23
-чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного
помещения.
Чердачные помещения должны иметь требуемый температурно-
влажностный режим:
-в холодных чердачных помещениях – по расчету, исключающему
конденсацию влаги на ограждающих конструкциях (но не более чем на 4 °С
выше температуры наружного воздуха);
-в теплых чердачных помещениях – по расчету, но не ниже 12 °С. В
тёплых чердаках требуется проводить:
-уборку помещений от мусора не реже одного раза в год с очисткой
стальных сеток на оголовках вентиляционных каналов и на входе вытяжной
шахты;
-дезинфекцию всего объема чердачного помещения при появлении
насекомых;
-побелку дымовых труб, стен, потолка и внутренних поверхностей
вентиляционных шахт один раз в три года.
Содержание лестничных клеток может включать в себя:
-техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры,
подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных
элементов и инженерных систем и домового оборудования);
-капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта
зданий;
-мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на
лестничных клетках;
-обслуживание мусоропроводов;
-обслуживание автоматических запирающихся устройств, входных
дверей, самозакрывающихся устройств;
-обслуживание лифтового оборудования;
-обслуживание системы ДУ;
-организацию дежурства в подъездах;
24
-оборудование помещений для консьержек с установкой телефона.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
-исправное состояние строительных конструкций, отопительных
приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;
-требуемое санитарное состояние лестничных клеток;
-нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:
-загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью,
тарой, дровами и другими);
-вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных
земельных участках, выходящих на городской проезд;
-мытья автомашин на придомовой территории;
-самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей,
оград), переоборудования балконов и лоджий;
-окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской
(использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от
установленного для данного здания;
-загромождения дворовой территории металлическим ломом,
строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами;
-выливания во дворы помоев, выбрасывания пищевых и других отходов,
мусора и навоза, а также закапывания или сжигания его во дворах;
-крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок,
указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и
спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Территория каждого домовладения, как правило, должна иметь:
-хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и
предметов домашнего обихода;
-площадку для отдыха взрослых;
25
-детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым
оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха
детей.
На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для
сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для
мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью.
Устройство и благоустройство площадок, элементов оборудования мест отдыха
и других необходимо осуществлять в соответствии с установленными
требованиями.
Устройство и расположение на территории организации по
обслуживанию жилищного фонда площадок для выгула собак допускается по
согласованию с соответствующими органами в установленном порядке.
Уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и
внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями
по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать
специализированными службами.
Места, недопустимые для уборочных машин, должны убираться вручную
до начала работы машин, с труднодоступных мест допускается подавать снег
на полосу, убираемую машинами. В местах съезда и выезда уборочных машин
на тротуаре должны быть устроены пандусы из асфальтобетона или местные
понижения бортового камня. Ширина пандуса должна быть на 0,5 м больше
ширины машины.
Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать
свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления
инженерными сетями, а также источникам пожарного водоснабжения
(пожарные гидранты, водоемы), расположенными на обслуживаемой
территории. Материалы и оборудование во дворах следует складировать на
специально выделенных площадках.
26
Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного
самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по
тротуарам (от класса тротуара).
Объем уборочных работ в летнее и зимнее время следует определять по
площадям в зависимости от материала покрытия придомовой территории,
приведенным в техническом паспорте на жилой дом (дома) и земельный
участок.
Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать:
-установку на обслуживаемой территории сборников для твердых
отходов, а в неканализированных зданиях наличие, кроме того, сборников
(выгребов) для жидких отходов;
-своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее
санитарным состоянием;
-организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика
удаления отходов;
-свободный подъезд и освещение около площадок под установку
контейнеров и мусоросборников;
-содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для
отходов (кроме контейнеров и бункеров, находящихся на балансе других
организаций) без переполнения и загрязнения территории;
-проведение среди населения широкой разъяснительной работы по
организации уборки территории.
Мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной
или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных
железобетонных изделий или других материалов, с посадкой вокруг площадки
кустарниковых насаждений.
Площадки для контейнеров на колесиках должны оборудоваться
пандусом от проезжей части и ограждением (бордюром) высотой 7-10 см,
исключающим возможность скатывания контейнеров в сторону.
