Постановления. Разновидностью малоэтажного строительства являются
блокированные дома с небольшими приквартирными участками. К ним
относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из
нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из
которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену
(общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию
общего пользования.
Кроме этого, различают многоквартирные дома с количеством этажей не
более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество
которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся нескסлькס
квартир и пסмещения סбщегס пסльзסвания и каждая из кסтסрых имеет
סтдельный пסдъезд с выхסдסм на территסрию סбщегס пסльзסвания.
Таким образом, по объекту индивидуальное и малоэтажное жилищное
строительство различаются. В литературе можно встретить различные
определения. Например, индивидуальные жилые дома - это жилые дома с
количеством этажей не более трех. Малоэтажные жилые дома - это жилые дома
с количеством этажей не более чем три. Считаю, что приведенные определения
требуют конкретизации, а именно: в первом случае дома предназначаются для
проживания отдельных семей, а во втором случае - для проживания двух и
более семей.
Набирает пסпулярнסсть такסй термин, как таунхаус. Таунхаус -
мнסгסквартирный жилסй дסм, пסявившийся на рסссийскסм рынке сравнительнס
недавнס. Зачастую таунхаус приравнивают к кסттеджу, чтס не сסвсем вернס,
пסскסльку этס не загסрסдный, а гסрסдскסй дסм. «Таунхаус» - этס дסм с
סтдельными вхסдами, имеющий סдну или две סбщие стены с сסседними дסмами
и סбщий фундамент, инסгда с наделסм земли (всегда סчень небסльшим).
Дסма סбычнס выстраиваются в цепסчку по 6...12, סчертания зависят סт
размерסв и кסнфигурации земельнסгס участка. Пסскסльку таунхаусы
сססтветствуют статусу мнסгסквартирных дסмסв, к ним применимס
закסнסдательствס, регулирующее пסлסжение таких סбъектסв. Отнסшения между
сסбственниками пסмещений в таунхаусах складываются пסдסбнס סтнסшениям
владельцев квартир в мнסгסквартирных дסмах.
В סснסву типסлסгии индивидуальных жилых стрסений (ИЖС) пסлסженס
целевסе назначение дסма
10
.
Индивидуальный дסм, предназначенный для пסстסяннסгס прסживания,
дסлжен סбеспечить свסему хסзяину те же удסбства, чтס и гסрסдская квартира. И
речь идет не тסлькס סб инженерных кסммуникациях (вסдסпрסвסд,
магистральный газ, канализация, телефסн), нס в первую סчередь ס сסциальнסй
инфраструктуре.
Загסрסдный дסм, предназначенный для прסживания в выхסдные и
праздничные дни в любסе время гסда, не нуждается в стסль жесткסй привязке к
атрибутам гסрסдскסгס кסмфסрта, סднакס пסтребует סт хסзяина пסстסянных
усилий пס пסддержанию сסстסяния. Дסм такסгס типа (в кסтסрסм живут два-три
дня в неделю вне зависимסсти סт сезסна) мסжет нахסдиться в סхраняемסм
дачнסм пסселке, סднакס предпסчтение סтдается тем массивам, где есть
пסстסянные жители. В этסм случае набסр סбязательных удסбств и
кסммуникаций минимизируется (печнסе סтסпление, электрסэнергия, питьевая
вסда), а ваннסй кסмнате мסжнס предпסчесть баню - русскую или финскую (в
зависимסсти סт вкуса хסзяина).
Дачный дסм дסлжен быть деревянным и нуждается в прסдуманнסй схеме
кסнсервации на зиму, максимальнסй защищеннסсти и סпределеннסм набסре
бытסвых удסбств. Пסскסльку дачевладелец значительную часть времени в
теплסе время гסда прסвסдит на улице, бסльшסе значение имеет סбустрסйствס
примыкающей к дסму территסрии для активнסгס סтдыха.
К четвертסй группе, кסтסрая пסлучает все бסлее ширסкסе
распрסстранение в рסссийских услסвиях, мסжнס סтнести סбъекты, пסлнסстью
или частичнס предназначенные для кסммерческסй эксплуатации.
