5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 7
ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗОЙ МЕСТОПО-
ЛОЖЕНИЯ, ПРАВОВАЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ
РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА 9
1.1. Экспертиза местоположения 9
1.2. Правовые аспекты реализации проекта реконструкции 13
1.3. Экологическая экспертиза 15
1.4. Основные аспекты реконструкции городской среды 22
1.5. Анализ существующих видов реконструкций жилых зданий 24
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ 26
2.1 Архитектурно-строительные решения 26
2.1.1. Объемно планировочное решение здания и его соответствие
нормативным требованиям 26
2.1.2. Конструктивное решение зданий и техническое состояние
несущих и ограждающих конструкций 27
2.1.3. Архитектурно-художественное решение здания и его
соответствие архитектурным требованиям, предъявляемым к застройке 29
2.1.4. Объемно-планировочное и конструктивное решение после
реконструкции 30
2.1.5. Инженерное оборудование 35
2.2. Проверка необходимости усиления фундамента 37
2.3. Технология строительства 41
2.3.1. Методы производства строительно-монтажных работ 41
2.3.2. Расчет объемов работ и составление ведомости трудозатрат 45
2.3.3. Выбор кранов и методов монтажа, ведомость оснастки 48
2.3.4. Технологическая карта на устройство конструкций 52
2.3.5. Проектирование стройгенплана 62
6
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА 70
3.1. Экономическая экспертиза 70
3.1.1. Объектная смета 70
3.1.2. Сводный сметный расчет 71
3.1.3. Определение рыночной цены объекта сравнительным и
доходным методами после реконструкции 72
3.2. Управление объектом после реконструкции 78
3.3. Смета эксплуатационных затрат 81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 86
7
ВВЕДЕНИЕ
Данная тема являеся актуальной так как, в России остро строит вопрос с
реконструкцией жилого фонда, износ многих домов доходит до 100%, и в
ближайшие 5-10 лет эта проблема будет только усиливаться.
В г. Мытищи на сегодняшний день, как и во многих городах, имеющийся
жилой фонд имеет высокую степень износа, новое жилищное строительство
не ведется или ведется не на должном уровне, что приводит к возникновению
объектов незавершенного строительства. Сегодня в аварийном жилищном
фонде проживают 2218 семей.
Фактические объемы реконструкции не соответствуют требуемым
объемам. Сокращение бюджетного финансирования капитального ремонта
жилых зданий, начавшееся с 90-х гг. XX века, привело к значительному
снижению объемов реконструкции. Своевременно не отремонтированные
дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже
нецелесообразна.
Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий и завершения
строительства объектов стоит в крупных городах.
Целью выпускной квалификационной работы является проекта
реконструкции жилого комплекса в городе Мытищи, проведение экспертиз и
экономических расчетов.
В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:
- экспертиза местоположения, правовая и экологическая экспертизы
- техническая экспертиза: анализ архитектурно-строительной части
проекта с выявлением объемно-планировочных и конструктивных решений
здания, проектирование технологии производства работ и разработка
стройгенплана;
- экономическая экспертиза и эксплуатация объекта строительства:
расчет сметной стоимости СМР и анализ затрат на эксплуатацию объекта.
8
Структурно выпускная квалификационная работа включает в себя
введение, три главы, заключение, список использованной литературы и
приложения:
- в первой главе приводится обоснование местоположения, правовые и
управленческие экспертизы, экологическая экспертиза;
- во второй главе проводится анализ архитектурно-планировочных и
конструктивных решений здания, выполняется описание генплана,
разработка вопросов технологии и организации строительства, производится
выбор машин и механизмов для производства работ, разрабатывается
технологические карты, разрабатывается календарный план строительства
объекта, проектируется строительный генеральный план с расчётом
временных зданий и сооружений и сетей, рассчитываются технико-
экономические показатели по стройгенпану;
- в третьей главе производится расчет сметной стоимости реконструкции
объекта, а также рассматриваются вопросы управления эксплуатацией
объекта.
- в заключении обобщаются результаты теоретической и практической
разработки ВКР, формулируются выводы, предложения и рекомендации по
использованию результатов работы;
- в списке использованной литературы приводится перечень всех
литературных источников, в том числе электронных, которые использовались
при написании выпускной квалификационной работы.
9
ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗОЙ
МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ, ПРАВОВАЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ
ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА
1.1. Экспертиза местоположения
Обследование застройки направлено на ликвидацию недостатков
предшествующих лет, на улучшение планировки и оборудование квартир,
совершенствование сфер услуг, ускоренному внедрению прогрессивных
версий жилых домов, что ведет к удовлетворению материальных и
культурных запросов населения.
Общая площадь обследуемой территории 8,4 га и на ней расположено 19
жилых дома общей площадью 85393 м
2
, в которых проживает 5139 человек
составляющих 1697 семей.
Средний состав семьи 3,0 чел., что ниже общегородского показателя по
Мытищи - 3,1 чел.
В застройке на 1 чел. до реконструкции приходится 16,6 м
2
общей
площади, что ниже нормативного показателя для муниципального жилья – 20
м
2
на человека.
Таблица 1.1
Распределение жилых домов и площади в них по этажности
Этажность
Количество
жилых домов
Общая площадь жилых домов
шт.
%
м2
%
4
6
31,5
47536
55,6
5
13
68,5
37857
44,4
Итого:
19
100
85393
100
Средняя этажность застройки до реконструкции:
4,6Эср
10
Таблица 1.2
Распределение жилых домов и площади в них по периодам постройки
Период
Количество жилых домов
Общая площадь жилых домов
шт.
