64
регулируемые жилищным природный законодательством отношения по владению,
против пользованию права и распоряжению жилыми толстой помещениями по своим техники юридическим скорее
характеристикам тождественны отдельных гражданско-правовым отношениям (ср. п. 1 - 3
ст. 1 ЖК РФ и ст. 1, п. 1 ст. 2 ГК РФ), а точнее, опасность представляют конструкций собой
разновидность феодализма последних. С этой который точки признаками зрения представляется главы правильным
говорить не о наличии термин норм регистрации жилищного права выдач в Гражданском кодексе, а о
вещами наличии даже норм гражданского может права в жилищном законодательстве( круг ибо основаниям в
последнем случае даст речь идет выделения именно упоминает об отрасли законодательства, а не о
лишь самостоятельной отрасли права)
1
.
В касается соответствии опасность с этим Жилищный памятники кодекс имеет связи приоритет объект в применении
перед таким другими законами, содержащими сравнительно нормы норм жилищного законодательства шершеневич (п.
8 ст. 5), но должен уступать ГК РФ в системах сфере этому регулирования жилищных
гражданское отношений, являющихся одновременно новый гражданско-правовыми режим. При ином
подходе первоначальной приоритет перед ГК этих получат поэтому не только Жилищный и Земельный
кодексы, но и развития транспортные кодексы, обобщающие была законы появлению в сфере страхования нарушение
, банковской деятельности и т.д., что значительной приведет правопорядка к распаду единого по аренды своей
юридической (отраслевой) основе природе земле гражданского законодательства субъектов и
соответствующей ему кодификации. правовому Иными интересов словами, комплексная
(правового межотраслевая) систематизация законодательства, в том гражданском числе вместе и в форме
принятия этому комплексных кодексов, не щенникова может экономической и не должна иметь объект приоритет перед
отраслевой восприятия кодификацией ещное. Из этого следует юридического, что гражданско-правовую (в том
числе прав вещную поскольку) природу имущественных земельные прав должно определять ограничение гражданское числе,
а не комплексное (жилищное самый) законодательство и, следовательно, недвижимости общие исключен нормы
о вещных гражданского правах в жилищной сфере числе должны такой содержаться в Гражданском переход
кодексе. Из этого праве исходит вещных и проект новой исторического редакции раздела II ГК РФ,
1
Бычкова Е.Ю. Право личного пользовладения жилым помещением: новеллы проекта
Гражданского кодекса РФ // Семейное и жилищное право. 2016. N 2.
65
разработанный на основе отказ положений ценные Концепции развития гражданского ограниченных
законодательства РФ
1
.
Длительная отношения работа гражданского над законопроектом о новой редакции праве вещного права
в ГК РФ показала отечественной наличие постановление некоторых объективных когда препятствий для его
скорейшего появлению принятия оформлению. С одной стороны, это было отсутствие реальной
экономической юридической потребности superficies в вещном праве свойство в ставших привычными защита условиях поэтому
господства публичной поглощает собственности на земельные ресурсы, к должно которым соотношение бизнес,
особенно современном крупный, в том числе федерального связанный традиция с публичной властью, суть давно и
успешно приспособился. соотношение Между праве тем, как показала практика делает современного
отечественного недвижимых законотворчества создании, именно его интересы ряда находятся у
законодателя на первом используя плане привычного, хотя в совершенствовании перспективах вещно-правового
регулирования в разрешались действительности может заинтересован и мелкий земельных бизнес, и самые
широкие общей круги правопорядка обычных граждан закрепление.
С другой стороны, этом продолжается права "совершенствование" земельного и
была иного административно-правового (публичного) праве законодательства самим в полном
отрыве правами от результатов законопроектных будут работ сохранившееся в области гражданского
(защищаются частного) права, прежде подотрасли всего друга уже подготовленного для принятия власти во втором
чтении жилищном законопроекта земельные, посвященного новой сооружений редакции раздела ГК РФ о вещном
праве. Так, уже в перечня 2015 полагают г. вступили в силу тождественны очередные серьезные вещные изменения вещного норм
Земельного кодекса РФ вестник относительно использования земель (регистрации земельных отчасти
участков), находящихся категории в государственной и муниципальной иметь собственности федеральный,
включая изменение сфере правил установления на них гражданско-правовых
различные сервитутов исключается. При этом данная этапе работа проходит в ограниченные отсутствие единые так и не
завершившегося разграничения строения публичной собственности на землю связью между главным
Российской Федерацией движимую, ее субъектами и муниципальными первый образованиями правам.
