65
????
????
, (3)
где, NCF
i
- чистый поток денег для i-гo периода; r - ставка дисконтирования;
Inv - стоимость первоначальных инвестиций.
Если PI1 – вложение капитала эффективно.
Чистая приведенная стоимость (NPV) – позволяет произвести оценку
инвестиционного проекта с помощью расчета будущих денежных потоков с
вычетом инвестиционных потоков. Также учитывается дисконтированный
срок возврата инвестиционных вложений.
????
????
, (4)
где NCF
i
- чистый поток денежных средств для i-го периода; Inv - стоимость
первоначальных капиталовложений;
r – стоимость привлеченного капитала или ставка дисконтирования.
Если NPV больше нуля, то вложение капитала эффективно, если оно
отрицательно, то вложение не эффективно.
Общая сметная стоимость производственных расходов составит
468 846 тыс. руб.
Для того чтоб рассчитать кредитные обязательства, которые будут
получены в рамках проекта, использовались следующие данные:
сумма кредита 550 000 тыс. руб.;
срок на который берется кредит равен 21 месяцу, с единовременным
возвратом всей суммы в сентябре 2020 года;
процентная ставка составляет 15 % годовых;
периодичность погашения процентов - ежемесячно.
В таблице 10 представлен расчет процентов за кредит и график
погашения кредита.
66
Таблица 10
Расчет платежей по инвестиционному банковскому кредиту
Дата кредита
Остаток
кредита на
начало
месяца
Платеж по кредиту
Остаток
кредита
на
конец
месяца
Начислен-
ные
проценты
Возврат
кредита
Всего
1
01.01.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
2
01.02.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
3
01.03.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
4
01.04.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
5
01.05.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
6
01.06.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
7
01.07.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
8
01.08.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
9
01.09.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
10
01.10.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
11
01.11.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
12
01.12.2020
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
13
01.01.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
14
01.02.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
15
01.03.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
16
01.04.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
17
01.05.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
18
01.06.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
19
01.07.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
20
01.08.2021
550,0
6,88
0,00
6,88
550,00
21
01.09.2021
550,0
6,88
550,00
556,88
0,00
Помесячный плановый расчет поступлений и выбытий денежных
средств по проекту приведен в отчете о движении денежных средств таблица
11.
67
Таблица 11
Отчет о движении денежных средств
Период
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Наименование показателей
01.01.2020
01.02.2020
01.03.2020
01.04.2020
01.05.2020
01.06.2020
01.07.2020
01.08.2020
01.09.2020
01.10.2020
01.11.2020
01.12.2020
01.01.2021
01.02.2021
01.03.2021
Выручка от реализации ИЖС
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
Итого - денежный приток
0,0
0,0
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
Производственные затраты
44,4
44,4
54,3
50,4
52,6
57,5
19,6
19,6
18,6
14,5
12,8
12,8
7,8
7,8
6,2
Процент по кредиту
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
Прочие затраты
0,9
0,9
1,1
1,0
1,1
1,1
0,4
0,4
0,4
0,3
0,3
0,3
0,2
0,2
0,1
Налог на прибыль
5,7
5,7
5,9
6,7
7,1
7,1
8,1
8,1
8,4
Итого - денежный отток
52,1
52,1
62,2
58,3
60,5
65,5
32,5
32,5
31,8
28,4
27,0
27,0
22,9
22,9
21,6
Чистая прибыль (убыток)
-52,1
-
52,1
-14,1
-10,1
-12,3
-17,3
15,6
15,6
16,4
19,7
21,1
21,1
25,3
25,3
26,6
68
Продолжение таблицы 11
Период
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Итого
Наименование показателей
01.04.2021
01.05.2021
01.06.2021
01.07.2021
01.08.2021
01.09.2021
01.10.2021
01.11.2021
01.12.2021
01.01.2022
01.02.2022
01.03.2022
01.04.2022
01.05.2022
01.06.2022
Выручка от реализации ИЖС
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
1348,7
Итого - денежный приток
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
Производственные затраты
6,2
6,2
6,2
4,5
4,5
4,5
4,5
4,5
4,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Процент по кредиту
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
6,9
144,4
Прочие затраты
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
9,4
Налог на прибыль
8,4
8,4
8,4
8,7
8,7
8,7
8,7
8,7
8,7
9,6
9,6
9,6
9,6
9,6
9,6
198,1
Итого - денежный отток
21,6
21,6
21,6
20,2
20,2
20,2
13,3
13,3
13,3
9,6
9,6
9,6
9,6
9,6
9,6
820,7
Чистая прибыль (убыток)
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
528,0
69
Чистая прибыль, после уплаты налогов и платежей из прибыли составит
528,0 млн. руб. Компания начнет получать прибыль
с февраля 2021 года при условии равномерного поступления доходов
с 1 марта 2020 году в ежемесячной сумме 48,2 млн.руб.
