54
1) различные фактической сервитуты;
2) узуфрукт (земельными или если "пользовладение");
3) "право праве постоянного проживания" (аналог возражения римского собрание habitatio);
4) пожизненную помимо наследуемую аренду (этом аналог принадлежащие римского эмфитевзиса);
5) позиция право застройки (развившееся из силу римского классических суперфиция);
6) залог шершеневич и его разновидности, включая субъективного ипотеку речь;
7) право вещных сложившимся выдач (в германской терминологии - "юридического вещные наличии
обременения" (Reallasten освобождались), а в российской - "вотчинные заслуживает выдачи римскими");
8) "право присвоения" в создании виде преимущественного права само покупки общей
недвижимой вещи касается (или доли в поведением праве позиция собственности на нее).
торопится Столь небольшое количество исходило ограниченных предполагаемой вещных прав праву (в сравнении с
обязательственными праву правами рсфср) объясняется тем, что все эти "вещные
проявляется обременения", так или иначе ограничивающие термин право многочисленных собственности, тем самым право
заключают в себе и были серьезную самым опасность для интересов земельные частных собственников
и хозяйственного аналог развития содержанием в целом. По словам защищают И.А. Покровского, "истинной
является ценой единым, которою покупается приватизацию каждое подобное ограниченное поскольку право должны на чужую
вещь российском, является урезанное, причем морально термин и экономически подорванное намеченного право
собственности", поэтому для первоначальной законодательного этих установления подобных прав
обременений необходимы гримм особые праве основания
1
.
Именно титул поэтому разные европейские особенностях правопорядки иной, сохраняя
охарактеризованную здание выше общую оформления основу договоров, вместе с тем нередко логических закрепляют
различные, не совпадающие разделяются друг отрицательные с другом типы воздерживаться и (или) виды действие вещных касается прав.
Так, в германском оперативное праве отсутствует эмфитевзис, но условиях имеются точно такие,
неизвестные попытки другим правовым только системам позиция вещные права (определенной заменившие
эмфитевзис), как "вещные требованиями обременения русле" (Reallast, предусмотренные характерных § 1105 -
1112 BGB; они были известны и французским дореволюционному судебной русскому праву под
поскольку именем "вещных выдач") и "свойство поземельный праву долг" (Grundschuld мере,
предусмотренный § 1191 - 1198 BGB); различные швейцарскому право и итальянскому праву
классическим известна особая ипотека вещном некоторых первоначально движимых вещей прав - автомобилей в Италии
1
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 210.
55
(ст. прав 2810 качестве ГК), сельскохозяйственных животных в включает Швейцарии (ст. 885 ГК); в
швейцарском праве является особым права обеспечительным вещным против правом считается основным право детальная
удержания (Retentionsrecht), праве объектом которого являются перспективах движимые части вещи и
ценные раздела бумаги (ст. 895 ГК), а в итальянском сарбаш праве вещей в соответствии со ст. 2745
ГК обеспечения вещным считается всякое объекта преимущественное отменено право (dei вслед privilegi)
удовлетворения законопроекте требований природа кредитора из имущества значительной должника и т.д.
Следовательно, какие-либо международные единые положение "стандарты" здесь власти отсутствуют -
вещные только права качестве складываются и развиваются под себе влиянием особенностей
исторического ограниченные развития superficies и экономических потребностей совпадающее конкретного
правопорядка. Не используется случайно которым появляющиеся в современной безбах литературе
предложения о формировании в расширение рамках признаками Европейского союза самым единого
"европейского термин вещного является права" путем которые определенной унификации
континентальных вещных вещных этом прав и английских синицын estate встречают объекты серьезные расположенном
возражения относительно лишь возможности их принципиального неприятия
права национальными обеспечения правопорядками.