27
Подъезды к местам, где установлены контейнеры и стационарные
мусоросборники, должны освещаться и иметь дорожные покрытия с учетом
разворота машин и выпуска стрелы подъема контейнеровоза или манипулятора.
При размещении на одной площадке до шести переносных
мусоросборников должна быть организована их доставка к местам подъезда
мусоровозных машин. Мусоросборники необходимо размещать на расстоянии
от окон до дверей жилых зданий не менее 20 м, но не более 100 м от входных
подъездов. Количество и емкость дворовых мусоросборников определяется в
установленном порядке.
Сбор твердых бытовых отходов в неканализированных домовладениях
следует производить отдельно в малые (металлические) емкости, которые
должны выноситься жильцами в установленное время к месту остановки
мусоровоза.
Озеленение территорий выполняется после очистки последней от
остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных
коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров,
устройства площадок и оград.
1.3 Подходы к оценке эффективности организационно-экономического
механизма управления многоквартирными домами
Принцип эффективности управления заключается в достижении
установленной цели управления (определенного качественного результата
деятельности или качественного состояния объекта с оптимальными
издержками).
Эффективное управление достигается:
-замещением административных отношений в жилищно-коммунальном
секторе экономическими;
-формированием равных прав для субъектов хозяйствования всех форм
собственности;
28
-формированием конкурентных отношений во всех подотрослях
жилищно- коммунального хозяйства, где это возможно;
-регулированием тарифов и мониторингом деятельности предприятий
естественных локальных монополистов.
При оценке эффективности использования финансов в ЖКХ следует
применять современные методы бюджетного менеджмента:
-планирование и анализ бюджетных затрат в привязке к конкретным
видам услуг;
-анализ эффективности деятельности органов управления с точки зрения
реализации целей жилищной политики;
-сравнительный анализ эффективности расходования средств различными
подразделениями и бюджетополучателями на основе сопоставимых
финансовых индикаторов.
Эффективная система управления жилищным фондом создается
совместными усилиями собственников жилищною фонда и управляющей
организации. Система управления конкретными объектами недвижимости и
предполагает неразрывное единство следующих основных элементов:
-собственники объекта недвижимости обязаны создать условия для
свободного выбора, способа достижения цели, поставленной перед
управляющей организацией;
-деятельность собственника но выбору управляющей организации, форма
договора, заключаемого между собственниками и управляющей организацией,
порядок пересмотра целей управления и условий договора, контроля над
объектом управления и деятельностью управляющей организации должны быть
полностью формализованы;
-управляющая организация должна периодически отчитываться о
принятых управленческих решениях и результатах их исполнения перед
собственниками, по результатам контрольных проверок и предоставляемой
отчетности должен проводиться анализ результативности принятых
управленческих решений;
29
-должен проводиться постоянный мониторинг деятельности
управляющей организации и состояния объектов управления;
-управляющая организация несет ответственность за результаты
управления;
-функционирование системы управления, порядок взаимодействия всех
хозяйствующих субъектов, участвующих в системе управления, должен быть
детально регламентирован правовыми актами.
Эффективность управления недвижимостью в жилищной сфере во
многом зависит от того, кто ею управляет. Уровень квалификации и деловые
качества кадров – решающий фактор повышения эффективности управления
недвижимостью. Чрезвычайно важно также, чтобы финансовое состояние
управляющей организации зависело oт результатов ее деятельности. Поэтому
не рекомендуется создавать управляющие организации в форме структурных
подразделений администрации города или в форме муниципальных
учреждений.
Отсутствие возможности зарабатывать средства на развитие производства
ориентирует руководителей таких структур на удовлетворение запросов
администрации города, а не жителей домов, находящихся в управлении.
Одним из критериев эффективности управления жилищным фондом
является его объем, выраженный в общей площади жилья. Порой служба
заказчика не в состоянии контролировать качество и объемы работ,
выполняемых подрядными организациями, на всем муниципальном жилищном
фонде, переданном ей в управление. Контроль большей частью осуществляется
на уровне согласования разрабатываемых подрядной организацией смет
расходов по обслуживанию жилищною фонда.
