72
Таблица 3.2
Сравнение объектов недвижимости
Наименование
показателя
Проектируемый
объект
Объекты аналоги
1
2
3
4
5
6
Цена продажи, тыс. руб.
-
3300
2900
2200
2850
2800
2900
Поправки
Санузел
раздельный
Раздельный
+100
Раздельный
+100
совмещ.
0
совмещ.
0
Раздельный
+100
Раздельный
+100
Скорректированная цена
2892
3400
3000
2200
2850
2900
3000
Наличие ремонта
да
Да
+250
Да
+250
Да
+250
Нет
0
Нет
0
Да
+250
Скорректированная цена
3058
3650
3250
2450
2850
2900
3250
Крайние этажи
нет
Да
-150
Нет
0
Да
-150
Да
-150
Нет
0
Нет
0
Скорректированная цена
2983
3500
3250
2300
2700
2900
3250
Наличие балкона
да
Да
+100
Да
+100
Да
+100
Нет
0
Да
+100
Нет
0
Скорректированная цена
3050
3600
3350
2400
2700
3000
3250
Стоимость, тыс. руб.
2996
-
-
-
-
-
-
73
Вычисление скорректированной цены в таблице 3.2 производится по
формуле:
Со.н. = Ц i + (-) П i ,
где Ц
i
– цена объекта-аналога;
П
i
– поправка, корректировка к i -му объекту-аналогу.
Рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет
2996 тыс. руб.
Определение рыночной стоимости доходным методом
В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость
должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк».
При решении задачи методом капитализации дохода можно
пользоваться следующей формулой:
С = Сар * Т + Срев
Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т - число периодов;
Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по
истечении срока аренды (реверсия).
Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не
приносят дополнительного дохода.
Следующим шагом рассмотрим, как изменится стоимость оцениваемого
объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.
Общее количество квартир в жилом здании – 44.
Средняя стоимость аренды квартиры составляет 20 тыс. руб//мес.
Доход от первого года аренды составит:
44*20000*12/1000 = 10560 тыс. руб./год
74
При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 9 % в год
и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно.
Воспользуемся формулой:
S = Свклад * (1 + П)
n
С
вклад
– вложенная сумма;
П – ставка процента за период;
n – число временных интервалов.
S = 10560 * (1 + 0,09)
4
= 13539 тыс. руб.
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 23760 тыс.
руб. на тех же условиях, но на 3 года:
S = 10560 * (1 + 0,09)
3
= 12770 тыс. руб.
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 23760 тыс.
руб. на тех же условиях, но на 2 года:
S = 10560 * (1 + 0,09)
2
= 11929 тыс. руб.
После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 23760 тыс.
руб. на 1 год:
S = 10560 * (1 + 0,09) = 11498 тыс. руб.
Исходя из изложенного выше, к концу срока аренды получаем:
10560 + 13359 + 12770 + 11929 + 11498 = 60116 тыс. руб.
При обычном получении денег от аренды квартир доход составит:
10560*5 = 52800 тыс. руб.
Выгода при вложении арендной платы в банк составит:
60116 – 52800 = 7316 тыс. руб.
75
3.2. Управление объектом после реконструкции
Рис. 3.1. Объекты и способы управления жилым комплексом
Преимущества непосредственного способа управления МКД.
1. Собственники помещений имеют прямые отношения с
ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от
электрической энергии, отопления, холодной и горячей, воды, газа, из-за
неоплаты другими собственниками.
2. Собственники помещений не производят оплату за неплательщиков
при непосредственном способе управления МКД.
При способе управления МКД управляющей организацией, если один из
собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена
сделать перераспределение средств – заплатить коммунальным предприятиям
за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по
содержанию общего имущества МКД. В результате происходит уменьшение
количества работ и услуг по содержанию МКД или ухудшается качество таких
работ и услуг. Худший вариант – управляющая организация увеличивает
размер платы всем собственникам в объеме неплатежей.
76
Изменение способа управления путем перехода в непосредственный
способ управления не ухудшает правовое положение собственников
помещений и не увеличивает размер обязательных платежей.
При непосредственном способе управления домом у жильцов
сохранится возможность сотрудничать с управляющими организациями, они
не будут самоустраняться, также будут выполнять свои обязанности в
соответствии с законодательством, исполнять решения собственников дома в
отношении содержания, обслуживания и ремонтов общего имущества
собственников на оплаченные средства по статье «содержание и ремонт
жилья», так как эти средства, при непосредственном способе управления
домом, будут расходоваться только на эти цели, использование их будет
контролироваться советом дома, и они не будут изыматься по решению суда,
в оплату коммунальных ресурсов за недобросовестных неплательщиков.
