62
управления и право хозяйственного ведения. Жилищное законодательство
дополнительно к праву собственности предусматривает право пользования
жилым помещением граждан, проживающих совместно с собственником в
принадлежащем ему жилом помещении, право пользования жилым
помещением, предоставленным по завещательному отказу, право
пользования жилым помещением на основании договора пожизненного
содержания с иждивением. Право собственности на рассматриваемый объект
вещных прав может быть частным, государственным или муниципальным, а
также единоличным и общим (долевым или совместным).
Автор исследования считает безосновательным отсутствие сервитутов
в вышеприведенном перечне вещных прав на здания, строения, сооружения.
Сервитут на рассматриваемый объект права может быть установлен в случае
необходимости прохода в одно помещение через другое (или его часть),
являющееся собственностью другого правообладателя, при смежном
расположении таких помещений. Так, например, в случае приобретения в
общую долевую собственность дома с единым входом сособственник
удаленной от такого входа части дома имеет право прохода через
непосредственно прилегающую к входу и входящую в долю часть дома,
принадлежащую другому сособственнику.
Усложнение отношений, складывающихся в условиях развивающейся
хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, приводит к
зависимости темпов экономического развития от полноты, содержательности
и конкретизации нормативных положений. В большинстве случаев объекты
недвижимости являются ограниченными ресурсами, в силу чего их (но не
только) положение в гражданском обороте обосабливается посредством
необходимости строгой регламентации. В указанных целях законодатель в
статье 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрел обязательную
государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
63
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и
сделок с ним предполагается комплекс действий уполномоченного органа,
инициируемый правообладателем, по удостоверению и признанию
возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое
имущество или их ограничений (обременений). В отношении недвижимого
имущества государственная регистрация является наиболее важным,
допустимым доказательством принадлежности субъекту вещного права в
целях его охраны и защиты.
Согласно вышеуказанной статье Гражданского кодекса РФ
государственной регистрации подлежат следующие виды вещных прав на
недвижимое имущество: право собственности, право оперативного
управления, право хозяйственного ведения, сервитуты, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования,
ипотека, а также иные вещные права.
Связывая момент признания конкретного вещного права с
необходимостью государственной регистрации его состояния
(возникновения, перехода, ограничения или прекращения), законодатель
игнорирует переходный период между моментом фактического
приобретения такого права либо моментом его обременения, выбытия и его
юридическим закреплением. В силу такого законодательного пробела у
фактического правообладателя отсутствуют предпосылки для применения
вещно-правовых способов защиты в случае нарушения вещного права либо
возникновения спора на ином основании. Применение общеправовых
способов защиты в подобных случаях не всегда является эффективным
средством ввиду специфики взаимоотношений. В то же время в
рассматриваемый период абсолютный характер вновь приобретенного
вещного права, но не зарегистрированного, становится как бы
расщепленным, поскольку направлен лишь на третьих лиц. В отношении же
прежнего (номинального) правообладателя данный признак вещного права
64
исключается и подменяется возможностью использования
обязательственных способов защиты.
Таким образом, государственная регистрация вещного права на
недвижимое имущество и сделок с ним до момента урегулирования
вышеуказанного вопроса правового режима не может являться достаточной
гарантией подтверждения и охраны вещного права.
Особую актуальность данный аспект приобретает при рассмотрении
вопроса приобретения права собственности при долевом строительстве
многоквартирных домов. Долевое строительство представляет собой
привлечение застройщиком денежных средств (инвестиций) физических лиц
с целью строительства объектов недвижимости. Преимущества такого вида
строительства заключаются в низкой рыночной стоимости будущих жилых
помещений для дольщиков и отсутствии заемных средств для застройщика.
