64
Основные проблемы правового регулирования ипотеки жилых
помещений в Российской Федерации определяются ожидаемыми
результатами реализации новой государственной программой «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации».
Во-первых, планируется увеличить годовой объем ввода жилья в
эксплуатацию, что возможно при упрощении порядка получения
«Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной
документации и технических регламентов» и разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию, а также постановки на кадастровый учет и выдачи
технического и кадастрового паспортов.
Во-вторых, неотъемлемой частью глобальной проблемы обеспечения
реализации конституционного права человека и гражданина на доступное
жилье остается невысокий уровень дохода. Следовательно, необходимо
создать развитый рынок арендного жилья и некоммерческого жилищного
фонда для граждан, имеющих такой уровень дохода, и ужесточить контроль
исполнения законодательства в сфере обеспечения жильем малоимущие слои
населения.
В-третьих, одним из ожидаемых результатов государственной
программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации» является
создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения
жилищных условий не реже одного раза в 15 лет, а также достижение уровня
соответствия жилищного фонда современным условиям
энергоэффективности, экологическим требованиям, а также потребностям
отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и
др.)
46
. Для реализации повышения уровня содержания жилищного фонда
необходимо законодательно закрепить современные требования к фонду,
46
Кожевникова Н.В. Правовые пробелы регулирования ипотеки // Аллея науки. -
2018. - Т. 4. - № 10 (26). - С. 807.
65
предоставить доступные пути выполнения таковых, а также установить
последствия невыполнения требований.
В-четвертых, важным представляется повышение качества жилищно-
коммунальных услуг и уровня удовлетворенности им населения Российской
Федерации, что также требует определенности в трактовке и
законодательного закрепления.
К проблемам правового регулирования жилых помещений в
соответствии с законодательством Российской Федерации следует также
отнести пробелы в Законе «Об ипотеке» механизма возврата кредита.
Существующие правовые сложности, касающиеся возврата кредита, и
имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне
высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они
выдаются. Такая ситуация создает условия невозможности приобретения
жилья малоимущими слоями населения в ипотеку.
Таким образом, сущность проблем правового регулирования ипотеки
жилых помещений в соответствии с законодательством Российской
Федерации заключается, в первую очередь, в несоответствии ситуации в
стране современному законодательству Российской Федерации, отсутствии
конкретизации некоторых перечней, понятий, невысоком уровне дохода
населения, а также несовершенству механизма возврата кредита. Решение
представленных проблем обеспечит эффективное выполнение новой
государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и
достижение ожидаемых результатов.
Действующее гражданское законодательство при построении модели
виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла».
Суть данной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной
из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор
разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои
имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Например,
66
если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право
его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не
потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на
добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.
Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное
влияние на развитие правового института ипотеки на территории нашей
страны.
3.2 Направления совершенствования правового регулирования
ипотеки жилых помещений в России
Основная проблема ипотечного кредитования в России заключается в
том, что при таком положении вещей государство сможет обеспечить всех
нуждающихся жильем по социальным программам только на протяжении 26
лет. Как правило, подобный кредит предоставляется сроком до 20-30 лет.
Отсюда и возникают проблемы ипотечного кредитования в РФ. Дело в том,
что банки, предоставляющие подобные долгосрочные займы, должны иметь
хоть какие-то гарантии выплат, чтобы не потерять свою экономическую
стабильность. В свою очередь, сами заемщики тоже хотят быть уверенными,
что они будут в состоянии расплатиться за жилую площадь, за которую они
уже внесли довольно внушительный первоначальный взнос. Но как можно
получить какие-либо гарантии, если доход населения периодически
меняется? Это приводит к финансовым скачкам и падениям, которые, в свою
очередь, тесно связаны с общеэкономической ситуацией во всем мире.
Исходя из этого кредитные организации вынуждены учитывать риски
и, в случае неоплаты кредита, взимать с заемщика штрафы. Именно поэтому
получить ипотеку сегодня может далеко не каждый, так как в случае
просрочки или невозможности выплатить взятый кредит человек должен
предоставить другие ресурсы, которые банк может принять в счет
невыплаченного долга. Если говорить о проблемах и перспективах развития
67
ипотечного кредитования, то нужно понимать, что данная отрасль напрямую
зависит от самих жителей страны, а точнее, от уровня их заработка. На
сегодняшний день более 60% населения нуждается в улучшении условий
жилья. Казалось бы, ипотека может стать настоящим спасением для этих
людей. Но, к сожалению, далеко не все могут предоставить банку
необходимые документы, подтверждающие уровень заработка.
Согласно условиям ипотечного кредитования, предоставляется заем
человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше
40% от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если
каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен
зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей. К сожалению, сегодня средняя
заработная плата ниже данного уровня. Это приводит к дополнительным
проблемам жилищного ипотечного кредитования. Многие граждане в
стремлении получить заветный кредит указывают в справках завышенные
оклады и затем не справляются с кредитными обязательствами.
Первичный рынок жилья в России пока еще остается «непрозрачным».