%
М
2
%
1950-1953 гг.
7
36,8
50636
59,3
1954-1959 гг.
3
15,8
7651
8,9
1960-1965 гг.
9
47,4
27106
31,8
Итого:
19
100
85393
100
На исследованной территории находится 37 организации, занимающих
10856 м
2
площади. Данные арендаторы расположены как в жилых домах, так
и отдельно стоящих зданиях.
Арендаторы дифференцируются на общественные, государственные и
коммерческие организации, а также объекты торговли, детские дошкольные и
школьные учреждения, объекты быта.
Таблица 1.3
Промтоварные торговые предприятия
Наименование
Площадь м
2
Характеристика
предприятия
Фактическая
По норме
Промтоварные магазины.
ООО ПКФ «Сенга»
348,1
205
Встроенный, в 1
этаже
КЧП «Садовод»
162
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Виктория»
272,3
Встроенный, в 1
этаже
ПБ «Захарова Н.С.»
75,1
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Аргус-Гринэко»
122,8
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Лорин ОСТ»
110
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Совика»
114,8
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Книга 89»
343,2
Встроенный, в 1
этаже
11
Площадь в промтоварных магазинах в пределах нормы.
Таблица 1.4
Продовольственные торговые предприятия
ООО «Анкон»
125,3
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Лорин ОСТ»
184
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Артрон-А»
158
Встроенный, в 1
этаже
ГП Аптека №59
232
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Восток-БП»
348
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Радиософт»
74,7
Встроенный, в 1
этаже
ТОО «Диастом»
105,1
Встроенный, в 1
этаже
ООО «ТИДМ»
198,3
Встроенный, в 1
этаже
ЗАО «Элеган»
202,3
Встроенный, в 1
этаже
Итого:
4183,8
205
Наименование
Площадь м
2
Характеристика
предприятия
Фактическая
По норме
Продовольственные магазины
ООО «Скит»
76,2
411
Встроенный, в 1
этаже
ООО «МС-Трейд»
106
Встроенный, в 1
этаже
ЗАО ПК «Сапфир»
149,9
Встроенный, в 1
этаже
ПБОЮЛ Захарова М.С.
75,1
Встроенный, в 1
этаже
ООО «У Рубена»
260
Встроенный, в 1
этаже
ООО «Елисей и Ко»
1141
Встроенный, в 1
этаже
ООО магазин «Хлеб» №60
155,6
Встроенный, в 1
этаже
12
Площадь в продовольственных магазинах в пределах нормы.
Таблица 1.5
Коммерческие и муниципальные объекты
Таблица 1.6
Технико-экономические показатели квартала до и после реконструкции
Наименование
показателей
Показатели
До реконструкции
После
реконструкции
Площадь микрорайона, га
8,4
8,4
Жилая площадь микрорайона, га
6,9
6,9
Численность населения, чел
5139
5385
Жилищная обеспеченность, м
2
/чел
16,6
20,0
Средневзвешенная этажность, эт.
4,6
7,9
Плотность:
- жилого фонда, м
2
/ га
7834,2
9740,4
- территория на 1
го
жителя, м
2
/чел
21,2
20,5
ПБОЮЛ «Сосновский
А.В.»
134,3
Встроенный, в 1
этаже
Итого:
2098,1
411
Наименование
Площадь м
2
Характеристика
предприятия
ОАО «Фабрика-химчистка»
40,7
Встроенный, в 1 этаже
ООО «Финансовая компания
80,3
Встроенный, в 1 этаже
Сбербанк отделение
156,1
Встроенный, в 1 этаже
Детский сад
2950
Отдельно стоящее
Полк милиции
69,1
Встроенный, в 1 этаже
УВД
113
Встроенный, в 1 этаже
Администрация
582,5
Отдельно стоящее
Офисы
582,5
Отдельно стоящее
Итого:
4573,8
13
- жилой застройки, %
18,6
17,1
- плотность населения, чел/ га
471
486
Жилой фонд
85393
107827
Местоположение оценивается, как хорошее.
1.2. Правовые аспекты реализации проекта реконструкции
Сведения об участниках реализации проекта представлены в таблице
1.7.
Таблица 1.7
Сведения об участниках инвестиционно-строительного цикла
Участники реализации проекта
Сведения
Заказчик
Администрация г. Мытищи «Районная
(городская) администрация / Управа,
администрация, учреждения» нашего
справочника. Региональная
принадлежность компании – г. Мытищи.
Инвестор
Администрация г. Мытищи «Районная
(городская) администрация / Управа,
администрация, учреждения» нашего
справочника. Региональная
принадлежность компании – г. Мытищи
Проектировщик
Архитектурно-проектное бюро в Мытищи
«ППГ» (Профи Проект Групп).
г. Мытищи, ул.Садовая 3
Виды деятельности: Строительство и
ремонт, Архитектурное проектирование
Подрядчик
ЗАО «Гражданстрой»
Россия, г. Мытищи
Наружные инженерные сети и сооружения
Строительство зданий и сооружений
Субподрядные организации
ТРАНСИНЖСТРОЙ, СЭУ
Мытищи г., Молодёжная улица, 16-А
СПЕЦРЕСУРС, строительная организация
Мытищи г., Молодёжная улица, 46
СЕРВИС-СТРОЙ, строительная компания
Мытищи г., Акуловская улица, 2-А
14
Структура подрядной организации на объекте реконструкции.
Рис. 1.1. Структура подрядной организации на объекте реконструкции
В процессе реконструкции объекта капитального строительства лицом,
осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае
осуществления строительства на основании договора, должен проводиться
строительный контроль.