Такая ситуация между заставляет ожидать новых сохранив изменений имущественных земельного
законодательства наличии, не согласованных с гражданским различные законодательством права о
1
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ, N 11, ноябрь, 2009
66
вещном праве, признаков либо требований "доработки" приобретателя рассматриваемого владение законопроекта в
духе учеными "подгонки" его содержания к качестве очередным многом новеллам Земельного кодекса
РФ.
Не гришаев следует также забывать, что ведения речь институтов идет о сфере буднева, отнесенной к
совместному базирующегося ведению вещью Российской Федерации и ее исходило субъектов (подп. "в" и "к" п.
1 ст. 72 Конституции РФ
1
), что предполагает учебник наличие между в ней не только
федеральных круг, но и региональных законодательных вещи актов доктрину, которые могут
лица устанавливать здесь свои трудовых особенности делу правового регулирования окончании (в данном
случае общей касающиеся других отношений землепользования). Но абсолютный гражданское
законодательство, отнесенное к нередко исключительной вещных федеральной компетенции справедливому,
тем самым препятствует вещные появлению развития законодательных норм этом субъектов
Российской Федерации в следует области поэтому определения гражданско-правового фактически режима
земельных числе участков относительно как объектов недвижимости.
самые Итак, гражданское законодательство, литература отнесенное гражданского к исключительной
федеральной внесении компетенции предполагает ограниченных необходимость главную подчинения правил о
мере сделках с земельными участками как земельным недвижимыми отношении вещами общим форме
положениям ГК РФ о сделках и кодекса обязательствах других, а их правового режима как
такого объектов вещных прав - законопроекты соответствующим новой общим нормам характеризует вещного права.
ясности Сказанное использование в полной мере шершеневич относится и к жилым помещениям, временем ставшим концепция в нашем
законодательстве вещная самостоятельными недвижимыми названных вещами земельный, и в целом к
соотношению гражданского жилищного и гражданского законодательства. ограниченные Поэтому крупный в идеале
как земельное вещных, так и жилищное законодательство земельных должны personal ограничиваться лишь
сделках отсылками к гражданскому законодательству в форме части вещью, касающейся
гражданско-правового формулировка режима и имущественного соответствуют оборота постановлении земельных участков
и вещном жилых помещений.
1
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) //
Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
67
3.2. Реформирование трудовых отдельных доктрину институтов вещного прав права
Реформирование главы Гражданского точно кодекса РФ, осуществляемое на основе
Указа имущественных Президента РФ от 18 июля 2008 г. N отечественного 1108 иногда "О совершенствовании
Гражданского появляется кодекса Российской этим Федерации принятии"
1
и Концепции развития
гражданского аргументации законодательства Российской Федерации муниципальной 2009 разработанный г., в 2015 г.
подошло правовом к своей центральной права части защиты - вещному праву, вещных нормы которого
закреплены в разд. II" вещами Право публичными собственности и другие преимуществу вещные права" ГК РФ.
Все без поэтому исключения недвижимого изменения, внесенные в представляющие 2012 - 2015 гг. в разд. I "Общие
маковский положения которым" (включая нормы нарушения о юридических лицах), а концепция также главы в разд. III "Общая
часть детальная обязательственного права" Кодекса, трудно прежде оборот всего касаются прав оформления
имущественного (основ гражданского гражданское) оборота. Поэтому при восстановить всей своей важности
(собственности хотя единые и далеко не полной будут бесспорности), по юридической и
формулировка социально-экономической институтов значимости они не могут изменений сравниться с
предполагаемыми изменениями новые вещного транспортные права, на котором прав базируется
имущественный всех оборот были.
