75
проекта. Популярным методом для проведения анализа чувствительности
является имитационное моделирование. В качестве интегральных
показателей, характеризующих финансовый результат проекта, используется
рассмотренные ранее показатели эффективности, такие как внутренняя норма
рентабельности, срок окупаемости, чистый приведенный доход, индекс
прибыльности. Применяются в определенном диапазоне одного из выбранных
факторов, при зафиксированных значениях остальных изменений. В
рассматриваемом проекте был проведен анализ чувствительности чистого
дисконтированного потока денежных средств от реализации инвестиционного
проекта к изменению таких факторов:
Цена продажи;
Объем вложений;
Общие затраты;
Заработная плата персонала;
Процентная ставка по кредиту.
Исходя из этого, можно предусмотреть следующую ценовую политику,
в соответствии с которой:
стоимость домов в микрорайоне «Березовая роща» в проекте
установлена существенно ниже уровня рыночных цен на аналогичное жилье в
близлежащих микрорайонах;
изменение стоимости одного квадратного метра жилья рассчитано
исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в
ближайшие год-два. Поэтому вероятность того, что цены на возводимое жилье
снизятся, при осуществлении фактических продаж в рамках этого проекта,
сводится к минимуму.
Расчет денежных потоков при изменении показателя инвестиций
представлен в Приложении 1, а при изменении цены — в Приложении 2.
Изменение объема инвестиций привело к следующим результатам:
— при увеличении инвестиций на 30% дисконтированный денежный
поток NPV составил 187,8 млн.руб.;
76
— при снижении инвестиций на 30% дисконтированный денежный
поток NPV составил 423,1 млн.руб..
Изменение цен на жилье в строящемся комплексе привело к следующим
результатам:
— при увеличении цены на 40% дисконтированный денежный поток
NPV составил -20,0 млн.руб.;
— при снижении цены на 30% дисконтированный денежный поток NPV
составил 550 млн.руб.
Таким образом, оценка экономической эффективности проекта
показала, что период окупаемости данного проекта равен 13 месяцам, это
означает, что данный инвестиционный проект окупится раньше
запланированного по расчетам 30 месячного периода. Это положительно
скажется на состоянии компании. Недостатком расчета периода окупаемости
является не учитываемое изменение стоимости денежных средств во времени,
невозможность определения размеров денежных потоков после того как
проект достигнет точки безубыточности.
Дисконтированный период окупаемости равен 15 месяцам, то есть за 2
года дисконтированные денежные потоки данного проекта полностью
покроют величину дисконтированных капитальных вложений в этот проект.
Реализация инвестиционного проекта запланирована на 2,5 года,
дисконтируемый период окупаемости будет, достигнут за полгода до конца
реализации проекта, что позволит компании своевременно погасить все
имеющиеся задолженности по кредиту.
Средняя норма рентабельности представленного проекта равна 164%.
Данный процент можно рассматривать как среднегодовой доход, который
компания получит от реализации проекта.
Чистый приведенный доход данного проекта равен 305,5 млн. руб.
Расчет этого показателя позволяет оценить эффект от инвестиционной
деятельности. Данный показатель эффективности должен быть
неотрицательным, в нашем случае чистый приведенный доход больше 0,
77
значит, инвестиции в данный проект являются прибыльными.
Индекс прибыльности показывает относительную величину доходности
данного проекта. В данном проекте индекс прибыльности имеет значение 3,04
руб./руб.
Данный индекс должен быть больше нуля, данное условие обусловлено
тем, что чистый приведенный доход должен быть неотрицательным.
Исходя из этого значения можно сделать вывод, что затраты полностью
окупились за счет полученных денежных притоков и на каждый рубль
инвестиции инвестор имеет 204 копейки текущей величины прибыли.
Проблемой данного метода вычисления является недостаточность знаний у
руководителей проекта, даже если они знают о существовании данного
индекса, то они не знают, как его применять.
Внутренняя норма рентабельности представленного проекта равна 47%.
При этом значении нормы текущая стоимость инвестиции будет равна нулю.
Недостатком данной нормы является то, что она не описывает результат
инвестиционной деятельности в абсолютном значении. Данная норма
показывает ожидаемую рентабельность вложенных в проект инвестиций. При
данном значении представленный проект является более предпочтительным.
Модифицированная внутренняя норма доходности по проекту имеет
значение 6%. Недостатком данного показателя является то, что при
высокоприбыльных проектах она занижает рентабельность проекта..
