55
Таблица 9
План проводимых работ и их стоимость
Название
Длительность
Дата
начала
Дата
окончания
Стоимость
Предпроектные работы и
услуги
2
01.01.2020
01.04.2020
2 338
Подготовка проектно-
сметной документации
1
01.01.2020
01.03.2020
1 989
Подготовительны е работы
2
01.01.2020
01.04.2020
9 357
Строительство
12
01.01.2020
30.06.2021
227 581
Строительно- монтажные
работы
27
01.01.2020
02.03.2021
21 591
Строительно- монтажные
работы
88
31.08.2020
31.12.2021
72 349
Работы по газификации
52
01.05.2020
29.09.2020
10 873
Работы по
электроснабжению
82
02.03.2020
30.08.2020
32 774
Работы по водоснабжению
10
02.03.2020
27.09.2020
13 363
Работы по
канализированию
44
02.03.2020
31.10.2020
13 567
Работы по благоустройству
территории 1 этап
00
01.06.2020
17.12.2020
22 671
Работы по благоустройству
2 этап
95
01.06.2020
30.06.2021
21 957
Отделочные работы и
остекление
00
03.03.2020
27.12.2020
18 435
Итого:
468 846
Общая стоимость работ по строительству составила 468 846 млн.руб.,
при этом расходы, непосредственно связанные со строительством,
благоустройством и внешними инженерными сетями, составили
455 162 млн.руб.
Проанализировав структуру производственных расходов по элементам
затрат можно сделать вывод, что основная доля затрат приходиться на
строительные и строительно-монтажные работы (71% или 321,5 млн. руб.).
Эти работы являются основой формирования конструктивной части домов, в
которых будут проживать покупатели. 15,5% всех производственных затрат
(70,6 млн. руб.) пойдут на работы по сооружению и подключению наружных
инженерных сетей, в которые включаются сети энергоснабжения,
водоотведения, газификации.
В данном проекте учитывается месторасположение участка
строительства комплекса и все работы по прокладке и подключению
56
инженерных сетей, также все действия согласованы с эксплуатирующими
организациями. Электроснабжение будет осуществляться с помощью
электрических сетей. От сетей городского водоснабжения и канализации
будут осуществляться подача воды в комплекс и водоотведение. Отведение
дождевых и талых вод производиться в наружные сети ливневой канализации.
Расходы по благоустройству составят 9,5% от всех расходов
(44,6 млн. руб.), оно будет включать благоустройство береговой линии реки и
озеленении территории.
Рассматривая непроизводственные основные фонды с позиции
экономической теории, их нельзя причислить к основным фондам, потому что
они не являются средством труда. Однако в ходе развития отрасли
строительства в нашей стране происходил ряд изменений в строительных
организациях, которые формировали свою собственную социальную
инфраструктуру, гарантировавшую стабильность кадров, вдобавок учитывая
некоторые свойства этих объектов (длительный срок полезного
использования, способы учета износа и т.д.), их все же внесли в состав
основных фондов производственного назначения. Обеспечивать содержание
непроизводственных основных фондов для строительной организации в
условиях рынка крайне накладно, как- никак они составляют почти половину
всех основных фондов в строительстве, вследствие чего строительные
организации стараются передать это имущество муниципальным органам.
Жилой дом – это здание, построенное при следовании всех требований,
указанных в законе или нормативном акте, состоящее из комнат, квартир и
коммерческих помещений, которые находятся в собственности физических и
юридических лиц.
Основные фонды подразделяются по нескольким признакам:
1) В зависимости от целевого назначения и выполняемых функций:
здания, сооружения, передаточные устройства, средства транспортные,
инструменты, машины и оборудование, инвентарь производственный и
хозяйственный и прочее.
57
2) В зависимости от степени использования: стадия эксплуатации, на
консервации, в запасе, на стадии реконструкции, достройки, модернизации,
ликвидации.
3) В зависимости от того, к какой отрасли народного хозяйства
относится: строительство, жилищно-коммунальное хозяйство,
промышленность, лесное хозяйство и прочее.
4) В зависимости от назначения и сферы применения:
производственные и непроизводственные.
