ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................ 12
Глава 1. Теоретические аспекты организации и управления в строительстве 15
1.1 Сущность и классификация объектов малоэтажного строительства ......... 15
1.2 Статистика развитие малоэтажного жилищного строительства ................ 34
Глава 2. Анализ результатов деятельности ПАО «Группа Компаний ПИК» . 52
2.1 Организационная характеристика объекта исследования ........................... 52
2.2 Анализ факторов и условий деятельности объекта исследования ............. 57
2.3 Анализ финансовых результатов деятельности ПАО «ГК ПИК» .............. 70
Глава 3. Предложения и рекомендации по реализации проекта строительства
жилого малоэтажного дома .................................................................................. 86
3.1 Общая характеристика проекта ...................................................................... 86
3.2 Технические характеристики проекта ........................................................... 91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................... 103
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ .......................................... 107
ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................................... 115
ВВЕДЕНИЕ
Еще в июле 2009 г. Президентом РФ Медведевым Д.А. было дано
поручение Правительству РФ, обеспечить реализацию уточненных
направлений и мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное
и комфортное жилье - гражданам России», обратив особое внимание на
развитие строительства жилья экономического класса, включая малоэтажное,
соответствующее требованиям энергоэффективности и экологичности.
Целый ряд регионов уже приняли долгосрочные программы по развитию
малоэтажного строительства на своих территориях.
Жилищная проблема сегодня по-прежнему стоит очень остро перед более
чем 60% российских семей. Чтобы удовлетворить потребность в жилье,
жилищный фонд надо увеличить более чем на 40%. Но при этом лишь чуть
более 10% семей в состоянии приобрести жильё самостоятельно или с
помощью заёмных средств. Поэтому в ходе реализации национального проекта
«Доступное и комфортное жильё — гражданам России» всё чаще стали
говорить о массовом малоэтажном строительстве.
По прогнозам специалистов, доля возводимого малоэтажного и арендного
жилья будет расти, многоэтажного - снижаться. По мнению федеральных
властей только при такой структуре возводимого жилья можно реализовать
жилищную программу в России.
Малоэтажная застройка пригородов выгодна как для потребителей, так и
для застройщиков (муниципальных либо частных инвесторов). К основным
плюсам такой застройки относятся:
- использование альтернативных материалов и современных
строительных технологий способны обеспечить сравнительно низкую
себестоимость малоэтажных домов при высоком качестве;
- при возведении малоэтажного здания не требуется длительная
экспертиза проектной документации, результатов инженерно-технических
испытаний и согласований;
- благодаря технологиям быстрого возведения зданий возможно
строительство в сжатые сроки без привлечения высококвалифицированных
рабочих для сборки домов;
- простая процедура сдачи объектов в эксплуатацию.
На пути развития малоэтажного строительства стоят много проблем:
- несовершенство градостроительного законодательства в сфере
приобретения земельных участков и перевода сельскохозяйственной земли в
землю поселения, а также несогласованность между собой различных
нормативных документов;
- отсутствие в некоторых регионах разработанного генерального
плана застройки;
- неразвитая социальная и транспортная инфраструктура,
инженерные сети и коммуникации;
- недостаточная квалификация и нехватка специализированных
строительных организаций;
- низкий уровень технологической базы.
Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что без государственной и
муниципальной поддержки дальнейшее развитие малоэтажного строительства
невозможно. Поэтому, начиная с 2007 года, федеральными властями
предпринимаются шаги, направленные на развитие этой отрасли строительства
и мотивацию потенциальных участников рынка малоэтажного строительства.
Представленные тезисы обосновывают актуальность темы данной
выпускной квалификационной работы.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование
теоретических и практических аспектов организации и управления
строительством жилого малоэтажного дома, обоснование проекта
строительства конкретного объекта малоэтажного строительства.
Для достижения поставленной цели в выпускной квалификационной
работе последовательно решались следующие задачи:
- исследовать теоретические аспекты и классификацию объектов
малоэтажного строительства;
- исследовать статистические данные малоэтажного строительства в РФ;
- дать характеристику объекта исследования – ПАО «Группа компаний
ПИК»;
- разработать и обосновать проект строительства малоэтажного дома
(застройщик – ПАО «ГК ПИК»).
Предметом исследования в работе является система управления и
организации строительством жилого малоэтажного дома.
Объектом исследования в работе является крупнейший оператор
строительного рынка всероссийского масштаба – ПАО «ГК ПИК».
Автором использованы методы описательного, сравнительного и
структурного анализа, динамических рядов, метод научной абстракции,
позитивный и нормативный анализы, системный и диалектический подходы.