Таким образом, на основании вышеизложенного, в качестве
управляющей организации жилым комплексом на стадии его эксплуатации
выбрано товарищество собственников жилья (ТСЖ).
ТСЖ создается для управления тремя многоквартирными домами,
входящими в состав ЖК.
Законность создания ТСЖ в данном случае подтверждается тем фактом,
что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных
домов расположенными на общем земельном участке или нескольких
соседних (граничащих) зем. участках, сетями инженерно-технического
обеспечения и др. элементами инфраструктуры. (ст. 136 ЖК РФ)
Общий смысл, цели деятельности, чем занимается, зачем нужен ТСЖ
очерчены в ст. 135 ЖК РФ.
К ним относятся:
Совместное управление общим имуществом в доме.
Обеспечение пользования и распоряжения общим имуществом в доме.
Деятельность, направленная на содержание, сохранение и приращение
общего имущества в доме.
77
Предоставление коммунальных услуг жителям квартир в доме.
Предпринимать иные действия, связанные с управлением дома.
В этих рамках на ТСЖ возлагаются следующие функции:
Заключение договоров, сделок, выполнение иных действий,
направленных на управление домом, включая содержание, ремонт,
выполнение работ и оказание услуг.
Ведение учета расходов на ремонт, содержание и реконструкцию.
Ведение учета доходов от взносов и отчислений собственников жилья.
Установка размера платежей для собственников квартир в соответствии
с их долями в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Предоставление услуг и выполнение требуемых работ в квартирах
собственников.
Предоставление в пользование части общего имущества на возмездной
основе.
Произведение перестроек, не противоречащих законодательству.
Осуществление застройки прилегающих к многоквартирному дому
выделенных на законных основаниях земельных участков за счет и от имени
собственников квартир.
Обеспечение состояния общедомого имущества в соответствии с
санитарными нормами и техническими требованиями.
Право требования от собственников исполнения обязанностей по
содержанию и ремонту общедомового имущества в соответствии с их долями
в праве общей собственности.
Обеспечение прав и интересов собственников при установлении порядка
пользования общедомовой собственностью.
Представление интересов собственников жилья в вопросах, касающихся
общего имущества в доме.
3.3. Смета эксплуатационных затрат
78
Годовая смета расходов и доходов ТСЖ представлена в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Смета доходов и расходов ТСЖ на 2016 год
I. Доходы
Статьи доходов
План год, руб.
Поступления от собственников, в т.ч.:
1
Плата за содержание и текущий ремонт общего
имущества (21,18 руб./1 кв.м) , в т.ч. содержание и ремонт
лифтов, содержание мусоропроводов и вывоз ТБО
1 788 175,99
2
Прочие услуги, в т.ч.:
123 800,00
Поступления от аренды общедомового имущества
108 800,00
Поступления от платных услуг
25 000,00
Проценты к получению от депозитных вкладов
90 000,00
ВСЕГО доходы:
1 911 975,99
II. Расходы
Статьи расходов
Сумма, руб.
1.
Расходы по содержанию и текущему ремонту общего
имущества, в т.ч.
1 788 175,99
1
ФОТ работников, включая налоги и взносы
204 400,00
2
Взносы в пенсионный фонд
105 678,40
3
Взносы в фонд социального страхования
42 681,41
4
Вознаграждение председателя правления
139 000,00
5
Оплата по договорам за обслуживание теплоцентров
31 028,00
6
Оплата за обработку паспортных данных и данных по
прописке
68 964,00
7
Оплата за организацию общего собрания и собраний
правления, обработка данных членов ТСЖ и собственников
жилья МКД с применением юридических услуг
15 000,00
8
Обслуживание расчетного счета (Сбербанк)
30 000,00
9
Комиссия при приеме платежей от населения
40 000,00
10
Комиссионное агентское вознаграждение по терминальной
системе оплат от населения
3 400,00
11
Оплата за обслуживание программного обеспечения по
начислению ЖКУ
20 000,00
12
Оплата за обслуживание программы электронной отчетности
5 000,00
13
Заправка картриджа
5 000,00
14
Аттестация рабочих мест, ОТ и ТБ
20 000,00
15
Расходы на обучение (семинары ЖКХ)
15 000,00
16
Экспертная оценка инженерных сетей и испытание
50 000,00
17
Работы по устранению недостатков технической
эксплуатации инженерных сетей
20 000,00
18
Почтовые расходы
5 000,00
79
19
Расходы на работу с должниками претензионного
характера
20 000,00
20
Юридические услуги (представительство в суде)
20 000,00
21
Расходы на уплату госпошлины ( в суды по работе с
