13
-объекты, которые расположены на нём и необходимы для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства дома
5
.
На многоквартирный дом распространяются правила по управлению
многоквартирными домами в случае, если он обладает следующими
признаками:
-содержит в себе не менее двух структурно-обособленных помещений,
-которые обеспечивают возможность к помещениям общего пользования,
при этом эти помещения должны принадлежать различным собственникам;
-включает в себя элементы общего имущества, которые являются общей
долевой собственностью (сети внутри здания, конструкции здания, земельный
участок);
-предназначен для проживания граждан (на постоянной основе);
-расположен на земельном участке
6
.
Также необходимо отметить, что «управление осуществляется в
отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного
объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени
физического износа и технического состояния общего имущества, в
зависимости от геодезических и природно-климатических условий
расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального
перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания
общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением
Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290»
7
.
Теперь рассмотрим признаки управления многоквартирным домом, к ним
относятся:
-деятельность. Управление является видом деятельности, процесс
которой растянут во времени (от момента строительства до момента сноса).
-объект.
5
Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. "Юстицинформ", 2015. С. 99.
6
Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. Москва, 2017. С. 89.
7
Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 13.09.2018) "О порядке осуществления
деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности
по управлению многоквартирными домами") (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2019) // СЗ РФ. 2013. N 21. ст.
2652.
14
Управление всегда происходит над каким-то объектом.
В своих научных трудах Прокофьев В.Ю. и Гордеев Д.П. выделяют 2
формы управления многоквартирным домом:
-управление общим имуществом в доме – его осуществляют
собственники помещений самостоятельно, либо посредством привлечения
третьих лиц;
-управление жилищным фондом – это вид деятельности, при которой
управление осуществляется над помещениями (квартирами, комнатами)
принадлежащими одному собственника.
«Объектом управления в данном случае, в первую очередь, будет общее
имущество многоквартирного жилого дома. А управление жилыми
помещениями будет осуществляться лишь в тот момент, когда этого
непосредственно пожелает отдельный собственник помещения»
8
.
«Подобного мнения придерживается и Н.В. Корнилова обращая внимание
на то, что употребление понятия "управление многоквартирным домом"
неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь
должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома»
9
.
Полный перечень объектов, которые включены в состав общего
имущества, предусмотрен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N
491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения
работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность».
-субъект.
8
Унежева В.А., Страхова А.С. Статья: Многовариантность экономической эффективности форм управления
жилым фондом. Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова 2016, №9 // http://dspace.bstu.ru/
9
9Ковалёва О.А. Статья: Понятие «управление многоквартирными домами» // https://lawbook.online/
15
Субъектом в отношениях по управлению многоквартирным домом
являются лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом.
Целью субъекта является обеспечение нормального функционирования
управляемого объекта и решения задач на пути к заданной цели.
Субъектом выступают собственники помещений в многоквартирном доме
– первичный субъект. Либо привлеченные лица в качестве опосредованного
субъекта. Помимо этого, субъектом управления может выступать орган
местного самоуправления (в ситуации, когда собственники не воспользовались
правом выбора способа управления многоквартирным домом, органы местного
самоуправления выбирают управляющую компанию за них, п. 4 ст. 161 ЖК
РФ)
10
.
-целенаправленность.
Управление всегда направлено на достижение определенных целей и
решение, возникших задач.
«Управление многоквартирным домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов
пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме» (статья 161 ЖК РФ).
-согласованность и единство
11
.
Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые
помещения принадлежат различным собственникам возможно только при
согласованности действий собственников, основой которых будут являться
единые условия. Собственники могут вырабатывать их самостоятельно или
передают свои права по их определению управомоченному лицу, которое в
свою очередь представляет интересы всех собственников при осуществлении
выбора управляющей компании и последующего заключения с ней договора
12
.
10
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 13.12.2019)
11
Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный) под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. С. 35.
12
Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. "Юстицинформ", 2015. С. 98.
16
Анализируя вышесказанное, мы пришли к мнению о том, что управление
многоквартирным домом это фактические и юридические действия, которые
направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования
имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками
помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения
правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома.
