54
Ипотека уже существующего недвижимого имущества также будет являться
залогом собственника для получения им кредита или займа, которые будут
направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по
усмотрению заемщика-залогодателя. Итак, в данной статье мы рассмотрим
специфику заключения, изменения и расторжения договора ипотеки.
Договор ипотеки заключается на общих правилах Гражданского
кодекса РФ о заключении договоров, а также с соблюдением положений ФЗ
от 16 июля 1998 г. №102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с
изменениями и дополнениями). При заключении в договоре об ипотеке
обязательно указываются:
- предмет ипотеки;
- оценка;
- существо и срок исполнения обязательства обеспечиваемого
ипотекой
38
.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования
(квартира, жилой дом, комната и др.), местонахождения и описанием
(например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера
на поэтажном плане).
Предметом ипотеки могут быть:
- земельные участки, за исключением земельных участков, которые
находятся в государственной или муниципальной собственности;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
38
Шестакова М.Ю. Проблемы, возникающие при заключении и исполнении
договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) // В
сборнике: Проблемы государственной регистрации недвижимости Материалы III научно-
практической конференции. Ответственный редактор А.А. Пахаруков. 2018. - С. 135.
55
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.
В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество,
которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право
залогодателя.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)». Она указывается в денежном выражении.
Оценка государственного или муниципального имущества производится в
соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» или в
определенном им порядке. Оценкой незавершенного строительством
недвижимого имущества, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, является рыночная стоимость этого
имущества.
В договоре необходимо указывать сумму ипотеки, основания
возникновения и срок исполнения.
При соответствии данных требований договор об ипотеки заключается
в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке,
который устанавливается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ от
13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» (в ред. от 02.08.2019).
Внесение изменений в договор ипотеки очень распространено и
обусловлено длительным периодом ипотечного кредитования. Существует
несколько способов изменения условий ипотеки, которые могут быть
осуществлены в случае соглашения сторон, по инициативе одной из сторон, а
также по вынесенному судебному решению.
В случае изменения ипотеки по соглашению сторон, в имеющийся
договор вносятся условия, которые дополняют, удаляют или вносят поправки
56
в существующие условия кредитования. Для этого обе стороны должны дать
согласие.
Изменение ипотеки в одностороннем порядке возможно только в
соответствии с законом. Это право должно обязательно быть указано в
договоре. Внесение изменений в договор ипотеки возможен также на
основании имеющегося судебного решения, которое подлежит немедленному
исполнению. Изменение договора ипотеки может касаться любых условий,
на которых было составление прежнее соглашение, например, цена, предмет,
срок, проценты, но только в соответствии с законом.
Рассмотрим случай, когда банк изменил в одностороннем порядке
условия кредитования. Между банком и заемщиком был заключен договор
ипотеки, по которому предоставлялся кредит, и сторонами были согласованы
все условия. Также в договоре делалась оговорка, что сумма кредита, срок
выплаты, процентная ставка могут изменяться в одностороннем порядке
банком, при этом заемщику будет направлено уведомление. Спустя время
банк решил изменить процентную ставку и срок выплаты. В результате этого
в суд первой инстанции обратился заемщик. В ходе разбирательства дела от
25 июня 2017 г. №34-28 было установлено, что банк исполнил обязательство
надлежащим образом, следовательно, удовлетворил иск к заемщику и
отклонил довод заемщика, что условия были изменены ненадлежащим
образом, так как в договоре прописывалось, что банк имеет право изменять
условия, только в соответствии с законодательством и заемщик не имеет
претензий и согласен с этим.
Инициатива расторжения договора ипотеки может принадлежать как
заемщику, так и кредитору. Расторжение договора по инициативе кредитора
возможно в случае подачи искового заявления в суд. Также существуют
многие причины, по которым расторжение договора может произойти по
инициативе кредитора. К ним относятся:
57
- использование заемщиком кредитных денег по их не целевому
назначению, т.е. использование денежных средств в целях, которые не
предусматривались договором;
- если заемщик предоставил недостоверные данные о себе, в
особенности то, что касается доходов и места работы. Это условие
прописывается прямо в договоре и если через некоторое время после взятия
кредита выясняется обман, то банк имеет полное право досрочно расторгнуть
договор и потребовать возврата полной суммы долга и возможно даже
уплаты штрафа;
- если заемщик умышленно изменяет стоимость жилья без
согласования с банком или причиняет ему вред. К этому относятся
различные виды ремонта, перепланировки, переноса сантехники и т.д.;
- если заемщик не заключил подписываемый ежегодно страховой
договор на жилье. Для банка это означает, что его риски не застрахованы и в
случае порчи или утери объекта залога, не получится компенсировать
соответствующие расходы и страховых платежей;
- неисполнение взятых на себя заемщиком обязательств выплачивать
займ своевременно и в полном объеме
39
.