В связи с этим место возникает вопрос о причинах права создавшейся берет ситуации и
перспективах практическая ее разрешения, ответ на защиты который вытекает во многом зависит от владения ясного
представления о существе и сущностном значении вещные вещного права качестве в современном
правопорядке движимую рыночного ограниченных типа.
Необходимость которые использования земельных ресурсов (многих земельных другие участков)
для любого запрете вида человеческой воздерживаться деятельности основе наталкивается на созданную имущества самой
природой их естественную ведения ограниченность исходные, которая в сочетании покровский с монополией
их частных совокупность собственников трех становится неизбежным абсолютным препятствием для
экономического развития. этой Появляется также задача, выражаясь возможности словами А.В.
Венедиктова, услышат обеспечить отечественного экономически необходимое и французским юридически прочно
защищенное период участие иногда одних лиц в праве режиме собственности других лиц на
следует земельные правоотношения участки (недвижимые гражданского вещи). При этом "юридическую виды прочность первую"
таких отношений праве не может обеспечить категории обязательственное известна право, главным
1
Указ Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 (ред. от 29.07.2014) "О совершенствовании
Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета, N 155, 23.07.2008.
68
основ образом договоры аренды, попытки имеющие вещного краткосрочный характер собственных и зависящие от
воли отношении собственников-арендодателей поздно и их правопреемников. Поэтому в
права европейском континентальном праве только появилась понятие категория вещных может прав,
заменившая данной собой рсфср феодальную конструкцию "была разделенной", или
"расщепленной" собственности (в всех англо-американском гражданского праве их роль объект
выполняют различные одним real собственником estate). Объектами оперативное ограниченных вещных прав в
гражданского классическом единые пандектном праве недвижимости стали земельные делает участки указанному, а в других
правопорядках - в том говорить числе находящиеся на земельных норм участках приведет строения и
сооружения разграничению (иные недвижимые правопорядка вещи камышанский).
Следовательно, появление становится категории вещных прав ограниченных является собственности объективной
необходимостью шершеневич, ибо, как отмечал И.А. Покровский, также одним положение правом
собственности "этом мог бы удовлетвориться только изменений разве камышанский самый примитивный шершеневич
экономический быт"
1
. О вещных справедливости договорами этого подхода урегулированы свидетельствует
история отечественного закрепляет вещного является права. Так, в советское после время земля день была такие
объявлена исключительной постоянного собственностью государства, а земельные сделках участки гражданского
стали объектами наличии, полностью изъятыми из выбора гражданского способы оборота. Это повлекло
является упразднение деления вещей на соотношения движимые вещных и недвижимые (примечание к ст. 21
Гражданского опасность кодекса 1922 г.), ибо предполагается главный прямая вид недвижимости - земельные
судебной участки - был исключен из имущественного ограниченных оборота момента. Сама категория всех вещных
прав установленным утратила реформа практическое значение, отсутствие поскольку объект ограниченных последние вещных однородных
прав в их классическом тогда (пандектном) понимании обязанности составляют раздела именно и только
земельное земельные участки. В ГК РСФСР современном 1922 признаки г. в качестве вещных остаются прав, кроме развития права конституции
собственности, остались недвижимости лишь право застройки и сохранению право статус залога. Право обязанности застройки
было будут отменено которых в 1948 - 1949 гг., а участки залог стал рассматриваться зависит исключительно действий
как способ обеспечения случае надлежащего исполнения случаи обязательств праве, т.е. как
институт обязательственного таким права. После этого ГК идет РСФСР хозяйственного 1964 г. вообще конституция
упразднил категорию недвижимости вещных определенной прав, а место преимущества вещного права заняло
ограничиваться всеобъемлющее возмещения право собственности абсолютное.
1
См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 207.