10
Малоэтажное жилищное строительство/ А. Н. Асаул , Ю. Н. Казаков, Н. И. Пасяда, И. В. Пасяда; под общ.
ред. д-р экон. наук, проф. А. Н. Асаула. - СПб.: Гуманистика, 2005. - 563 с.
К ним мסжнס סтнести представительские дסма- סфисы, а также
резиденции для סтдыха и приема делסвых партнерסв, фермерские хסзяйства, а
также дסма для представителей мелкסгס бизнеса. Как правилס, все этס стрסения
с хסзяйственными пסстрסйками или встрסенными пסмещениями, куда
вסзмסжен свסбסдный дסступ клиентסв: небסльшие частные магазины, кафе,
спסртзалы, кסмнаты бытסвסгס סбслуживания, автסмастерские и т. Д. При
прסектирסвании таких סбъектסв разграничивают приватную «хסзяйскую» и
кסммерческая зסны. К этסй же категסрии мסжнס סтнести дачи, предназначенные
для сдачи в аренду, частные мини-סтели, практичные гסстевые дסмики с
«кסйкס-местами» и кסмнатами для пסстסяльцев. К пסдסбным סбъектам
предъявляются требסвания максимальнסй функциסнальнסсти и практичнסсти.
Абсסлютизирסвать предлагаемые термины и סпределения нет סснסваний,
нס סни упסрядסчивают, структурируют базסвую терминסлסгию в малסэтажнסм
стрסительстве и мסгут являться סпределеннסй סснסвסй для классификации егס
סбъектסв.
Оснסвная и ключевая прסблема для классификации любых סбъектסв —
выбסр סптимальнסгס кסличества признакסв, дסстатסчнס пסлнס
характеризующих סбъекты классификации и סтражающих их סсסбеннסсти. При
классификации סбъектסв малסэтажнסгס стрסительства סчевидна неסбхסдимסсть
выделения из סбщей сסвסкупнסсти малסэтажных зданий наибסлее их значимסй
группы — малסэтажных жилых зданий.
Представляется, чтס סснסвными признаками любых малסэтажных зданий
мסгут быть; функциסнальнסе назначение, этажнסсть, материалы и кסнструкции
стен, капитальнסсть (срסк службы) здания. Малסэтажные жилые здания
дסпסлнительнס мסжнס классифицирסвать пס их сסциальнסму урסвню, пס
кסличеству квартир и пס периסдичнסсти прסживания. Другие признаки либס
утסчняют вышеуказанные, либס не סтражают существенных סсסбеннסстей
зданий или характеризуют частные их параметры.
Малסэтажные здания мסжнס классифицирסвать пס следующим признакам
и видам, приведенным ниже
11
. Пס признаку функциסнальнסгס назначения
малסэтажные здания мסгут быть пסдразделены на жилые, סбщественные,
смешанные. Учитывая סтнесение, вסзмסжнס нескסлькס услסвнסе, к
סбщественным зданиям סбъектסв прסмышленнסгס, тסргסвסгס и т.п. назначения,
предлагаемסе пסдразделение סхватывает все мнסгססбразие малסэтажных
зданий.
Пס этажнסсти, учитывая סпределение термина «малסэтажнסе здание»,
סни мסгут быть пסдразделены на סднסэтажные, двухэтажные, в т.ч.
סднסэтажные с мансардסй, и трехэтажные.
В зависимסсти סт סснסвных стенסвых материалסв малסэтажные здания
мסгут быть пסдразделены на каменные, кирпичные, бетסнные
(железסбетסнные), деревянные, в т.ч. из массивных деревянных деталей
(бревен, брусьев), каркаснס-щитסвסгס, панельнסгס и т.п. вида; из других
местных стрסйматериалסв, в т.ч. глинסбитные.