Самой распространенной проблемой данной сферы гражданского права
является фактическое отсутствие индивидуально-определенного объекта
недвижимости на момент инвестирования, а, следовательно, и вещного права
на него. Причиной данной проблемы зачастую выступает нецелевое
использование застройщиком денежных средств дольщиков, вследствие чего
увеличиваются сроки введения многоквартирного дома в эксплуатацию. В
большинстве случаев по договору долевого строительства гражданин
приобретает не право собственности на будущее жилое помещение, а только
право требовать от застройщика предоставления такого помещения в
будущем. Однако на практике возникают ситуации, в которых право
требования предоставления одного и того же помещения одновременно
принадлежит двум и более дольщикам. Обязательственный характер права
требования не предполагает использования вещно-правовых способов
защиты нарушенного права. Данная проблема усугубляется также
необходимостью государственной регистрации для признания возникновения
права требовать передачи недвижимого имущества в будущем. В реалиях
существующего делового оборота присутствует тенденция заключения
65
предварительного договора, не подлежащего государственной регистрации и
соответственно являющегося обоснованием для понуждения к заключению
основного договора, но не передаче имущества. Такая конструкция является
не прочной ввиду первоначальной государственной регистрации права
собственности именно застройщика и последующего отчуждения предмета
предварительного договора дольщикам. В рассматриваемом случае
заключение предварительного договора купли-продажи может быть
расценено в качестве притворной сделки, что дает основания собственнику
имущества (застройщику) прибегнуть к рецепции как способу защиты
зарегистрированного вещного права.
1
В настоящее время законодателем
предпринимаются попытки защиты имущественных прав и интересов
дольщиков посредством создания Фонда защиты прав дольщиков и
постепенного перехода от долевого строительства к проектному
финансированию. Автор исследования рассматривает создание указанного
Фонда в качестве средства обеспечения исполнения обязательства, но не
защиты будущего вещного права. Поступательная замена долевого
строительства проектным финансированием, при котором к
правоприобретателю изначально переходит индивидуально-определенная
вещь, но не право требования, представляется автору исследования более
эффективным средством охраны и защиты права собственности ввиду
отсутствия переходного обязательственно-правового периода между
фактическим и юридическим основаниями возникновения такого права.
Неоднозначное правовое положение занимают и самовольные
постройки. В статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка
характеризуется как здание, сооружение или другое строение, возведенные
или созданные на земельном участке. Отсюда следует вывод о
законодательном признании самовольной постройки недвижимым
имуществом, а, значит, и объектом вещных прав.
1
Касьянова Г. Долевое строительство: новые правила. – М.: Изд-во «АБАК», 2017.
– 216 с. – С. 80.
66
Законодатель указывает на отсутствие права собственности на
самовольную постройку у осуществившего ее лица. В то же время статья 222
Гражданского кодекса РФ содержит прямой запрет лишь на пользование и
распоряжение таким объектом, но не затрагивает правомочие владения.
Несмотря на предусмотренные ограничения, право собственности на
самовольную постройку может быть признано в судебном либо ином
установленном законом порядке при соблюдении ряда обязательных
условий. Хотя юридическим моментом возникновения права собственности
будет считаться дата государственной регистрации права собственности на
данный объект, вещное право будущего собственника обладает абсолютным
характером с момента принятия судебного акта либо акта иного
уполномоченного органа.
Зачастую процесс узаконивания самовольной постройки и признания
права собственности на нее является довольно длительным. При этом в
течение времени осуществления необходимых процедур лицо,
осуществившее такую постройку, может использовать его в личных либо
хозяйственных целях ввиду физической невозможности устранения такого
нарушения законодательных положений. В частности, при осуществлении
самовольной пристройки к основному зданию, непосредственно
прилегающей к входу в такое здание. Нормативное регулирование такого
использования в современном законодательстве отсутствует.
Действующее законодательство и современная доктрина исключают
объекты интеллектуального творчества из состава вещной категории, однако
ряд исключительных прав все же может регулироваться нормами вещной
подотрасли гражданского права путем включения их в состав предприятия
как имущественного комплекса, признающегося недвижимостью.