Предлагаем данное определение включить в статью 161 раздела VIII
Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.2 Инструменты управления многоквартирными домами
1.Инструментами управления многоквартирным домом являются:
-Обслуживание и ремонт жилищного фонда.
-Содержание системы технической эксплуатации жилых зданий.
-Техническое обслуживание подвалов.
-Содержание чердаков.
-Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток.
-Внешнее благоустройство зданий и территорий.
-Уборка придомовой территории. Организация уборки территории.
-Санитарная уборка, сбор и вывоз мусора.
-Озеленение территорий.
Предоставление жилищных услуг представляет собой деятельность
исполнителя, непосредственно выполняющего работы по поддержанию в
исправном состоянии элементов жилого здания в соответствии с
установленными параметрами, эксплуатационными показателями и режимом
работы его конструкций, инженерных систем и технических устройств, их
наладке и регулированию, устранению аварий и недостатков, содержанию
придомовой территории, контролю их состояния.
17
По поручению собственника жилищного фонда функция управления
жилищным фондом может возлагаться на управляющую организацию, которая
в соответствии и в пределах переданных ей прав и полномочий, содержащихся
в договорах с собственником жилищного фонда:
-осуществляет управление общим имуществом жилого дома, представляя
интересы потребителей;
-заключает договоры с жилищными, коммунальными и
специализированными организациями о предоставлении потребителю и
совместно с ним проживающим лицам необходимых жилищных и/или
коммунальных услуг;
-контролирует и обеспечивает соблюдение предусмотренных
стандартами и договором условий проживания и параметров качества
жилищных и коммунальных услуг;
-отвечает перед потребителем за полное, своевременное и качественное
предоставление жилищно-коммунальных услуг и за последствия нарушений
установленных стандартов;
-информирует потребителя о порядке предоставления жилищно-
коммунальных услуг, об изменении порядка предоставления льгот и субсидий;
-контролирует соблюдение потребителем правил пользования жилищем;
-обеспечивает своевременную и полную оплату услуг потребителем, а
также регулирует размеры платежей жилищным, коммунальным,
специализированным организациям за жилищно-коммунальные услуги,
предоставленные с нарушением параметров качества, установленных
стандартами и договором (соответственно уменьшая размер платежей
потребителей).
Собственник жилищного фонда обеспечивает финансирование и
контроль выполнения комплекса обязательных работ по обслуживанию и
ремонту жилищного фонда, а также возможность выполнения дополнительных
работ по заказам потребителей.
18
Обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (а в
необходимых случаях – квартир), должны обеспечивать комфортность жилища,
его безопасность для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества
граждан, поддерживать его пригодность для проживания.
Эта деятельность должна осуществляться с соблюдением обязательных
требований нормативных документов по стандартизации, сертификации (в
установленных законодательством случаях), действующих правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда, включая регламент (объем,
периодичность) и продолжительность выполнения работ (оказания услуг),
сроки выполнения заявок потребителей, устранения аварий и повреждений,
установленных в соответствии с муниципальным заказом и/или договорами с
учетом установленного уровня финансирования и фактического состояния
жилищного фонда.
Обязательные регламентные работы по обслуживанию и ремонту
(текущему и капитальному) общего имущества многоквартирного дома
включают в себя:
-осмотр и ремонт конструктивных элементов зданий, подготовку зданий
и придомовой территории к сезонной эксплуатации;
-обслуживание и ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения и водоотведения, вентиляции, центрального
кондиционирования, лифтов, мусоропроводов и другого инженерного
оборудования (включая внутриквартирное оборудование, являющееся
элементом общедомового и влияющее на его работу – стояки, конвекторы и
радиаторы центрального отопления, вентиляционные короба и т. п.);
-ремонт и обслуживание оборудования и территории детских и
спортивных площадок, автостоянок и гаражей (входящих в состав жилищного
комплекса), малых архитектурных форм на придомовой территории;
19
-освещение мест общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую
очистку зданий и придомовой территории; сбор и вывоз твердых и жидких
бытовых отходов; противопожарные мероприятия; содержание и уход за
зелеными насаждениями придомовых территорий, а также другие работы и
технологические операции по поддержанию условий проживания в
многоквартирном доме в соответствии с установленными стандартами;
-другие обязательные работы и услуги по содержанию, обслуживанию и
ремонту общего имущества многоквартирного дома, выполняемые
(предоставляемые потребителям) в счет ежемесячной платы на основании
договоров и в соответствии со стандартами, строительными нормами и
правилами, санитарными правилами и нормами, правилами и нормами
технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.