В российском восстановить гражданском праве в наличии силу систематизации известных исторических результате причин
появились искусственно числе созданные ведения для нужд плановой ранний экономики права
законом оперативного могут управления и хозяйственного земельный ведения, которые, хотя и начале объявлены позволить
законом вещными специфики (п. 1 ст. 216 ГК РФ
1
), в действительности не соответствуют
ни райхер существу явившейся, ни признакам ограниченных ведения вещных прав. Назначение преимущества названных основным
прав - не экономически принадлежащих необходимое участие после одних имущественные собственников в
использовании поведение недвижимого имущества (земельных соотношение участков поэтому),
принадлежащего другим права собственникам, а осуществление значительно государством имеют
(публичным собственником) кодексы принадлежащих ему прав на имущество (за
счет исключением вещных земельных участков крупный). Такие "квазивещные" вещных имущественные гришаев
права составляют право одну из особенностей отечественного строения правопорядка построенной. Вместе с
тем ряд известных отдельных ограниченных вещных регулирования прав земельного оказался либо
преобладающую невостребованным из-за неразвитости права оборота такое недвижимости (например григорьева, право
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
29.07.2017) // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
56
застройки), действие либо бычкова попросту забытым в указом этом качестве (например,
прав преимущественное прав право покупки которым
1
), а вещная природа ясности залогового неизбежно права,
ставшего форме способом обеспечения исполнения такие обязательств только, обычно
подвергается решению сомнению. Зато в этой качестве правами вещных теперь столь нередко рассматривают
права большинство арендаторов гражданского (нанимателей) недвижимых имуществе вещей.
Кроме владения того такая, перечень ограниченных права вещных прав содержится не субъектов только права в
Гражданском кодексе редакции (ст. 216), но также в Земельном
2
и в Жилищном
3
кодексах
и во собственности вводных день законах к ним, причем берет далеко не всегда те или иные
классическим имущественные нарушение права прямо мере квалифицированы в этих исключительно специальных своему
кодифицированных актах в развития качестве вещных. Это свидетельствует о
устанавливают юридической принадлежащей неряшливости отечественного жилищный законодателя, в силу этом которой используется
иногда возникают лица несоответствия между нормами относительно отдельных чужеродных законодательных
актов установление.
Вместе с тем в действующем затем российском российское законодательстве перечень
собственности ограниченных вещных прав в результатов целом чужеродных все равно остается вещном прямо
предусмотренным момент только права федеральными законами (видов хотя и не единственной
нормой лучшее какого-либо земельное одного из них недвижимости), причем эти последние фактической нигде залог не
предусматривают возможности иметь создания "иных вещных владельческой прав процессе". По
справедливому замечанию новой А. Ваке, со времен основным римского ограниченных права допускается
общепризнанным существование "непоименованных" ("безымянных") виде контрактов свободы, но
невозможно появление которых "непоименованных вещных земельный прав кодекс". Поэтому принцип
numerus numerus clausus вещных земельного прав поздно следует признать ряде действующим и в
отечественном numerus гражданском ранний праве.
Все ограниченные которой вещные права, в свою современном очередь вещных, традиционно
разделяются вещью на три группы:
1
Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник
гражданского права. 2010. N 3.
2
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) //
Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
3
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) //
Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
57
1) права гражданского пользования гражданского чужими вещами (частной Nutzungsrechte), классическим и
наиболее вступила распространенным поэтому примером которых вещами являются сервитуты;
2) предполагается права систематизация на приобретение чужой трудно вещи (Erwerbsrechte), к которым, в
числе частности гримм, относят преимущественное права право покупки;
3) защите права такой на получение известной вещные ценности за счет чужой расположенном вещи рсфср
(Verwertungsrechte), например кодекса, залоговое право и "типа вещные виды обременения"
1
.
Две последние числе группы теперь нередко некоторых объединяют ранний в общую группу признаков, чаще
именуемую также обеспечительными зрения правами (Sicherungsrechte).
конституции Таким образом, можно таким сделать последнего вывод, что в российском также гражданском
праве как другие перечень когда ограниченных вещных недвижимости прав, так и их систематизация пока
во прав многом числе не совпадают с традиционными праве, классическими воззрениями. Из
вещи трех современной названных групп организации ограниченных вещных прав которые отечественному федеральн
правопорядку пока земельным бесспорно известна теоретически лишь земельные первая. Поэтому ефимова систематизация
таких прав права пока ценности может проводиться является только внутри приведенном этой аналог группы и по иным,
разработанный нежели классические, принципам. Ее ещное основным конструкций критерием становится гражданском не
содержание, а объекты литература вещных законопроекте прав. Ведь древнеримском именно по этому признаку
между обособляются явившейся права хозяйственного сводящегося ведения и оперативного ограниченных управления сооружения,
которые могут прав иметь объектом имущество, относят находящееся числе главным образом которым в
публичной собственности, но науки только необходимо не в виде земельных применению участков, а в
основном в виде режим имущественных позволить комплексов - предприятий наличии и учреждений.
Напротив, однородных права режима пожизненного наследуемого настоящее владения и постоянного
бессрочного ставших пользования лица могут иметь безбах объектом только касается земельные введении участки,
притом неоднородность находящиеся в государственной (публичной) правопорядками собственности землю.
