52
владения в действующем гражданском законодательстве присутствуют
только в качестве остаточного явления, статичного и, в сущности,
недействующего ограниченного вещного права, фикции, регулирующей
отсутствующие правоотношения.
Не достает законодательной разработки также и вещным правам на
жилые помещения. Действующее гражданское и жилищное законодательство
не только не содержат дефиниции жилищных прав, но также и не приводят
четкой классификации вещных прав на жилые помещения. Раздел II
Жилищного кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на
жилые помещения» открывается статьей 30, устанавливающей права и
обязанности собственника жилого помещения. Так, согласно указанной
статье собственник жилого помещения обладает правами владения,
пользования и распоряжения в соответствии с его назначением и пределами
использования. Отсюда следует вывод, что право собственности на жилые
помещения изначально является узконаправленным и ограниченным в
сравнении с правом собственности на вещь движимую.
Современная доктрина относительно перечня ограниченных вещных
прав на жилые помещения представлена несколькими точками зрения.
Микрюков В.А. к числу таких прав причисляет также следующие права:
найма жилого помещения, безвозмездного пользования имуществом,
пользования по завещательному отказу.
1
Щенникова Л.В. классифицирует
ограниченные вещные права на жилые помещения по признаку
непосредственного проживания, включая в эту группу прав: право
проживания члена семьи собственника, право проживания на основании
завещательного отказа и право проживания на основании договора
пожизненного содержания с иждивением.
2
Автору исследования
1
Микрюков В.А. Ограничения и обременения вещных прав. – М.: Статут, 2007. –
457 с. – С. 144.
2
Щенникова Л.В. Вещное право: учеб. пособие. – М.: Юристъ, 2006. – 701 с. – С.
184.
53
представляется, что в современном гражданском и жилищном
законодательстве присутствуют следующие категории вещных прав на жилое
помещение – право собственности, право пользования, право оперативного
управления, право хозяйственного ведения и сервитут. Закрепленные главой
5 Жилищного кодекса РФ иные виды вещных прав как то пользование
жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, либо на
основании договора пожизненного содержания с иждивением являются
разновидностью обязательственного права, поскольку возникают на
основании договора, но не в силу закона.
Пределы использования вещных прав на жилые помещения служат
целям охраны жилищных и иных прав третьих лиц и являются превентивной
мерой, обратной абсолютному характеру вещных прав, направленному на
охрану – предупреждение посягательств третьих лиц на права собственника.
Охранные меры вступают в действие с момента возникновения права
собственности и функционируют до момента его нарушения, плавно
переходя в меры и способы защиты вещных прав. Защита вещных прав
всегда конкретна и направлена на определенное совершенное нарушение
вещного права. Охрана вещных прав является абсолютной и направлена на
любое возможное нарушение вещного права в будущем, точнее на его
предупреждение и недопущение. Конституцией РФ в части 1 статьи 35
предусматривается охрана законом права частной собственности. Иными
словами Основной закон устанавливает запрет для всех третьих лиц на
нарушение какого-либо вещного права другого лица, но не гражданско-
правовая его защита. В условиях рассматриваемого вопроса обязательную
государственную регистрацию права собственности на отдельное имущество
и его ограничений следует рассматривать как один из возможных способов
охраны имущественного права посредством внесения соответствующей
записи в реестр.
Таким образом, несовершенство понятийного аппарата приводит к
отождествлению данных категорий, вследствие чего характеристики одной
54
категории смешиваются с характеристиками другой, неверная трактовка
порождает искажение их сущности и приводит к некорректному
правопониманию.
Закон не запрещает использование в целях защиты вещных прав
общих гражданско-правовых способов защиты наряду с вещно-правовыми.
Перечень, содержащийся в статье 12 Гражданского кодекса РФ, является
открытым. Следовательно, законодатель предусмотрел возможность
включения в круг существующих разновидностей способов защиты и
иных, в том числе специфичных методов.
