55
проектное финансирование объектов строительства с применением
эскроу-счетов.
Вследствие вышеперечисленных обстоятельств в ближайшие два года
(2019-2020гг.) будут планироваться убытки, которые будут покрываться в
период ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, согласно Федеральному
закону № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан –
участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве)
застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
в связи с переходом на проектную модель финансирования АО СЗ
«Республиканское ипотечное агентство».
Анализ проблемных вопросов, стоящих перед Республиканским
ипотечным агентством, показал, что есть две проблемы: выдача разрешений и
проектная модель финансирования. Если первая проблема носит чисто
технический характер, то вторая проблема гораздо серьезнее, поскольку
напрямую затрагивает финансовые вопросы компании. Помимо этого могут
возрасти затраты на покупку недвижимости, поскольку застройщики обязаны
перечислять в компенсационный фонд 1,2% от согласованной цены каждого
договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу
жилого помещения.
С точки зрения повышения эффективности использования основных
средств можно предложить следующие мероприятия.
1. В условиях перехода на проектную модель финансирования АО СЗ
«РИА» в ближайшее время планирует убытки. В целях оптимизации
себестоимости и налогообложения можно предложить изменить способ
начисления амортизации по доходным вложениям в материальные ценности.
Амортизационная политика представляет собой решение о выборе
метода начисления амортизации по группам основных средств. Тем самым
достигается сопоставимость данных в бухгалтерской отчетности, адекватное
формирование финансового результата.
56
Вообще амортизация – по сути процесс постепенного перенесения
стоимости средств труда (естественно, по мере износа потребительских
свойств) на себестоимость продукции, работ, услуг. Амортизационные
отчисления – частичные суммы стоимости долгосрочных активов, которые
относятся на себестоимость продукции или на финансовый результат.
Отметим, что существует четыре способа начисления амортизации:
− линейный способ (наиболее распространенный);
− списание стоимости по сумме числе лет срока полезного использования;
− списание пропорционально произведенному объему продукции;
− способ уменьшаемого остатка.
Выбор способа начисления амортизации напрямую влияет на
финансовый результат, поэтому проведем сравнение результатов сумм
амортизации при разных способах начисления.
Мы предлагаем для объектов – доходные вложения в материальные
ценности использовать такой способ начисления амортизации, при котором
наибольшая сумма амортизации списывалась бы в первый год. Тем самым это
позволит компании оптимизировать налог на имущество.
Итак, проведем расчеты по разным методам начисления амортизации.
В качестве условного приведем объект – многоквартирный жилой дом
стоимостью 104 649 тыс. руб., срок полезного использования 50 лет.
Начисление амортизации линейным способом:
Таблица 13
Начисление амортизации линейным способом
Год
Остаточная стоимость
на начало года, руб.
Норма
амортизации,
%
Сумма
амортизации
за год, руб.
Остаточная
стоимость на
конец года,
руб.
1
104649
0
2093
102556
2
102556
0
2093
100463
3
100463
0
2093
98370
4
98370
0
2093
96277
5
96277
0
2093
94184
6
94184
0
2093
92091
7
92091
0
2093
89998
8
89998
0
2093
87905
57
Продолжение таблицы 13
…
…
…
…
…
50
2093
0
2093
0
При способе уменьшаемого остатка компания в первый год можем
списать наибольшую часть амортизации. При этом, когда балансовая стоимость
достигает 20% от первоначальной стоимости, порядок начисления меняется.
Остаток амортизационных отчислений распределяется по числу месяцев до
конца срока эксплуатации.
Таблица 14
Начисление амортизации методом уменьшаемого остатка
Год
Остаточная
стоимость на
начало года, руб.
Норма
амортизаци
и, %
Сумма
амортизаци
и за год,
руб.
Остаточная
стоимость на
конец года, руб.
1
104649
4
4186
100463
2
100463
4
4018
96444
3
96444
4
3858
92587
4
92586
4
3703
88883
5
88883
4
3555
85328
6
85327
4
3413
81915
7
81914
4
3277
78638
8
78638
4
3145
75493
…
…
…
…
…
50
2044
4
2044
0
Этот способ начисления амортизации целесообразно применять, если
существует устойчивая тенденция к снижению прибыли от использования
объектов основных средств.
При способе списания по сумме числе лет срока полезного
использования наибольшая часть стоимости основных средств списывается в
первый год. В случае, если экономически выгодно списать балансовую
стоимость как можно быстрее, можно также использовать этот способ.
Таблица 15
Начисление амортизации по сумме числе лет срока полезного
использования
Год
Остаточная
стоимость на
начало года, руб.
Норма
амортизации
, %
Сумма
амортизаци
и за год,
руб.