По представленному графику анализа чувствительности можно сделать
вывод о том, что проект минимально чувствителен по показателям общих
издержек, зарплаты персонала и ставки по кредиту, так как они находятся на
одном уровне.
Данный проект чувствителен по показателям объема инвестиций и цене
сбыта. При увеличении объема инвестиций на 30%, чистый
дисконтированный денежный поток снижается до 187,8 млн.руб., а при
уменьшении объема инвестиции на 30%, он повышается до 423,1 млн.руб.
Аналогично при уменьшении цены сбыта на 40% показатель чистого
78
дисконтированного денежного потока станет отрицательным, что
неприемлемо для дальнейшей деятельности. А при увеличении на 30%
показатель повысится до 550 млн. руб.
Исходя из этого, можно сделать заключение о том, что проект является
достаточно надежным по отношению к факторам риска.
В результате расчетов доходность проекта составила 291,1 млн. руб.;
Показатель среднего квадратичного отклонения равен 35,1 млн. руб. Это
означает, что данный проект подвержен минимальному риску.
Коэффициент вариации рассматриваемого проекта составил 0,116, то
есть разброса от среднего значения не существенна, что еще раз подтверждает
то, что инвестиционные проект устойчив и не подвержен риску.
Рассмотрим возможное улучшение показателей эффективности:
Период
окупаемости показывает, как долго инвестиционные
вложения будут
«заморожены». Период окупаемости может быть
сокращен за счет увеличения
доходов от инвестиций. В случае с
малоэтажным жильем продажи должны
привести большой
доход, тогда компания быстрее выплатит по кредиту и
сократит свой
срок окупаемости. Аналогичная ситуация и с
дисконтированным сроком окупаемости.
Чистый приведенный доход может быть улучшен за счет
увеличения
денежных потоков инвестирования. Чем больше средств
будет вложено в
развитие проекта, тем больше средств получит
компания по завершению
проекта. Разработанный проект имеет
положительную величину показателя,
то это показывает, на сколько
инвестиционные вложения по окончанию
реализации данного проекта.
Индекс прибыльности может быть увеличен за
счет увеличения
суммы косвенных доходов компании и уменьшению
приведенных
расходов. Если этот индекс больше единицы, то этот проект
следует принять.
79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе представлен проект управления строительством малоэтажных
домов.
Сущность проекта: реализация проекта направлена на строительство
малоэтажных жилых домов в Сарове. Представленный проект
предусматривает строительство домов из кирпича или любого другого
материала, разных размеров. Цена продажи зависит от выбранного материала,
варианта отделки, размера дома.
Суммарный объем реализации ИЖС в течение срока, на протяжении
которого осуществляется реализация проекта, запланирован на уровне 1348,7
млн. руб.
Общая сумма затраченных средств на проект – 820,7 млн. руб.
Затраты, которые ожидаются на 1 кв. м. от общей площади,
составляющей 16082,8 кв.м. составляют – 51,03 тыс.руб.
Прибыль от реализации проекта (до налогообложения) составляет 726,1
млн. руб.
Общая стоимость работ по строительству составила 468 846 млн.руб.,
при этом расходы, непосредственно связанные со строительством,
благоустройством и внешними инженерными сетями, составили
455 162 млн.руб.
В проекте предусмотрена статья затрат «непредвиденные расходы», она
составляет 2% от общей суммы производственных расходов. Сметная
стоимость этих расходов составляет 9,4 млн. руб., предоставляемых на весь
срок реализации проекта.
Чистая прибыль, после уплаты налогов и платежей из прибыли составит
528,0 млн. руб. Компания начнет получать прибыль
с февраля 2021 года при условии равномерного поступления доходов
с 1 марта 2020 году в ежемесячной сумме 48,2 млн.руб.
Оценка эффективности проекта простыми методами показала, что
80
период окупаемости проекта составляет 13 месяцев, а средняя норма
рентабельности инвестиций составляет 164,3%.
Расчет дисконтированных денежных потоков по проекту проводился по
ставке дисконтирования, равной 25% годовых. Период расчета показателей -
30 месяцев.
Оценка эффективности проекта методами дисконтирования показала,
что период окупаемости по дисконтированному денежному потоку составляет
15 месяцев, за срок реализации проекта будут получены чистые доходы с
учетом фактора времени в размере 305,5 млн.руб., на каждый рубль
вложенных средств будет получено 2,04 руб. прибыли.
Внутренняя норма рентабельности проекта составляет 47%, и поскольку
IRR значительно выше ставки дисконтирования, то проект характеризуется
низкими рисками.
