14
банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на
приобретение земли и погашение долгов под её залог.
В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в
последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках
и уменьшению количества самих отделений, что являлось следствием
аграрного кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными
учреждениями обострилась конкурентная борьба. Государственный
дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою
деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку
крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными
земельными банками, что стало причиной приостановления продажи
дворянских земель.
Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло
в сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для
потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для
других сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание
просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось
оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных
ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять
свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые
не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин
земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было
приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2%
6
.
В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право
проводить операции с городской недвижимостью. Положение об
акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало
деятельность не более двух банков на территории одной губернии.
6
Пономарева Е.С. Правовое регулирование ипотеки // Постулат. - 2017. - № 11 (25).
- С. 14.
15
Деятельность банков контролировал министр финансов. Его
полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных
земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие
убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях
Государственного банка.
В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли
ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в
руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования
акционерных земельных банков только один из 11 стал банкротом.
В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему
способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия
кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости
приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒
3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52
7
.
Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из
всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5
млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских
кредитных обществ
8
. Ипотечное кредитование способствовало развитию
экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского
хозяйства.
История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской
революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. С 1918
года ипотечное кредитование перестало существовать.
В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного
кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила
законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка
7
Григорян А.В. Особенности становления и развития правового регулирования
института ипотеки // Экономика и социум. - 2017. - № 3 (34). - С. 495.
8
Абакарова З.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе // Вестник
современных исследований. - 2018. - № 5.4 (20). - С. 10.
16
началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд.
рублей.
9
Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг.
Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки
повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по
страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало
2011 года, который длится по настоящее время.
В современном российском законодательстве рамочным законом,
регулирующим ипотечные отношения, является «Закон об ипотеке» от
16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 02.08.2019), согласно ст. 1 которого под
договором об ипотеке понимается договор о залоге недвижимого имущества,
сторонами которого являются залогодержатель (кредитор по обеспеченному
ипотекой обязательству, имеющий право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества) и залогодатель (должник по
основному обязательству. Залогодержатель имеет право получить
удовлетворение требований за счет предмета ипотеки преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя за исключением случаев,
установленных федеральными законами.
Также данный закон устанавливает перечень требований, которые
могут быть обеспечены ипотекой (уплата суммы долга по обеспеченному
полностью или в части ипотекой обязательству) и имущество, которое может
быть предметом ипотеки – земельные участки (за исключение отдельных
случаев, установленных этим же законом – к примеру, предметом ипотеки не
могут являться земельные участки, площадь которых ниже
соответствующего норматива, установленного субъектом РФ или
муниципальным образованием в форме нормативного акта); недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые
9
Богданович Ю.А. Правовое регулирование института ипотеки в РФ // Интернаука.-
2019. - № 23-3 (105). - С. 70.
17
дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат; строение потребительского назначения
(гаражи, дачи и др.); воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты; машино-места.
Гражданским законодательством, на взгляд Е.Л. Гринько и Н.В.
Алесиной, выделяется два правовых основания для возникновения ипотеки –
в силу закона (она же легальная ипотека, возникающая при наступлении
указанных в законе фактов без учета воли сторон) и в силу договора
(договорная ипотека). Правовым различием является факт наличия или
отсутствия отдельного договора об ипотеке, что, соответственно, порождает
различия в порядке осуществления государственной регистрации
10
. К
примеру, в случае получения кредита для приобретения недвижимого
имущества, которое станет предметом ипотеки такая ипотека будет являться
законной, однако если берется кредит для приобретения имущества под залог
уже имеющегося недвижимого имущества, то здесь перед нами будет
договорная ипотека.
На уровне обыденного правосознания под ипотекой чаще всего
понимают залог квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств
по кредитному договору с кредитной организацией, что не совсем верно,
поскольку институт ипотеки гораздо шире, о чем свидетельствуют не только
его законодательные положения, но также и имеющаяся
правоприменительная практика. Вместе с этим стоит признать, что
приобретение жилого помещения на заемные средства с использованием
этого помещения в качестве предмета залога порождает необходимость его
детального правового регулирования, поскольку граждане обладают
конституционно закрепленным правом на жилище (однако, в данном случае
нормы о невозможности обращения взыскания на единственное жилое
10
Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова А.М. Особенности нормативно-правового
регулирования инфраструктурной ипотеки в РФ // Проблемы экономики и юридической
практики. - 2018. - № 5. - С. 79.