Остаточная
стоимость на
конец года, руб.
58
Продолжение таблицы 15
1
104649
4
4104
100545
2
100545
4
3864
96681
3
96681
4
3640
93041
4
93041
4
3430
89612
5
89612
4
3233
86378
6
86378
4
3049
83330
7
83330
3
2876
80454
8
80454
3
2713
77741
…
…
…
…
…
50
1430
0,1
1430
0
Чтобы выявить наиболее эффективную амортизационную политику,
сведем все произведенные расчеты в единой таблице 16.
Таблица 16
Сравнение полученных разными способами начисления
амортизации данных по АО СЗ «РИА», тыс. руб.
Год
Начисление амортизации
Линейный
способ
Способ
уменьшаемого
остатка
По сумме чисел лет
срока полезного
использования
1
2093
4186
4104
2
2093
4018
3864
3
2093
3858
3640
4
2093
3703
3430
5
2093
3555
3233
6
2093
3413
3049
7
2093
3277
2876
8
2093
3145
2713
…
…
…
…
50
2093
2044
1430
Проанализировав разные способы начисления амортизации, мы пришли к
выводу, что при применении линейного способа сумма амортизационных
отчислений остается неизменной, таким образом, стоимость объектов
списывается равномерно из года в год. При использовании способа
уменьшаемого остатка и списания стоимости по сумме числе лет срока
полезного использования сумма амортизационных отчислений ежегодно
снижается. Амортизация – составная часть себестоимости, поэтому выбор
метода будет влиять на определение финансового результата.
59
Рассчитаем экономический эффект от внедрения данной рекомендации.
Таблица 17
Расчет экономического эффекта от внедрения рекомендации,
тыс. руб.
Показатели
Начисление амортизации
Линейный
способ
Способ
уменьшаемого
остатка
По сумме чисел
лет срока
полезного
использования
Стоимость объекта
основных средств
104 649 104 649 104 649
Ежегодные
амортизационные
отчисления
2 093 4 186 4 104
Налогооблагаемая
база по налогу на
имущество
102 556 100 463 100 545
Сумма налога на
прибыль
2 256 2 210 2 212
Экономия в первый
год начисления
амортизации
- 46 44
Таким образом, используя способ уменьшаемого остатка либо списания
стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования, компания имеет
возможность оптимизировать налогооблагаемую базу по налогу на имущество
и существенно сократить объем налоговых выплат.
2. Усилить контроль за оформлением проектно-сметной документации,
своевременно вносить изменения в зоны застройки, что позволит вовремя
получать разрешения на строительство. По большей части, данная
рекомендация относится к организационным моментам. Поэтому в этой связи
необходимо усилить контроль со стороны руководства компании и
персональную ответственность менеджеров, что позволит осуществлять
различные регистрационные действия своевременно.
60
3.2 Перспективы развития компании и совершенствование системы
управления основными фондами
Вопросы, касающиеся рационального управления зданиями,
сооружениями, транспортными средствами, земельными участками и другими
объектами основных средств, являются наиболее актуальными для российских
компаний, тем более для компаний, работающих в сфере недвижимости.
Особо остро эти вопросы стоят в условиях реализации федеральных
программ обеспечения жильем российских граждан. Различные проблемы в
бюджетной системе, проблемы внутреннего и внешнего государственного
долга, ограниченные возможности использования заемного капитала – все это
привело к минимальному участию государства на рынке недвижимости в
прошлом. И это, безусловно, породило новые формы хозяйствования –
ипотечные агентства. Ипотека и ипотечное кредитование – основной механизм,
который делает жилье доступным, в России ипотечное кредитование
приобретает все больший размах.
Несмотря на то, что постоянно меняются экономические условия
хозяйствования, в которых формируется ипотечный рынок, перспективы
развития ипотечного кредитования достаточно огромны и поэтому необходимо
совершенствовать систему управления активами компаний, формируя
устойчивый рынок ипотечного кредитования.
Как уже говорилось выше, основные фонды являются одним из основных
элементов производственного потенциала компаний, а условиях деятельности
ипотечных агентств – элементом финансового потенциала. Состояние и
эффективное использование прямо влияет на конченые результаты финансово-
хозяйственной деятельности. Основные проблемы производственных компаний
связаны, как правило, с изношенностью основных производственных фондов, а
у ипотечных агентств – с недостатком инвестиций.
61
Разрабатывая мероприятия по совершенствованию системы управления
основными фондами, необходимо проанализировать особенности
осуществления хозяйственной деятельности АО СЗ «РИА».
В области ипотечного кредитования существуют свои особенности
деятельности – сезонность спроса, график которого представлен на рисунке 5.