Система технической эксплуатации зданий представляет собой комплекс
взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных
на обеспечение сохранности зданий и объектов. Эта система должна включать
материальные, трудовые и финансовые ресурсы, а также необходимую
нормативную и техническую документацию.
Система технической эксплуатации ремонта должна обеспечивать
нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их
использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов
или их элементов должны определяться на основе оценки их технического
состояния.
Содержание системы технической эксплуатации, зависит от:
-наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда
населенного пункта (стандартов жилища);
-социально-экономических предпосылок для устойчивого поддержания
этих стандартов жилища, т. е. от состава и периодичности работ по его
эксплуатации (стандартов эксплуатации).
20
При этом наличие и применение указанных стандартов предполагает
соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества
предоставляемых услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, которые
устанавливают общие технические требования к качеству услуг и обязательные
требования по безопасности услуг для жизни населения, имущества
потребителей и окружающей природной среды.
Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс работ по
поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров,
а также режимов работы его технических устройств. Система технического
обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда
обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в
течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых
объемах материальных и финансовых ресурсов.
Текущий ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления
исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного
оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно
проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от
преждевременного износа и по устранению возникших мелких повреждений и
неисправностей.
Все работы по текущему ремонту, в свою очередь, разделяются на две
группы:
-профилактический ремонт, количественно выявляемый и планируемый
заранее по объему и времени его выполнения;
-непредвиденный ремонт, количественно выявляемый в процессе
эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.
Техническое обслуживание и текущий ремонт в жилых и общественных
зданиях осуществляются постоянными штатными рабочими эксплуатационных
контор соответствующих учреждений и заключаются:
21
-в систематическом осмотре по графику закрепленных на постоянное
обслуживание за каждым рабочим квартир, служебных помещений, частей
здания и оборудования;
-в выполнении работ текущего (профилактического и непредвиденного)
ремонта согласно перечню работ;
-в устранении и предупреждении возможных аварий и их последствий
(непредвиденный ремонт);
-в проведении необходимого инструктажа жильцов по правильному
содержанию и использованию домового оборудования.
Капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его
ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем
инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных
показателей.
Капитальный ремонт в жилых домах и общественных зданиях
заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых
конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Все работы по капитальному ремонту жилых и общественных зданий
делятся на следующие группы:
-комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные
конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;
-выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных
конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние
смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или
полное разрушение.
При ремонте жилых домов и общественных зданий за счет средств,
предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:
-замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с
применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены
или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных
фундаментов;
22
-восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;
-устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные
сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под
хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);
-улучшение благоустройства территории двора (замощение,
асфальтирование и озеленение и т. д.);
-устройство и ремонт телевизионных антенн коллективного пользования.
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по
поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и
режимов работы его конструкций и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта)
жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и
инженерных систем в течение установленного срока службы здания с
использованием в необходимых объемах материальных и финансовых
ресурсов.
Помещения подвала и технического подполья должны быть чистыми и
сухими, иметь освещение, плотные, запираемые на замок двери (ключи
хранятся в жилищно-эксплуатационной организации, диспетчерской, у
дворника или рабочих, проживающих в этом доме). Если через подвал
проходят транзитные инженерные коммуникации, необходимо обеспечить
доступ к ним в любое время суток представителям соответствующих служб
коммунального хозяйства для постоянного наблюдения, периодического
ремонта и регулирования. В местах перехода над инженерными
коммуникациями должны быть оборудованы стационарные переходные
мостики.
Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечить:
-температурно-влажностный режим чердачных помещений,
препятствующий выпадению конденсата на поверхности ограждающих
конструкций;