74
- повышение качества возводящихся домов и модернизация всей
отрасли;
- поддержка семей с помощью государственных программ ипотеки;
- совершенствование законодательной базы в области строительства.
На сегодняшний день около 20 миллионов людей (более 13% от общей
численности населения РФ) живет за чертой бедности и имеет доход, ниже
прожиточного минимума
48
. Естественно любая ипотека для них недоступна.
И даже снижение ставок до 6% в год не решит существенно проблему.
При среднем уровне ежемесячного дохода в 40 тысяч рублей на одного
человека ипотека для большинства российских граждан (около 38% от общей
численности) даже с пониженными процентами будет сопровождаться
тяжелой нагрузкой на семейный бюджет.
Например, при стоимости квартиры в два миллиона рублей и сроке
кредитования 20 лет под 8% в год ежемесячный платеж составит более 14
тысяч рублей. И это без учета необходимости внесения первого взноса в 300
тысяч рублей.
Обозначенные в указе цифры, безусловно, привлекательнее
существующих, но достигнуть их удастся не за один год.
Таким образом, главными проблемами ипотеки в РФ сейчас являются
низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности,
существенная инфляция, монополизация рынка строительства жилья,
особенности миграции, недостаточное участие государства в поддержке
ипотеки и неразвитость рынка ипотечных бумаг. Решение обозначенных
ограничений будет возможно только в результате общего, поступательного
развития экономики страны во всех ее сферах: политики, социальном,
строительном, банковском и иных секторах.
48
Бозиева Ю.Г., Озрокова К.Ю. Правовые проблемы залога земельных участков в
Российской Федерации // Теория и практика современной науки. - 2018. - № 11 (41). - С.
53.
75
76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» действует уже более 20 лет, за этот период
он претерпел изменения и дополнения (последние изменения были внесены
Федеральным 20 законом от 05 октября 2015 г. № 286- ФЗ «О внесении
изменений в статью 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»).
За период существования ФЗ «Об ипотеке» изменилась не только
законодательная база, но также и правоприменительная практика. В рамках
данной работы были рассмотрены вопросы ипотеки и ипотечного
кредитования в Российской Федерации.
Использование в качестве залога объектов недвижимости регулируется
указанным выше Федеральным законом «Об ипотеке», данный акт
определяет соотношение законодательных актов, которые содержат правовые
нормы о залоге в российском праве (статья 1, пункт 3). Общие правила
содержатся в Гражданском кодексе РФ и применяются к договору об ипотеке
в случаи, если Кодексом или ФЗ не предусмотрены иные.
Положения, изложенные в Федеральном законе, которые регулируют
отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед положениями,
изложенными в Гражданском кодексе в параграфе 3 главы 23, которые
посвящены способам обеспечения исполнения обязательств. Такие же
положения содержит пункт 2 статьи 334 ГК РФ. Также некоторые положения
изложены в следующих федеральных законах: Федеральный закон от 21
июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 02.08.2019); Федеральный
закон от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред.
от 02.08.2019); Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 02.08.2019). Ипотека
77
является обеспечением исполнения различных обязательств путем
использования в качестве залога объектов недвижимости.
Она служит одним из инструментов, которые обеспечивают
эффективное функционирование финансово-экономического и гражданско-
правового механизмов, являются гарантией защиты прав и интересов
кредиторов. Расширение использование ипотеки в качестве обеспечения
обязательств позволит повысить уровень хозяйственных связей,
разблокировать препятствия в сфере жилищного строительства, а также в
ряде других отраслей национальной экономики. Из всего вышесказанного
можно сделать вывод, что ипотека является одним из важнейших факторов,
которые помогут решить сложившиеся в России социальные, экономические
и правовые проблемы. Для того чтобы данный инструмент работал
эффективно необходима соответствующая законодательная база, то есть
законы, постановления и указы, которые не будут противоречить друг другу
и которые смогут регулировать такое явление, как ипотека.
Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также
федеральными законами и нормативными правовыми актами. Ипотека - это
залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения
обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога.
Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с нормами
данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и
должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения
возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору
(займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого
имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки
предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости».
В целом, ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве
среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку
78
обеспечением в данном случае является объект материального мира - не
банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее
материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае
неисполнения обязательств должником.
Обобщая все вышесказанное, следует заметить, что в России
сохраняются серьезные трудности как общеэкономического, так и
законодательного характера. Однако ипотечные кредиты играют большую
роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий во
всех странах мира. Развитие ипотечного кредитования выступает важнейшим
критерием социальной стабильности в обществе, создает предпосылки для
роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей.
В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК Ф. Так,
в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая
порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление
новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.
Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на
современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за
которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.
В третьей главе были выявлены правоприменительные проблемы
ипотеки. Анализ судебной практики показал, что довольно часто на практике
возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога
недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной
регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех
необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при
проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются
разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при
государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого
является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе
выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке,
79
которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка
предмета ипотеки.
Следующая группа правоприменительных проблем связана с
условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия
договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются
судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды
сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке
предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения
обязательств, обеспеченных ипотекой.
Как показал анализ судебной практики, часто по одному и тому же
основанию суды принимают противоположные решения. Это можно
объяснить несовершенством действующего законодательства. Таким
образом, для решения правоприменительных проблем необходимо устранить
законодательные пробелы.
80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами
РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от
30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-
ФКЗ)
2. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года (ред.
от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-
ФЗ(ред. от 02.08 2019) // КонсультантПлюс
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)
от 31.07.1998 N 146-ФЗ(ред. от 29.09.2019) // КонсультантПлюс
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-
ФЗ (ред. от 26.07.2019) // КонсультантПлюс
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации
от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // КонсультантПлюс
7. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"// Сборник законодательства
Российской Федерации. 1998.-№ 29, ст. 3400.
8. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых
вопросах применения законодательства о залоге" и
информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 28.01.2005 № 90 "Об обзоре практики рассмотрения
арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"
9. Абакарова З.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе //
Вестник современных исследований. - 2018. - № 5.4 (20). - С. 10-13.
10.Абубекерова С.К. Гражданско-правовая сущность ипотеки //
Юридический факт. - 2017. - № 19. - С. 20-22.