15
27.12.2000 № 1008, под предпроектной документацией понимается
обоснование инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения,
реконструкции и технического перевооружения зданий и сооружений.
Декларация (ходатайство) о намерениях строительства новых,
расширения и реконструкции существующих объектов федерального,
межрегионального и областного уровней, а также всех промышленных
объектов подается заказчиком в администрацию (правительство) субъекта РФ
для получения письменного согласия органов государственного управления,
местного самоуправления района города по предварительному месту
размещения объекта. Предварительное согласование места размещения
объекта осуществляется в соответствии с положениями гл. V Земельного
кодекса РФ на основании нормативно–законодательных документов
соответствующих субъектов РФ, а также рекомендательных документов.
Порядок разработки, согласования, утверждения обоснования
инвестиций и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий,
зданий и сооружений установлен СП 11-101-95. В соответствии с п. 3.2
данного СП основным документом, регулирующим правовые и финансовые
отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, в случае
привлечения к разработке обоснований инвестиций проектных, проектно-
строительных организаций и других юридических и физических лиц, является
договор.
Наиболее полным, подробным и основным предпроектным документом
является обоснование инвестиций (ОИ). Состав исходных данных, а также
состав, содержание, методы определения и формы представления технико–
экономических показателей по разделам устанавливаются заданием на
разработку ОИ. Примерный перечень данных и требований, включаемых в
задание на разработку ОИ содержится в рекомендованном Минстроем России
документе СП 11–101–95 «Порядок разработки, утверждения и состав
обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений»
с учетом специфики управления и функционирования объектов нефтегазового
16
комплекса Российской Федерации.
ОИ разрабатывается в том объеме и с той степенью детализации,
которые достаточны для обоснования решения о хозяйственной
необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и
социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта
выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно–
изыскательских работ. ОИ объектов подлежат государственной экспертизе.
Бизнес–план не является обязательным предпроектным документом и
разрабатывается по решению заказчика с целью привлечения финансовой
поддержки от внешних инвесторов, а также банков, для которых бизнес–план
- обязательный документ, подтверждающий коммерческую
привлекательность проекта. При определении содержания Бизнес-плана на
строительство объекта можно пользоваться сведениями, приведенными в
Приложении 1 к Положению об оценке эффективности инвестиционных
проектов при размещении на конкурсной основе централизованных
инвестиционных ресурсов бюджета развития Российской Федерации,
утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от
22.11.97 № 1470.
Состав разделов бизнес – плана может изменяться в зависимости от
условий осуществления проекта.
В соответствии с Федеральным законом дается следующее определение:
– Инвестиционный проект – обоснование экономической
целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в
том числе необходимая проектная документация, разработанная в
соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание
практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес – план); (в ред.
Федеральных законов от 24.07.2007 N 215–ФЗ, от 19.07.2011 N 248–ФЗ), как
видно из вышесказанного, эти определения схожи. Тогда рассмотрим
подробнее понятие «инвестиционного проекта».
Большое количество авторов, дают схожее определение к понятию
17
«инвестиционного проекта». Определения понятия «инвестиционный проект»
представлены в таблице 2.
Таблица 2
Определение понятия «инвестиционный проект»
Автор
Определение понятия «инвестиционный
проект»
Е.П. Кияткина; С.В.
Федорова [14, с.68]
программа решения экономической проблемы
вложения средств в такую бизнес–идею, которая
приводит к их отдаче, получению дохода,
прибыли, социальных эффектов.
Майорова Т.В. [20, с. 17].
разработка комплекса технической докумен-
тации, включает в себя технико– экономическое
обоснование (чертежи, пояснительные записки,
бизнес–план и другие необходимые документы)
проекта
И. Т. Абдукаримов [5, с.
17].
план вложения средств с целью дальнейшего
получения прибыли, а в некоммерческой
деятельности с целью дальнейшего получения
эффекта.
Константин Белый Статья
«Инвестиционный проект»
документ, обосновывающий целесообразность
инвестирования капитала в определённый актив
Е.Г. Непомнящий [23, с.42]
обоснование экономической целесообразно-
сти, объема и сроков осуществления
капитальных вложений, в том числе
необходимая проектно-сметная документация,
разработанная в соответствии с
законодательством Российской Федерации и
утвержденными в установленном порядке
стандартами (нормами и правилами), а также
описания практических действий по
осуществлению инвестиций (бизнес–план)
А.И.Зимин [13, с. 26].
вариант (программа) реализации инвестиций,
связанный с обоснованием экономической (либо
другой, например, социальной) целесообразно-
сти, объема и сроков осуществления вложений,
в том числе с составлением необходимой
проектно–сметной документации и описанием
конкретных практических действий по
осуществлению инвестиций (бизнес–план)
Ю.Н. Мальцева [21, с. 2].