Фирм, которые занимаются строительством домов, не так уж и много, в связи
с чем между компаниями практически отсутствует конкуренция. Из-за этого
застройщики могут позволить себе удерживать цены на недвижимость на
довольно высоком уровне, что и приводит к фактической монополизации и
повышению ставок по первоначальным и последующим взносам по
кредитам. Соответственно единственным решением проблем ипотечного
кредитования становится снижение цен на новостройки. Чтобы это
произошло, необходимо развитие строительного рынка. Если в стране будут
появляться новые компании-застройщики, то это позволит не только
понизить стоимость жилья, но и предоставить населению льготы. Только
тогда ипотека превратится в общедоступный продукт. Продолжая
рассматривать проблемы ипотечного кредитования, стоит учесть, что деньги,
поступающие в банки от физических лиц, обычно хранятся там не больше
одного года. В государственном бюджете и финансовых организациях
68
элементарно не хватает денежных средств на предоставление льготного
субсидирования. Чтобы наладить государственные программы поддержки
населения по ипотеке, необходимо добиться стабилизации фондовых рынков.
Это означает, что частично проблемы ипотечного кредитования в России
разрешатся после того, как ценные акции и бумаги начнут активно
продаваться и покупаться.
Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в России
действительно носят глобальный характер, и решить их сиюминутно просто
невозможно. Тем не менее, государством предпринимаются активные меры
по снижению ставок по жилищным кредитам. За последние несколько лет
огромное количество банков вошло в список тех, кто предоставляет
подобные услуги населению. Многие из них предлагают более выгодные
условия, и у людей появляется выбор. Это говорит о том, что государство
оценило все существующие проблемы ипотечного кредитования, и пути их
решения уже намечены. Поэтому в скором времени жилье будет доступнее
для граждан России. С развитием социальных программ и появлением новых
строительных фирм, ситуация с покупкой недвижимости постепенно
стабилизируется.
Если говорить о будущем жилищного кредитования, то все напрямую
зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы,
которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со
временем популярность этого направления будет только расти. Говоря о
проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, большинство
экспертов делают довольно оптимистичные прогнозы. Однако пока что
ставка делается в основном на менеджеров среднего звена, зарплаты которых
отличаются большей стабильностью. Если говорить о колебании ставок, то
на сегодняшний день они на 5% выше уровня инфляции. При их резком
понижении у банков возникнут финансовые проблемы, которые могут
привести к дефициту ипотечных программ.
69
Также стоит учитывать, что сейчас при ипотечном кредитовании
финансовые организации страхуются от возможных рисков путем
имущественных залогов. Однако это не защищает их от возможного
банкротства заемщика. Если произойдет дефолт, то сумма страховки
человека, взявшего кредит, покроет лишь часть от основного займа. Исходя
из этого, финансовая структура рискует больше, чем сам гражданин.
Поэтому важно учесть все кредитные риски и разработать соответствующие
программы.
С высокой точностью обозначить пределы изменения ипотечных
ставок на 2020 год достаточно сложно. Эксперты на рынке ипотеки уже
высказались насчет возможных тенденций, однако их мнения разнятся.
Так, многие пришли к выводу, что уровень ипотечных ставок, в целом,
будет выше, чем в 2018 году. Первый квартал 2019 года данный прогноз
полностью подтвердил: ставки по ипотеке изменились в сторону возрастания
после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ РФ на 0,25% по
сравнению с предшествующим значением данного параметра.
По официальным данным Центробанка РФ, средневзвешенная ставка
по ипотечному жилищному кредитованию по состоянию на 01.01.2019
составила 9,66%.
Так, представители крупнейших банков РФ предполагают, что уже к
концу 2019 года средняя ипотечная ставка может снизиться до 8% (по другим
прогнозам, этот уровень будет достигнут к 01.01.2020). Надо отметить, что
ставка обеспеченного ипотекой кредита не более 8% должна быть обеспечена
до окончания 2024 года при условии инфляции не более 4% (подп. «а» п. 6
Указа Президента РФ «О национальных целях...» от 07.05.2018 № 204)
47
.
Говоря об изменениях в ипотечном кредитовании в 2019 году, нельзя
не упомянуть законопроект, цель которого - введение на законодательном
уровне механизма т. н. ипотечных каникул.
47
Указ Президента Российской Федерации от 15 мая 2018 г. N 204 «О национальных
целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»
70
Так, согласно предложениям законодателя заемщикам-физическим
лицам, выплачивающим ипотечный кредит и оказавшимся в сложной
жизненной ситуации (см. схему ниже), должен быть предоставлен период (до
6 месяцев), в течение которого такой заемщик будет полностью освобожден
от обязанности вносить ежемесячные платежи (или их размер будет
существенно снижен).
Ипотечные каникулы – это не освобождение от платежей. Все суммы
(включая проценты), предусмотренные первоначальным графиком платежей
по кредиту, заемщик должен будет внести после совершения платежей по
упомянутому графику погашения, в связи с чем общий срок погашения
кредита увеличивается на соответствующее количество месяцев (в
зависимости от срока льготного периода).
