37
разрабатывается проектно-сметная документация, разрабатывается график
финансирования и график производства работ.
Стадия реализации проекта
На данном этапе производится корректировка графиков производства
работ, графиков потребности проекта в трудовых ресурсах, машинах и
механизмах, оптимизация загрузки имеющихся производственных
мощностей. В случае отступления от проекта в области объемов или сроков
производится анализ возможных причин отступлений, расчет последствий
этих отступлений, принимаются решения о корректировке первоначальных
планов. Производится мониторинг происходящего на строительной
площадке, координация действий всех участников проекта.
Рисунок 3 – Управление строительным производством
Стадия завершения проекта
На данной стадии производится управление процессами завершения
строительства, оформления всей необходимой документации проекта и сдача
готового объекта в эксплуатацию. По такой схеме мы осуществляем
управление инвестициями и в целом инвестиционным проектом
строительства.
38
Рисунок 4 – Схема сотрудничества по менеджменту
инвестиционного проекта в строительстве
39
Основные принципы организационно-технологического
проектирования [10]:
– применение прогрессивных форм и методов организации с тем,
чтобы сроки продолжительности строительства зданий и сооружений не
превышали нормативных;
– обеспечение своевременной подготовки объектов к освоению
проектных мощностей;
– применение технологических процессов, обеспечивающих требуемый
уровень качества строительства;
– обеспечение комплексной поставки на строительство конструкций,
изделий, материалов и т.д.;
– соблюдение правил производственной санитарии, охраны труда и
пожарной безопасности.
К организационно-технологической документации относят [37]:
- проект организации строительства – ПОС;
- проект производства работ – ППР;
- проект организации работ – ПОР;
- технологические карты (ТК) и карты трудовых процессов (КТП).
Деятельность по возведению здания (сооружения) разбита на
отдельные организационно-технологические циклы, которые, в свою
очередь, состоят из отдельных технологических операций, которые могут
выполняться последовательно, параллельно или с частичным совмещением
во времени – поточным методом.
На одном объекте строительства, возводимом в одну очередь,
строительные процессы разных или одного организационно-технологических
циклов часто совмещаются во времени. Возводимое здание (сооружение)
делится на захватки, выделяемые на заданный промежуток времени для
выполнения определенного вида строительных процессов. Выполняемые
процессы смещаются по захваткам. При этом должна обеспечиваться
40
непрерывность работ, равномерная загруженность рабочих различных
профессий, строительных машин и оборудования.
Для каждого отдельного этапа разрабатывается проект организации
строительства, который детально описывает такие вопросы, как: обоснование
принятой организационно-технологической схемы, обеспечивающей
соблюдение установленных в календарном плане строительства сроков
завершения строительства; технологическая последовательность работ;
обоснование потребности в материалах, кадрах, основных строительных
машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-
смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде,
временных зданиях и сооружениях; обоснование размеров и оснащения
площадок для складирования материалов; предложения по обеспечению
контроля качества строительных и монтажных работ, а также поставляемых
на площадку и монтируемых оборудования, конструкций и материалов.
Основные участники строительства:
- инвестор – ГК «самолет», банк ВТБ;
- застройщик, технический заказчик ГК «Самолет»;
- генеральный проектировщик;
- генеральный подрядчик.
Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на
принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного
правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных
изысканий, подготовку проектной документации для их строительства,
реконструкции, капитального ремонта.
Технический заказчик - физическое или юридическое лицо,
действующее на профессиональной основе, которое уполномочено
застройщиком и от имени застройщика [41]:
- заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о
подготовке проектной документации, о строительстве объектов,
41
- подготавливает задания на выполнение работ,
- предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и
осуществляющим подготовку проектной документации, необходимые
материалы и документы, утверждает проектную документацию,
- подписывает документы, необходимые для получения
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
42
Рисунок 5 – Организационная схема в управлении строительством
Способы организации проекта
В зависимости от организационных и финансовых условий, наличия
участников инвестиционной деятельности и взаимоотношений между ними, а
также в соответствии с действующим законодательством могут быть
использованы следующие способы организации инвестиционного процесса.
1. Инвестор инвестирует строительство объекта. Для организации
строительства привлекается специализированная организация – заказчик-
застройщик.
Обеспечение строительства объекта оборудованием возложено на него.
Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной
организацией, привлекающей для выполнения отдельных специальных работ
субподрядные организации.
2. Инвестор совмещает функции заказчика застройщика.
Специализированная организация для строительства объекта в этом случае
не привлекается.
Обеспечивает строительство оборудованием инвестор. Строительство
осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией,
которая привлекает для выполнения отдельных работ субподрядные
организации.
В условиях развития рыночных отношений получили распространение
другие варианты совмещения функций субъектами инвестиционной
деятельности.
Такое право совмещения двух и более субъектов инвестиционной
деятельности предоставлено Законом № 39-ФЗ [3].
44
Рисунок 6 – Организация инвестиционного процесса в
строительстве
В нашем случае инвестор совмещает функции заказчика строительства.
При этом соинвестором выступает банк ВТБ.
Организационно-технологическое схема строительства зданий и
сооружений устанавливает очередность строительства основных объектов
подсобного иобслуживающего назначения, энергетического хозяйства и
связи, наружных сетейи сооружений водоснабжения, канализации,
теплоснабжения, а также благоустройства территории.
В данном проекте предусмотрены следующая схема возведения здания,
разделенная по функциональному назначению:
- строительная – здание, в пределах которого производится
строительно-монтажные работы до технической готовности с выполнением
отделочных работи передачей здания под монтаж спецоборудования и
расстановку мебели;
- общеплощадочные – объекты электро- энергосбережения, оборотного
водоснабжения, теплоснабжения, монтаж пожарных резервуаров,
строительство теневых навесов;
45
- устройство спортивных площадок, игровых площадок,
благоустройство иозеленение выделенной и прилегающей территории,
устройство ограждений иподъездной дороги на территорию детского сада.
Методы производства работ начинаются с учетом максимального
совмещения и комплексной организации работ, снижение трудовых затрат и
стоимостистроительства путем наилучшего использования кадров,
механизмов, материальных ресурсов строительства.
Выводы по главе
В данной главе ВКР проведен анализ управления строительством
жилого многоэтажного дома (на примере ЖК «Люберцы 2020»). Приведена
характеристика объекта ЖК «Люберцы 2020». Строительная площадка для
возведения многоэтажных жилых домовс индивидуальной планировкой,
офисными помещениями на первых этажах и подземной автостоянкой
расположена по адресу: Московская область, г.Люберцы, улица Камова.
Проектируемые жилые дома состоят из тринадцатиэтажной блок-секции №3,
пятнадцатиэтажной блок-секции №2 (I очередь строительства) и
тринадцатиэтажной блок-секции №1 (II очередь строительства). Даны
климатические характеристики региона строительства, технико-
экономические показатели строительной площадки и по отдельным зданиям.
Рассмотрены барьеры в развитии организации и управления строительством
жилого многоэтажного дома. Приведены особенности организации и
управления строительством жилого многоэтажного дома ЖК «Люберцы
2020». Приведена схема сотрудничества по менеджменту инвестиционного
проекта в строительстве. Даны основные принципы организационно-
технологического проектирования , а также перечень организационно-
технологической документации. Дана организационная схема в управлении
строительством, а также инвестиционного процесса в строительстве. В
нашем случае инвестор совмещает функции заказчика строительства. При
46
этом соинвестором выступает банк ВТБ. Представлена схема возведения
здания, разделенная по функциональному назначению.