программа мероприятий, с помощью которых
осуществляются эффективные капитальные
вложения для получения прибыли
Е.А. Файншмидт [31,с. 22].
план или программа мероприятий, связанных
с осуществлением капитальных вложений и их
последующим возмещением полученной
прибыли
18
Продолжение таблицы 2
Автор
Определение понятия «инвестиционный
проект»
И.А. Бланком [9, с. 280].
документально оформленное проявление
инвестиционной инициативы хозяйствующего
субъекта, предусматривающее вложение
капитала в определенный объект реального
инвестирования, направленной на реализацию
детерминированных во времени определенных
инвестиционных целей и пол учение
планируемых конкретных результатов
На основании вышеизложенных данных, представленных в таблице 2,
можно сделать вывод о том, что «инвестиционный проект» - это обоснование
экономической целесообразности, объема и сроков осуществления
капитальных вложений, в том числе необходимая проектно – сметная
документация, разработанная в установленном порядке стандартами (нормами
и правилами), а также описания практических действий по осуществлению
инвестиций (бизнес–план).
Каждое из рассмотренных понятий характеризует специфику
инвестиционного проекта малоэтажной жилой застройки строительной
отрасли. Данные термины широко используются в правовой, технической,
нормативной, экономической литературах.
Инвестиционный проект характеризуется комплексом мероприятий
участников проекта по достижению, поставленной в проекте, цели. Основная
цель инвестиционного проекта, для любого инвестора, заключается в
максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект.
Инвестиционные проекты разнообразны, как разнообразная
классификация инвестиционных проектов. К основным их классифика-
ционным признакам относят:
1) цели проекта;
2) масштабность проектов;
3) жизненный цикл проекта;
4) сфера реализации проекта.
Мега проекты по размеру инвестиций превышают несколько сотен
19
миллиардов рублей, к ним относятся большие инвестиционные программы по
строительству крупных промышленных объектов.
Крупные проекты по объему инвестиций составляют десятки
миллиардов рублей, например, реконструкция предприятия по переработке
пластмасс на химическом комбинате.
Средние проекты имеют инвестиции около или несколько выше
миллиарда рублей, и обычно направляются на создание небольших новых
объектов или модернизацию или реконструкцию существующего
производства.
Мелкие инвестиционные проекты имеют небольшой объем инвестиций
от десятка миллионов до 1 миллиарда рублей.
Масштабность по воздействию проекта разделяют на
народнохозяйственные, региональные, отраслевые, местные, на один объект.
Каждый инвестиционный проект характеризуется временем его
существования, от зарождения идеи, разработки его документации,
реализации проекта, цикла эффективного производства до закрытия проекта.
Для классификации проектов принято измерять срок его реализации от
момента начала инвестиций до выхода инвестируемого объекта на рабочий
уровень. По этому критерию проекты делятся на долгосрочные - более 15 лет,
среднесрочные - от 5 до 15 лет, краткосрочные - до 5 лет.
По сфере реализации инвестиционных проектов их разделяют на
производственные (все типы инвестиционных проектов, направленных на
создание реальных продуктов для экономики страны), социальные (объекты -
здравоохранение, образование и т.п.), экологические (направляются в
разработку методов и способов защиты окружающей среды, современных
систем защиты природы от вредных выбросов и другие мероприятия), научно-
технические (служат для поддержания прикладной и фундаментальной науки,
и направляются в более перспективные области исследований), финансовые
(используются для разработки методов управления банковским сектором, на
развитие фондового рынка, фондовых бирж, системы страхования и т.п.),
20
организационные (направляются на совершенствование системы управления
производством, управления качеством продукции, организации труда и
отдыха работников). Классификация инвестиционных проектов строительной
отрасли представлена на рисунке 3.
Чрезвычайно важный и ответственный этап в инвестиционном процессе
является инвестиционное проектирование, потому разработка проекта или
проектирование является одним из важнейших цепочек их звена
осуществления возведения малоэтажного домостроения.
Инвестиционное проектирование является целенаправленной
многоуровневой деятельностью, осуществляемой в условиях ограничений
ресурсов, воздействия факторов случайности и неопределенности. Дадим
определение понятию «инвестиционное проектирование».
Инвестиционное проектирование – это разработка комплекса
технической документации, содержащей технико-экономическое обоснование
(чертежи, пояснительные записки, бизнес-план инвестиционного проекта и
другие материалы, необходимые для осуществления проекта).
Результат инвестиционного проектирования представляется системой
документов (на бумажных и/или электронных носителях информации) и
организованную на основе этих документов инвестиционную деятельность.