18
помещения не действуют, что, однако же, вполне логично, потому как
приобретение жилого помещения на заемные средства без возможности
обращения взыскания на предмет ипотеки было бы нереализуемо на
практике).
Гражданское право, как известно, опосредует хозяйственные
отношения, поэтому состояние института ипотеки определяется реальными
общественными отношениями, ярким доказательством чему является
государственная политика по субсидированию процентной ставки, что
служит одной из существенных правовых мер для поддержания рынка
ипотечного кредитования. Исходя из этого следует заключить, что правовое
регулирование института ипотеки осуществляется по двум направлениям:
- создание правовых конструкций ипотеки;
- разработка, принятие и реализация мер, направленных на ее
поддержку и обеспечение устойчивого развития.
Программы по поддержке ипотечного кредитования принимаются в
форме подзаконных нормативных актов, благодаря чему находятся на
границе между правом и экономикой, что придает им особую гибкость,
проявляющуюся в возможности учета конкретных запросов рынка, однако
это же одновременно является их слабостью, поскольку в кризисные времена
программы поддержки могут быть свернуты по самым различным
соображениям.
На данный момент в ипотечном кредитовании на практическом уровне
имеется большое количество сложностей и шероховатостей, которые одними
лишь правовыми средствами не разрешить. В частности, речь здесь идет о
навязывании банками услуг по страхованию. Банки не вправе понуждать
заключать заемщиков договоры страхования с определенными страховыми
организациями на невыгодных для заемщика условиях страхования, однако в
19
случае отсутствия страхования банк вправе установить более высокую
процентную ставку
11
.
В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и
унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с
застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же - это попытка
внедрить общие стандарты.
Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла
сложный путь развития. Именно поэтому при формировании надежной
современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт
развития системы в прошлом для эффективного функционирования в
настоящем.
1.2 Ипотека жилых помещений в России
В современных условиях вопрос обеспечения жильем граждан РФ
является одним из самых острых и широко обсуждаемых. Это объясняется
развитостью кредитования юридических и физических лиц кредитными
организациями, что способствует осуществлению своих целей,
удовлетворения потребностей, повышению деловой активности населения,
инвестированию в проекты и др.
В период перехода к рыночной экономике в России обострилась
жилищная проблема и одним из приоритетных направлений государственной
жилищной политики является ипотечное жилищное кредитование.
Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда
«ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог
имеющегося жилья у заемщиков. В Российской Федерации потребность в
11
Понька В.Ф. Перспективы развития залогового права в России // Вопросы
экономики и права. - 2017. - № 107. - С. 7.
20
ипотечных кредитах очень высока. В 2017 году индивидуальными
застройщиками введено 241,1 тыс. жилых домов общей площадью 32,7
млн.кв.метров, что составило 102,8% к 2016 году, а средняя обеспеченность
жильем – порядка 20 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных
показателей в развитых странах
12
.
С 1998 года в России появилось современное содержание ипотеки, под
которой подразумевают форму залога, закладываемое недвижимое
имущество остается в собственности должника, кредитор в случае
невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного имущества. В этот же год вышел
первый государственный закон, регулирующие экономические отношения,
затем сферой ипотечного кредитования стал управлять Госстрой России. Во
многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование - составляющая ипотечной системы,
представляет собой тип экономических отношений по поводу
предоставления банком или финансовым учреждением денег заемщику, под
залог недвижимого имущества:
- участка;
- земли;
- комнаты;
- доли в квартире;
- коттеджа;
- квартиры.
Ипотечное кредитование является эффективным инструментом,
стимулирующим строительство новых проектов, инвестирование в
жилищные проекты, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.
Выделяют следующую классификацию моделей ипотечного
кредитования.
12
Богданович Ю.А. Правовое регулирование института ипотеки в РФ // Интернаука.-
2019. - № 23-3 (105). - С. 71.