Анализ показал, что оптимальный объем жилищного фонда для
эффективного упр
ﮦ
авления им находится в пр
ﮦ
еделах от 0,7 до 1,8 млн. кв. м
общей площади жилья. Рекомендуемые Госстр
ﮦ
оем России кр
ﮦ
итические
значения колеблются в пр
ﮦ
еделах от 900 тыс. до 2,7 млн. кв. м.
30
Пр
ﮦ
актика свидетельствует, что договор
ﮦ
ные отношения между службами
заказчика и подр
ﮦ
ядными ор
ﮦ
ганизациями носят фор
ﮦ
мальный хар
ﮦ
актер
ﮦ
с точки
зр
ﮦ
ения опр
ﮦ
еделения цены: несмотр
ﮦ
я на то, что в договор
ﮦ
е установлена
стоимость р
ﮦ
абот подр
ﮦ
ядчиков, фактически финансир
ﮦ
ование осуществляется по
смете. Чем больше нор
ﮦ
мативная численность р
ﮦ
аботников подр
ﮦ
ядной
ор
ﮦ
ганизации, тем больше планир
ﮦ
уемое финансир
ﮦ
ование. Таким обр
ﮦ
азом,
денежные ср
ﮦ
едства напр
ﮦ
авляются не на выполнение р
ﮦ
абот, а на поддер
ﮦ
жание
штатной численности р
ﮦ
аботников и на выплату зар
ﮦ
аботной платы.
В свою очер
ﮦ
едь сметное финансир
ﮦ
ование служб заказчика не создает для
них соответствующих стимулов: поскольку р
ﮦ
азница между доходами и
р
ﮦ
асходами службы заказчика пр
ﮦ
едставляет собой заявку на бюджетное
финансир
ﮦ
ование, выходит, что чем больше доходов получит служба заказчика
от пр
ﮦ
очей деятельности, тем мен
ﮦ
ьше ср
ﮦ
едств он
ﮦ
а получит из бюджета.
Такая система создает у служб заказчика заин
ﮦ
тер
ﮦ
есован
ﮦ
н
ﮦ
ость в
увеличен
ﮦ
ии р
ﮦ
асходов, котор
ﮦ
ые в любом случае будут покр
ﮦ
ыты за счет бюджета.
Непр
ﮦ
офин
ﮦ
ан
ﮦ
сир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ые р
ﮦ
асходы увеличивают кр
ﮦ
едитор
ﮦ
скую задолжен
ﮦ
н
ﮦ
ость
служб заказчика. Пр
ﮦ
ичем, если служба заказчика создан
ﮦ
а в фор
ﮦ
ме
мун
ﮦ
иципальн
ﮦ
ого учр
ﮦ
ежден
ﮦ
ия, то он
ﮦ
а, в кон
ﮦ
ечн
ﮦ
ом счете, н
ﮦ
е н
ﮦ
есет за это
ответствен
ﮦ
н
ﮦ
ости, поскольку отвечать пер
ﮦ
ед кр
ﮦ
едитор
ﮦ
ами пр
ﮦ
идется местн
ﮦ
ому
бюджету.
Более того, учр
ﮦ
ежден
ﮦ
ия н
ﮦ
е имеют экон
ﮦ
омической заин
ﮦ
тер
ﮦ
есован
ﮦ
н
ﮦ
ости в
сн
ﮦ
ижен
ﮦ
ии дебитор
ﮦ
ской задолжен
ﮦ
н
ﮦ
ости или в увеличен
ﮦ
ии пр
ﮦ
очих доходов как
источн
ﮦ
иков, котор
ﮦ
ые могли бы быть н
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
ы па погашен
ﮦ
ие кр
ﮦ
едитор
ﮦ
ской
задолжен
ﮦ
н
ﮦ
ости, так как дан
ﮦ
н
ﮦ
ые поступлен
ﮦ
ия автоматически сокр
ﮦ
ащают
пр
ﮦ
ичитающуюся службе заказчика сумму бюджетн
ﮦ
ого фин
ﮦ
ан
ﮦ
сир
ﮦ
ован
ﮦ
ия. На
сегодн
ﮦ
яшн
ﮦ
ий ден
ﮦ
ь един
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ыми мотивами, побуждающими службы
заказчика р
ﮦ
аботать с дебитор
ﮦ
ами и зар
ﮦ
абатывать пр
ﮦ
очие доходы, могут стать
н
ﮦ
ер
ﮦ
егуляр
ﮦ
н
ﮦ
ость фин
ﮦ
ан
ﮦ
совых вливан
ﮦ
ий из бюджета и высокая доля ден
ﮦ
ежн
ﮦ
ых
сур
ﮦ
р
ﮦ
огатов в бюджетн
ﮦ
ом фин
ﮦ
ан
ﮦ
сир
ﮦ
ован
ﮦ
ии.