Основными документами являются технико-экономическое
обоснование (ТЭО), бизнес-план проекта, проектно-сметная документация.
ИП даёт возможность наладить производство и продажи товаров для
удовлетворения потребностей домохозяйств, компаний и государств.
Таким образом, приведенная выше классификация охватывает все виды
инвестиционных проектов малоэтажной жилой застройки. Для реализации тех
или иных инвестиционных проектов необходим механизм оценки и принятия
управленческих решений малоэтажной жилой застройки.
21
Экономические,
социальные,
экологические
долгосрочн
ые - более
15 лет
среднесрочн
ые - от 5 до
15 лет
Производствен
ные
Финансовые
Социальные
Экологические
Научно-
технические
Организационные
производство новой
продукции
Риски инвестиционных проектов
Сфера реализации
проекта
Цель проекта
Рисковые
Мега проекты
расширение объема
производства
продукции/увеличени
е количества услуг
Средние
Мелкие
среднесро
чные - от
5 до 15
лет
Крупные
Жизненный цикл
проекта
Масштабность проекта
Рисунок 3 Классификация инвестиционных проектов малоэтажной
жилой застройки
Классификация инвестиционных проектов строительной отрасли
Низрисковые
Оценка эффективности инвестиционных проектов строительной отрасли
22
1.2. Особенности организации и управления проектов строительства
жилого малоэтажного дома
Процесс принятия управленческих решений актуален в силу того, что
все больше расширяются масштабы, количество элементов и взаимосвязей
подсистем в организационных системах.
Использование современных методов управления проектами позволяет
не только достичь наилучших результатов при реализации проекта, но и
экономить средства, время, ресурсы, снижать риски. Проектный подход
наиболее эффективно «работает» в условиях рыночных отношений, так как он
относится к экономическим методам управления.
Решение - это результат мыслительной деятельности человека,
приводящий к какому-либо выводу или к необходимым действиям, например,
полное бездействие, разработка какого-либо действия или выбор действия из
набора альтернатив и его реализация.
Управленческое решение - это результат конкретной управленческой
деятельности менеджмента. Принятие решений является основой управления.
Управленческие решения служат составной частью любой функции
процесса управления и пронизывают всю управленческую деятельность – от
формулировки цели до момента ее достижения. Решение – основной продукт
труда менеджера. Поэтому каждое управленческое решение должно быть
научно обосновано и своевременно принято, соответствовать ситуации и
законодательным актам, отвечать объективным условиям развития
предприятий торговли, обеспечивать наиболее полное достижение
поставленной цели и рациональное использование ресурсов.
Технология менеджмента рассматривает управленческое решение как
процесс, состоящий из трех стадий – подготовка решения, принятия решения,
и реализация решения. Для управления проектом, выделяют стадии
управления проектом, представленные на рисунке 4 (разработка автора).
23
Рисунок 4 Стадии управления проектом
Таким образом, управлять проектом можно на стадиях – управление
планированием проекта, управление бюджетом проекта, управление
коммуникаций проекта, управление рисками проекта, управление ресурсами
проекта, управление качеством проекта.
Оценка привлекательности проекта предполагает помимо оценки
экономической эффективности, учет рисков проекта. Риски не должны
превышать инвестиционной привлекательности проекта, иначе появляется
вероятность возникновения финансовой неустойчивости проекта. Чтобы этого
избежать, необходима система оценки рисков.
Оценка рисков дает возможность спрогнозировать наступления
рискового события, а также заблаговременное принятие мер по снижению
вероятности рисков проекта.
Любой проект характеризуется рисками. Каждые риски можно
разделить по классам и структурировать по характеристикам и факторам,
влияющих на возникновение рисков в проекте. На рисунке 5 и 6 представлена
факторы и структура рисков, возникающих в проекте.
Управление
планированием проекта
(оптимальная
стоимость, мониторинг
участников
строительства,
инвестиционной
привлекательность
проекта)
Управление бюджетом
проекта (планирование
финансовых потоков,
контроль целевого
исполнения средств)
Управление
коммуникаций проекта
(взаимосвязь между
участниками проекта,
контроль исполнения)
Управление
проектом
Управление рисками проекта
(мониторинг и контроль
реализации проекта)
Управление ресурсами проекта
(своевременная поставка
строительных материалов, контроль
за соблюдение проектных решений)
Управление качеством
проекта (Соблюдение
строительных норм и
правил)
24
Рисунок 5 Факторы риска застройщика, реализующего проект
Рисунок 6 Структура рисков в проекте
Возникновение любого риска в проекте влияет на проект в целом.
Негативные риски – это события, ведущие к ухудшению качества исполнения
проекта. Они требуют дополнительных затрат ресурсов и времени или
снижают качественные характеристики конечного результата.