Рис. 9 - График сезонности предоставления займов
АО СЗ «РИА»
Как видно на рисунке 9, количество выданных займов носит сезонный
характер, начало года всегда ознаменовывается спадом, постепенно
наращивается темп роста заключенных договоров в летне-осенний период и
наибольший пик выдачи займов приходится на декабрь.
Поэтому в части управления внеоборотными активами – доходными
вложениями в материальные ценности – необходимо учитывать сезонный
характер спроса на займы, учитывать период спада спроса на жилье.
В части доходных вложений в материальные ценности компания
реализует маркетинговую стратегию, которая требует перестройки системы
веления бизнеса, внедрение новых управленческих и мотивационных
механизмов.
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2017 2018
62
Для достижения этих целей в дальнейшем развитие Агентства будет
акцентировано на нескольких основных направлениях, которые предполагают
значимые изменения во многих областях его деятельности (рисунок 10).
Рис. 10 - Перспективные направления развития АО СЗ «РИА»
В целях более оперативного управления квартирным фондом, АО СЗ
«РИА» необходимо развивать каналы продаж, повышать качество
обслуживания, использовать современные цифровые технологии. Развитие
розничных продаж компания видит по следующим направлениям:
− усиление развития перекрестных продаж;
− развитие каналов продаж и обслуживания;
− значительное повышение качества обслуживания;
− развитие бренда («позитивное доверие»);
− построение системы обратной связи с клиентами.
Немало проблем существует в развитии строительства в г. Якутске, что
обусловлено высокой конкуренцией в строительном бизнесе, отсутствие
земельных участков с подведенными коммуникациями. Поэтому развитие
данного направления видится через:
Розничные продажи
• Усиление развития перекрестных продаж;
• Развитие каналов продаж и обслуживания;
• Значительное повышение качества обслуживания;
• Развитие бренда («позитивное доверие»);
• Построение системы обратной связи с клиентами
Строительство
• Снижение себестоимости строительства
• Строительство жилья эконом-класса
• Строительство коммерческой недвижимости
• Поиск новых участков
• Квартальная застройка
63
− поиск и внедрение новых технологических решений, направленных на
снижение себестоимости строительства;
− разработка механизмов участия агентства в реализации федеральной
программы «Жилье для российской семьи», в частности, строительства
жилья эконом-класса, и развития некоммерческого жилищного фонда для
граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
− строительство коммерческих объектов с целью компенсации потерь при
строительстве жилья эконом-класса;
− развитие материально-технической базы Агентства;
− построение системы взаимоотношений с поставщиками и подрядчиками,
обеспечивающей оптимальное соотношение цена-качество при
заключении договоров;
− подбор перспективных участков застройки;
− поиск путей для перехода к комплексной квартальной застройке.
Наиболее перспективным направлением является развитие арендного
жилья.
Реализация стратегии развития позволит Агентству укрепить позиции на
рынке ипотечного кредитования Республики Саха (Якутия) и достичь
значительных финансовых показателей.
В рамках стратегии рекомендую Агентству поставить перед собой цели
по трем основным направлениям:
1. финансовые результаты, при условии роста уставного капитала до 556
млн. руб.:
a. Обеспечение рентабельности собственного капитала к 2020 году не
менее 1,5%;
b. Чистая прибыль к 2020 году– не менее 9,9 млн. руб.
2. Социальная направленность:
a. Обеспечение доли социальных проектов, в части предоставления
арендного жилья по стоимости ниже рыночной, для граждан по
64
перечню, утверждаемому нормативными документами
Правительства РС (Я), в объеме не менее 20% от общего объема
деятельности.
3. Положение на рынке:
a. Обеспечение доли на рынке строительства на уровне не менее
2,5% (по итогам 2018 г. доля АО СЗ «РИА» составляет 0%);
b. Обеспечение доли на рынке ипотечного кредитования на уровне
не менее 7,6% (по итогам 2018 г. доля АО СЗ «РИА» составляет
1,1%).
В 2020 году приоритетными направлениями развития АО СЗ «РИА»
должны являться:
− ипотечное кредитование;
− развитие арендного жилья.
В целом, Агентству в 2020 году предлагаю принять активное участие в
реализации мероприятий по ипотечному жилищному кредитованию, в том
числе по следующим продуктам:
1. «Перекредитование»;
2. «Переменная ставка»;
3. «Приобретение на этапе строительства»;
4. «Целевой кредит под залог имеющегося жилья»;
5. «Приобретение готового жилья»;
6. «Семейная ипотека».
Также предлагаю АО СЗ «Республиканское Ипотечное Агентство
развитие следующих направлений деятельности:
− реализация проекта «Арендное жилье» в целях формирования рынка
доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного
фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода в рамках
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации»;