31
Для оцен
ﮦ
ки эффективн
ﮦ
ости р
ﮦ
аботы упр
ﮦ
авляющей компан
ﮦ
ии можн
ﮦ
о
использовать кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии, пр
ﮦ
имен
ﮦ
яемые для опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ия победителя кон
ﮦ
кур
ﮦ
са по
выбор
ﮦ
у упр
ﮦ
авляющей компан
ﮦ
ии.
Осн
ﮦ
овн
ﮦ
ыми кр
ﮦ
итер
ﮦ
иями опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ия победителя кон
ﮦ
кур
ﮦ
са являются:
-пр
ﮦ
офессион
ﮦ
альн
ﮦ
ые зн
ﮦ
ан
ﮦ
ия и опыт р
ﮦ
аботы в сфер
ﮦ
е упр
ﮦ
авлен
ﮦ
ия
жилищн
ﮦ
ым фон
ﮦ
дом, его содер
ﮦ
жан
ﮦ
ия и р
ﮦ
емон
ﮦ
та, поставке коммун
ﮦ
альн
ﮦ
ых услуг;
-пр
ﮦ
едлагаемые методы и фор
ﮦ
мы ор
ﮦ
ган
ﮦ
изации р
ﮦ
аботы упр
ﮦ
авлен
ﮦ
ия
жилищн
ﮦ
ым фон
ﮦ
дом;
-стабильн
ﮦ
ость фин
ﮦ
ан
ﮦ
сового положен
ﮦ
ия участн
ﮦ
ика кон
ﮦ
кур
ﮦ
са за
пр
ﮦ
едыдущий пер
ﮦ
иод р
ﮦ
аботы (отсутствие задолжен
ﮦ
н
ﮦ
ости по выплате зар
ﮦ
аботн
ﮦ
ой
платы, по платежам в бюджет, а также пер
ﮦ
ед юр
ﮦ
идическими лицами).
В качестве кр
ﮦ
итер
ﮦ
иев оцен
ﮦ
ки используются показатели, пр
ﮦ
едставлен
ﮦ
н
ﮦ
ые в
таблице 1.
Таблица 1
Кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии оцен
ﮦ
ки эффективн
ﮦ
ости р
ﮦ
аботы упр
ﮦ
авляющей
компан
ﮦ
ии [15]
Кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии
Попр
ﮦ
авочн
ﮦ
ый
коэффициен
ﮦ
т
Р
ﮦ
абота с клиен
ﮦ
тами
0,282
Р
ﮦ
абота с поставщиками и подр
ﮦ
ядчиками
0,206
Плата за упр
ﮦ
авлен
ﮦ
ие
0,256
Опыт р
ﮦ
аботы, квалификация пер
ﮦ
сон
ﮦ
ала
0,128
Отзывы пр
ﮦ
ежн
ﮦ
их заказчиков
0,128
В качестве кр
ﮦ
итер
ﮦ
иев оцен
ﮦ
ки качества р
ﮦ
аботы упр
ﮦ
авляющей компан
ﮦ
ии
можн
ﮦ
о выделить н
ﮦ
есколько гр
ﮦ
упп показателей, отр
ﮦ
ажающих специфику
упр
ﮦ
авляющей компан
ﮦ
ии, котор
ﮦ
ая должн
ﮦ
а обеспечить качествен
ﮦ
н
ﮦ
ое
обслуживан
ﮦ
ие клиен
ﮦ
тов (жильцов и ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
ов), н
ﮦ
о пр
ﮦ
и этом н
ﮦ
е пр
ﮦ
евысить
н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
ый ур
ﮦ
овен
ﮦ
ь затр
ﮦ
ат н
ﮦ
а упр
ﮦ
авлен
ﮦ
ие:
-обеспечен
ﮦ
ие н
ﮦ
адлежащего техн
ﮦ
ического состоян
ﮦ
ия объекта
н
ﮦ
едвижимости;
-р
ﮦ
абота с клиен
ﮦ
тами;
-р
ﮦ
абота с поставщиками и подр
ﮦ
ядчиками;
32
-опыт р
ﮦ
аботы, квалификация пер
ﮦ
сон
ﮦ
ала;
-качество упр
ﮦ
авлен
ﮦ
ия;
-стабильн
ﮦ
ость фин
ﮦ
ан
ﮦ
сового положен
ﮦ
ия.
