5
Содержание
Введение ………………………………………………………………………….6
Глава 1. Теоретические основы организации и управления строительством
жилого малоэтажного дома ……………………………………………………...9
1.1 Теоретические аспекты организации и управления проектом строительства
жилого дома, экономические и правовые особенности ……………………….9
1.2 Особенности организации и управления проектов строительства жилого
малоэтажного дома …………………………………………………………….. 22
1.3 Характеристика источников финансирования строительства жилого
малоэтажного дома ……………………………………………………………...30
Глава 2. Анализ организации и управления строительством жилого
малоэтажного дома в городе Сарове Нижегородской области ……..……….35
2.1. Краткое описание проекта строительства жилого малоэтажного дома …35
2.2. Анализ внешней среды ……………………………………………………..44
2.3. Маркетинговый план ……………………………………………………….53
2.4. Производственный план ……………………………………………………54
Глава 3. Финансирование проекта строительства жилого малоэтажного дома
в городе Сарове Нижегородской области ……………………………………..64
3.1. Финансовый план проекта строительства жилого малоэтажного дома …64
3.2. Основные показатели эффективности проекта ……………………………69
Заключение …………………………………………………………………..…..79
Список использованной литературы ……….………………………………….81
Приложение 1 ……………………………………………………………….…...84
Приложение 2 ……………………………………………….……………….…..88
6
ВВЕДЕНИЕ
Формирование экономических отношений, связанных с переходом к
рынку, болезненно отразилось на всей экономике России, в том числе и на
строительной отрасли. Придавая огромное значение этой отрасли как
локомотиву национальной экономики, Правительство России последнее
десятилетие усиленно осуществляет реализацию крупномасштабных целевых
программ в сфере социального строительства. Особое внимание уделяется
обеспечению населения качественным, комфортным и доступным жильем как
основе сохранения народонаселения страны и материально-технической базы
жизнедеятельности общества. Анализ жилищного рынка свидетельствует о
том, что увеличение объемов жилищного строительства только за счет
многоэтажного домостроения в городах России не позволит быстро решить
проблему обеспеченности жильем.
Преобладающая долгое время индустриальная концепция упрощенного
жилья, в свою очередь, начинает проявляться в объемах ветхого жилья ввиду
его износа, несоответствия потребительским предпочтениям населения и
инновационному развитию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Кроме того, многоэтажное жилье часто проявляется в виде накопителей
социальной напряженности на почве эксплуатации общего имущества.
Деятельность строительной отрасли актуальна по причине повышенных
требований рынка к техническим и экономическим предложениям в
жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов
строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим
возможностям архитектурно-строительной практики, различным
потребностям населения.
Малоэтажное строительство обладает рядом преимуществ, например,
оно характеризуется высокой адаптивностью к инновациям, позволяет
проектировать жилые здания с уникальными потребительскими
характеристиками и т.д. Однако эффективно развивать малоэтажное
7
жилищное строительство без сформированного и функционирующего
механизма принятия решений малоэтажного жилищного домостроения
невозможно.
Малоэтажное домостроение в последнее время часто называется
перспективным сегментом жилищного строительства. Современные
индивидуальные жилые дома представляют достойную альтернативу
квартирам в многоэтажных домах. Сегодня около 50% россиян имеют
загородный дом или участок земли, пригодный для индивидуального
жилищного строительства и приусадебного хозяйства. Все большее
количество людей используют индивидуальные жилые дома для постоянного
проживания. Если раньше многие владельцы индивидуальных жилых домов
имели квартиру в городе и проживали в основном в ней, а дом использовался
как загородный дом для отдыха, то сейчас все чаще дома заселены постоянно.
Целью выпускной квалификационной работы является расчет проекта с
экономическим обоснованием. Проведение анализ и оценка проекта
строительства коттеджного поселка в г. Саров Нижегородкой области,
который является объектом исследования в данной работе.
Объект исследования – процесс разработки и управления проектом
строительства малоэтажных домов.
Предмет исследования – формы, методы, подходы, используемые для
разработки проекта.
Целью работы является разработка проекта управления строительством
малоэтажных домов.
Для достижения поставленной цели требуется выполнить следующие
задачи:
– изучить теоретические основы организации и управления
строительством жилого малоэтажного дома;
– провести анализ организации и управления строительством жилого
малоэтажного дома в городе Сарове Нижегородской области;
– дать краткое описание проекта строительства жилого малоэтажного
8
дома;
– провести анализ внешней среды;
– разработать маркетинговый план и производственный план;
– проанализировать финансирование проекта строительства жилого
малоэтажного дома в городе Сарове Нижегородской области;
– составить финансовый план проекта строительства жилого
малоэтажного дома;
– представить основные показатели эффективности проекта.
Информационной базой исследования являются материалы
Федеральной службы государственной статистики и территориального органа
Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской
области; методические, и справочные материалы; нормативно-правовые акты
Российской Федерации и ее субъектов, а также собственные исследования и
расчета автора.
Значительный научный вклад в исследование и повышение
эффективности организации и управления строительным комплексом внесли
отечественные ученые: А.Г. Гранберг, А.Е. Карлик, Г.Б. Клейнер, А.Ф.
Баранников, М.К. Бандман, И.С. Степанов, А.О. Березин, и др.
Методы исследования, используемые в работе, достаточно
разнообразны. К ним можно отнести: теоретическое познание материала,
методы статистического, финансово-экономического анализа, а так же метод
сравнения показателей с целью выявления определенных закономерностей.
9
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ И
УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО
МАЛОЭТАЖНОГО ДОМА
1.1. Теоретические аспекты организации и управления проектом
строительства жилого дома, экономические и правовые особенности
Возведение индивидуального жилье является достойной альтернативой
городской квартире. Современное малоэтажное строительство позволяет
создавать комфортные постройки, предназначенные для круглогодичного
проживания. Это наиболее перспективный вид жилища, отвечающий
условиям создания комфортного быта.
К малоэтажной жилой застройке в соответствии с обязательным своду
правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка
территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 30-102-99)
относится жилая застройка этажностью до четырех этажей с прилегающим
земельным участком в большинстве случаев.
Однако в п. 4.2.2, содержащем указание на таблицу 1 «Классификация
территорий малоэтажной жилой застройки домами с приквартирными
участками», вышеуказанных правил приводятся типы жилых домов высотой
от одного до трех этажей. Наряду с этим, п. 4.1.1 предусматривает определение
характеристик малоэтажного жилищного строительства, включая этажность, в
зависимости от места размещения территории.
В настоящее время общепризнанного определения понятия
«малоэтажное жилищное строительство» не существует. Например, под этим
термином понимается процесс создания жилой недвижимости высотой не
более трех этажей в виде одноквартирного дома усадебного типа,
блокированного жилого дома, состоящего из нескольких блоков, не
превышающих десять единиц и предназначенных для проживания одной
семьи, расположенных на отдельном земельном участке и имеющих выход на
территорию общего пользования, многоквартирного дома, который состоит
из одного или нескольких блоков (до четырех), содержащих несколько
10
квартир (с отдельным подъездом) и помещения общего пользования
1
. Однако
такое определение представляется несколько громоздким и сложным для
восприятия. Предлагается трактовать малоэтажное жилищное строительство
как процесс возведения одного и более объектов жилья, соответствующего
стандартам доступности и качества, с этажностью не более трех, на
отведенной селитебной территории, оборудованной инженерной,
транспортной и социальной инфраструктурой, с выделением прилегающей
территории в целях личного или общего пользования.
Согласно СП 30-102-99 виды жилых домов различаются в соответствии
с типом территории, на которой они находятся. На рисунке 1 показаны виды
домов, применяемых в малоэтажной жилой застройки. В малоэтажном
строительстве преимущественно применяются одно-двухквартирные и
блокированные дома.
Рисунок 1 Виды домов в малоэтажной жилищной застройке
Таким образом, в рамках исследования под объектом малоэтажного
жилищного строительства понимается конкретный вид малоэтажного жилья,
в том числе одно-, двухквартирные дома; многоквартирные блокированные и
усадебные дома.
Согласно таблице 1 (разработанной автором), малоэтажное жилищное
строительство регионального уровня, а именно города и пригорода Сарова
Жилые
образования в
пригородной зоне
Многоквартирные
блокированные
дома
Одно- двух-
квартирные
дома
Жилые образования
сельских поселений
малых, средних и
больших городов
ипоселков
Многоквартирные
блокированные
дома
Одно-двухквартирные
Усадебные дома
Отдельные жилые
образования в
структуре больших,
крупных
Одно-
двухквартирные
Многоквартирные
блокированные
11
можно классифицировать по различным признакам, исходя из видов жилых
объектов, характеристик и назначений жилых объектов.