Внеоборотные активы отсутствуют в балансе предприятия, так как
финансовые расчеты по проекту построены по принципу «доходы - расходы»,
из которого следует, что все капиталовложения в строительство объекта
рассчитываются не как капитальные вложения, связанные с реализацией
домов.
Чистый денежный поток средств рассчитан исходя из всех поступивших
средств от продаж домов «минус» все денежные средства, затраченные на
оплату работ, процентов по кредиту и прочих затрат, учитывая прирост
нормируемых оборотных активов и пассивов.
3.2. Основные показатели эффективности проекта
Исходя их денежных потоков можно рассчитать период окупаемости
проекта, который составляет 13 месяцев.
Средняя норма рентабельности инвестиций составит:
ARR = ⅀ Денежные притоки / ⅀ Денежные оттоки = 1348,7 / 820,7 *100% =
= 164,3%.
В таблице 12 представлен расчет дисконтированных денежных потоков
по проекту, при этом ставка дисконтирования берется на уровне 25% годовых
как желаемый уровень доходности инвестора.
Период расчета показателей - 30 месяцев.
Период окупаемости по дисконтированному денежному потоку
составляет 15 месяцев.
70
Таблица 12
Экономическая оценка эффективности проекта
Период
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Наименование
показателей
01.01.2020
01.02.2020
01.03.2020
01.04.2020
01.05.2020
01.06.2020
01.07.2020
01.08.2020
01.09.2020
01.10.2020
01.11.2020
01.12.2020
01.01.2021
01.02.2021
01.03.2021
Итого - денежный приток
0,0
0,0
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
Итого - денежный отток
52,1
52,1
62,2
58,3
60,5
65,5
32,5
32,5
31,8
28,4
27,0
27,0
22,9
22,9
21,6
Чистый денежный поток
-52,1
-52,1
-14,1
-10,1
-12,3
-17,3
15,6
15,6
16,4
19,7
21,1
21,1
25,3
25,3
26,6
Чистый денежный поток
нарастающим итогом
-52,1
-104,3
-118,3
-128,4
-140,7
-158,1
-142,5
-126,8
-110,4
-90,7
-69,6
-48,4
-23,1
2,2
28,7
Дисконтированный
денежный поток
-
51,06
-50,02
-13,23
-9,30
-11,11
-15,32
13,52
13,25
13,62
16,07
16,85
16,50
19,35
18,96
19,50
Дисконтированный
денежный поток
нарастающим итогом
-
51,06
-
101,09
-
114,32
-
123,61
-
134,72
-
150,05
-
136,52
-
123,28
-
109,66
-93,59
-
76,75
-
60,25
-
40,89
-
21,93
-2,44
Дисконтированный
денежный поток при
ставке 50%
-
51,06
-50,02
-1,85
-1,30
-1,56
-2,14
1,89
1,85
1,91
2,25
2,36
2,31
2,71
2,65
2,73
Дисконтированный
денежный поток
нарастающим итогом при
ставке 50%
-
51,06
-
101,09
-
102,94
-
104,24
-
105,79
-
107,94
-
106,05
-
104,19
-
102,28
-
100,04
-
97,68
-
95,37
-
92,66
-
90,01
-87,28
Приведенная стоимость
чистых денежных
притоков
-
51,06
-50,02
-13,23
-9,30
-11,11
-15,32