Рассмотрим ситуацию расторжения договора ипотеки по инициативе
заимодавца. Между банком и заемщиком был заключен договор ипотеки.
Спустя время, банк обратился в суд с иском о расторжении договора
ссылаясь на то, что лицо совершает намеренно несоответствующее условиям
договора обращение с залоговым имуществом, в результате чего повышается
стоимость, при этом стороны не достигли соглашения в ходе переговоров. В
ходе разбирательства дела от 18 января 2017 г. № 11-09 суд удовлетворил
данный иск, так как в договоре оговаривалось, что в случае, если заемщик
изменяет стоимость жилья, банк имеет право расторгнуть договор ипотеки.
39
Слепкова О.В. Основания изменения и прекращения ипотеки жилых помещений //
Тенденции развития науки и образования. - 2017. - № 26-3. - С. 54.
58
Стоит так же обратить внимание на то, что расторжение соглашения влечет
за собой обязанность заемщика вернуть кредитору ссуду в полном объеме
40
.
Основной причиной расторжения договора ипотеки по инициативе
заемщика является отсутствие возможностей по обслуживанию кредита
(уплата данного кредита). Также как и в случае кредитора, заемщик может
расторгнуть договор по нескольким причинам:
- рефинансирование ипотеки, которое означает предоставление более
выгодной ипотечной программы;
- если заемщик хочет продать или обменять предмет ипотеки;
- если банк нарушает свои обязательства, прописанные в кредитном
договоре, к примеру, самовольно изменяет процентную ставку в сторону
увеличения или необоснованно требует досрочного погашения займа
41
.
Итак, поводы и причины расторгнуть соглашение могут быть как у
банка, так и заемщика.
Специфика процедуры заключения, изменения и расторжения договора
ипотеки в теории выглядит простой. На самом деле же, рассмотрев теорию и
практику, то можно придти к выводу, что возможна масса споров особенно
относительно того, как изменяется или расторгается данный договор.
Таким образом, законодательно жилищное кредитование
регламентируется следующими нормативно-правовыми документами:
Гражданский кодекс РФ (§ 3 3 гл. 23 «О залоге»); Жилищный кодекс РФ;
Семейный кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; Федеральный закон от 16.07.
1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ; Федеральный закон от
30.12.2004 «О кредитных историях» № 218-ФЗ; Постановление
Правительства РФ от 11.01.2000 «О мерах по развитию системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации» № 28. На основании
40
Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Признание договора ипотеки недействительным:
спорные моменты юридической практики // Евразийский юридический журнал. - 2017. -
№ 3 (106). - С. 187.
41
Слепкова О.В. Основания изменения и прекращения ипотеки жилых помещений //
Тенденции развития науки и образования. - 2017. - № 26-3. - С. 56.
59
перечисленных документов разрешаются возникающие споры по жилищном
займу.
Таким образом, ипотека является одним из подвидов залога без
передачи заложенного имущества залогодержателю. Суть ипотеки жилых
помещений состоит в том, что кредитор по обеспеченному ипотекой жилого
помещения обязательству (залогодержатель) имеет право в случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого
обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого
помещения (предмета ипотеки) преимущественно перед другими
кредиторами лица (залогодателя), которому принадлежит указанное
имущество, за исключениями, установленными законом. Особенностью
предмета ипотечного жилищного кредитования является то, что
собственники заложенных жилых помещений не вправе, без согласия
залогодержателей изменять их целевое назначение до полного исполнения
обязательства.
Участниками ипотечных правоотношений являются залогодатели и
залогодержатели, а также кредитные, некредитные, государственные и
муниципальные специализированные организации. Гражданский кодекс РФ
определяет, что залогодателем может быть, как сам должник, так и третье
лицо. Включение указанного правила значительно расширяет сферу
ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие недвижимостью,
не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в
собственности соответствующее имущество, выступят залогодателями в
обеспечение обязательств таких лиц.
60
Глава 3 Проблемы и перспективы развития правового
регулирования российской системы ипотеки жилых помещений
3.1 Актуальные проблемы правового регулирования российской
системы ипотеки жилых помещений
Анализируя положения законодательства Российской Федерации,
важно подчеркнуть, что термин «ипотека» является многофункциональным,
и употребляется для обозначения, во-первых, права залога как возможности
кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости
заложенной недвижимости, во-вторых, под «ипотекой» понимают
обременение или ограничение прав залогодателя на заложенное имущество.