Оценка риска по проекту показала, что коэффициент вариации NPV
составляет 11,6%, что также свидетельствует о достаточно низком уровне
риска.
Анализ чувствительности проекта показал, что при увеличении
инвестиций на 30% дисконтированный денежный поток NPV составит 187,8
млн.руб., при снижении инвестиций на 30% дисконтированный денежный
поток NPV составит 423,1 млн.руб. При этом при увеличении цены на 40%
дисконтированный денежный поток NPV составил
-20,0 млн.руб., а при снижении цены на 30% дисконтированный денежный
поток NPV составил 550 млн.руб.
Таким образом, данный проект строительства малоэтажных комплексов
является выгодным и целесообразным.
81
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст.
3340.
3. Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный
закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ // Российская газета, № 30, 17.02.1998.
4. О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-
ФЗ // Российская газета, № 278, 09.12.2011.
5. Абдукаримов И.Т. Анализ финансового состояния и финансовых
результатов предпринимательских структур : учебное пособие / — М. : инфра-
м, 2019. — 214 с.
6. Багиев Г.Л., Асаул А.Н. Организация предпринимательской
деятельности. Учебное пособие/ Под общей ред. проф. Г.Л.Багиева. - СПб.:
Изд-во СПбГУЭФ, 2018. – 231 с.
7. Бариленко В. И., Бердников В.В., Ефимова О.В., Сергеева Г.В.
Комплексный анализ хозяйственной деятельности предприятия. Москва, Сер.
Высшее образование М.: Юрайт, 2017. 463 с.
8. Басовский Л. Е. Финансовый менеджмент: Учебник / Л.Е.
Басовский. - М.: ИНФРА-М, 2018. - 240 с.
9. Бланк И.А. Финансовый менеджмент. Учеб. курс. — 2-е изд., перераб.
и доп. — К.: Эльга, Ника-Центр, 2007. — 521 с.
10. Бухалков М.И. Внутрифирменное планирование: Учебник. – М.:
ИНФРА – М, 2015. – 392с.
11. Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных
проектов. – М.: Дело, 2014. – 358 с.
12. Данилова Н.Ф. Экономический анализ деятельности предприятия:
учебное пособие/ Данилова Н.Ф., Сидорова Е.Ю.— Электрон. текстовые
82
данные.— М.: Экзамен, 2017.
13. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. М.: Юриспруденция,
2006. – 256с.
14. Е.П. Кияткина С.В. Федорова. Экономика строительтсва. Учебное
пособие. Печатается по решению редакционно-издательского совета СГАСУ.
- Самара: СГАСУ, 2012. - 164 с.
15. Колчина Н.В., Поляк Г.Б., Бурмистрова Л.М. Финансы
организаций (предприятий): Учебник для студентов вузов, обучающихся по
экономическим специальностям, специальности "Финансы и кредит" - 5-е
изд., перераб. и доп. - ("Золотой фонд российских учебников") (ГРИФ). - М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2017.
16. Кудина М. В. Финансовый менеджмент: Учебное пособие / М.В.
Кудина. - 2-e изд. - М.: ИД ФОРУМ: НИЦ Инфра-М, 2012.
17. Лисицына Е.В., Ващенко Т.В., Забродин М.В. Финансовый
менеджмент : учебник / Е.В. Лисицына, Т.В. Ващенко, М.В. Забродина ; под
ред. К.В. Екимовой. — М. : ИНФРА-М, 2018. — 184 с.
18. Лысенко Д. В. Финансовый менеджмент: Учебное пособие / Д.В.
Лысенко. - М.: НИЦ Инфра-М, 2017.
19. Любушин Н.П. Экономический анализ: учебник/ Любушин Н.П.—
М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017.
20. Майорова, Т.В. Инвестиционная деятельность: учебник/.
— Киев: Центр учебной литературы, 2009
21. Мальцева Ю.Н. Инвестиции. Конспект лекций.
22. Морозко Н. И. Диденко И. Ю. Финансовый менеджмент: Учебное
пособие / Н.И. Морозко, И.Ю. Диденко. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2018.
23. Е.Г. Непомнящий Экономическая оценка инвестиций. Учебное
пособие. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005. – 292 С.
24. Орехова С.В. Экономический анализ: учеб. пособие/ Орехова С.В.,
Потапцева Е.В.- Электрон, текстовые данные.- Саратов: Ай Пи Эр Медиа,
2016..
25. Прыкина Л.В. Экономический анализ предприятия: учебник/