Терминальная стоимость
чистых денежных
притоков
25,63
25,10
25,81
30,44
31,92
31,27
36,67
35,92
36,95
71
Продолжение таблицы 12
Период
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Итого
Наименование показателей
01.04.2021
01.05.2021
01.06.2021
01.07.2021
01.08.2021
01.09.2021
01.10.2021
01.11.2021
01.12.2021
01.01.2022
01.02.2022
01.03.2022
01.04.2022
01.05.2022
01.06.2022
Итого - денежный приток
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
48,2
Итого - денежный отток
21,6
21,6
21,6
20,2
20,2
20,2
13,3
13,3
13,3
9,6
9,6
9,6
9,6
9,6
9,6
820,7
Чистый денежный поток
26,6
26,6
26,6
28,0
28,0
28,0
34,8
34,8
34,8
38,5
38,5
38,5
38,5
38,5
38,5
528,0
Чистый денежный поток
нарастающим итогом
55,3
81,9
108,4
136,4
164,3
192,3
227,1
261,9
296,8
335,3
373,8
412,4
450,9
489,4
528,0
Дисконтированный
денежный поток
19,10
18,71
18,33
18,89
18,51
18,13
22,13
21,67
21,23
23,01
22,54
22,08
21,63
21,19
20,76
Дисконтированный
денежный поток
нарастающим итогом
16,67
35,38
53,71
72,60
91,10
109,23
131,36
153,03
174,26
197,28
219,82
241,90
263,54
284,73
305,49
Дисконтированный денеж-
ный поток при ставке 50%
2,67
2,62
2,57
2,64
2,59
2,54
3,10
3,03
2,97
3,22
3,16
3,09
3,03
2,97
2,91
Дисконтированный денеж-
ный поток нарастающим
итогом при ставке 50%
-
84,60
-
81,98
-
79,42
-
76,77
-
74,18
-71,65
-68,55
-65,52
-62,54
-59,32
-56,17
-53,08
-50,05
-47,08
-44,18
Приведенная стоимость
чистых денежных притоков
-
150,05
Терминальная стоимость
чистых денежных притоков
36,20
35,46
34,73
35,80
35,07
34,35
41,93
41,07
40,23
43,61
42,72
41,85
40,99
40,16
39,34
863,22
72
За период планирования (2,5 года) чистый дисконтированный доход
составит:
NPV = -51,06 -50,02 -13,23 -9,30 -11,11 – 15,32 + 13,52 + 13,25 + 13,62 + 16,07
+16,85 +16,50 + 19,35 + 18,96 + 19,50 + 19,10 + 18,71 + 18,33 + 18,89
+18,51+18,13 + 22,13 + 21,67 + 21,23 + 23,01 + 22,54 +22,08 + 21,19 + 20,76=
= 305,49 млн.руб. — значение NPV больше нуля, значит проект выгоден.
Индекс прибыльности составит:
PI = (13,52 + 13,25 + 13,62 + 16,07 +16,85 +16,50 + 19,35 + 18,96 + 19,50
+ 19,10 + 18,71 + 18,33 + 18,89 +18,51+18,13 + 22,13 + 21,67 + 21,23 + 23,01 +
22,54 +22,08 + 21,19 + 20,76) / (51,06 +50,02 +13,23 +9,30 +11,11 + 15,32) = 3,04
руб./руб. — на каждый рубль вложенных средств будет получено 2,04 руб.
прибыли.
Для определения внутренней нормы рентабельности возьмем вторую
ставку дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход будет
отрицательным:
- ставка СД2 = 50%;
- NPV2 = -44,18 млн.руб.
Внутренняя норма доходности составит:
IRR = 25% + 305,49 / (305,49 – (-44,18))*(50% - 25%) = 47%.