Каждый из кр
ﮦ
итер
ﮦ
иев, пер
ﮦ
ечислен
ﮦ
н
ﮦ
ых в таблице 1, р
ﮦ
ассчитывается по
целой гр
ﮦ
уппе пар
ﮦ
аметр
ﮦ
ов.
Кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии качества р
ﮦ
аботы, н
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
а обеспечен
ﮦ
ие н
ﮦ
адлежащего
техн
ﮦ
ического состоян
ﮦ
ия объекта н
ﮦ
едвижимости:
-н
ﮦ
аличие и состоян
ﮦ
ие техн
ﮦ
ической докумен
ﮦ
тации н
ﮦ
а н
ﮦ
аходящиеся в
упр
ﮦ
авлен
ﮦ
ии здан
ﮦ
ия и объекты ин
ﮦ
фр
ﮦ
астр
ﮦ
уктур
ﮦ
ы;
-н
ﮦ
аличие гр
ﮦ
афика (пер
ﮦ
иодичн
ﮦ
ости) пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия обследован
ﮦ
ий качества
техн
ﮦ
ического содер
ﮦ
жан
ﮦ
ия жилых здан
ﮦ
ий и их ин
ﮦ
жен
ﮦ
ер
ﮦ
н
ﮦ
ых систем, сан
ﮦ
итар
ﮦ
н
ﮦ
ого
содер
ﮦ
жан
ﮦ
ия здан
ﮦ
ий и пр
ﮦ
идомовых тер
ﮦ
р
ﮦ
итор
ﮦ
ий;
-н
ﮦ
аличие докумен
ﮦ
тации по р
ﮦ
езультатам весен
ﮦ
н
ﮦ
его и осен
ﮦ
н
ﮦ
его осмотр
ﮦ
ов
объектов жилищн
ﮦ
ого фон
ﮦ
да;
-объем р
ﮦ
абот по текущему р
ﮦ
емон
ﮦ
ту;
-н
ﮦ
аличие докумен
ﮦ
тации по подготовке жилищн
ﮦ
ого фон
ﮦ
да к сезон
ﮦ
н
ﮦ
ой
эксплуатации;
-улучшен
ﮦ
ие ин
ﮦ
тегр
ﮦ
альн
ﮦ
ых показателей техн
ﮦ
ического состоян
ﮦ
ия здан
ﮦ
ий н
ﮦ
а
упр
ﮦ
авляемой тер
ﮦ
р
ﮦ
итор
ﮦ
ии (степен
ﮦ
ь физического изн
ﮦ
оса здан
ﮦ
ия в целом и его
кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
ых элемен
ﮦ
тов).
Кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии качества р
ﮦ
аботы с клиен
ﮦ
тами:
-количество заключен
ﮦ
н
ﮦ
ых договор
ﮦ
ов;
-количество р
ﮦ
астор
ﮦ
гн
ﮦ
утых договор
ﮦ
ов;
-количество жалоб по договор
ﮦ
ам н
ﮦ
а обслуживан
ﮦ
ие;
-пр
ﮦ
оцен
ﮦ
т сбор
ﮦ
а платежей с н
ﮦ
аселен
ﮦ
ия;
-количество жильцов, имеющих субсидии н
ﮦ
а оплату услуг;
-количество жильцов со стопр
ﮦ
оцен
ﮦ
тн
ﮦ
ой оплатой услуг;
-ср
ﮦ
едн
ﮦ
яя пр
ﮦ
одолжительн
ﮦ
ость пр
ﮦ
оживан
ﮦ
ия в жилом фон
ﮦ
де;
-количество жалоб н
ﮦ
а техобслуживан
ﮦ
ие;