Из числа общегражданских способов защиты, часто именуемых
также обязательственными, к вещным правам можно применить
следующие: признание права; восстановление положения, существовавшего
до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или
создающих угрозу его нарушения; признание недействительным акта
государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита
права; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом
акта государственного органа или органа местного самоуправления,
противоречащего закону.
Глава 20 Гражданского кодекса РФ к вещно-правовым способам
защиты причисляет: истребование имущества из чужого незаконного
владения (виндикация), истребование имущества от добросовестного
приобретателя, защита от нарушений, не связанных с лишением владения
(негаторный иск).
Основной проблемой института защиты вещных прав в настоящий
момент является, так называемая, конкуренция исков. Данная проблема
заключается в столкновении способов защиты, которые могут быть
одновременно применены в ситуации нарушения отдельного вещного
права. Рассмотрим следующую ситуацию. По договору купли-продажи
одно лицо (продавец) обязуется передать в собственность другого лица
(покупателя) недвижимое имущество. Покупателем уплачена
55
установленная договором цена такого имущества, а также произведена
государственная регистрация перехода права собственности, необходимая
для определения момента возникновения права собственности у
покупателя. Однако продавец неправомерно удерживает данное
имущество и уклоняется от его передачи покупателю. В данном случае
имеет место нарушение договорных обязательств продавцом по передаче
имущества в собственность покупателя, а, следовательно, должны
применяться общеправовые способы защиты права. В тоже время, наряду с
нарушением условий договора, присутствует и нарушение права
собственности покупателя продавцом – незаконным владельцем
имущества. Возникает коллизия исков – виндикационного и
общеправового.
Братусь М.Б. характеризовал данную проблему как историческую
проблему «субординации исков», указывая на необходимость ограничения
или запрета произвольного изменения истцом последствий
правоотношений, определенных законом.
1
Ряд цивилистов советского периода отрицали существование данного
явления. В частности, Ю.К. Толстой считал, что вещно-правовые способы
защиты могут применяться только в случае возникновения абсолютных
правоотношений. В случае возникновения нарушения хотя бы и вещного
права из обязательственных правоотношений должны быть использованы
обязательственно-правовые способы защиты.
2
Аналогичной позиции
придерживался и Иоффе О.С. Однако одновременно со строгим
разграничением способов защиты по признаку принадлежности к той или
иной категории гражданских правоотношений, ученый признавал
1
Братусь М.Б. О соотношении (конкуренции) вещно-правовых и обязательственно-
правовых способов защиты права собственности. // Журнал российского права, 2005. - №
6 – С. 128 – 134.
2
Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в
СССР. – Л., 1955. – 470 с. – С. 170 - 175.
56
существование такого феномена как конкуренция исков.
1
В это же время
высказывалась и противоположная точка зрения, которой не отрицалась
возможность одновременного предъявления исков обоих характеров к
нарушителю.
2
Не менее противоречиво соотношение виндикации и реституции.
Согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из
сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае
невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость,
если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены
законом. Исходя из смысла указанной статьи, реституция представляет
собой, в том числе, возврат имущества правообладателю в случае признания
сделки недействительной, а, следовательно, и признания нахождения такого
имущества во владении другого лица незаконным. По мнению Витрянского
В.В. вследствие ничтожной сделки право собственности у другого лица на
вещь не возникает, а потому не имеет значении способ возвращения ее в
распоряжение собственника – виндикация или двусторонняя реституция.
3
соответственно в случае применения любого из указанных способов защиты
права собственности имущественное состояние сторон возвращается в
исходное положение. Автор исследования соглашается с приведенной
позицией в той части, в которой реституция применяется к нарушителю
права. В таком случае ее результат действительно сходен с виндикационной
защитой вещного права – возвращением имущества из чужого незаконного
владения. В этой связи Президиум Верховного Арбитражного суда РФ (далее
– ВАС РФ) рекомендовал арбитражным судам отказывать в удовлетворении
исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения
1
Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975. – 789
с. – С. 504.
2
Халфина Р.О. Право личной собственности. – М., 1964. – 511 с. – С. 125.
3
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 кн. Кн. 1. – М.: Статут,
2001. – 918 с. – С. 654.