должниками)
30 000,00
22
Аварийно-диспетчерское обслуживание
77 785,80
23
Вывоз мусора ТБО
37 445,12
24
Вывоз крупногаборитного мусора
10 000,00
25
Дезинфекция мусоропровода, мусорокамеры
30 400,00
26
Дератизация
21 122,40
27
Благоустройство цветочных клумб и детских площадок
17 000,00
28
Замена светильников в подъездах
20 000,00
29
Ремонт почтовых ящиков в подъездах
5 000,00
30
Покраска элеваторных узлов и ТП
2 000,00
31
Ревизия задвижек общедомовых систем отопления и
водоразбора ХВС и ГВС
6 000,00
32
Расходы на поверку приборов учета и замену
трансформаторов
25 000,00
33
Комплекс работ по замене шайб систем отопления и
водоразбора ХВС и ГВС
10 000,00
34
Механическая очистка канализационных труб
10 000,00
35
Механическая промывка мусоропроводов
30 000,00
36
Услуги по промывке,опрессовке системы отопления
жилых домов,находящихся на балансе ТСЖ "Дельта"
25 000,00
37
Ремонт выборочный текущий м/п стыков
20 000,00
38
Ремонт основных средств и материалов
15 000,00
39
Покраска козырьков и фасада дома
10 000,00
40
Покраска конструкций на придомовой территории
5 000,00
41
Страхование лифтов
3 000,00
42
ТО лифтов
66 012,00
43
Обслуживание видеонаблюдения
5 000,00
44
ТО системы домофона
57 600,00
45
Уборка помещений и территорий
143 440,00
46
Услуги связи (компенсация сотовой связи работникам за
работу сверх норм рабочего времени (сантехник,
бухгалтер,председатель)
13 200,00
47
Услуги связи (офис, интернет)
14 400,00
48
Ограждение территории и установка шлагбаума
80 000,00
49
Приобретение насосной станции
150 000,00
50
Ремонт лифтового оборудования (резервный фонд на
обслуживание и ремонт лифтов)
68 618,86
2
Расходы от прочей деятельности, в т.ч.
223 800,00
1
Изготовление информационного материала
20 000,00
80
2
Размещение информации на сайте ЖКХ, в рамках
исполнения
Постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N
731
"Об утверждении стандарта раскрытия информации
организациями, осуществляющими деятельность в сфере
управления многоквартирными домами"
20 000,00
3
Изготовление и обслуживание сайта ТСЖ в рамках
исполнения Постановления Правительства РФ от 23
сентября 2010 г. N 731
"Об утверждении стандарта раскрытия информации
организациями, осуществляющими деятельность в сфере
управления многоквартирными домами"
32 000,00
4
Расходы на обслуживание расчетного счета по операциям
от прочих услуг
18 000,00
5
Обслуживание компьютерной, оргтехники, программного
обеспечения 1С
15 000,00
6
Канцтовары и бумага
28 000,00
7
Приобретение подарков
36 000,00
8
Организация мероприятий праздников
20 000,00
9
Платежи в бюджет ( УСН)
34 800,00
ВСЕГО расходы:
1 911 975,99
Выводы:
По результатам анализа доходной и расходной части сметы по
эксплуатации жилого комплекса выявлена предельная стоимость
технического обслуживания с 1 м
2
жилой и нежилой площади, которая
составила 21,18 руб./м
2
.
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе выполнения выпускной квалификационной работы достигнута
цель - разработан проект реконструкции жилого комплекса в городе Мытищи,
проведены экспертизы и экономические расчеты.
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:
- выполнена экспертиза местоположения, правовая и экологическая
экспертизы.
- разработана техническая экспертиза: анализ архитектурно-
строительной части проекта с выявлением объемно-планировочных и
конструктивных решений здания, проектирование технологии производства
работ и разработка стройгенплана;
- проведена экономическая экспертиза и эксплуатация объекта
строительства: расчет сметной стоимости СМР и анализ затрат на
эксплуатацию объекта.
В первой главе приведено обоснование местоположения, правовые и
управленческие экспертизы, экологическая экспертиза.
Во второй главе проведен анализ архитектурно-планировочных и
конструктивных решений здания, выполнено описание генплана, разработка
вопросов технологии и организации строительства, произведен выбор машин
и механизмов для производства работ, разработана технологическая карта,
календарный план строительства объекта, строительный генеральный план с
расчётом временных зданий и сооружений и сетей, рассчитаны технико-
экономические показатели по стройгенпану.
В третьей главе произведен расчет сметной стоимости реконструкции
объекта, а также рассматриваются вопросы управления эксплуатацией
объекта.
По результатам анализа доходной и расходной части сметы по
эксплуатации жилого комплекса выявлена предельная стоимость