Некоторые вещные право права могут может существовать экономический только в отношении ведения жилых
помещений. Что касается первоначальной права вещных залога, то его основная удовлетворения особенность с этой
самым точки была зрения заключается в том, что его здание объектом могут стать не основным только тогда
недвижимые, но и движимые вещная вещи и даже числе имущественные современном права, что
исключается для аргументации других ограниченных вещных отказ прав недвижимых.
1
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 207 - 208 и сл.;
58
В результате по указанному сложившимся основанию можно числе выделить закрепление ограниченные
вещные конечном права:
1) по использованию чужих институтов земельных значительно участков (главным абсолютного образом
находящихся в современному публичной вещных, а не в частной собственности);
2) по законодательно использованию чужих жилых тому помещений было;
3) права на хозяйствование который с имущественным комплексом экономический собственника ведения
(хозяйственное ведение и постановление оперативное управление);
4) "обеспечительные федерального права этого" - залог и удержание пандектным, вещная природа
объектом которых древнеримском обычно оспаривается
1
;
5) выделения преимущественное "право приобретения" (результате покупки способом) недвижимой вещи была
(или доли в гражданского праве земельный собственности на нее).
1
см.: Сарбаш С.В. Элементарная догматика обязательств: Учеб. пособие. М.: Статут, 2016.
С. 8
59
земельные Глава 3. Проблемы развития части российского срочное законодательства о вещных числе правах
3.1. Проблемы самые развития вещная вещного права как совпадающее подотрасли гражданского
права
В урегулированы связи определенной с отмеченными выше последующих недостатками законодательного
неизбежно оформления прав отечественного вещного победоносцев права основной предпосылкой его
представляют надлежащего земельный законодательного регулирования отношений становится сосредоточение его
имеющим норм развития в едином кодифицированном экономический акте - Гражданском кодексе РФ, поскольку
регулирования речь праве идет о разновидности природный гражданско-правового регулирования. недвижимой Следует числе
помнить, что само ахметьянова вещное право с присущей ему связи терминологией юридически в современном
российском следует законодательстве было правом восстановлено подошло именно благодаря
находятся законодательным актам гражданского используется права только. Термин "вещные вещных права" впервые
интересы после введении ГК РСФСР 1922 г. был вещном использован в ст. 5 Закона "О собственности в
однако РСФСР науки" 1990 г., а затем существенной в ст. 49 Основ гражданского этом законодательства различные 1991 г.
Категория "создана недвижимость" ("недвижимое имущество") только была вещному восстановлена п. 2
ст. 4 Основ должны гражданского законодательства категории 1991 расположенном г., а вещное право как недвижимости особая
подотрасль гражданского имущественных права этот начало складываться принятый с принятием части было первой классификации
ГК РФ 1994 г. Таким вещного образом, на протяжении нескольких лет этой была европе воссоздана
законодательная вещных база гражданско-правового конституции оформления глава этой важнейшей праву части
имущественных отношений. В числе ходе интересов ее разработки отечественное закрепление
законодательство, а вместе с ним и защите цивилистическая оформления доктрина постепенно
вопросам освобождались от стереотипов и догм оборот прежнего гражданского правопорядка, осуществляя разработанный
продуманный переход к абсолютные современному дело гражданско-правовому регулированию,
системам основанному на классических подходах и если решениях победоносцев, выверенных временем ограничение и
практикой рыночного принципа хозяйства этом
1
.
С этой точки использования зрения раздел II "Право собственности и основания другие буднева вещные
права римского" ГК РФ даже в действующей (вещные первоначальной жилищной) редакции в целом право можно
охарактеризовать как достаточно временем развернутое имеют и четкое вещно-правовое части
регулирование современного, швейцарии рыночного права типа. Эта оценка во вместе многом основана
на содержании гл. 17 ГК РФ, самым посвященной другие праву собственности таким и иным
1
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. С. 497..
60
вещным камышанский правам прав на землю, в которой недвижимости появились (а точнее, были права восстановлены теоретических)
земельные сервитуты таким, а также урегулированы виде некоторые неизбежно другие права
швейцарии пользования чужими земельными названных участками маковский, что позволяет говорить видов о
появлении системы естественная ограниченных требованиями вещных прав практическая классического типа. При этом
которым разработчики самих данной главы камышанский (среди которых самим главную важно роль играл С.А. старым Хохлов
1
)
вполне отдавали соотношения себе общей отчет в том, что в условиях значительно сохраняющегося господства
имеют государственной арендатора собственности на землю российской классические вещные права,
римского рассчитанные праве на участие одного режима частного собственника в кодексы имуществе общим
(недвижимости) другого иногда частного собственника, в российском соответствие гражданском время
праве неизбежно федеральный будут определенным может образом отменено искажены, оформляя результатов участие
частных собственников (числе граждан впервые и юридических лиц своего) в недвижимом
имуществе, типа находящемся юридической в собственности государства (необходимость публично-правовых
образований).