57
(виндикационных) в случае передачи имущества в качестве исполнения по
недействительной сделке, как приводящих к односторонней реституции.
1
Однако если применение последствий недействительности сделки имеет
место в отношении третьего лица – добросовестного приобретателя, то на
практике могут присутствовать нарушения прав последнего.
Предоставляемое добросовестному приобретателю право требования
восстановления своего положения в порядке регресса не всегда выполняется
с учетом имущественного положения нарушителя права. На этом основании
законодатель ограничил возможность применения виндикационной защиты к
добросовестному приобретателю случаями выбытия вещи из владения
собственника (либо иного законного владельца) помимо его воли.
Конституционный суд РФ в постановлении от 21.04.2003г. № 6-П в целях
защиты добросовестного приобретателя запретил применение реституции в
качестве способа защиты права собственности, указав, что «в этом случае
защита возможна лишь посредством удовлетворения виндикационного
иска».
2
Аналогичная позиция содержится в совместном постановлении
Пленума Верховного суда РФ (далее – ВС РФ) и ВАС РФ № 10/22 от
29.04.2010.
3
Судебная практика соотношения исков строится на возможности
применения различных способов защиты в отношении одного
нарушенного права. Законодательно же данный вопрос сводится к
классификации способов защиты, минуя построение их иерархии в
зависимости от содержания и основания нарушения субъективного права.
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор
судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из
чужого незаконного владения» // "Вестник ВАС РФ", 2009. - № 1.
2
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П // Справочно-
правовая система «КонсультантПлюс».
3
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от
29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
58
2.2. Гражданско-правовое регулирование вещных прав, связанных с
недвижимостью.
Действующее российское законодательство устанавливает для
недвижимого имущества особый правовой режим, который включает в себя
специфичный порядок реализации и обременения, специальные основания и
порядок возникновения вещных прав, пределы возможного (допустимого)
использования, а также предусматривает систему государственного контроля
за осуществлением таких прав.
Гражданский кодекс РФ включает в категорию недвижимого
имущества земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. Понятие недвижимого имущества охватывает
также и часть движимых вещей – воздушные и морские суда, а также суда
внутреннего плавания. Основным критерием для отнесения указанного
имущества к недвижимому является необходимость и обязательность
государственной регистрации. Приведенный в статье 130 Гражданского
кодекса РФ перечень имущества, входящего в состав категории
недвижимость, является открытым и может быть дополнен законодателем.
Вещные права на недвижимое имущество с присущим им разделением
на право собственности и ограниченные вещные права известны еще со
времен Римской империи. В частности, среди ограниченных вещных прав
наибольшее распространение получили сервитуты, эмфитевзис и
суперфиций.
1
Эмфитевзис представлял собой передаваемое по наследству
право долгосрочного пользования чужим земельным участком за плату,
включающую в себя арендные платежи и государственный земельный налог.
В сущности, эмфитевзис являл собой право бессрочной аренды земельного
участка с несколько расширенным содержанием. Эмфитевзис предполагал
1
Новицкий И.Б. Римское право: учебник. – М.: Кнорус, 2018. – 304 с. – С. 215.
59
для своего владельца право на изменение целевого назначения земельного
участка без ухудшения его качества, а также получение плодов от
использования земельного участка. Данное право само по себе могло
являться предметом договорных правоотношений. Правообладатель
эмфитевзиса (эмфитевта) наделялся возможностью отчуждения такого права
по своему усмотрению, однако собственнику предоставлялось право
преимущественной покупки эмфитевзиса либо право получения процентов от
такой продажи. Таким образом, при наличии обременения права
собственности на земельный участок эмфитевзисом первое приобретало
номинальный характер. В настоящее время аналогом древнеримского
эмфитевзиса можно считать право пожизненного наследуемого владения
земельным участком.
