
градостроительными признаками города существенно меньшего размера, чем
Москва (8,5%).
Из вышесказанного следует, что для оценки экологического состояния
проводятся следующие действия:
1) оценка состояния здоровья населения по всем районам города,
уделяя большое внимание земельным участкам, которые расположены
вблизи опасных источников загрязнения;
2) оценка всех выбросов промышленных предприятий, транспортных
средств, ТЭЦ и других объектов.
Кроме того, следует использовать информационные данные о
радиоактивном загрязнении, геологическом состоянии, шумовом загрязнении
и другие показатели состояния окружающей природной среды.
На основании проведенного анализа экономической литературы
1
и с
учетом этой информации, уместно установить стоимость земель с учетом
экологического состояния территории в следующем порядке, предложенном
1
Варламова Е.А. Экономический механизм управления земельными ресурсами
сверхкрупных городов (на примере г. Москвы) [Текст]: диссертация соискание ученой
степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 – Экономика и
управление народным хозяйством (землеустройство) / Е.А. Варламова, ФГБОУ ВПО
«Государственный университет по землеустройству». – М., 2016.
96
автором:
1) обнаружение обстоятельств, оказывающих влияние на стоимость
земли, включая данные о состоянии окружающей природной среды;
2) обнаружение наличия и определение площади обременений в
использовании земель;
3) распределение территории города по комплексным данным о
состоянии окружающей среды;
4) анализ влияния факторов экологического состояния территории на
экологическую составляющую кадастровой цены недвижимости;
5) расчет кадастровой стоимости земли.
Проанализируем основные моменты учета экологического фактора
при оценке земель. Существует несколько способов для нахождения мест
загрязнений атмосферы в городе:
а) информация из сети наблюдательных постов и станций
Росгидромета, которые ведут наблюдения за изменением концентрации
вредных веществ в водоемах, атмосфере, почве поселений; информация
бесконечного контроля над воздушным бассейном города,
осуществляемая на стационарах метеорологической службы;
б) вероятностно-статистический метод, с помощью которого находятся
зоны загрязнения города по эмпирической формуле вычисления радиуса
загрязнения атмосферы (формула 6):
R =
[км], (6)
где R – радиус зоны загрязнения в км;
G – годовой выброс вредного вещества в тоннах за год;
Т – количество дней работы предприятия-источника в год;
C
0
– ПДК данного ингредиента в атмосфере города.
При оценке стоимости земли следует рассмотреть всю совокупность
обстоятельств, а не только информацию о загрязнении воздуха, почв или
воды. В связи с чем, разумно употреблять рекомендованную нами формулу 7
97
для определения общего воздействования факторов экологии и состояния
окружающей природной среды на величину оценки земельного участка:
,
11
i
m
j
i
n
i
экол
kПФ
(7)
где Ф
экол
– величина суммарного воздействия факторов экологии и
состояния окружающей природной среды на величину оценки земельного
участка;
П
i
– величина воздействия i-го фактора экологии и состояния
окружающей природной среды на j-й территории на величину оценки
земельного участка;
k
i –
коэффициент влияния i-го фактора экологии на величину оценки
земель.
При нахождении величины общего воздействования экологических
факторов и состояния окружающей природной среды на величину оценки
земельного участка следует применять следующие способы исследования:
способ математического моделирования (корреляционный,
кластерный или нейросетевой анализ данных) – при наличии показателей
загрязнения, подтопления (и других факторов экологии) на оцениваемую
территорию;
картометрический способ – при наличии картограмм, ареалов
распространения действия факторов экологии.
Для определения и выявления площади обременений в использовании
земель (сервитут; аренда, арест или залог земельного участка; наличие
охранных и санитарно защитных зон и пр.) как в границах земельного
участка, так и на землях смежных землепользователей анализируется
местоположение как источника загрязнения территории (предприятия,
транспортных зон, свалок и т.д., так их санитарно-защитных или охранных
зон).
Такого рода обременения влекут снижения качества земель на
прилегающих участках в границах санитарно-защитной зоны и всегда
98
должны, по нашему мнению сопровождаться следующими платежами:
- увеличением кадастровой стоимости земли, если она является
причиной загрязнения, с отчислением процента от арендной платы в бюджет
города;
- выплатами компенсаций собственнику смежного земельного участка;
- платежами за загрязнение окружающей природной среды (выбросы в
атмосферный воздух от стационарных источников) согласно Постановлениям
Правительства РФ от 01.07.2005 № 410 и от 19.11.2014 № 1219
1
.
На основе произведенного ранжирования территории по комплексному
показателю качества окружающей среды с целью определения экологической
составляющей в рыночной цене объекта недвижимости необходимо
произвести следующие действия.
Шаг 1: определяется наименьшее значение качества окружающей
среды µ
i
, которое принадлежит территориальной зоне «Х», где цена за 1 м
2
составляет b рублей. Данной зоне присваивается статус «относительно
экологически чистая зона» и принимаем ее за эталон. Иначе говоря, цена
объекта недвижимости соответствует качеству окружающей среды в
территориальной зоне с µ
эт
= µ
i
(min), то есть b
эт
=C
эт
.
