3
Содержание
Введение……………………………………………………………………………...4
Глава 1. Теоретические основы управления жилым малоэтажным зданием……8
1.1 Сущность понятия жилого малоэтажного здания, принципы его
организации и управления………………………………………………………. 8
1.2Инструменты управления многоквартирными домами……………………16
1.3 Подходы к оценке эффективности организационно-экономического
механизма управления многоквартирными домами…………………………..27
Глава 2 Аанализ и оценка эффективности управления многоквартирными
домами на примере ООО «ДЕЗ РАЙОНА»……………………………………... 40
2.1 Общая характеристика ООО «ДЕЗ РАЙОНА»…………………………….40
2.2 Анализ системы управления многоквартирными домами………………...41
2.3 Оценка эффективности механизма управления многоквартирными
домами…………………………………………………………………………….44
Глава 3 Совершениствование системы управления многоквартирными домами
в ООО «ДЕЗ РАЙОНА»……………………………………………………………62
3.1 Мероприятия по совершенствованию системы управления
многоквартирными домами…………………………………………………… 62
3.2 Оценка эффективности предложенных рекомендаций………………….. 76
Заключение…………………………………………………………………………86
Список использованных источников……………………………………………..92
Приложения…………………………………………………………………………96
4
Введение
Актуальность темы. Жилищный фонд в России входит в качестве
составной части в более широкую отрасль народного хозяйства – жилищно-
коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо
жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое, газовое,
водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство и др.
Управление отраслью жилищно-коммунального хозяйства подчинено задаче
обеспечения удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения. Одной
из важных особенностей управления данной отраслью является
децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного
самоуправления.
В России подавляющая часть населения проживает в многоквартирных
домах. Именно жилой дом в целом, а не отдельный квартировладелец является
основной единицей, потребляющей услуги ЖКХ. Это совершенно очевидно,
если речь идет, например, о ремонте и содержании жилого дома. Если же мы
говорим о тепло- или водоснабжении, может показаться, что при установке
индивидуальных счетчиков в роли потребителя может выступать и отдельный
квартировладелец. Однако это справедливо только для текущего потребления
(и то не в полной мере, поскольку есть и общее потребление дома). Если же
идет речь о смене поставщика или об изменении договорных условий, в
качестве потребителя опять же может рассматриваться только дом в целом.
Проблема заключается в том, что сегодня только малая часть жилых
домов представлена в виде юридических лиц, способных выступать
дееспособной стороной контрактных отношений. В основном это ЖСК,
сохранившиеся еще с советских времен, и немногочисленные товарищества
собственников жилья (кондоминиумы), образованные после принятия в 1993 г.
соответствующего закона.
5
Таким образом, говоря об отсутствии потребителя на рынке жилищно-
коммунальных услуг, мы, прежде всего, подразумеваем, что конечные
потребители не сгруппированы и не оформлены так, чтобы они могли
выступать реальной стороной в контрактных отношениях с поставщиками
услуг.
Но это только часть проблемы. Второй ее аспект заключается в том, что
конечный потребитель при существующей системе дотаций и перекрестного
субсидирования оплачивает не более (а в большинстве населенных пунктов и
менее) 50% определенной на основании тарифов стоимости услуг ЖКХ. При
этом дотация, покрывающая оставшуюся часть стоимости услуг, поступает из
бюджета не потребителю, а непосредственно предприятиям ЖКХ.
Соответственно, заинтересованность конечного потребителя и его возможность
влиять на снижение затрат в сфере ЖКХ значительно ослаблены.
Третий аспект – исторически сложившееся отношение у потребителя к
оплате жилищно-коммунальных услуг не как к оплате за приобретаемый им
товар, а как к налогам, которые надо платить, не задумываясь о том, на что
расходуется внесенная оплата. Соответственно, поставляемые коммунальные
услуги рассматриваются как услуги, поставка которых должна безусловно
осуществляться государством. Это в совокупности с нежеланием
производителей и поставщиков услуг обеспечить договорные отношения между
покупателем и продавцом (поставщиком) услуги приводит к отсутствию у
конечного потребителя достоверной информации о количестве и качестве
предоставляемых ему услуг. Как правило, приборов учета воды и тепла нет не
только в отдельных квартирах, но и в домах, либо они не действуют.