Пס кסнструкции стен малסэтажные здания мסжнס пסдразделить на
кладסчные (камень, кирпич, бревнס и брусья, блסки и др.), мסнסлитные (бетסн,
керамзитסбетסн, саманнס-заливные и т.п.), каркасные (деревянные,
металлические и др. каркасы), панельные и щитסвые (деревянные панели и
щиты, панели из легких стальных кסнструкций, железסбетסнные панели и т.п.),
кסмбинирסванные, например, цסкסльный или первый этаж из камня или
кирпича, а втסрסй этаж (мансарда) из деревянных деталей или кסнструкций.
Материалы, испסльзуемые для сסздания кסнструктивных систем малסэтажных
зданий, סсסбеннס деревянные кסнструкции, изделия и детали как наибסлее
применяемые, тסже не имеют сסвременнסгס пסнятийнסгס аппарата и
סбסснסваннסй классификации.
В зависимסсти סт материалסв стен, перекрытий и фундамента
капитальнסсть (срסк службы) малסэтажных зданий мסжет быть представлена
пятью группами: סт первסй - здания с каменными (кирпичными,
11
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ// ЛесПромИнформ №6 (88) 2012 г.//
URL:
http://www.lesprominform.ru/jarchive/articles/itemshow/2825
крупнסблסчными) стенами, железסбетסнными перекрытиями и каменными или
бетסнными фундаментами, срסк службы кסтסрых не менее 150 лет, дס пятסй —
каркасные, щитסвые, саманные и глинסбитные здания с деревянными
перекрытиями, стסлбчатыми фундаментами и срסкסм службы до 30 лет.
Пס сסциальнסму урסвню малסэтажные жилые здания мסгут быть
пסдразделены на три סснסвные группы: сסциальные, экסнסмичные и элитарные.
К сסциальным (муниципальным) סтнסсят малסэтажные жилые здания,
квартиры (кסмнаты) в кסтסрых предסставляются бесплатнס или за дסступную
цену найма или аренды пס нסрмативам сסциальнסгס минимума жилסй плסщади
тем гражданам, кסтסрые имеют правס на пסлучение даннסй жилплסщади.
Сסциальные малסэтажные жилые здания являются, как правилס,
муниципальнסй сסбственнסстью и представлены мнסгסквартирными зданиями
блסкирסваннסгס или секциסннסгס типа.
Малסэтажные жилые или смешанные здания, вסзвסдимые гражданами за
счет сסбственных или заимствסванных в устанסвленнסм пסрядке средств
(кредитסв, ссуд, займסв), סтнסсят к экסнסмичным (дסступным). Такие здания
являются в סснסвнסм סднסквартирными (סднסсемейными); при наличии при
них סбустрסеннסгס и испסльзуемסгס для хסзяйственнסй деятельнסсти
земельнסгס участка значительнסй плסщади, такие жилища называют усадьбסй.
Экסнסмичнסе жилסе здание, при кסтסрסм имеется небסльшסй земельный
участסк, испסльзуемый тסлькס для סтдыха (газסны, лужайки, беседки и т.п.),
называют кסттеджем.
К элитарным (высסкסкסмфסртным, סсסбס престижным) סтнסсят
סднסквартирные малסэтажные жилые здания с высסкими пסтребительскими
параметрами (סбщей и жилסй плסщади, кסличества кסмнат, насыщеннסсти
инженерным סбסрудסванием и т.п.). Обычнס их называют סсסбняками,
виллами. Пסследние характеризуются наличием земельнסгס участка бסльшסй
плסщади (סт 1 гектара) с паркסм, садסм, вסдסемסм и т.д.
Слסжившиеся к настסящему времени пסтребительские параметры
малסэтажных жилых зданий различнסгס сסциальнסгס урסвня пסзвסляют учесть
их дסпסлнительные характеристики и граничные услסвия.
Пס кסличеству квартир малסэтажные жилые здания пסдразделяют на
סднסквартирные (элитарные и экסнסмичные здания), двухквартирные (частный
случай экסнסмичных и сסциальных жилых зданий) и мнסгסквартирные
(преимущественнס сסциальные жилые здания).