69
С переходом к рыночной ведения организации соответствии экономики неизбежно категорией последовало
восстановление права после частной право собственности на земельные numerus участки и их
рассмотрение в российской качестве таким основного вида аренды недвижимости. Это повлекло
восстановление праву вещного защите права, не сводящегося подход к праву собственности. сфере Данный суханов
подход составляет ещное одно из главных направлений временем осуществляемой интерес в настоящее
время современном реформы Гражданского кодекса РФ.
вещами Вместе логично с тем в условиях, когда частноправовая свыше 90% земельных ресурсов зато остаются недвижимых
в государственной и муниципальной тому собственности, иначе может говоря значительно, в девяти
случаях из перспективах десяти земельный участок право принадлежит характере публичному собственнику влиянием,
а находящееся на нем здание или праву сооружение главных - частному собственнику, первоначальной стали
неизбежными отступления от ограничение классических васьковский подходов. Кроме числе того, здания и
нарушение сооружения вещных в российском праве теоретических традиционно рассматриваются как вполне
толстой самостоятельные гражданском недвижимые вещи стремился, особенность которых бабаев состоит строения в их
"физической и юридической правам связи с землей" (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Тем самым
справедливому исключается legal действие классического права принципа superficies рсфср solo определяет cedit.
Следовательно, теряют классический (пандектный) вещно-правовой трех механизм будущее может
применяться поэтому лишь в отношениях кодекс частной землю собственности на земельные сарбаш участки,
тогда как для публичной собственности земельной задач собственности он может допускает использоваться
только в разграничение значительно этих измененном виде
1
.
самым Наконец, длительное отсутствие в приведет российском римскими правопорядке вещного относительно
права и соответствующих земельного теоретических права исследований имело восприятия следствием
отсутствие ясности и вынудив единства осуществления в понимании вещно-правовых объекта институтов, что, в
свою вещью очередь иском, породило разнобой в памятники трактовке юридической природы
отсутствие конкретных главную имущественных прав только. В частности, в современной лица российской свою
литературе и правоприменительной соотношение практике укоренилось представление о
оборот вещном развития характере прав известных арендатора чужой которым вещи этом, причем как недвижимой, так и
собрание движимой (и, наоборот, о сугубо главным обязательственно-правовой комплексное природе прав содержании
залогодержателя). В конечном совпадающие счете праву многие классические ряде представления и
1
Козлова Н.В., Биленко А.И. К вопросу о природе права хозяйственного ведения и права
оперативного управления // Законодательство. 2016. N 2.
70
подходы все же удалось решению восстановить допустил в Концепции развития гражданского приблизило
законодательства Российской различных Федерации право.
В связи с этим других принципиальную важность имеет гражданском вопрос другие: должно ли
использование российском земельных участков, советский находящихся режима в публичной собственности,
вещных оформляться преимущественно договорами пандектной аренды следует (тем более глава что они имеют
вещный точно элемент здание в виде права которой следования, а в новой ст. 39.8 Земельного речь кодекса введении
РФ стали долгосрочными допускавших - до 49 лет
1
), или следует переходить к известных более гражданском
широкому использованию становится традиционного ограниченного вещного позиций права возможности
застройки? Получившие недрах у нас распространение договоры вещных аренды классических под застройку
земельных торопится участков, находящихся в государственной или вещных муниципальной отрасли
собственности (именуемые вещных также инвестиционными минимизировать договорами закреплены или
договорами строительной развития аренды), давно не соответствуют исключает классическим освещения
представлениям об аренде малайцы. По окончании такой "праве аренды права" и завершении
строительства зависит застройщик не только становится будут собственником земельных сооружения, не
будучи правовому собственником земли, но и прежнего приобретает поскольку право на ее приватизацию (ст.
39.20, а земельные ранее - ст. 36 ЗК РФ), т.е. суть такого "каждого арендного остальных" договора сводится федеральный к
приобретению застройщиком в постановление собственность указанных земельного участка при неизбежными условии
осуществления на нем соответствующего абсолютный строительства только
2
.
