4
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
Глава 1 Теоретические основы института ипотеки в гражданском
законодательстве ..................................................................................................... 9
1.1 Становление и развитие правового института ипотеки ................................ 9
1.2 Ипотека жилых помещений в России ........................................................... 19
1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотеки РФ на современном этапе
................................................................................................................................. 29
Глава 2 Правовое регулирование ипотеки жилых помещений и особенности
отношений ее субъектов ....................................................................................... 37
2.1 Источники правового регулирования ипотеки жилых помещений ........... 37
2.2 Субъекты и содержание договора ипотеки жилых помещений ................. 49
2.3 Порядок заключения и прекращения договора об ипотеке жилых
помещений ............................................................................................................. 52
Глава 3 Проблемы и перспективы развития правового регулирования
российской системы ипотеки жилых помещений ............................................. 59
3.1 Актуальные проблемы правового регулирования российской системы
ипотеки жилых помещений .................................................................................. 59
3.2 Направления совершенствования правового регулирования ипотеки
жилых помещений в России................................................................................. 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 79
5
ВВЕДЕНИЕ
В Российской Федерации до перехода к конкурентным рыночным
отношениям источниками пополнения жилищного фонда было
государственное жилищное строительство, а также строительство жилья
предприятиями и организациями. В свою очередь, индивидуальное и
кооперативное строительство жилья использовались в качестве
факультативных способов соблюдения конституционных социальных прав
граждан. В процессе упразднения монополии государства в хозяйственной
сфере и экономической трансформации в стране наметилось резкое
уменьшение темпов жилищного фонда со стороны государства, предприятий
и организаций. Сложившаяся ситуация привела к повсеместному
исчезновению поддержки населения в жилищной сфере.
Проблема обеспечения населения жильем является одной из
первостепенных социальных проблем в Российской Федерации в настоящее
время. Принимая во внимание важность решения представленной проблемы,
необходимо отметить, что ипотека является способом обеспечения
исполнения обязательств, а именно, одним из видов залога без передачи
заложенного имущества залогодержателю.
Основная функция государства в процессе формирования современной
системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей
законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-
залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные
ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых
гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов.
Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система
кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а
также доступной и безопасной для заемщиков. Возрастающая
востребованность и недостаточная разработанность прикладного и
теоретического инструментария вопросов нормативно-правового
6
регулирования ипотечного кредитования обусловили выбор темы
исследования.
Под ипотекой (залогом недвижимости) следует понимать
правоотношение, в котором: «одна сторона – залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»
1
. Таким
образом, юридическое содержание ипотеки заключается в обременении
имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их
залоге.
Законодательной базой для регулирования вопросов залога
невидимости являются: Гражданский кодекс РФ, в частности глава 23 ГК РФ
«Залог»; Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости» (в ред. от 02.08.2019). Существуют также документы
стратегического планирования, разрабатываемые органами исполнительной
власти для достижения приоритетов и целей в сфере социально-
экономического развития – государственные программы. В настоящее время
действие Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы
досрочно прекращено с 1 января 2018 года Постановлением Правительства
РФ от 12.10.2017 № 1243. Реализация мероприятий представленной
программы будет осуществляться в рамках государственной программы
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации».
Теоретической основой исследования являются научные труды
отечественных и зарубежных ученых, касающиеся проблем нормативного
регулирования договорных отношений, порядка заключения договора,
1
Пономарева Е.С. Правовое регулирование ипотеки // Постулат. - 2017. - № 11 (25).
- С. 14.
7
гражданско-правовой ответственности и ее форм, а также научные труды в
области общей теории права, всеобщей истории государства и права,
гражданского и римского права, имеющие значение для изучения и решения
исследуемого круга проблем. Проблематика развития системы ипотеки
жилых помещений нашла своё отражение в работах следующих учёных-
юристов: Е.И. Анциферовой, А.Д. Батуевой, С.П. Гришаева, В.К. Гуртова,
Н.Г. Журкиной, Л.А. Комисаровой, В.М. Старостина, А.Н. Ужегова.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в
комплексном анализе договорного регулирования ипотеки жилых
помещений и разработке предложений по совершенствованию правового
регулирования ипотеки в России.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
- изучение истории становления и развития правового института
ипотеки;
- рассмотрение особенностей правового регулирования ипотеки жилых
помещений в России;
- исследование особенностей нормативно-правового регулирования
ипотеки в РФ на современном этапе;
- анализ содержания договора ипотеки жилых помещений и его
юридической конструкции;
- исследование формы и порядка государственной регистрации
договора ипотеки жилых помещений;
- изучение особенностей гражданско-правовой ответственности сторон
по договору ипотеки жилых помещений;
- выявление актуальных проблем правового регулирования российской
системы ипотеки жилых помещений;
- разработка и обоснование предложений по совершенствованию
законодательства об ипотеке жилых помещений.
Объектом исследования являются общественные отношения,
складывающиеся между субъектами договора ипотеки жилых помещений.
8
Предметом исследования является договор ипотеки жилых помещений
как основание возникновения ипотечных правоотношений и регулирующие
его нормы.
Для решения поставленных задач автором изучались положения
действующих нормативно-правовых актов РФ, зарубежных стран, которые в
той или иной степени затрагивают вопросы правового регулирования
договора ипотеки.
В работе использовались следующие общенаучные и
частнонаучные методы исследования: диалектический, исторический,
сравнительно-правовой методы, метод системного анализа, синтез,
обобщение, систематизация и др.
Нормативную базу исследования составили Конституция РФ,
гражданское законодательство, ведомственные нормативные акты,
постановления пленумов Верховного Суда РФ, решения окружных
арбитражных судов.
Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями
и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка
использованной литературы.
9
Глава 1. Теоретические основы становления и развития правового
института ипотеки в гражданском законодательстве
1.1 Становление и развитие правового института ипотеки
В настоящее время люди принимают инвестиционные решения,
связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При
покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое
заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные
средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному
кредитованию для приобретения жилья.
Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть
существенная разница.
Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый
юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости:
земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.
Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое
недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а
кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства,
приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного
имущества.
Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог
недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого
имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог)
банку как гарантия возврата кредита.
Слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было
введено в обиход в начале VI века до н.э. афинским реформатором Солоном.
До этого времени обязательство обеспечивалось личностью должника,
которому в случае неуплаты грозило рабство. Позже Солон предложил
10
перевести личную ответственность в имущественную и обозначать ее
следующим способом: на пограничной меже имения должника
устанавливался столб с надписью, которая отображала то, что
соответствующее имущество является обеспечением претензий на
определенную сумму. Такой столб и получил название «ипотека» (от греч.
«hypotheka» - подпорка, подставка), на нем отмечались все долги
собственника земли и он оповещал заинтересованное лицо о том, что данный
земельный участок заложен и обеспечивает права кредитора. Позднее
появились особые, ипотечные книги.
Дальнейшее развитие ипотека как институт получила свое развитие в
римском праве, пройдя в течении относительно небольшого времени путь
эволюции от древнейшей формы залога - фидуции (от лат. «fiducia» - сделка
на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса
(от лат. «pignus» - неформальный залог) и далее до ипотеки. Преимущество
ипотеки перед пигнусом и фидуцией выражалось уже в то время и
заключалось в возможности последовательного залога одной и той же вещи
нескольким лицам. Такая возможность опиралась на принцип ипотечного
старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени
залоговое право, потом из излишка - второе, третье и так дальше.
Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав:
второе становилось первым, третье - вторым и т.д. Также существовал
принцип ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель,
заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника
удовлетворить требование старшего залогодержателя и занять его место.
В то же время древнеримская ипотечная система обладала
существенными недостатками. В связи с отсутствием принципа гласности
(регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении
договорной ипотеки «не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом
не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое
11
может конкурировать с его ипотечным правом...»
2
. Не было в римской
ипотеке и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно
было установить на все имущество должника (генеральная ипотека). Это
лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего
необходимо, чтобы право требования распространялось на известное,
определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права
являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые и недвижимые.
Отдавая должное активной деятельности по исследованию данной
проблемы юристам того времени, можно утверждать, что благодаря им была
в итоге сформулирована и обоснована система фундаментальных принципов
ипотечной системы, а именно - гласность, специальность, ипотечное
старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое
имущество. Таким образом, сложились предпосылки для правового
регулирования ипотеки в современных условиях и в настоящий момент
одним из самых распространенных договоров в банковской практике
является именно ипотечный кредит.
Институт ипотеки в современном российском праве является развитым
как с теоретических, так и с правоприменительных позиций. Под ипотекой в
широком смысле понимается кредит под залог недвижимого имущества
3
. О
правовой природе ипотеки в гражданском праве ведутся длительные споры.
А.В. Григорян полагает, что ипотека имеет обязательственную природу,
поскольку она призвана обеспечивать исполнение основного обязательства,
поэтому отдельные ее вещно-правовые характеристики не меняют ее
обязательственной сущности
4
. Однако, при изучении данного вопроса
необходимо брать историко-правовой аспект. Ипотека активно начала
развиваться в Византии в VI в. н. э. в качестве обязательственного института,
2
Шукаев А.И. Исследование особенностей развития ипотечного кредитования в
условиях кризиса // Вектор экономики. - 2018. - № 9 (27). - С.38.
3
Каримова Р.А. Особенности правовой конструкции ипотеки // Theoretical &
Applied Science. - 2018. - № 9 (65). - С. 204.
4
Григорян А.В. Особенности становления и развития правового регулирования
института ипотеки // Экономика и социум. - 2017. - № 3 (34). - С. 495.
12
однако первоначально он зародился в Древней Греции благодаря реформам
Солона. Т.В. Баранова полагает, что исторически в России ипотека
развивалась исходя из греческой модели как вещное право, предмет ипотеки
мыслился как вещь, а не как право на эту вещь, что свидетельствует о
специфичности развития отечественной ипотеки
5
.
Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси
одновременно с возникновением частной собственности на землю возник
первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика
заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи
заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и
кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.
В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением
был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность
кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление
ответственности должника.
Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования
протекал при поддержке государства.
При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное
учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного
заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования
дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном
случае выступало формой долгосрочного инвестирования.
Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым
российским страховым учреждением является образованная в 1786 году
Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось
страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью
сохранности имущества должника и кредитора.
5
Баранова Т.В. Правовое регулирование ипотеки (залога объекта недвижимости) //
В сборнике: Теоретические и практические аспекты юриспруденции Сборник статей по
итогам научно-практического семинара. - 2016. - С. 19.
13
В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века были созданы новые
кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под
залог недвижимости.
Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов
гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835
году.
Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно
поэтому ипотека существовала в трех видах:
‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);
‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);
‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные
учреждения).
Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же
легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности
банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства
быстро тратились не по назначению.
В середине ХIХ века в России была образована национальная система
ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд
реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями.
Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не
возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет
продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.
Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о
запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически
отменило казенную ипотеку.
В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость
в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при
Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в
приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный