12
безвозвратно. Подобный правовой режим характерен для дружинников
князя, постоянно кочевавших вслед за ним и имевших возможность
постоянного личного использования земли только по факту оседлости и
перехода в сословие земских бояр.
Л.В. Щенникова высказывает следующее мнение относительно
недвижимости как объекта правового регулирования: «Древнейшая «Русская
Правда» не знала недвижимости как объекта гражданско-правовых
отношений. В то время на Руси с ее обширными пространствами
существование частной собственности на землю представлялось
невероятным, из-за земли не возникало имущественных споров, которые
могли бы породить юридические определения».
1
Переходя к вопросу терминологии, как уже упоминалось выше, следует
отметить, что определение «вещи» в законодательной базе русского права
ранних этапов развития отсутствует. Несовершенство юридической техники,
однако, не оказывало влияния на правоприменение. Так, например, в
Псковской судной грамоте можно наблюдать употребление следующих
терминов: «живот» - движимое имущество, «отчина» - недвижимое
имущество, владения, «кормля» - имущество, предоставляемое в пользование
супруге (супругу) умершего человека.
Одним из основных нововведений Псковской судной грамоты является
законодательное закрепление приобретательной давности. В статье 9 данной
грамоты указано, что в случае спора о праве собственности на землю или
воду, находящиеся во владении («на той земле окажется двор или
распаханные поля») и пользовании («владеет или стражет тою землею года
четыре или пять») одной из сторон спора, при наличии 4 – 5 свидетелей,
выступающих от такой стороны, право собственности на предмет спора
признается за владеющей и пользующейся стороной. Сторона же,
заявляющая о праве собственности на этот объект, признается утратившей
1
Л.В. Щенникова. Вещное право: учеб. пособие./ Пермь: Изд-во Пермского
университета, 2001. –240 с. – С. 23.
13
это право, так как своих прав долгосрочного владения и пользования ранее
не заявляло и не устанавливало.
1
Таким образом, Псковской судной грамотой срок давности владения,
при котором владелец мог приобрести земельный или водный объект в
собственность, устанавливался в 4 – 5 лет. Следует отметить, что данное
установление применимо только в отношении недвижимости и в контексте
движимой вещи не упоминается.
Приведенное положение еще раз свидетельствует о тесной связи права
собственности на землю с фактическим владением. Прекращение
возделывания земельного надела и физическое отсутствие в пределах его
территории влекло за собой аннулирование вещных прав на этот участок, а
также возможности охраны и защиты таких прав.
Ранее Новгородская судная грамота, ставшая одним из источников
Судебника 1497 г., в статье 12 закрепила следующее положение: «А кто кого
утяжет в земле и судную грамоту возьмет, ино ему ехать на свою землю по
судной грамоте, да володеть ему тою землею; а в том пени нет».
2
Приведенные нормы свидетельствует уже о защите правомочия
владения на основании судебного акта, в том числе перед собственником.
Судебник 1497 года упоминает такой объект права собственности как
никому не принадлежащая «общественная» собственность, так называемые
«черные леса» - участок нетронутой, неокультуренной природы. Территория
земли, которая не могла находиться в частной собственности, а потому
считалась землей «царской и великокняжеской», право пользования которой
предоставлялось любому, пожелавшему возделывать надел в черном лесу (не
1
Отечественное законодательство XI – XX веков: XI – XIX века: пособие для
семинаров/Г.А. Кутьина , Т.Е. Новицкая, О.И. Чистяков; под ред. О.И. Чистякова. – М.:
Юристъ, 1999. – Ч. 1. – 464 с. – С. 39.
2
Российское законодательство X – XX вв. / под общ. ред. О.И. Чистякова 9 т. Т. 1.
Законодательство Древней Руси. / отв. ред. В.Л. Янин. – М., 1984. – 430 с. – С. 303-304.
14
в земле, бывшей в употреблении и заросшей молодым лесом); ибо этот лес
«общий царский».
1
Среди субъектов вещных прав своеобразным монолитом выступают
церковные поместья. Все церковное имущество состояло из следующих
источников: княжеские пожалования, боярские дарственные, различные
купчие, а также приобретение земельных наделов в силу давности владения.
Определяющим фактором для регулирования частных прав также выступало
использование церковной властью предписаний, установленных
византийским законодательством, что дало толчок постепенному
заимствованию русским законодателем некоторых понятий и институтов в
римском частном праве. Ввиду своей независимости от смены княжеской
власти, отсутствия конкуренции и общественного признания церковных
(монастырских) прав, централизации управленческого аппарата право
собственности церквей представляло собой наиболее полное и неоспоримое
вещное право, а главное – постоянное и преемственное. С течением времени
следование и закрепление правомочий собственника за единым лицом вне
зависимости от его пребывания на определенной территории или вне ее
пределов прочно вошло в гражданско-правовой обиход.
В конце XIV – начале XV вв. объединение разрозненных княжеств в
единое государство, смена многокняжия единоличным правителем, служба
которому становилась обязательным условием, ознаменовали собой новый
период вещно-правового института гражданского права. Смена княжества
боярином больше не являлась основанием для утраты вотчины из своей
собственности.
В период так называемого Московского государства Судебником 1497
года выделяются две основные формы земельных вещных прав: вотчина и
поместье. Первая из них включала в себя правомочия владения, пользования,
1
Ахметьянова, З.А. Вещное право: учеб. / З.А. Ахметьянова. – М.: Статут, 2011.
360 с. – С. 270.
15
распоряжения и подразделялась на дворцовые, государственные, церковные
и частные владения. Также вотчинные имения могли быть родовыми
(передавались в пределах одного рода и только по мужской линии),
приобретенными (семейными) и дарованными (пожалования великого князя).
Поместья в свою очередь являлись условным (ограниченным) правом,
заключавшимся в возможности владения и пользования на время
отправления службы – «княжими мужами», «дворянами».
1
В 1550 году Судебником Ивана Грозного предусматриваются уже два
вида вотчин – родовые и купленные. При этом родовые вотчины также
являются феодальным институтом, поскольку царь имел право отнять
имение. Нововведением явилось право родственников собственника
выкупить родовую вотчину.
2
Соборное уложение 1649 года уточняет критерии для установления
права собственности на вещь (в том числе недвижимую) в порядке
приобретательной давности: владение имуществом должно быть
добросовестным, а срок такого владения устанавливался в 40 лет.
В середине XVIв. Жалованные поместья приближаются по
регулированию к вотчинам. Поместья в отличие от вотчин не являлись
предметом наследования. В тоже время поместье могло быть передано
служащему сыну. Расширяется круг прав женщин – часть поместья могла
быть передана супруге и малолетним детям покинувшего службу по
состоянию здоровья или возрасту помещика на проживание. Соборное
уложение 1649 года содержит еще одну новеллу вещно-правового
законодательства, а именно предусматривает возможность обмена поместья
1
Осипян Б.А. Русский Судебник 1497 года как право-идеологическая основа
зарождения централизованного государства. // История государства и права. 2011. - № 4.
– С. 14-32.
2
Российское законодательство X – XX вв. / под общ. ред. О.И. Чистякова, 9т. Т. 2.
Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного
государства. / отв. ред. А.Д. Горский. – М., 1985. – 520 с. – С. 120.
16
на вотчину, чем стирает четкую грань различий между ними. Ранее, до
принятия Уложения, был возможен обмен поместья только на поместье.
Обмен поместья на вотчину стал возможен только при согласии
правительства. Такое согласие было необходимо для того, чтобы избежать
обмена развитого поместного хозяйства на разоренную запущенную вотчину,
что давало дополнительную защиту правам помещика. И во второй половине
XVIIв. Происходит окончательное смешение характеристик таких объектов
как «вотчина» и «поместье», на основании которого Петром I в Указе о
единонаследии 1714 года было введено единое понятие «недвижимое
имущество».
1
Таким образом, к началу XVIII в. сформировалось следующее
разнообразие видов недвижимого имущества: дворцовое (государственное),
родовое, жалованное, тягловое (общинное), поместное, приобретенное
имущество. Церковное имущество в этот период становления государства
российского остается, как и прежде, неприкосновенным, несмотря на
попытки государства поставить все церковные владения под свой контроль,
увенчавшиеся успехом только к концу XVIII в. в виде полной секуляризации
церковных владений. По причине сокращения царских пожалований, ввиду
значительного увеличения церковных владений по отношению к
государственным, широкое распространение получает такой источник
церковной собственности, как вклад поступающего в монастырь.
Осуществление такого вклада стало возможным благодаря
расширению круга правомочий и увеличению числа объектов, в счет которых
они могли были быть реализованы, а также признанию в качестве
полноправного независимого субъекта права собственности отдельного лица.
Начало XVIII в. для российского законодательства о вещных правах
характеризуется уравниванием правовых режимов частной собственности и
1
Беляев И.Д. История русского законодательства. - Спб.: Лань, 1999. – 640 с. –
С.307.