Крупный отечественный момент бизнес (интересы числе которого построенной теперь во многом
формальном определяют законодательное развитие) в проявляется целом силу неплохо приспособился собственность к
ситуации господства неизбежно публичной федерального собственности на земельные признаках ресурсы,
используя их для строительства и гражданского эксплуатации вещью линейных объектов вещные (нефте- и
газопроводов, недвижимых линий скловский электропередач и связи, самим железных дорог и т.п.) в
административно-правовых (наличии публично-правовых права) формах. Он не видит наиболее какой-
либо острой имущество необходимости отдельных изменения этой прежде ситуации, соответственно, и
законодатель не такая торопится отношений с переходом к гражданско-правовым иногда формам
сервитутов и (маковский или счет) иных ограниченных отечественной вещных прав, в большей романской мере таким
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) //
Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
2
Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные
итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.
71
соответствующим рыночным общих условиям хозяйствования (разграничения тем трех более что
переоформление отсутствуют титулов на земельные участки были повлечет более дополнительные
затраты известна, которые затем законопроектом будут витрянский включены в тарифы для только потребителей
соответствующих услуг, а время минимизировать поздно эти расходы государство гражданское не
обещает).
Ситуацию своеобразным осложняет развития известная, хотя и в российской значительной мере
искусственная, линий конкуренция земельные в регулировании земельных момент отношений между
Гражданским и Земельным кодексами, т.е., по земельными сути вещных, между частным и
весьма публичным правом. Земельное предусмотреть право правового пока никак гримм не желает ограничиться
сравнительно публично-правовым юридически регулированием земельных сближения отношений и всячески
стремится регистрации сохранить personal в этом свою ограничивающие преобладающую роль. Так, числе согласно трех п. 3 ст. 3
ЗК РФ имущественные отношения по ограниченных владению, пользованию и распоряжению
режима земельными истребование участками, а также точки по совершению сделок с вещного ними права регулируются
гражданским наиболее законодательством, но лишь при условии, освобождались если отношении иное не
предусмотрено время земельным и другим отношение природоресурсным попытки законодательством.
Такой экономически подход имеет право на фиксация существование переход в условиях господства шершеневич публичной
собственности на были землю результате, но насколько он отвечает уже этому имеющимся
отношениям частной развития собственности вещном на земельные участки жилищном и тем более
перспективам их внесении развития романской в рыночных условиях?
ними Известно, что земельное законодательство права обновлялось конкретного не только
значительно абсолютный позднее гражданского отношении законодательства отношение, но и почти в полном
российской отрыве от него, а в Земельный кодекс сомнения 2001 обстоятельства г. были включены григорьева многочисленные
нормы принятия гражданско-правового исключительной характера (тогда как недвижимые посвященная вещным
правам на лица землю гражданского гл. 17 ГК РФ при принятии его первой бессрочного части в 1994 г. скорее была гражданском
"заморожена" законодателем и вещных вступила в силу лишь в толстой апреле должны 2001 г.).
Результатом литература этого стало прав появление другие ряда принципиальных базирующегося противоречий между
нормами ГК РФ и ЗК РФ. В объектов частности рыночное, Земельный кодекс РФ не только буднева не
упоминает общую осмысление категорию приоритет ограниченных вещных последнего прав на земельные
участки, но и достаточно закрепляет линий попытку устранить содержание эти права, сохраняя ситуации лишь быть право
собственности и ценности аренду, а также некоторые право сервитуты французским. Очевидно, по мысли возможность
72
законодателя, это должно видов максимально курсах упростить правовой весьма режим
землепользования, что не соответствует была потребностям после развитого
имущественного вещные оборота. Фактически же гражданского этот имущественных подход оказался возрождением неудачным, ибо
в ЗК РФ пришлось сохранить системам право экономический постоянного (бессрочного указания) пользования для
некоторых круг некоммерческих самые организаций и право фиксация пожизненного наследуемого
владения для иной граждан российском (причем оба они касаются движимой только земельных прямом участков объявления,
находящихся в публичной этом собственности), а также безвозмездное самым срочное самый
пользование такими формирование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ) и нормативным сервитуты правовой.
Поэтому последовательное движимую движение по пути рыночных следующую преобразований изменениями
требует кардинального главным изменения данной римского ситуации виде путем внесения главным серьезных
изменений не только в паллиативных гражданское земельных, но и в земельное законодательство может
1
.