Поскольку IRR значительно выше ставки дисконтирования, то проект
характеризуется низкими рисками.
Модифицированная внутренняя норма доходности определяется исходя
из приведенной стоимости оттоков и терминальной (наращенной) стоимости
притоков по проекту:
— приведенная стоимость оттоков — 150,05 млн.руб.;
— терминальная стоимость притоков — 863,22 млн.руб.
Тогда MIRR определяется по формуле:
(1+ MIRR)
30
= 863,22 /150,05
MIRR = 6,0 %.
Все показатели экономической оценки инвестиционного проекта
73
сведены в таблицу 13.
Таблица 13
Показатели эффективности
Показатель
Значение
Ставки дисконтирования, %
25
Период окупаемости – РВ, мес.
13
Дисконтированный период окупаемости – DPB, мес.
15
Средняя норма рентабельности – ARR, %
164%
Чистый приведенный доход – NPV, тыс.руб.
305,5
Индекс прибыльности – PI
3,04
Внутренняя норма рентабельности – IRR,
%
47%
Модифицированная внутренняя норма рентабельности
– MIRR, %
6%
Таким образом, проект окупится в течение полутора лет, что позволяет
предприятию своевременно выплатить кредит в его полном объеме, не
принеся ущерба процессу строительства комплекса.
В реализации любого инвестиционного проекта присутствуют такие
понятия как неопределенность и риск.
Неопределенность проекта заключается в том, что дана не полная или
недостоверная информация об условиях реализации данного проекта. Из-за
чего возникают непредвиденные события, которые влияют на проект.
Риски же заключаются и том, что при присутствии неблагоприятных
условий выполнения данного проекта, инвестируемые средства будут
потеряны или доход не превысит ожидаемого значения.
Для оценки рисков экспертами был проведен анализ и с помощью
вероятностного подхода были произведены необходимые расчеты,
представленные в таблице 14.
Таблица 14
Таблица значения чистого приведенного дохода и вероятности
его осуществления
Состояние экономики
Вероятность
NVP (тыс. руб.)
Глубокий спад
0,005
229 766,46
Небольшой спад
0,2
261 628,21
Средний рост
0,5
305 485,8
Небольшой подъем
0,2
351 501,53
Мощный подъем
0,05
372 522,09
Итого
1,0
74
Среднее значение NPV по проекту:
NPV
ср
= , (5)
где, NPVj - чистый приведенный доход при i м состоянии экономики;
W
i
- вероятность i - ого состояния экономики.
Используя формулу (1), можем произвести расчет ожидаемое значение
чистого приведенного дохода:
NPVcp = 229 766,46 * 0,05 + 261 628,21 * 0,2 + 305 485,8 * 0*5 +
+ 351 501,53 * 0,2 + 372 522,09 * 0,05 = 295 143,81 тыс. руб.
Для определения общего риска при инвестировании денежных средств
используются показатели из математической статистики. Такие как: вариация,
среднее квадратичное отклонение, коэффициент вариации.
Расчет вариации для данного проекта:
V =( − ср
)
2
× (6)
Используя данную формулу (6) проводится расчет вариации:
V = (229 766,46 – 295 143,81)
2
* 0,05 + (261 628,21 – 295 143,81)
2
* 0,2 +
(305 485,8 – 295 143,81)
2
* 0,5 + (351 501,53 – 295 143,81)
2
* 0,2 +
+ (372 522,09 – 295 143,81)
2
* 0,05 = 1 234 117 959,35
Далее рассчитываем показатель среднего квадратичного отклонения:
= V (7)
Подставив значения в формулу (7) получаем значение среднего
квадратичного отклонения:
= 1 234 117 959,35 = 35 130,01
После этого был рассчитан коэффициент вариации, ниже представлена
его формула:
, (8)
Итак, для рассматриваемого проекта этот коэффициент равен:
v = (35130,01 / 295 143,81) = 0,119 или 11,9%.
Определение степени влияния различных факторов на финансовый
результат проекта является основной целью при анализе чувствительности