Шаг 2: корректируется цена объекта недвижимости соразмерно с
полученной комплексной оценкой качества окружающей среды относительно
имеющегося эталона, то есть определим цену, которая должна была быть при
данном состоянии экологии в i
той
территориальной зоне по формуле 8:
C
i
=
* b
эт
, (8)
где C
i
–цена недвижимости с учетом экологического состояния в i
той
территориальной зоне, руб/м
2
;
µ
эт
– комплексная оценка качества окружающей среды в
1
Постановление Правительства Российской Федерации от 01.07.2005 № 410 «О внесении
изменений в Приложение № 1 к Постановлению Правительства Российской Федерации от
12.06.2003 № 344» / Собрание законодательства РФ», Постановление Правительства
Российской Федерации от 01.07.2005 № 410 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
99
территориальной зоне, являющаяся эталоном;
µ
i
– комплексная оценка качества окружающей среды i
той
территориальной зоны;
b
эт
– рыночная цена 1 м
2
площади в территориальной зоне, являющейся
эталоном, руб.;
i – порядковый номер территориальной зоны.
Шаг 3: определяется обобщенный показатель загрязнения воздушного
бассейна по двум основным загрязняющим веществам (NO
2
, CO
2
). Для
каждого из загрязняющих веществ должна быть построена функция
принадлежности {µ
возд.
i,j
, i=1…8, j =1…2}, характеризующая степень его
опасности, где индекс i обозначает порядковый номер территориальной
зоны, а j – порядковый номер загрязняющего вещества (таблица 17).
Таблица 17
Зоны химического загрязнения воздушного бассейна на основе
полей расчетных концентраций
1
Элемент
Содержание (мг/м
3
), соответствующее уровню загрязнения
Относительн
о чистые
зоны
< 1ПДК
Слабо
(умеренно)
загрязненные
зоны, 1-5 ПДК
Сильно
загрязненны
е зоны,
5-10 ПДК
Чрезвычайно
загрязненные
зоны,
> 10 ПДК
NO
2
< 0,04
0,04-0,2
0,2-0,4
> 0,4
CO
2
< 3
3-15
15-30
>30
Определение кадастровой стоимости земли в целях налогообложения
происходит методом умножения обобщенных данных о состоянии
окружающей среды как поправочного коэффициента на величину
кадастровой оценки земель. С учетом этого коэффициента также
определяется кадастровая (рыночная) стоимость земельного участка,
определенная с использованием стандартных подходов и методов оценки
земель.
Перейдем непосредственно к расчету эффективности определения
1
Варламова Е.А. Экономический механизм управления земельными ресурсами
сверхкрупных городов (на примере г. Москвы) [Текст]: диссертация соискание ученой
степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 – Экономика и
управление народным хозяйством (землеустройство) / Е.А. Варламова, ФГБОУ ВПО
«Государственный университет по землеустройству». – М., 2016.
100
кадастровой стоимости земель с учетом экологических факторов.
Наибольшую площадь в Москве из общей площади 256 149,07 га
занимают земли, предназначенные для размещения административных и
офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и
социального обеспечения и др. – 37 741,8 га; земли, занятые особо
охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами,
скверами, парками, городскими садами – 12 315,8 га; земли,
предназначенные для размещения производственных зданий, строений,
сооружений промышленности, коммунального хозяйства и др. – 10 184,5 га.
Законодательство определяет земли промышленного назначения как
земли, предназначенные для эксплуатации промышленных объектов, либо
обеспечивающие саму деятельность организации. Т.е., земельные участки
под промышленность – это те, что используются или могут быть
использованы для таких целей, как размещение производственных,
административных построек, а также разного рода сооружений для
осуществления деятельности организации, для эксплуатации промышленных
объектов – заводов, производств. В табл.18 показана количественная
характеристика земель, занятых объектами промышленности, по округам, не
включая присоединенные территории к Москве.
Таблица 18
Количественная характеристика земель, занятых объектами
промышленности, по округам
Округ
Площадь, га
ЮВАО
1 879,78
ЮАО
1 244,19
СЗАО
330,85
САО
963,43
СВАО
1 090,41
ВАО
985,95
ЗАО
1 309,43
ЦАО
316,69
Как видно из таблицы 18 больше всего земель, занятых объектами
промышленности, расположено в ЮВАО, ЗАО и ЮАО, а меньше всего – в ЦАО.
Учитывая вышеизложенное, можно сказать, что в целом по городу,
101
земли, на которых присутствуют опасные техногенные процессы, составляют
около 5% от всей площади города, а земли, на которых негативные процессы
отсутствуют – 22%. Данные цифры были получены путем проведения
мониторинга всех земель, находящихся на территории Москвы. Мониторинг
земель – это система мероприятий и наблюдений за состоянием земельного
фонда, который проводится в целях обновления и поддержания
достоверности информации о кадастровых данных земель, для оценки и
предупреждения, устранения последствий от негативных процессов.
Объект мониторинга – это весь городской земельный фонд вне зависимости
от форм собственности на землю, целевого назначения и характера их
использования.