Суперфицием называлось право пользования чужим (городским,
государственным) земельным участком в целях строительства либо
обслуживания постройки, а также право пользования возведенным
строением. В то же время право собственности на такую постройку
принадлежало собственнику земельного участка в рамках правомочия
следования. Наряду с эмфитевзисом суперфиций мог быть отчужден, а также
передавался по наследству. В период советского государства суперфиций
существовал в виде права застройки. В настоящее время правоотношения
застройки регулируются арендными обязательствами по предоставлению в
аренду земельных участков с соответствующим видом разрешенного
использования.
Сервитуты по настоящий день сохранились в практически
неизмененном виде, являясь достаточно узким по содержанию вещным
правом. Сервитут выражался в предоставлении третьим лицам права
прохода/проезда, право прогона скота через земельный участок и прочие
права. Такое обременение обязывало собственника земельного участка
бездействовать при использовании его собственности третьим лицом. В
отличие от суперфиция и эмфитевзиса сервитут (как личный, так и
60
публичный) не мог быть отчужден или передан по наследству. При
конфликте интересов с юридической точки зрения сервитут является более
сильным правом, нежели право собственности. Последнее как бы находится
в подчинении у первого, что не совсем характерно для ограниченного
вещного права.
В древнеримском государстве присутствовали такие разновидности
личных сервитутных прав как узуфрукт и узус, заключавшиеся в
предоставлении третьему лицу права (бессрочного либо срочного)
пользования вещью (движимой или недвижимой) с сохранением ее
сущности. Узуфрукт по содержанию являлся более широким вещным правом
в сравнении с узусом. Узуфруктуарий был ограничен в правомочиях
отчуждения и передачи такого права по наследству, однако имел
возможность извлекать из вещи плоды и передавать ее в третьим лицам в
поднаем. Аналогичный правовой режим устанавливался и для узуса.
Отличительной чертой последнего являлась невозможность извлечения
узуарием плодов из используемой вещи. В последующем из узуса
выделились две категории ограниченных вещных прав в зависимости от
объекта такого права – пожизненное право использования чужого рабочей
силы и право проживания в чужом доме.
1
Следует отметить, что на сегодняшний день классифицирующие
признаки вещных прав на недвижимое имущество не выделяются из общей
вещно-правовой системы.
Так, в зависимости от содержания вещного права выделяются право
собственности и ограниченные вещные права на недвижимое имущество,
выступающие в ряде случаев в качестве обременений права собственности и
разнящиеся набором законодательно предоставленных правомочий.
По критерию объекта вещного права можно выделить следующие
укрупненные группы, имеющие, в свою очередь, более мелкое и
1
Вологдин А.А. Римское право: учебник. – М.: Юстиция, 2015. – 256 с. – С. 182.
61
содержательное дробление: вещные права на земельные участки, вещные
права на здания, строения, сооружения и вещные права на подлежащее
государственной регистрации обособленное движимое имущество.
Вещные права на земельные участки наряду с гражданским
регулируются также земельным законодательством, предусматривающими
такие вещные права на землю как право собственности, право постоянного
(бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и
сервитуты.
Гражданский кодекс РФ к числу зданий, строений, сооружений относит
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения
транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если
границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в
установленном законодательством о государственном кадастровом учете
порядке. Таким образом, помимо гражданского законодательства на данный
объект вещных прав оказывает влияние жилищно-правовое регулирование. В
юридической литературе можно обнаружить точки зрения, прямо
противоположные законодателю. Так, Суханов Е.А. считает, что такие
отдельные части индивидуальных вещей как «жилые и нежилые помещения,
«площадки» и машино-места» не могут рассматриваться в качестве объектов
вещных прав, поскольку самостоятельное их использование способствует
искусственному созданию новых «специальных правовых режимов» по
подобию «общего имущества дома», обладающего двойственной природой.
Такая двоякость, по мнению цивилиста, выражается в одновременном
признании такого имущества самостоятельной единой объектной категорией
и фактической невозможностью отдельного использования (а равно и
распоряжения), вне связи с жилым помещением.
1
С позиции гражданско-правового регулирования выделяются право
собственности на здания, строения, сооружения, право оперативного
1
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. / Е.А. Суханов. – М.:
Статут, 2017. - 559 с. – С. 401.