Таблица 1
Классификация малоэтажных жилых объектов
Классификационные
Признаки
Виды жилых
объектов (домов)
Характеристика и
назначение
По
месторасположению
В городе
Застройка высокоплотная
с минимальным
придомовым участком и
обособленным выходом в
квартиру
В городской черте
(пригород)
Отдельно стоящий
индивидуальный дом с
участком до 0,15 ГА
За городской чертой
Отдельно стоящий
индивидуальный дом с
участком 0,15 ГА и более
По потребительским
свойствам
Жилье с
потребительскими
свойствами, выше
среднего
Для индивидуального
строительства с
нормируемыми нижними
пределами площадей
квартир
Эконом класс
Для муниципального
строительства с
нормируемым верхними
пределами площадей
квартир
Загородный дом
временного
пользования
Для проживания в
весенне –летний период
По наличию
земельного участка
С придомовым
земельным участком с
разбивкой сада (и) или
огорода
Площадь возводимых на
участке строений не
более половины
С приквартирным
земельным участком без
сада или огорода
Площадь земельного
участка менее половины
общей площади
Без приквартирного
земельного участка
По количеству этажей
– одноэтажный
Капитальные строения
для круглогодичного
проживания
– двухэтажный
– трёхэтажный
По конструктивным
решениям
–из мелкоштучных
материалов
Влияет на сроки службы
объектов их стоимость,
теплотехнические,
звукоизоляционные
характеристики объектов
– из древесины
12
Классификационные
Признаки
Виды жилых
объектов (домов)
Характеристика и
назначение
– монолитные
– панельные
– комбинированные
По качеству отделки
С
высококачественной
отделкой
Капитальные строения
Без отделки или со
стандартной
отделкой
Капитальные строения
С черновой отделкой
Коттеджи
По наличию нежилых
площадей
С подвалом, мансардой,
верандой
От его наличия зависит
объём земляных работ,
затраты на строительство
и эксплуатацию
Без дополнительных
площадей
Отдельно стоящий
гараж и (или) место для
парковки автомобиля
Эконом класс
Для муниципального
строительства с
нормируемым верхними
пределами площадей
квартир
Загородный дом
временного
пользования
Для проживания в
весенне – летний период
По наличию земельно
го участка
С придомовым
земельным участком с
разбивкой сада (и) или
огорода
Площадь возводимых на
участке строений не
более половины
С приквартирным
земельным участком без
сада или огорода
Площадь земельного
участка менее половины
общей площади
Без приквартирного
земельного участка
По количеству этажей
– одноэтажный
Капитальные строения
для круглогодичного
проживания
– двухэтажный
– трёхэтажный
По конструктивным
решениям
–из мелкоштучных
материалов
Влияет на сроки службы
объектов их стоимость,
теплотехнические,
звукоизоляционные
характеристики и на
эксплуатацию
– из древесины
– монолитные
– панельные
13
Проектирование зданий является основой для малоэтажного жилищного
строительства. Проектирование - очень важный этап инвестиционного цикла,
который определяет эффективность намеченного строительства.
Проектирование зданий и сооружений состоит из 3-х стадий
проектирования, и включает в себя – предпроектные предложение «ПП»,
проектная документация «П» и рабочая документация «Р». Стадии
проектирования регламентированы стандартами ГОСТ 2.103-2013[4] и ГОСТ
Р 15.201-2000[5].
Последовательность выполнения всех стадий образует структуру
процесса разработки проектной документации, которая, как правило,
используется при официальных взаимоотношениях между заказчиком и
исполнителем или между соисполнителями работ. Сама документация
необходима для отчёта перед заказчиком о проделанной работе, возможности
проверки или повторения разработок другими исполнителями, подготовки
производства и обслуживания объекта в период эксплуатации.
Проектирование зданий и сооружений - это разработка проектно-
сметной документации, которая необходима для проведения строительно-
монтажных работ в городе и пригороде.
Предпроектное решение – это первичный комплект документов,
необходимый для прохождения регламента в соответствующем регионе и
получения исходной разрешительной документации или архитектурного
планировочного задания. На рисунке 2 представлена схема состава
предпроектных работ.
Целью разработки предпроектных решений являются
градостроительное обоснование размещения нового объекта строительства
или проведения.
В общем случае в предпроектную документацию входят технико-
экономические соображения, инвестиционный замысел, декларация
(ходатайство) о намерениях, обоснование инвестиций, бизнес-план.
14
Рисунок 2 Структура предпроектных решений в целом
В состав предпроектной документации по решению заказчика могут
включаться технико–экономические соображения (ТЭС), в которых с
использованием максимально возможной информационной базы данных
формулируются предварительные цели инвестирования, проводятся анализ и
выбор основных путей реализации проекта, его целесообразности для
инвестора, определяются источники финансирования, проводится оценка
возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико–
экономических показателей проекта.
Согласно разъяснениям, приведенным в Положении о проведении
государственной экспертизы и утверждении градостроительной,
предпроектной и проектной документации в Российской Федерации,
утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от
Предпроектное решение
Разработка
градостроительн
ого обоснования
Подготовка
исходно –
разрешительной
документации
Технико-
экономическое
обоснование
Инженерно –
геологические
изыскания
Социально –
экономическое
обоснование
Влияние объекта
на санитарно –
эпидемиологичес
кую обстановку
Историко –
культурные
факты
Градостроительный
план
Осуществление
строительства в
соответствии с
экологическими и
санитарными
ТУ
ТЭО и
маркетинговое
исследования
Заключительный этап
составления проекта по
проведению
коммуникаций
процесс предпроектной
подготовки
инсоляционное
исследование
удаление
растительного с
территории застройки
планирование инжене-
рных коммуникаций
Ситуационный
план
Типографическ
ая съемка
Разрешительная
предпроектная
документация
согласующих органов
Рекомендации по
дальнейшим стадиям
проектирования