21
1.Усеченно-открытая модель (Испания, Великобритания, Израиль)
опирается на то, что ипотечные ссуды финансируются из различных
источников – в том числе за счет собственного капитала банка,
межбанковских кредитов, депозитов. На современном этапе многие
российские банки используют именно эту модель.
2.В расширенной открытой модели (США) банк предоставляют
ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и
кредитной истории.
3. Сбалансированная автономная модель (Германия) основана на том,
что граждане образуют кооперативы и на протяжении ряда лет делают
взносы. После того как накоплена половина стоимости будущего жилья, член
кооператива получает право на заселение, а оставшаяся часть оплачивается в
течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходить в
собственность. Данная модель представляет интерес и для России.
Стоит отметить, что формирование ипотечного кредитования в России
на современном этапе осуществляется по открытым моделям. Развитие
законодательства проходило от простой к более сложной модели: сначала
был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости) (в ред. от 02.08.2019) и Федеральный закон от 11
ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. От
02.08.2019)
13
.
Рассматривая правовую конструкцию системы ипотечного
кредитования, можно отметить, что она достаточна проста. В целях
приобретения жилого помещения под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения денежного обязательства гражданину предоставляется кредит от
банка. Такая конструкция отражает интересы кредитора и заемщика:
заемщик получает в собственность жилое помещение (хотя и обремененное
13
Нетишинская Л.Ф., Руденко Е.С. К вопросу о правовом регулировании залога
недвижимости (ипотеки) // Эпомен. - 2018. - № 12. - С. 122.
22
залогом), а кредитор получает источник прибыли. Для более глубокого
анализа особенное внимание следует уделить правовым механизмам.
Правовая конструкция системы ипотечного кредитования образована
рядом нормативных правовых актов, прежде всего, актами гражданского
законодательства Российской Федерации. Особое значение имеет
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ). Он
предусматривает общие правила обеспечения кредитов залогом
недвижимости. Особое значение имеет Федеральный закон «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
По мнению Е.Л. Гринько, Н.В. Алескиной, А.М. Бубновой
14
, правовое
регулирование системы ипотечного кредитования в России стало
формироваться одновременно с появлением рынка недвижимости, на основе
практики сложившихся правоотношений.
Первые значительные изменения в жилищной сфере произошли в 1988
году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 года
№406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» (Собрание
постановлений Правительства СССР. 1988.Отд. 1, №16, ст. 43).
В постановлении была предусмотрена возможность оформления
частной собственности на жилье теми членами жилищно-строительных
кооперативов, которые выплатили свой пай полностью.
Последовавшее через год Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от
21.04.1989 г. №134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам
квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт»
(утратило силу 8.12.2010) законодательно разрешило сделки по купле-
продаже жилья, вывело их из тени.
Порядок передачи государственного и муниципального жилья
квартиросъемщикам в частную собственность установил Закон Российской
14
Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова А.М. Особенности нормативно-правового
регулирования инфраструктурной ипотеки в Российской Федерации // Проблемы
экономики и юридической практики. - 2018. - № 5. - С. 79.
23
Федерации от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28, ст. 959).
С принятием этого закона произошли первые значительные изменения
в жилищной сфере. Началась «массовая приватизация».
В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от
24.12.1992 №4218-1 были заложены основы системы ипотечного
кредитования.
В этот период времени ипотека не являлась залогом недвижимого
имущества. После законодательного закрепления понятия недвижимости в
1991 г., позднее – в 1992 г. был принят Закон РФ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
Анализ правовых норм, зафиксированных в законе «О залоге»,
позволяет сделать вывод, что разработчики положили в основу классическую
ипотеку из романо-германского права. Здесь залогодатель остается
собственником заложенного имущества. Так, п.2. ст.43 прямо указывает на
возможность перехода прав собственности на предмет ипотеки от
залогодержателя к другому лицу, то есть продаже заложенного объекта.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая должна
быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования о ее
государственной регистрации влечет недействительность договора об
ипотеке. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации
закладной.
С принятием от 16 июля 1998 г. Федерального закона № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» была предоставлена возможность развития
ипотечного кредитования на рынке жилья. Закон существенно расширил
права кредитных организаций, занимающихся ипотечным жилищным
кредитованием.
Важно отметить, что этот закон действительно был направлен на
урегулирование рассматриваемых правоотношений. Подтвердил Закон об