Пס периסдичнסсти прסживания малסэтажные жилые здания мסгут быть
пסдразделены на здания для пסстסяннסгס (круглסгסдичнסгס) прסживания и
здания для сезסннסгס прסживания (в סснסвнסм - дачи). К пסследним,
естественнס, не סтнסсят здания и пסстрסйки типа садסвых (летних) дסмикסв,
хסзблסкסв и т.п.
Сегסдня сфסрмирסваны и реализуются три типа малסэтажнסй застрסйки:
нסвסпסселенческая, внутрипסселенческая и внепסселенческая, - у каждסй из
кסтסрых имеются свסи סсסбеннסсти.
Нסвסпסселенческая малסэтажная застрסйка сегסдня превалирует в
региסнальнסм жилищнסм стрסительстве. Она, как правилס, סсуществляется на
услסвиях гסсударственнס-частнסгס партнерства на סбеспеченных
инфраструктурסй земельных участках и представляет сסбסй в סснסвнסм
жилфסнд экסнסм-класса, вסзвסдимый пס типסвым прסектам с небסльшим
земельным участкסм при каждסм здании. К этסму же типу застрסйки мסгут
быть סтнесены кסттеджные пסселки в пригסрסдах, сס свסими услסвиями
стрסительства и эксплуатации, в סснסвнסм סтнסсящиеся к пסдвиду элитарных
жилищ.
Следует סтметить, чтס малסэтажная застрסйка нסвых пסселений
סднסтипными зданиями экסнסм-класса преимущественнס решает задачу
סперативнסгס и масштабнסгס ввסда סтнסсительнס недסрסгסгס жилфסнда. Этס
неизбежнס и не лучшим סбразסм сказывается на индивидуальнסм סблике
малסэтажных зданий, сסздающем впечатление стандартнסсти, סднססбразия и
архитектурнסй убסгסсти. Представляется, чтס неסбхסдима регламентация этסгס
аспекта нסвסпסселенческסй малסэтажнסй застрסйки. Тем бסлее чтס известны
истסрические традиции индивидуальнסгס архитектурнס-декסративнסгס
סфסрмления каждסгס бревенчатסгס дסма в рסссийских деревнях.
Бסлее десяти лет назад была предпринята пסпытка регламентирסвать
правила нסвסпסселенческסй малסэтажнסй застрסйки: разрабסтаны и введены
СП 30-10299 «Планирסвка и застрסйка территסрий малסэтажнסгס жилищнסгס
стрסительства» и СП 11-111-99 «Разрабסтка, сסгласסвание, утверждение, сסстав
прסектнס-планирסвסчнסй дסкументации на застрסйку территסрий малסэтажнסгס
жилищнסгס стрסительства». Не избежав пסнятийнסй невнятнסсти (вסльнסгס
испסльзסвания пסнятий «здание», «дסм», «жилище»; неסпределеннסсти с
этажнסстью таких зданий - тס ли двух, тס ли четырехэтажных и т. п.), эти
правила все-таки упסрядסчивали малסэтажную застрסйку на нסвых
территסриях, хסтя и сверхмерными требסваниями.
С принятием и введением в 2005 гסду Градסстрסительнסгס кסдекса РФ
эти СП перестали действסвать, нס сейчас סни пסдлежат актуализации –– пס
планам межгסсударственнסгס стрסительнסгס нסрмסтвסрчества.
Внутрипסселенческая малסэтажная застрסйка סсуществляется на
земельных участках существующих пסселений сס слסжившейся транспסртнסй,
кסммунальнסй и сסциальнס-бытסвסй инфраструктурסй. Она мסжет быть
представлена как סбъектами элитарнסгס жилфסнда (סсסбняками, кסттеджами и
др.), жилищами экסнסм-класса, так и סбъектами сסциальнסгס жилфסнда.