Таким образом, в отношении недвижимого имущества
основополагающим является момент юридического удостоверения состояния
вещного права, нормотворческие пробелы по правовому регулированию
которого требуют всестороннего анализа и дальнейшей доработки.
67
2.3. Перспективы развития правового регулирования вещных прав в
Российской Федерации.
Процесс совершенствования гражданского законодательства
Российской Федерации подразумевает под собой дальнейшее
содержательное обновление подотрасли вещного права. Ожидаемая новация
гражданского законодательства впервые за историю своего развития
основана на концепции, подготовленной представителями цивилистической
науки и правоприменительной практики.
Внесение существенных изменений в Гражданский кодекс РФ
является закономерной потребностью современного правового поля. Под
влиянием трансформации экономических характеристик общественных
отношений сформировалась потребность в их аналогичном современном
правовом регулировании.
07 октября 2009 года решением Совета при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была
одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации, разработанная в соответствии с Указом Президента от 18 июля
2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской
Федерации». Во вводной части данной Концепции содержится указание на
основополагающую роль Гражданского кодекса РФ для устойчивости
гражданского оборота, ввиду чего предполагается сохранение главенства
большинства его норм на будущее и, как следствие, отказ от новой
кодификации отечественного гражданского законодательства или подготовки
новой редакции Гражданского кодекса РФ. В то же время Концепцией
усматривается отсутствие должного закрепления в законодательстве важных
социально-экономических преобразований, происходивших в государстве в
период разработки и принятия самой содержательной – первой – части
данного кодификационного акта.
68
Авторы Концепции справедливо отмечают несовершенный характер
гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся по
поводу земли, определяя его в качестве межкодификационного.
Судебная практика также содержит достаточное количество
доказательств необходимости дополнения и детализации норм Гражданского
кодекса РФ, не подлежащих замещению посредством судебного толкования.
Научно-технический прогресс предопределил интенсивное развитие
финансового рынка, что послужило основанием возникновения потребности
в актуализации правового режима ценных бумаг (в том числе
бездокументарных).
Предусматривается, что Концепция развития гражданского
законодательства направлена на модернизацию первой части Гражданского
кодекса РФ, поскольку именно данная часть определяет основополагающие
принципы и важнейшие общеупотребимые правила всей отрасли
российского гражданского права.
Разработчики Концепции предлагают оформить подотрасль вещного
права на основе институтов права собственности и детализированной
системе общих норм вещного права, которые рассматриваются в качестве
необходимой составляющей стабильного гражданского права. В связи с этим
предполагается реализация перераспределения соответствующих положений
действующего законодательства между нормами Гражданского кодекса и
отраслевыми комплексными нормативными актами.
Одним из преимуществ Концепции развития гражданского
законодательства является главенствующее положение предложений,
направленных на устранение законодательных пробелов, генерализацию
(обобщение) частноправовых норм, внедрение новых институтов, а также
исключение возможности неоднозначного толкования правовых норм
посредством их уточнения и конкретизации.
Центральное место в составе указанной Концепции занимает один из
крупнейших разделов, посвященный законодательству о вещных правах.
69
Раздел о вещном законодательстве в первоочередном порядке
указывает на несправедливое оттеснение на второй план ограниченных
вещных прав правом собственности. На этом основании в Концепции
предпринимаются попытки выстраивания четкой системы ограниченных
вещных прав, и выдвигается предложение о переименовании заголовка
раздела II Гражданского кодекса РФ с «Право собственности и другие
вещные права» на единый блок «Вещное право».
Основополагающей причиной предлагаемых изменений в действующее
законодательство о вещных правах выступает необходимость
предоставления всем участникам гражданского оборота возможности выбора
вещного права, обосновывающего приобретение либо обременение
собственной вещи. Таким образом, предполагается создать позитивную
тенденцию расширения перечня вещных прав, в первую очередь, на землю.