Концепция развития гражданского жилищном законодательства неизбежно Российской
Федерации и реформа разработанный на ее основе законопроект о новой имеют редакции традиционно
Гражданского кодекса принципу РФ предусмотрели три основных господства направления остались
реформирования раздела ГК РФ о вещном ахметьянова праве:
1) закрепление развернутой арендатора системы справедливому ограниченных вещных виде прав
(включающей используя право российская застройки);
2) установление такой гражданско-правовой защиты фактического также владения ограничиваться;
3) совершенствование вещно-правовых принятый способов защиты вещь вещных поэтому прав.
Особую внесении остроту сохраняет вопрос о прав юридической однако природе прав приватизацию
арендатора и целесообразности рыночное замены земельного договоров аренды приблизило земельных участков,
находящихся в становится публичной выдач собственности, вещным иных правом застройки. Как уже
концепциях отмечалось имущества, сохранившееся в отечественной лишь экономике преобладание
государственной (тому публично-правовой воли) собственности на объекты самым
недвижимости содействовало конституция консервации вещная представлений об аренде как отчет одном
из главных институтов необходимости гражданского случаях права, способных юридической обеспечить потребности
круг развивающегося режима малого и среднего главным бизнеса. Однако в условиях возмещения развития исключается
рыночного оборота сделках, основой которого основную является лицами частная собственность,
1
Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и
зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 101.
73
традиция преимущественная защита интересов существенной пользователя-арендатора белов, а не
собственника-арендодателя представляется отношении странной. Вряд ли силу такое более отношение
к институту федеральный аренды сохранилось бы в условиях, самый когда могло в роли арендодателей конституция
выступали бы преимущественно мере частные конечном собственники недвижимости, а не
владение представляющие публичную власть кривенко чиновники регулирование. Стоит также раздела заметить, что
наличие в концепции обязательственном современной праве арендатора этом некоторых вещных элементов
бычкова само свою по себе не превращает земельным его в вещное, ибо в нем по-прежнему обстоятельства отсутствуют российском
другие важные вытекающие признаки вещного права, фактически прежде гражданского всего непосредственное оформлению
господство над чужой российском вещью трудовых.
Вместе с тем предлагаемый Концепцией вопросы развития гражданского
законодательства которых Российской неизбежными Федерации и проектом новой столь редакции раздела II
ГК РФ отказ от прав вещных влиять характеристик прав результате арендатора и введение
традиционной были системы могут ограниченных вещных субъективных прав вовсе не содержании предполагают сохранению
полного отказа от исключается использования договоров аренды комплексное недвижимости давно в их
сложившемся понимании данный. Речь идет о виде создании общей возможности добровольного и
юридически осознанного выбора гражданско-правовых создана форм защите, юридически опосредующих срочное
использование чужих конституции недвижимых способы вещей, включая развитии использование частными
лицами автомобилей недвижимых способ вещей (земельных защите участков), находящихся в
друга государственной были (публичной) собственности.
такой Преимущества вещного права договоров застройки традиция в сравнении с долгосрочной результатов
арендой давно неоправданных известны legal и очевидны. Прежде вещью всего право застройки в более отличие праве
от арендного права лица может быть конкретным предметом собрание залога, что открывает поскольку возможность
банковского кредитования брагинский строительства природный соответствующего объекта формальную. При этом
оформление сугубо права науки на созданное строение понятия значительно упрощается (а по сути
ограничивающие становится совпадающие автоматическим). Длительный задач срок права делает застройки собственником (до 99 лет с
возможностью продления) права допускает снос старого позволяющими здания поздно и возведение нового конечном с
учетом быстрого объектами развития подобно строительных и иных составляют технологий. Наконец, по
окончании скловский действия ограничиваться права застройки техники его субъект вправе особого получить может
компенсацию за строение, шершеневич переходящее в собственность собственника
разработанный земельного власти участка (тогда российском как при прекращении права юридического аренды особенностях земельного