5) По принадлежности: собственные и привлеченные. Собственные
основные фонды – основные фонды, числящиеся на балансе предприятия.
Привлеченные основные фонды – основные фонды, взятые во временное
пользование.
Отношение стоимости отдельных видов ОПФ в процентах к общей
сумме характеризует их структуру.
Структура основных фондов на разных предприятиях не похожа.
На структуру фондов значительно влияют территориальные
особенности. Происходящий сдвиг строительства в малоосвоенные районы
страны ведет к необходимости развития производственной базы. Для
закрепления кадров строителей и сокращения их текучести нужно иметь
развитую инфраструктуру, в первую очередь жилье и объекты соцкультбыта,
климатические же особенности районов обуславливают рост капиталоемкости
зданий.
Структура ОПФ строительного назначения зависит и от подотраслевой
направленности строительства. Так, для прокладки нефтегазопроводов,
автомобильных и железных дорог, сооружения линий электропередач и
электростанций, осуществления водохозяйственного строительства
организациям требуется относительно большое количество строительных
машин и оборудования, чем в других подотраслях строительства.
Поэтому значительные различия в соотношении активных и пассивных
фондов, а также между ОПФ и непроизводственными основными фондами
58
неизбежны для строительных организаций различных подотраслей
строительства и производящих работы в разных территориальных районах.
Наиболее важную роль в составе основных фондов играет ее активная
часть: машины и оборудование, средства транспорта и т.д.
Чем больше доля активной части в строительной организации, тем выше
уровень технической вооруженности труда и тем выше объем производства.
Учет и оценка основных фондов осуществляется в натуральной и
стоимостной формах. Оценка основных средств в натуральной форме
осуществляется для исчисления производственной мощности предприятия,
эффективности использования оборудования, степени износа и прочего.
Стоимостная оценка основных фондов осуществляется строительной
организацией в целях ведения налогового и бухгалтерского учета. Основные
фонды строительной организации, выраженные в стоимостной форме,
представляют собой основные средства.
Стоимостная оценка основных средств выражается в первоначальной,
восстановительной и остаточной стоимости.
Оценка основных средств, выраженная в стоимостной форме, требуется
не только для ведения налогового и бухгалтерского учета, но и для начисления
амортизации по каждому объекту основных средств, для исчисления таких
показателей, как фондоотдача, рентабельность основных средств,
фондовооруженность труда работников и остальных показателей.
Первоначальная стоимость – фактическая стоимость объекта основных
средств организации относительно к ценам того времени, когда он был
приобретен, построен, изготовлен, включая затраты на изготовление,
транспортировку, сооружение и доработку до состояния, когда объект
основных средств годен для использования.
Первоначальная стоимость основных средств, взятых в лизинг,
определяется как сумма затрат лизингодателя на приобретение, изготовление,
сооружение и доставку.
Восстановительная стоимость основных средств – это стоимость
59
воспроизводства основных средств в современных ценах после их переоценки,
осуществленной по решению Правительства РФ или руководства
организации. Переоценка основных средств организации является
нормальным процессом, требуемого для определения их достоверной
стоимости по современным рыночным ценам. Однако переоценка основных
средств вправе проводится при ведении бухгалтерского учета согласно ПБУ
6/01, в то время как главой 25 Налогового Кодекса РФ не предусмотрено
производить переоценку основных средств организации. Согласно с
требованиями главы 25 Налогового Кодекса (после 1 января 2002 г.) не
учитывается и не влияет на формирование налоговой базы по налогу на
прибыль организации. Таким образом, в налоговом учете первоначальной
стоимостью основных средств принимается только та восстановительная
стоимость, которая была установлена после переоценки до 1 января 2002 года.
Если же была осуществлена переоценка основных средств в целях
бухгалтерского учета, то следующая переоценка может быть произведена не
раньше, чем через год.
Остаточной стоимостью основных средств, введенных в организации до
вступления в силу главы 25 Налогового Кодекса РФ, называется разность
между остаточной (восстановительной) стоимостью основных средств и
размером начисленной амортизации.
Остаточной стоимостью основных средств, введенных в организации
после вступления в силу главы 25 Налогового Кодекса РФ, называется разница
между первоначальной стоимостью основных средств и размером
начисленной амортизации.