17
государственной. Правоотношения, возникшие в период Московского
государства, но регулировавшиеся традиционными для этого периода
способами, были подвергнуты пересмотру и значительным изменениям с
нормативной точки зрения. На этой стадии законодательного развития
происходит становление понимания государства как юридического лица,
также обладающего частными правами и обязанностями, но не только
социального регулятора. На основании данной позиции утрачивает
актуальность такой источник права собственности как царские (княжеские)
пожалования, на смену которым приходят обязательственные отношения.
В Указе о единонаследии 1714 года устанавливался запрет на продажу
любого недвижимого имущества и обязанность передачи его по наследству
одному наследнику (в том числе дочери) – майорат – в целях сохранения
целостности земель. Данное ограничение просуществовало недолго – в 1731
году императрицей Анной Иоанновной был издан Указ, в некоторых
положениях повторявший Указ 1714 года, незначительно улучшавший
положение женщин при наследовании имущества и отменивший запрет на
его продажу. Однако произведенное Петром I объединение вотчин и
поместий в единый комплекс недвижимого имущества было сохранено.
Более того, в Указе императрицы Анны имелось прямое указание именовать
поместья и вотчины единым словом – недвижимое имущество, либо вотчина.
В то же время, несмотря на признание права собственности на поместья,
вопрос о его полноте (круге правомочий) на законодательном уровне
оставался открытым вплоть до времен правления Екатерины II.
1
Изменения претерпели все формы прав на землю. В частности одна из
немногих сохранившихся форм – право родового выкупа, срок которого был
сокращен до 3 лет. Право выкупа стало предоставляться по нисходящей
линии родства, изначально на все виды вотчин, впоследствии – только на
родовые. Купленные или, пользуясь терминологией Екатерины II,
1
Ключевский В.О. Курс русской истории. Полное издание в одном томе. / под ред.
Басовой Е.Г. – Альфа-книга, 2017. – 1197 с. – С. 698.
18
благоприобретенные вотчины полностью переходили в собственность нового
покупателя. Таким образом, возник механизм охраны прав добросовестного
приобретателя.
Более конкретное оформление получают ограниченные вещные права
на недвижимость. Упраздняется прежде существовавшее тяглое (общинное)
имущество. На смену ему приходит сословное разделение населения, часть
из которого вещных прав лишалась и вовсе – земли переходили в доход
царской казны. Государственным (свободным) крестьянам предоставлялись
земельные наделы из числа государственных земель на праве пользования с
правом приобретения в собственность «пустых», не дворянских земель.
Однако на практике присутствовали случаи не только пользования землей
государственными крестьянами, но и фактического владения ею.
Особым видом ограниченных прав на землю стали права бывших
служащих, обладавших всеми правами дворянского сословия, кроме
имущественных – однодворцев. Эта категория субъектов вещных прав
наделялась правом пользования малыми казенными земельными участками,
образовавшимися в результате дробления земли, - дворами. Однодворцы не
имели права реализации и владения такого участка, однако, в отличие от
крестьян, их право пользования было наследуемым. Однодворцы также были
вправе приобретать земли в частную собственность. Купленные участки
могли быть введены в оборот, но только среди сословия однодворцев.
1
Следующий вид ограниченного вещного права, получивший
распространение при Петре I, - посессионное право. Оно представляло собой
правомочие пожизненного владения и пользования казенными землями и,
зачастую, государственными крестьянами для владельцев фабрик и заводов.
Отчуждение завода или фабрики, либо прекращение их деятельности
приводили к утрате такого права владения. В начале XIX в. к правомочиям
владения и пользования землями добавилось пользование недрами с целью
1
Благовещенский Н.А. Четвертное право. – М.: Типо-лит. т-ва И.Н. Кушнерев и Ко,
1899. – 546 с. – С. 132.
19
добычи материалов и топлива. Посессионное право разграничивалось с
арендными правами посредством целевого и бессрочного характера
пользования предоставляемым участком земли под условием осуществления
конкретной деятельности. В сущности, право пользования закреплялось не за
фабрикантом, а за самим заводским предприятием.
Окончательное вытеснение общинных землевладельческих прав было
произведено Межевой инструкцией 1754 года. Согласно данной Инструкции
была проведена ревизия всех земель в Российской империи и осуществлена
«редукция» земель. Редукция предполагала возврат в государственную
собственность всех земельных участков, на которые у их владельцев
отсутствовали оправдательные документы. Такие участки земли получили
наименование примерных земель, распоряжение которыми могло
осуществляться только государством. Межевание земель производилось в
целях юридического закрепления триады правомочий собственника
земельным участком за лицом, подтвердившим свое право на него.