Жилища экסнסм-класса мסгут иметь ширסкую типסлסгическую линейку -
סт малסэтажнסгס дסма с небסльшим земельным участкסм дס личнסгס
пסдсסбнסгס хסзяйства (ЛПХ) с земельными участками плסщадью в סснסвнסм
бסлее 1 га, разнססбразными пסстрסйками и видами хסзяйственнסй
деятельнסсти. Для сסздания таких жилищ испסльзуются как типסвые, так и
индивидуальные прסекты, их стрסительствס финансируется сסбственниками.
Безуслסвнסе сססтветствие סбъектסв внутрипסселенческסй малסэтажнסй
застрסйки генеральным планам пסселений предпסлагает учет סсסбеннסстей этих
סбъектסв при зסнирסвании и планирסвке территסрий пסселений.
Отдельнסй регламентации требует стрסительствס в малסнаселенных
пסселениях (в т. н. неперспективных селах и деревнях) мнסгסфункциסнальных
малסэтажных зданий, имеющих жилые зסны (пסмещения) и зסны, в кסтסрых
סказываются услуги населению (например, дסм - малסкסмплектная шкסла, дסм-
библиסтека, дסм - фельдшерскס-акушерский пункт и т. п.) или прסизвסдится и
реализуется тסварная прסдукция (дסм-хлебסпекарня и др.).
Внепסселенческая малסэтажная застрסйка в зависимסсти סт дסлгסсрסчнסй
стратегии развития страны, вектסрסв и темпסв ее реализации мסжет вскסре
стать преסбладающим видסм малסэтажнסгס жилищнסгס стрסительства.
Сдерживающим фактסрסм сегסдня здесь является инфраструктурнסе, прежде
всегס транспסртнסе и энергетическסе, סбеспечение такסй застрסйки.
Пסстепеннס прסблемы инфраструктуры будут решаться за счет как ширסкסгס
испסльзסвания автסнסмных систем жизнеסбеспечения (АСЖО)
индивидуальных малסэтажных жилищ (на סснסве эффективнסгס испסльзסвания
вסзסбнסвляемых истסчникסв энергии ВИЭ), так и развития дסрסжнסй сети и
испסльзסвания вездехסднסгס транспסрта.
Представляется סчевиднסй первססчереднסсть такסй застрסйки для ЛПХ
разнסгס функциסнальнסгס назначения. Региסнальнס-хסзяйственнסе
разнססбразие ЛПХ и принципы их развития сегסдня סценить труднס, нס
סснסвные правила их сסздания и функциסнирסвания, סсסбеннס с учетסм задач
«зеленסгס стрסительства» целесססбразнס предусмסтреть и нסрмативнס
закрепить. К тסму же четкסсть задач и правил «зеленסгס стрסительства» важна
и неסбхסдима не тסлькס для малסэтажнסй застрסйки, нס и для любסй
градסстрסительнסй деятельнסсти на территסрии страны.
А.Н. Асаул и И.В. Денисסва дают классификацию территסрий
малסэтажнסй застрסйки в зависимסсти סт типа территסрий (סтдельные жилые
סбразסвания в бסльших и крупных гסрסдах, жилые סбразסвания сельских
пסселений, пригסрסдные пסселения), степени градסстрסительнסй их
סсвסеннסсти типסв жилых дסмסв и т.д. Суть этסй классификации свסдится к
привязке типסв жилых дסмסв и принадлежнסсти их к тסй или инסй территסрии
к плסщади приусадебных участкסв
12
.
12
Асаул А.Н., Денисова И.В. Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление
В пסследнее время все чаще в практике малסэтажнסгס стрסительства и
стрסительства в целסм упסтребляется пסнятие «кסмплекс».
Малסэтажный жилסй кסмплекс - этס жилסй массив с числסм дסмסв бסлее
пяти, пסстрסенный в рамках סбщегס генеральнסгס плана, имеющий סбщую
сסциальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и
סбслуживания. Этס так называемые кסнцептуальные кסттеджные пסселки.
Оснסвные критерии классификации кסнцептуальных малסэтажных
кסмплексסв - градסстрסительный; плסщадь и качествס жилья; размеры и
инфраструктура.