6
В результате население как основной конечный потребитель услуг ЖКХ,
во- первых, не имеет юридического статуса, приемлемого для вступления в
нормальные контрактные отношения с поставщиками услуг ЖКХ, во-вторых,
не оплачивает полностью в соответствии с тарифами потребляемые услуги
ЖКХ и, в-третьих, не имеет реальной информации об объеме и качестве
потребляемых услуг. В совокупности, перечисленные факторы позволяют
утверждать, что в сфере ЖКХ на сегодня нет заинтересованного покупателя
услуг и, следовательно, не могут развиваться рыночные отношения.
Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих
жилье от других объектов недвижимости. В соответствии с данными Госстроя,
в России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору
экономики, 24,7% – муниципальным образованиям и 10,1% – государственным
структурам. По факту каждый многоквартирный дом является кондоминиумом.
Объектом исследования является ООО «ДЕЗ района».
Предмет исследования – механизм управления жилым малоэтажным
зданием.
Целью выпускной квалификационной работы является разработка
рекомендаций по совершенствованию механизма управления малоэтажными
многоквартирными домами.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
-раскрыть определение понятия управления многоквартирным домом;
-выявить инструменты управления многоквартирными домами;
-определить подходы к оценке эффективности организационно-
экономического механизма управления многоквартирными домами;
-провести анализ системы управления многоквартирными домами;
-дать оценку эффективности механизма управления многоквартирными
домами;
7
-разработать мероприятия по совершенствованию системы управления
многоквартирными домами и провести оценку эффективности предложенных
рекомендаций;
Нормативно-правовой базой выпускной квалификационной работы
являются: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ,
другие федеральные законы и нормативно правовые акты.
Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составляют
учебные пособия, научная литература, а также работы таких авторов как Т.А.
Береговая, Ф.Ф. Конев, Е.М. Конева, Н.В. Корнилова, Д.Ю. Нифонтов, Е.А.
Суханов и других.
Методологическая основа выпускной квалификационной работы -
комплекс методов научного познания. Преобладающее значение имеет
системный метод исследования и формально-логические методы исследования.
Практическая значимость исследования: результатов выпускной
квалификационной работы при управлении жилого малоэтажного здания.
Структура дипломной работы – работа состоит из введения, трёх глав,
заключения, списка используемой литературы, приложений.
8
Глава 1. Теоретические основы управления жилым малоэтажным
зданием
1.1 Сущность понятия жилого малоэтажного здания, принципы его
организации и управления
Прежде чем говорить об управлении многоквартирным домом, определим
для начала, что такое управление.
«В.П. Беспалько в исследованиях характеризует управление как
механизм, обеспечивающий взаимодействие управляющего и управляемого
объектов, при котором первый отслеживает функционирование второго
относительно достижения заранее поставленных целей».
1
«П.И. Третьяков определяет, что управление – это целенаправленная
деятельность субъектов управления различного уровня, обеспечивающая
оптимальное функционирование и развитие управляемой системы, перевод ее
на новый качественно более высокий уровень по достижению целей с помощью
необходимых педагогических условий, средств и воздействий».
2
Управление – это взаимодействие двух сторон, одна из которых является
по отношению к другой - управляющей, то есть принимающей решения и
организующей их реализацию.
Под управлением понимается всякое субъект-объектное взаимодействие.
Субъект и объект управления в совокупности образуют систему управления.
Поэтому управление возможно только в рамках системы управления.
Управление называют процесс приведения системы к состоянию,
соответствующему поставленным целям.
Управление представляет собой целеполагающее, власноорганизующее
воздействие управляющих субъектов.
К субъектам управления относят:
-государственные органы;
1
Долгова Н.В. Статья: О подходах к определению категории «управление» [Электронный ресурс] // http://e-
lib.gasu.ru/
2
Там же [Электронный ресурс] // http://e-lib.gasu.ru/
9
-другие организации, осуществляющие управленческие функции в
обществе.
Виды управления:
-государственное управление (субъектом управление выступает
государство);
-общественное управление (субъектом управления выступает
руководитель);
-местное управление.