1
Рассматривая вопрос о праве собственности вообще, следует
учитывать, что понятие права собственности в российском законодательстве
отсутствовало. Сам термин «собственность» впервые появляется только в
указах Екатерины II. В одном из проектов уложения указывается, что
собственность каждого человека, ее сохранность и защита зиждутся на
равенстве и взаимности граждан.
Грамота на права, вольности и преимущества благородного
российского дворянства, более известная как Жалованная грамота
дворянству, 1785 года установила запрет на изъятие родовых имений у
представителей дворянского сословия во внесудебном порядке, в том числе и
за совершенные преступления. Также была отменена обязанность службы в
счет предоставления поместного (вотчинного) имущества, права на землю и
1
Ключевский В.О. Курс русской истории. Полное издание в одном томе. / под ред.
Басовой Е.Г. – Альфа-книга, 2017. – 1197 с. – С. 698.
20
крепостных крестьян закреплялись за дворянами априори.
1
Манифестом от
1782 года за дворянским сословием закреплено также право на приобретение
в собственность недр, подземных вод, лесных угодий.
Следующий знаменательный памятник законотворчества Свод законов
Российской империи 1835 года закреплял и развивал помимо права на
собственные вещи, также и права на вещи чужие. В указанном
законодательном акте содержится положение о возможности ограничения
права собственности на вещь неполными правами на нее другого лица.
Доктрина к числу ограничений относит: права пользования (сервитуты,
право пожизненного пользования и пр.), права преимущественного
приобретения, включая право залога. Юридическая техника Свода законов
1835 года не знала такого термина как сервитут, да и само содержание
данного ограниченного вещного права было довольно скудным и размытым.
В частности, законодатель применял такие понятия как права угодий и права
участия. Среди первых выделялись права охотных и рыбных промыслов в
чужих имениях, права въезда в чужие лесные насаждения. Из числа вторых
наиболее применимыми являлись права прохода и проезда, а также доступа.
Гражданское уложение конца XIX в. – начала XX в. более конкретно и
тщательно регулировало правоотношения по установлению сервитутов,
которым отводилась самостоятельная глава. Однако данный документ,
являвший собой новый вариант кодификации гражданского
законодательства, не был утвержден.
Наибольшее число метаморфоз претерпело так называемое залоговое
право. В период древнерусского государства кредитор передавалось право
собственности на вещь при условии просрочки должником платежа либо
полной неоплаты долга. Должник как бы выкупал свою вещь обратно в
собственность либо приобретал право требования ее возврата при оплате
1
Российское законодательство X – XX вв. / под общ. ред. О.И. Чистякова, 9 т. Т. 5.
Законодательство периода расцвета абсолютизма. / отв. ред. Е.И. Индова. – М., 1987. -
527 с. – С. 83
21
полной суммы долга. Правовая природа залога длительное время была
предметом оживленных дискуссий. Существует мнение о принадлежности
залогового права к институту вещных прав. Однако ряд цивилистов, среди
которых автор исследования отмечает Г.Ф. Шершеневича и А.А.
Вишневского, указывают на достаточно широкую конструкцию залога в
сравнении вещно-правовой, зависимость вещной стороны залога от
исполнения обязательства.
1
Гражданский Кодекс РСФСР 1922 года включал
залог в раздел вещных прав. Но уже Гражданским кодексом РСФСР 1964
года залог был включен в раздел обязательственного прав.
Советский период является переломным для вещно-правового
института и, в частности, для права собственности. Оформляются две
господствующие формы собственности: государственная и частная,
основанная на трудовых функциях. Декретом Всероссийского съезда Советов
от 26 октября (7 ноября) 1917 года «О земле» были отменены все земельные
права помещиков. Земля признавалась общенародной и передавалась на
праве бессрочного пользования любому гражданину, имеющему
возможность ее возделывать. Данный декрет действовал в течение 6 лет и
стал источником для разработки и принятия Гражданского кодекса РСФСР
1922 года.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 года являлся одним из немногих
законодательных актов, выделявших вещные права в отдельный институт
гражданского права. Наиболее отчетливо такой подход выразился в
отсутствии определении права собственности и пояснений о его содержании
и принципах. Хотя нормы-регуляторы права собственности и присутствовали
в нормативных актах, касались они по большей части собственности
государственной, игнорируя, а в некоторых случаях и отрицая, собственность
частную.
1
Вишневский А.А. Залоговое право: учеб. и практич. пособие / А.А.. Вишневский.
– М.: Бек, 1995. – 178 с. – С. 47.