В наиболее общем виде непосредственно промышленные территории
состоят из:
– площадок промышленных предприятий и площадок
производственных организаций;
– складов, автобаз, автостоянок и гаражей;
– инженерных сооружений и коммуникаций;
– коммунальных и обслуживающих предприятий;
– административно-общественных центров, размещаемых на
транспортных магистралях, связывающих производственные территории с
прилегающими районами города
1
.
Экологическое и санитарно-гигиеническое состояния земель г. Москвы
определяет серьезный уровень урбанизированности и измененности
окружающей природной среды и резкое сокращение ее полезности для
человеческой жизнедеятельности.
Площади земель под промышленными зонами являются нарушенными
(таблица 19). Наибольшие площади нарушенных земель находятся в юго-
восточном административном округе (3 821 га).
На основании приведенных статистических данных, проведем расчет
1
http://ru.wikipedia.org Википедия – свободная энциклопедия.
102
эффективности определения кадастровой стоимости земельных участков и
арендной платы за землю с учетом внедрения поправочных коэффициентов,
двумя способами: по существующей методике, установленной законом и с
учетом внесенных предложений по ее совершенствованию.
Таблица 19
Площадь нарушенных земель под промышленными объектами
города Москвы
Администрати
вный округ
Площадь
активного
проявления
эрозионных
и
оползневых
процессов,
га
Площадь
активного
проявления
карстово-
суффозионн
ых
процессов,
га
Площадь
подтопленн
ых
территорий
, га
Площадь
территорий
,
загрязненн
ых
химически
ми
элементам
и га
Площадь
территорий,
захламленн
ых
свалочным
и телами, га
ЦАО
49,9
269,6
64,8
395,9
40,6
СВАО
153,6
475,2
610,7
491,6
89,3
ВАО
279,1
542,7
677,7
636,0
76,9
ЮВАО
388,4
1 124,5
833,9
1318,4
155,8
ЮАО
310,5
602,3
25,9
877,2
142,3
ЮЗАО
51,9
31,8
6,9
81,7
34,2
ЗАО
506,3
477,7
320,0
477,1
80,0
СЗАО
97,2
246,5
180,9
203,5
34,7
САО
140,0
501,3
693,4
608,9
55,6
По Москве в
целом
1 976,9
4 271,6
3 414,2
6 613,8
709,4
В качестве примера были рассмотрены земельные участки в г. Москве,
количественные характеристики, которых представлены в таблице 20 и на
которых в настоящее время расположены действующие объекты
промышленности и производства.
Таблица 20
Характеристика земельных участков, расположенных под землями
промышленного назначения по округам
№
п/
п
Округ
Наименовани
е
предприятия
Адресный
ориентир
Кадастровый
номер
Площ
адь
з/у,
кв.м.
Кадастровая
стоимость
з/у, руб.
1.
САО
ММЗ
«Авангард»
г. Москва, ул.
Клары
Цеткин, вл.33
77:09:0003013:23
265
132,00
4 730 180 242,
20
2.
ЗАО
Комбинат
шампанских
вин
г. Москва, ул.
Рябиновая,
вл.44
77:07:0012004:95
148 518
,00
1 489 602 866,
04
3.
ЦАО
Конструкторс
кое бюро
«МОТОР»
г. Москва, ул.
Сергея
Макеева, вл.7
77:01:04038:012
11 956
,00
455 714 178,6
4
103
Как уже говорилось ранее, кадастровая стоимость земельного участка
зависит от его вида разрешенного использования, определенного в
установленном законом порядке и размера удельного показателя кадастровой
стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного
использования применительно к кадастровому кварталу. По существующей
методике представим данное соотношение в виде формулы 9:
КС
з/у
= УПКС
з/у
* S, (9)
где КС
з/у
– кадастровая стоимость земельного участка;
УПКС
з/у
– средний удельный показатель кадастровой стоимости
земельного участка, руб./кв.м.;
S – площадь земельного участка, кв.м.
Так как кадастровые стоимости земельных участков уже известны,
рассчитаем арендную плату для Московского машиностроительного завода
«Авангард», расположенного по адресу: г. Москва, ул. Клары Цеткин, вл.33 и
для Комбината «Шампанских вин», расположенного по адресу: г. Москва, ул.
Рябиновая, вл.44.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014
№ 687-ПП удельный показатель кадастровой стоимости для земельного
участка с кадастровым номером 77:09:0003013:23, на котором расположен
Московский машиностроительный завод «Авангард», составляет 17 840,85
руб./кв.м. Данный средний удельный показатель относится к 9 виду
разрешенного использования (п.9) Приложения к постановлению
Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП
1
. В соответствии с
Приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006
№ 273-ПП
2
данному виду разрешенного использования соответствует ставка
1
Постановление «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки
земель города Москвы» (в ред. постановления Правительства Москвы от 09.12.2014
№ 747-ПП) / «Собрание законодательства РФ», Постановление Правительства Москвы от
21.11.2014 № 687-ПП // Правовая система «Гарант».
2
Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О Совершенствовании
порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (в ред.
постановлений Правительства Москвы от 09.04.2019 № 335-ПП, от 10.07.2019 № 866-ПП,