Первоначальная стоимость основных средств организации может
изменяться не только при переоценке, но и вследствие выбытия из
организации в случае ликвидации, списания, продажи, в случае безвозмездной
передачи или передачи в качестве вклада в уставной капитал и по иным
причинам. Одним из методов выбытия основных средств предстает
ликвидация и списание основных средств организации вследствие морального
60
и (или) физического износа.
Под износом понимается постепенное ухудшение потребительских
качеств объекта основных фондов.
Существует два различных источника снижения стоимости основных
фондов в течение некоторого времени. Основные фонды могут либо
физически изнашиваться в течение некоторого периода использования, либо
морально устареть вне зависимости от того, использовались они или нет.
Первая форма износа называется физическим износом, вторая форма –
моральным износом. Любой объект основных фондов, кроме земли,
подвержены этим двум видам износа.
Под физическим износом основных фондов понимается частичная или
полная утеря потребительских качеств объекта основных фондов в результате
влияния разных факторов:
1) Воздействия окружающей среды (атмосферные осадки и т.д.);
2) Научно-технического прогресса (появление новых более совершен-
ных материалов, технологий и пр.);
3) Производственно-технических условий эксплуатации (квали-
фикация персонала, своевременный ремонт объекта основных фондов и пр.).
Различаются два вида физического износа основных фондов:
продуктивный и непродуктивный. Под продуктивным износом понимается
износ, полученный при эксплуатации основных фондов при воздействии
различных факторов. А под непродуктивным износом понимается износ,
приобретенный неиспользованным объектом основного фонда в результате
естественного процесса старения.
Важным резервом увеличения времени полезного действия машин
является также повышение коэффициента сменности. Подавляющее
большинство строительных организаций работает в одну смену. Переход на
двусменную, а при известных условиях и на трехсменную работу
строительных машин и оборудования позволил бы резко увеличить
производственные мощности строительных организаций, улучшить
61
экономические показатели работы машин.
Но отсюда не следует, что увеличение сменности, в частности доведение
работы строительной организации до 21 часа в сутки, во всех случаях
целесообразно. Переход к многосменной работе при недостаточной загрузке
машин внутри смен явно нецелесообразен. Более выгодной следует считать
работу в одну смену с загрузкой строительных механизмов, например, на 90%,
чем в две смены с загрузкой машин на 60% и 30%. Двусменный режим работы
строительной организации будет, безусловно, рациональным в случае высокой
степени загрузки строительных механизмов внутри каждой смены.
Для строительства, которое характеризуется прерывностью
производства, повышение коэффициента сменности является важным
резервом увеличения времени полезного действия машин, а, следовательно, и
мощностей строительных организаций.
Повышение количества и удельного веса действующих строительных
машин к их списочному составу путем вовлечения в полезную работу всех
действующих механизмов, а также временно бездействующих по тем или
иным причинам, например, находящихся на консервации или простаивающих
по организационно-техническим причинам, также способствует
значительному улучшению использования машин по времени.
Строительным организациям следует стремиться к вводу в действие
всего оборудования, увеличению времени его использования. Это будет
способствовать росту мощностей строительной индустрии, росту объемов
строительно-монтажных работ.
Если от календарного времени отнять все планируемые перерывы в
использовании машины, т.е. выходные и праздничные дни, с учетом
сокращенного рабочего дня в предвыходные и предпраздничные дни, время
для планового ремонта и плановых остановок, то оставшееся время составит
плановый фонд времени работы машины в год.
Но в действительности машина работает не все запланированное время,
наблюдаются также внеплановые потери времени и внутри смены. Так,
62
остановка машины может быть вызвана простоями по организационным и
технологическим причинам: несвоевременной подачей транспортных средств,
затратой времени на очистку дна и бровок забоя экскаватора и т.п.
Исключение этих внеплановых потерь времени из планового фонда времени
покажет время фактической работы машины. И, наконец, в фактически
отработанное время иногда машина работает непроизводительно, например,
брак в работе означает потерю рабочего времени. При исключении времени
непроизводительной работы из времени фактической получим время
производительной (полезной) работы экскаватора.