В-третьих, рассматривая залог, возникший на основании договора, под этим
понятием понимается вид сделки.
Важными представляются особенности ипотеки как по отношению к
залогодателю, так и по отношению к залогодержателю, определенные
Федеральным законом «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от
02.08.2019). К таким особенностям необходимо отнести регламентацию
обязанностей залогодателя по сохранению (страхование, ремонт)
заложенного имущества в течение действия договора ипотеки. Кроме того,
учитывая долгосрочность ипотеки, определены действия в случае перехода
прав на заложенное имущество, и расширены пути реализации заложенного
имущества
42
.
Таким образом, под ипотекой жилых помещений понимается система
правоотношений, которые следуют друг за другом или существуют
одновременно. В то же время, ипотечные правоотношения направлены на
42
Мартынова А.Ю. Проблемы правового регулирования российской системы
ипотеки жилых помещений // В сборнике: Актуальные проблемы юриспруденции Сб. ст.
по материалам VIII междунар. науч.-практ. конф. - 2018. - С. 49.
61
создание юридически законных и материально устойчивых условий
обеспечения граждан жильем
43
.
Современный рынок недвижимости является показателем развитой
экономики государства, где одним из главных элементов основания является
ипотека (залог недвижимости).
Порядок предоставления ипотеки регламентируется нормативно –
правовыми актами, а именно: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге
недвижимости), Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами.
Ипотека с каждым годом приобретает особое значение, так как
позволяет не только улучшить жилищные условия отдельным категориям
граждан, но и развивать банковскую систему страны в целом. Однако
правовой институт ипотеки не сумел избежать пробелов в правовом
регулировании, которые необходимо восполнить совершенствованием
действующего законодательства.
Принимая во внимание комплексность проблем развития ипотечного
кредитования в России, для ее решения необходим системный подход.
Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки более детально.
Необходимо отметить, что данные проблемы имеют принципиальное
значение, однако соответствие залогового права, установленного
гражданским правом РФ, приобретают ключевое значение для развития
ипотечной системы в целом. В юридической литературе неоднократно
отмечалось, что «формирование цивилизованной системы ипотечного
кредитования, возможно только после единообразного нормативного
закрепления принципов ипотечного кредитования и ипотеки в целом в
различных законодательных актах, непосредственно касающихся ипотечного
кредитования»
44
. В теории отечественного гражданского законодательства, а
также законодательства других развитых стран, основным принципом залога
43
Пономарева Е.С. Правовое регулирование ипотеки // Постулат. - 2017. - № 11 (25).
- С. 14.
44
Кожевникова Н.В. Правовые пробелы регулирования ипотеки // Аллея науки. -
2018. - Т. 4. - № 10 (26). - С. 807.
62
недвижимого имущества является принцип преимущественности. В научной
литературе данный принцип нередко именуют принципом «специальности»
или принципом «старшинства».
Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором
указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества,
залогодержатель, который является кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику, из стоимости заложенного недвижимого
имущества. Одновременно с этим, статья 78 Федерального закона «Об
исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ (в ред. от 06.03.2019)
указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить
взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа.
Следовательно, что в данном случае имеет место нарушение принципа
специальности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога,
суть которого заключается в том, что залог выделяется из всей массы
имущества должника, специально для удовлетворения требований
залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии, если данная
ситуация проецируется в объективную действительность, приоритет должен
быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на
законодательном уровне.
Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не
менее важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе
бесповоротности. Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об
ипотеке», указывающая, что залог прекращается в случае виндикации,
вступает в прямое противоречие с указанным принципом. Так, согласно
статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, в случаях, когда имущество,
выступающее в качестве предмета договора ипотеки, изымается у
залогодателя на основании того, что собственником имущества является
другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит
63
прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать
досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Залогодержатель, основываясь на достоверность сведений из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП), обращается в государственный орган по месту нахождения
предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о
предоставлении выписки из реестра. Государственный орган выдает
будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право
собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Тем не менее,
на самом деле благодаря статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 02.08.2019), запись о праве
собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может
быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.
Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с
принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было
создание «прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных
книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог
недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо
полагается на то, что в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним отражены, во-первых, все права на данный объект
недвижимости, а во-вторых, что сведения единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверны.
Противоречие российской модели виндикации известным принципам
ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель
закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к
следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое
имущество из чужого незаконного владения
45
.
45
Стряпан О.О. Некоторые проблемы правового регулирования ипотеки //
Студенческий форум. - 2017. - № 11 (11). - С. 38.