Информационной базой исследования послужили законодательные и
нормативные акты, статистические материалы, публикации отчественных и
зарубежных авторов в области организации и управления процесса
строительства.
Глава 1. Теоретические аспекты организации и управления в строительстве
1.1 Сущность и классификация объектов малоэтажного строительства
Массовое малоэтажное строительство получило свое начало в период
индустриализации страны. Начавшееся в 30-е годы прошлого столетия
промышленное производство и масштабное строительство брусчатых и
каркасно-щитовых жилых зданий фактически барачного типа дало
возможность получить населению жилье при новых стройках и заводах.
Острая необходимость быстрого ввода новых производств изначально
исключали как типологическое разнообразие, так и выразительную архитектуру
этих зданий. Ограниченный перечень основных материалов (брус, доска) и
жесткость однообразных исходных требований создали основу получившего
государственный приоритет типового проектирования малоэтажных жилых
зданий. Частное жилищное строительство, не имевшее тогда заметной
весомости, обходилось традиционными проектно-конструкторскими
решениями.
Последние годы ознаменовались бурным, многократным увеличением
объемов индивидуального жилищного строительства и резким изменением его
типологического диапазона. Это обусловлено полярными изменениями в этой
сфере жилищного строительства: на смену типовому проектированию пришло
индивидуальное, рыночные отношения заменили государственно-
распределительную систему, разнообразие стройматериалов и пожеланий
заказчиков позволило архитекторам и проектантам внести свой вклад, а право
собственности на землю позволило именовать малоэтажный дом с земельным
участком при нем полноценным малоэтажным жилищем.
Если прежде малоэтажное жилище и одноэтажный дом являлись, по сути,
синонимами, то сегодня — это совершенно разные понятия. Развитие
предпринимательства и социально-демографические процессы, особенно на
селе, обусловили необходимость создания нового типа малоэтажных зданий, в
которых должны сочетаться жилые и производственные помещения (зоны).
Социальная дифференциация населения неизбежно и зримо отразилась на
типологии малоэтажных жилых зданий: появились, с одной стороны,
элитарные жилые здания, а с другой стороны, сохранилась и обострилась
потребность в дешевом жилфонде для малоимущих граждан.
В настоящее время одной из значимых тенденций в строительной
деятельности РФ является увеличение доли малоэтажного строительства. Это
вызвано несколькими причинами, среди которых можно назвать одну из
главных - изменения в структуре спроса населения на рынке жилья, что
означает современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ.
Основными социально-экономическими предпосылками: во-первых,
изменением структуры спроса на жилье; во-вторых, появлением
государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного
жилищного строительства.
Динамично развивающееся малоэтажное строительство постоянно
пополняет свой понятийный аппарат новыми терминами, которые отражают
как происходящие процессы, так и актуальность упорядочения этого аппарата.
Это требует анализа этой ситуации и учета базисных, сложившихся и уже
регламентированных понятий и их определений.
В настоящее время одной из значимых тенденций в строительной
деятельности РФ является увеличение доли малоэтажного строительства. Это
вызвано несколькими причинами, среди которых можно назвать одну из
главных - изменения в структуре спроса населения на рынке жилья, что
означает современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ.
Основными социально-экономическими предпосылками: во-первых,
изменением структуры спроса на жилье; во-вторых, появлением
государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного
жилищного строительства.
Определения малоэтажного строительства и связанных с ним понятий
даются как в нормативно-правовых и нормативно-справочных источниках, так
и в литературе.
Малоэтажная жилая застройка - жилая застройка этажностью до 4 этажей
включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с
земельным участком
1
.
Все многообразие строительных объектов объединяется общепринятым
понятием «строительная продукция». В соответствии со СНиП 10-01-94
«Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»
строительная продукция определяется как законченные строительством здания
и другие строительные сооружения, а также их комплексы
2
. На этой основе
сформулирован ряд значимых терминов и их определений.
Основным термином является «малоэтажное жилищное строительство».
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595
«О Государственной целевой программе «Жилище» основным направлением
структурных изменений в архитектуре и градостроительстве является
постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство в один-
два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного
жилищного строительства только для оборудованных инженерной
инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов
3
.
Малоэтажное жилищное строительство - это домовое строительство в
городских, пригородных и сельских поселениях или застройка жилой
территории домами до трех этажей включительно с соблюдением
градостроительного регулирования в соответствии со СНиП 2.07.01
4
.
Малоэтажное здание — предусмотренное проектом и/или законченное
строительством здание высотой не более трех этажей, включая цокольный этаж
и мансарду. В соответствии с общепринятой терминологией СНиП «Жилые
здания», мансарда — этаж в чердачном пространстве, фасад которого
1
Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства СП 30-102-99// Принят
Госстроем России: постановление от 30.12.99 № 94.
2
СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»
3
О Государственной целевой программе «Жилище»// Постановление Правительства РФ от 20 июня
1993 г. № 595
4
СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной
или ломаной крыши. При этом линия пересечения плоскости крыши и
плоскости фасада должна быть на высоте не более 1,5 метра от уровня пола
мансарды
5
.
Принятая этажность, как отличительный признак малоэтажного здания,
отвечает конструктивным особенностям этого типа зданий, удовлетворяет их
абсолютному большинству, является общепринятой.
Малоэтажная жилая застройка - жилая застройка этажностью до 4 этажей
включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с
земельным участком
6
.
Малоэтажное жилое здание — малоэтажное здание, предназначенное для
постоянного или сезонного проживания людей.
Малоэтажный дом — обустроенное и используемое (эксплуатируемое)
малоэтажное жилое здание.
Малоэтажное жилище — малоэтажное жилое здание (малоэтажный дом)
с земельным участком, хозяйственными и вспомогательными постройками,
другими объектами при нем.
При всей обиходной сходности термины отражают совершенно
различные состояния малоэтажного здания. Достаточно обратить внимание на
явное различие понятий «дом» и «жилище»: жилище может быть только
частным и отличается наличием земельного участка и построек, в то время как
дом, являясь более общим понятием, может характеризовать и
многоквартирное малоэтажное жилое здание, но без земельного участка для
ведения хозяйственной деятельности.
Малоэтажное общественное (промышленное, торговое,
сельскохозяйственное и т.д.) здание — малоэтажное здание, предназначенное
для постоянного оказания социально-бытовых услуг населению, производства
продукции и т.п.
5
СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»
6
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»
Малоэтажное смешанное здание — малоэтажное жилое здание, в
отдельных помещениях (зонах) которого производится товарная продукция или
оказываются услуги населению (дом-пекарня, дом-магазин, дом-
малокомплектная школа и т.п.).
Довольно часто встречается термин «индивидуальное жилищное
строительство» используется очень часто в подзаконных актах советского
периода. Нередко он используется и сейчас, в том числе и в законах Российской
Федерации.
Индивидуальное жилищное строительство - форма обеспечения граждан
жилищем путем строительства домов на праве личной собственности,
выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет
7
.
Индивидуальное жилищное строительство имеет место не только в
случае долевого финансирования строительства, но и в случае, когда
финансирование осуществляется одним участником, желающим, например,
иметь в собственности коттедж для проживания своей семьи и располагающий
необходимыми для этого средствами. В данном случае отсутствует один из
признаков правоотношений, регулируемых Федеральным законом «О долевом
участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»
8
, - долевое участие. Здесь можно вести речь только об
участии, но не долевом, так как финансирует строительство только одно лицо.
Однако по всем остальным показателям имеют место именно правоотношения
в сфере строительства. Для них также свойственны практически все
характеристики, предусмотренные названным Законом.
Понятие «индивидуальное жилищное
строительство» резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых
правоотношений. Так, со стороны заказчиков (участников) строительства здесь
7
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»
8
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации// Федеральный закон
от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014).
могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные
возможности для широкого применения законодательства о защите прав
потребителей. Важна и цель правоотношений - приобретение жилья для
личных, семейных нужд. Что же касается упомянутого выше Федерального
закона, то он имеет универсальное применение, так как регламентирует
правоотношения и с участием юридических лиц, выступающих в качестве
дольщиков.
Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное
строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют
отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии «индивидуальное жилищное
строительство», стоит отметить, что это одна из составляющих понятия
«жилищное строительство».
Понятие объекта правоотношений важно для определения сущности
индивидуального жилищного строительства.
В широком смысле объектом индивидуального жилищного строительства
являются дома, предназначенные для индивидуального пользования
гражданина (нескольких граждан, семьи), и объекты малоэтажного
строительства.
В узком смысле в качестве объекта рассматриваемого вида строительства
принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более
чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты
индивидуального жилищного строительства).
В Постановлении Госстроя России от 22 февраля 1994 г. № 1 «О
современных направлениях в градостроительстве и жилищной политике
России» различаются понятия «индивидуальные жилые дома» и «малоэтажные
жилые дома»
9
. При этом четкого определения ни первому, ни второму понятию
не дается. О различном понимании индивидуального и малоэтажного
строительства может говорить буквальное толкование положений
9
О современных направлениях в градостроительстве и жилищной политике России» различаются
понятия «индивидуальные жилые дома» и «малоэтажные жилые дома// Постановлении Госстроя
России от 22 февраля 1994 г. № 1