Рассмотрим основные понятия:
-объект управления — это та система, над который мы осуществляем
управление
-субъект управления – это лицо или группа людей, которые принимают
управленческие решения и осуществляют управленческие воздействия;
-внешняя среда — это совокупность тех объектов, которые не входят ни в
объект, ни в субъект управления, однако могут влиять на достижение нами
поставленных целей;
-система управления — это совокупность субъекта и объекта управления,
которые взаимодействуют между собой и с окружающей средой для
достижения поставленных целей;
-входные переменные – это совокупность параметров внешней среды,
которые могут оказывать влияния на объект управления;
-выходные переменные – это совокупность тех параметров, через которые
объект управления может влиять на окружающую среду.
Характерные черты любого управления:
1) наличие субъекта и объекта управления;
2) информация о целях и задачах;
3) информация о результатах;
4) анализ информации о состояние объекта управления и его
отклонение от заданного;
5) необходимые управленческие решения;
10
6) управленческие воздействия на объект;
7) и другое.
Принципы управления:
1) разомкнутое управления;
2) по отклонению;
3) по возмущению;
4) комбинированное управление.
По характеру объекта управления выделяют:
-техническое управление – управление техническими объектами и
другими подобными объектами (например, управление автомобилем);
-организационное управление – это управление организациями
(например, управление предприятием);
-государственное управление – это управление основными процессами
жизнедеятельности государства, которое осуществляется с помощью
специальных институтов и механизмов;
-социальное управление – это управление общественными процессами и
социальными группами;
-управление имуществом.
По задачам управления:
-стратегическое управление – это управление, которое связано с
решением стратегических задач;
-оперативное управление – это управление, которое связано с решением
небольших текущих проблем, краткосрочных задач и тому подобное.
VIII раздел ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным
домом. Согласно части 1 статьи 161 "Жилищного кодекса Российской
Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 13.12.2019) «управление многоквартирным домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов
пользования указанным имуществом.
11
А также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим
в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего
Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого
оборудования, входящих в состав общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг
(далее - обеспечение готовности инженерных систем)».
«Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и
правила деятельности по управлению многоквартирными домами»
3
.
В предыдущем законе от 24 мая 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья" (утратил силу), регулировавшим управление жилым
домом, а также в Жилищном кодексе отсутствует понятие управления
многоквартирным домом.
Для того чтобы дать определение понятию управления МКД необходимо
определить:
1) что такое многоквартирный дом;
2) выделить признаки управления многоквартирным домом.
Понятие многоквартирного дома как такового в Жилищном кодексе
Российской Федерации не существует. Однако это понятие указано в пункте 6
Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) "Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и
жилого дома садовым домом".
Согласно которому «Многоквартирным домом признается совокупность
двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный
участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования
в таком доме.
3
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 13.12.2019)
12
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества
собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством»
4
.
Также необходимо четко представлять себе внутреннюю структуру
многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
Если рассмотреть многоквартирный дом в материальном плане, то он
находит свое выражение в виде непосредственно здания.
В его состав входят следующие элементы:
-конструктивные элементы здания -части здания, которые представляют
собой строительные конструкции (перекрытия, стены, крыша, ограждающие,
несущие и ненесущие конструкции, фундамент, и прочее);
-жилые и нежилые помещения;
Жилое помещение – это квартира или её часть, комната, а также дом или
его часть (выделенная часть индивидуального жилого дома).
Нежилое помещение – это часть помещения в многоквартирном доме,
которая должна быть утверждена проектной и технической документацией и,
которая не входит ни в часть жилых помещений, нив часть имущества общего
пользования.
- помещения, не являющиеся частью жилых и нежилых помещений – к
ним относятся все остальные помещения, которые не относятся к квартирам и
нежилым помещениям (например, чердаки, коридоры, подвалы и другое).
-инженерные сети и оборудование здания;
Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые
расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-
коммунальных услуг (например, трубы, мусоропровод, лифтовое оборудование
и другое).
-элементы озеленения и благоустройства;
4
Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об
утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома
жилым домом и жилого дома садовым домом» // СЗ РФ. 2006. N 6. ст. 702