Указанные выше потери относятся к потерям при экстенсивном
использовании машин, т.е. при использовании машин по времени. Однако
наряду с этим имеют место потери времени из-за неполного использования
мощности машин. В работе экскаватора могут не совмещаться по времени
различные операции или, например, при работе башенного крана с подъемом
груза и передвижением крана по горизонтали приводит к увеличению
продолжительности цикла машины. Исключение потери времени, вызванной
неполным использованием мощности из времени производительной работы
экскаватора покажет время его чистой работы.
Экстенсивное использование средств труда, достигаемое увеличением
времени их работы, имеет свои естественные границы во времени – в году
только 365 суток, а в сутках только 24 часа. Поэтому другим путем повышения
использования основных фондов строительных организаций является
интенсивная загрузка оборудования, повышение производительности
строительных машин на единицу времени их работы, практически не
ограниченные никакими естественными границами.
Улучшение интенсивного использования строительных машин и
механизмов заключается в повышении их производительности, т.е.
увеличении выработки продукции в единицу времени работы, и находит свое
выражение в их использовании на максимальную мощность, в
конструктивном совершенствовании средств механизации, создании новых
63
высокопроизводительных машин и повышении их мощности.
Использование строительных машин и оборудования на максимальную
мощность достигается в первую очередь путем повышения уровня
комплексной механизации и автоматизации строительно-монтажных работ.
Как известно, самыми трудоемкими и тяжелыми работами в
строительстве являются земляные, бетонные, погрузочно - разгрузочные и
некоторые другие. Их механизация дает огромную экономическую
эффективность.
Конструктивное совершенствование средств механизации и повышение
их производственной мощности в процессе эксплуатации является одним из
важнейших направлений в повышении производительности машин. В
настоящее время парк строительных машин претерпевает и количественные и
качественные изменения, в результате чего быстро повышается уровень
комплексной механизации наиболее трудоемких работ, резко растет объем
выполняемых строительных работ. Однако строительное производство
требует дальнейшего совершенствования средств механизации, оно нуждается
в высокопроизводительных самоходных скреперах на шинах низкого
давления и мощных пневмоколесных и гусеничных тягачах и тракторах.
Отсутствие этих машин значительно снижает эффективность производства
земляных работ в строительстве.
Для увеличения интенсивной нагрузки оборудования большое значение
имеют также вопросы правильного комплектования по мощности
взаимодополняющих друг друга машин, работающих в едином комплексе.
В проекте предусмотрена статья затрат «непредвиденные расходы», она
составляет 2% от общей суммы производственных расходов. Сметная
стоимость этих расходов составляет 9,4 млн. руб., предоставляемых на весь
срок реализации проекта.
64
ГЛАВА 3. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО МАЛОЭТАЖНОГО ДОМА В
ГОРОДЕ САРОВЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1. Финансовый план проекта строительства жилого малоэтажного
дома
Данный раздел включает в себя финансовый план, показатели
эффективности, а также оценку рисков и анализ чувствительности проекта.
Эти параметры являются основными в бизнес-плане.
Расчет главных финансовых показателей нужен для того, чтобы
поставить финальную оценку бизнес-плана. Как бы хорошо не был выполнен
анализ конкурентов, выделялись конкурентные преимущества фирмы,
описывались услуги и продуктов, если показатели рентабельности низкие или
нулевые, инвесторы не захотят обращать свое внимание на бизнес-план.
В первую очередь нужно рассчитать следующие финансовые
показатели:
Срок окупаемости инвестиций - дает оценку рациональности
инвестиционного проекта. Показывает, в какой срок инвестиционные
вложения будут покрыты. Расчет срока окупаемости рассчитывается по
формуле (1).
, (1)
где, I
o
- стоимость первоначальных инвестиций;
Р - чистый поток денег в год после реализации проекта.
Дисконтированный период окупаемости инвестиций - учитывает момент
времени
????
????
, (2)
где, n - число периодов;
CF
t
- приток денег в определенный периоде г - коэффициент дисконтирования;
I
o
-стоимость первоначальных инвестиций.
Индекс прибыльности - показывает уровень прибыли при затрачивании
единицы средств.