Многие банки и сейчас предлагают своим клиентам отсрочку по
внесению платежей по кредиту (при этом рассрочка может распространяться,
например, только на уплату процентов и т. д.). Однако возможность
предоставления такой отсрочки конкретному заемщику оставлена на
усмотрение кредитора.
Ипотечные каникулы по новому законопроекту кредитор обязан будет
предоставить заемщику, если последний оказался в ситуации,
соответствующей указанным в законе параметрам.
Ипотечные программы, предусматривающие субсидирование
государством ипотечного долга (полностью или частично) заемщика, будут
сохранены и на 2020 год. Среди таких программ в т. ч.:
- «Молодая семья» - программа для семей, где хотя бы один из
супругов младше 35 лет Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N
1050 (ред. от 11.09.2019) «О реализации отдельных мероприятий
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации»
71
- военная ипотека - программа субсидирования ипотечного долга для
военнослужащих (Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе
жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от
02.08.2019);
- «Под 6%» - для семей, в которых 2-й или 3-й ребенок
родился/родится в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 (Постановление
Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711 (ред. от 28.03.2019) «Об
утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета
российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ»
на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным)
жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам
Российской Федерации, имеющим детей» и др.
Последнюю программу предполагается доработать и установить
льготную ставку не на ограниченный срок, а на весь период погашения долга,
и также распространить на семьи, в которых в указанный период
родились/родятся четвертый и последующие дети.
Актуальным остается и использование материнского капитала.
В скором времени возможно введение в число банковских продуктов
нового вида вкладов - на накопление первоначального ипотечного взноса для
ипотеки.
Согласно проекту закона (который в настоящий момент находится на
обсуждении Правительства РФ) физическое лицо сможет разместить в
кредитной организации специальный депозит (с возможностью пополнения)
с повышенной процентной ставкой, и при достижении размещенной на нем
суммы в размере не ниже 20% от стоимости предполагаемого к покупке
жилья или по истечении установленного срока банк обязан будет выдать
клиенту ипотечный кредит.
Однако не все эксперты в банковской сфере считают, что эти
изменения в ипотеке в 2019 году будут полезны или необходимы с
практической точки зрения, т. к. в данный момент существует достаточное
72
количество финансовых инструментов, позволяющих получать тот же
пассивный доход, который в дальнейшем может быть обращен на
первоначальный взнос по ипотеке. Например, обычные вклады или
накопительные счета, которые можно открыть практически в любой
кредитной организации.
Итак, в рамках работы были рассмотрены изменения в ипотечном
кредитовании в 2019 году, в основном, находящиеся в данный момент на
стадии законопроекта. Отметим, что программы государственной поддержки
заемщиков, действовавшие в 2018 году, сохранены, а некоторые даже будут
расширены. Прогнозы по ипотечным ставкам на 2020 год разнятся, хотя
ожидается, что в среднем они будут выше, чем в 2019 году.
Обозначенные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно
сдерживают его развитие и проявляются в форме недоступности для
большого числа людей и тяжелой кредитной нагрузке. Среди путей их
решения можно обозначить:
1. Постепенное понижение действующих процентных ставок.
2. Увеличение среднего срока, на который кредитные организации
выдают займы.
3. Грамотная реализация мероприятий по улучшению
инвестиционного климата в России.
4. Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности,
упрощение структуры и требования по их выпуску).
5. Разработка и реализация программ ипотеки с государственной
поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном финансовом
положении.
6. Разработка системы дифференцированного подхода по каждому
субъекту РФ в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
7. Прозрачность рынка новостроек и стимулирование его
функционирования за счет ухода от коррупционных схем, вязанных с
выделением земли, подключением к коммуникациям и т.д.
73
8. Комплексная поддержка застройщиков государством при
реализации социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.
Решение ипотечных проблем – это взаимосвязанный комплекс мер и
задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграционного,
строительного и социального секторов. В любом случае достижение
экономической стабильности – это длительный процесс, который будет
продолжаться не один год.
В Указе главы государства «О национальных целях и стратегических
задачах развития на период до 2024 г.» одно из ключевых мест отводится
проблемам обеспечения граждан жильем и развитию ипотеки в РФ. В
частности, Президент поручил Правительству:
- довести существующую процентную ставку до уровня ниже 8%
годовых и сделать жилье для семей со средним достатком доступным;
- увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн. кв. м в год;
- выйти на уровень, в соответствии с которым не меньше 5 миллионов
людей сможет решить свои жилищные проблемы;
- сократить объем жилищного фонда, непригодного для проживания.
Эксперты в области ипотечного кредитования отмечают, что ставка
будет снижаться постепенно и к 2020 году достигнет значения около 6,25%
годовых.
Реализация эффективных государственных программ и перспективы
ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-
экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической
сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.
Конкретными мерами по решению обеспечению граждан жильем
являются:
- совершенствование способов и механизмов финансирования
строительства жилья путем снижения рисков для покупателей долевого
жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению
цен на жилье;