Согласно Концепции предлагается изложить статью 216 Гражданского
кодекса РФ в новой редакции и включить в категорию вещных прав
следующие виды ограниченных вещных прав: право постоянного владения и
пользования земельным участком; право застройки; сервитуты; право
личного пользования (узуфрукт); ипотеку или иное зарегистрированное
(учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи;
право вещных выдач; право оперативного управления имуществом,
находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, авторами проекта совершенствования законодательства
полностью исключается право хозяйственного ведения и право
пожизненного наследуемого владения земельным участком. Фактически
архаичное право постоянного (бессрочного) пользования предлагается
заменить правом постоянного пользования и владения. Вновь вводится в
гражданский оборот право застройки. Залоговое право наряду с ипотекой
предлагается включить в рассматриваемую категорию гражданского права
постольку, поскольку они ограничивают вещное право, определив основания
его возникновения. Критерием отнесения залога к вещно-правовым
70
институтам называется свойство публичности, обусловливающее наличие
права следования и преимущественного права залогодержателя
удовлетворения требований. В этой связи выдвигается положение о
необходимости государственной регистрации лишь залогового права в
качестве такого обременения, но не договора залога. Такое положение дает
авторам основание причислить закладную к ордерным или предъявительским
ценным бумагам (безакцессорным).
Предусматриваются принципиально новые, ранее неизвестные
российскому законодательству вещные права: право личного пользования
(узуфрукт), право вещных выдач и право приобретения чужой недвижимой
вещи.
Наибольший интерес вызывает вещное право личного пользования,
охватывающее существующие на сегодняшний день, но не получившие
достаточной регламентации, права лиц, проживающих совместно с
собственником имущества; права пользователя по завещательному отказу;
преимущественные права покупки. Согласно идее Концепции узуфрукт
представляет собой личное ограниченное вещное право, содержащее
правомочия непосредственного владения и пользования имуществом в
соответствии с его целевым назначением. Примечателен также субъектный
состав данного вида ограниченных вещных прав – физические лица и в
исключительных случаях некоммерческие организации, так называемые
пользовладельцы. Из проектного определения понятия узуфрукта как
вещного права личного характера вытекает одно из важных ограничений его
содержания – использование имущества может осуществлять только в
некоммерческих целях, но не в предпринимательских. Объектами узуфрукта
предполагаются как движимые вещи, так и недвижимые.
Важной особенностью права личного пользования зданием, строением
или сооружением является обязательное следование за ним аналогичного
права и на земельный участок. Следовательно, находясь во владении и
71
пользовании узуфруктуария, данные объекты рассматриваются как единый
имущественный комплекс.
В правовом режиме данного ограниченного вещного права по аналогии
с сервитутами присутствует определенный элемент публичности,
заключающийся в обязательной регистрации узуфрукта на недвижимое
имущество в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, на движимое – в публичном реестре.
Авторами Концепции предлагается разделение узуфрукта на обычный
(единоличный) и социальный (семейный). Первый вид представляет собой
право самостоятельного личного пользования одним лицом вещью другого
лица. Социальный или семейный узуфрукт основывается на совместном с
собственником использовании вещи в силу существующих между
пользователем и собственником семейных отношений. В отличие от
обычного узуфрукта социальный может быть установлен не только по
волеизъявлению собственника, но и по решению суда.
По общему правилу право личного пользования предполагается
неотчуждаемым. Авторы Концепции исключением из данного правила
называют семейный узуфрукт, субъектный состав которого может быть
изменен в связи со смертью либо рождением членов семьи.
При подобной предлагаемой трансформации узуфрукта из
разновидности сервитутного вещного права в самостоятельное ограниченное
право непосредственного владения и пользования сохраняется исторически
сложившийся характерный признак права личного пользования –
невозможность узуфруктуария изменять сущность и назначения вещи, а
также обязанность ее использования без ухудшения качественных и
количественных характеристик, но с возможностью производить улучшения.
Компенсацию неотделимых улучшений имущества предлагается не
производить.
Существенной недоработкой рассматриваемого проекта
совершенствования российского законодательства о вещных правах в