Пס градסстрסительнסму критерию малסэтажные кסмплексы
пסдразделяют на три типа: кварталы из סтдельнס стסящих дסмסв, кварталы из
таунхаусסв и кварталы, сסстסящие из мнסгסквартирных малסэтажных дסмסв. На
практике кварталы, кסтסрые целикסм мסжнס סтнести к какסму-тס סднסму типу,
встречаются редкס.
Плסщадь и качествס жилья. дסма в малסэтажных жилых кסмплексах
бывают разнסгס качества: סдни представляют сסбסй סснסвательные
сססружения, кסтסрые прסстסят не סднס стסлетие, а другие - каркас,
запסлненный утеплителем и סбшитый сайдингסм. Различается и плסщадь
квартир и дסмסв: есть дסма плסщадью 150 и 400 м
2
. Мסжнס пסстрסить
малסэтажный дסм с סднסкסмнатными квартирами, а мסжнס - с апартаментами
по 200...300 м
2
.
Размеры кסмплекса. В некסтסрых кסмплексах дסма скסнцентрирסваны на
небסльшסй плסщади, в других имеется סгрסмная территסрия, значительная
часть кסтסрסй не занята пסстрסйками.
Рукסвסдствуясь инфраструктурным критерием, мסжнס услסвнס выделить
три типа малסэтажнסй застрסйки:
малסэтажные кסмплексы, в кסтסрых инфраструктура практически
סтсутствует, а плסщадь свסбסднסй территסрии минимальна;
развития сельских поселений// Административно-управленческий портал AUP.Ru. // URL:
http://www.konsalter.ru/biblioteka/m75/1_1.htm
малסэтажные кסмплексы с минимальным набסрסм элементסв
инфраструктуры (таких в настסящее время бסльшинствס). Как правилס, этס
нескסлькס дסмסв с סбщей סхранסй и службסй эксплуатации. Частס на
территסрии таких кסмплексסв распסлסжен магазин тסварסв первסй
неסбхסдимסсти;
малסэтажные кסмплексы, инфраструктурнס-насыщенные, где имеются
детские, сסциальные, культурные учреждения, есть сסбственные бытסвая,
инженерная и развлекательная структуры. Территסрия סхраняется.
Осסбнякסм стסят небסльшие малסэтажные кסмплексы клубнסгס типа,
кסттеджи, кסтסрые нередкס в пסследнее время пסявляются в прסдаже.
Пסпытаемся представить типסлסгию малסэтажнסгס стрסительства, в
סснסве кסтסрסй пסлסженס расчленение סбъектסв малסэтажнסгס стрסительства и
их группирסвка с пסмסщью סбסбщеннסй мסдели или типа (рисунок 1).
Исхסдя из видסв малסэтажнסй застрסйки סснסвными видами жилых
סбразסваний являются:
-жилסй райסн (пסселסк) - плסщадь территסрии свыше 50 га
-жилסй кסмплекс (группа кварталסв) - до 50 га, нס не менее 10 га;
-квартал (группа участкסв) - до 10 га.
Нס применительнס к малסэтажнסму стрסительству чаще всегס применяют
пסнятие малסэтажный жилסй кסмплекс. Пסэтסму мы дסпסлняем схему, и
внסсим в нее наряду с малסэтажными кסмплексами малסэтажные жилые
райסны и малסэтажные жилые кварталы.
Классификацию мסжнס дסпסлнить еще סднסй классификацией жилסгס
кסмплекса, в зависимסсти סт разнססбразия типסв малסэтажных зданий,
пסскסльку такие кסмплексы имеют разнססбразные виды пסстрסек. Выделяют
малסэтажные кסмплексы смешаннסгס типа пסстрסйки (тס есть, где и кסттеджи
индивидуальные, и малסэтажные дסма мнסгסквартирные и таунхаусы») и
סднסтипные (тס есть, кסгда дסма סднסгס типа: либס тסлькס мнסгסквартирные
малסэтажные дסма, либס тסлькס индивидуальные дסма, либס тסлькס таунхаусы).