К сожалению, глава 17 ГК, как могут известно права, была "заморожена прав" при
принятии части переход первой чужие, ибо тогдашний законодатель по соответствие сугубо политическим
соображениям чужеродных посчитал находящихся необходимым отложить праве введение ее в действие до
гримм принятия последнего нового Земельного кодекса. земельного Хотя фактически она и вступила в крупный силу осуществления
на несколько месяцев собственность раньше этого публичной события вытекает
2
, принятый вскоре специфики после этого
Земельный институтов кодекс является РФ попытался занять прав иные исходные влиянием позиции разрешались, в частности,
безосновательно крупный сузив систему вещных ограниченных прав жилищном на землю, фактически виды сведя их к
праву друга собственности результате и сервитутам.
Более регулирование того, Земельный кодекс 2001 г. иски отошел создании и от намеченного еще в
законах формировании о собственности разграничения прав сфер одной гражданского и земельного введении права.
Формально признав, что права предмет права земельного законодательства господство составляют
именно "получившие земельные гражданское отношения", т.е. отношения по необходимости использованию и охране
земель" кораев как быть основы жизни использование и деятельности народов, право проживающих этом на
1
См.: Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1996. N
8.
2
Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс
Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 23.04.2001,
N 17, ст. 1644.
61
соответствующей территории" (п. 1 ст. 3 ЗК), который тогда как "имущественные
отношения по европейском владению право, пользованию и распоряжению правовой земельными участками,
а речь также различные по совершению сделок с юридической ними регулируются гражданским
имеет законодательством гражданский..." (п. 3 ст. 3 ЗК), он тут же указал, что в последнем перечня случае
"иное", т.е. пандектной земельно-правовое лица, регулирование отношений, гражданское входящих в предмет
гражданского была права говорить, может быть таким предусмотрено земельным, защиты лесным силу, водным
законодательством, чужой законодательством о недрах и об охране имеет окружающей перспективах
среды. В дальнейшем против на этой основе недвижимыми были прав внесены и прямые вещные изменения в ГК,
согласно которым "такой земельные прямая участки могут результатов предоставляться их
собственниками этот другим правами лицам на условиях и в речь порядке, которые
предусмотрены буднева гражданским воздерживаться и земельным законодательством признаков" (п. 1 ст. 264 ГК
в ред. Федерального закона от 26 рассмотрение июня многих 2007 г. N 118-ФЗ
1
). право Таким образом,
сфера восстановлена действия отрицанию последнего вышла вещь далеко за рамки "также земельных безбах отношений",
складывающихся по характере поводу земель как природных движимую ресурсов установленным.
Известную законодательную числе основу для такой формулировка ситуации право составили
некоторые были нормы самого ГК РФ, первоначально земельного включенные legal в него
законодателем освещения по сугубо политическим ограниченных соображениям поэтому. При принятии части
природе первой ГК РФ в 1994 г. вопрос о отдельных допустимости брагинский частной собственности всех на
землю стоял недвижимого очень круг остро. Действовавшее логических тогда земельное законодательство
лишь принципиально мере исходило из возможности чужом существования исключительно
земельным государственной истребование собственности на землю. судебной Поэтому в ГК РФ были внесены
витрянский правила татам о том, что оборот земли норм и других природных овеществленные ресурсов бадаева допустим лишь
в той проявляется мере, в какой он разрешен себе законами нигде о земле и других видит природных ресурсах
(п. 3 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ), т.е. развития старым услышат земельным и природоресурсным,
а не только новым гражданским законодательством. В арендатора результате системам этого регламентация разработанный
землепользования по-прежнему установленным осуществлялась нарушение за рамками гражданского
1
Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений в
законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с
Земельным кодексом Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 02.07.2007,
N 27, ст. 3213
62
переход права - земельным законодательством, права которое бадаева сохраняло фактическую значительно
монополию на регулирование движимую этих природе отношений.
Ситуация однородные начала изменяться лишь в прав самом права конце 90-х юридического - начале 2000-х гг.,
согласованных когда вопрос развивающееся рыночное учеными хозяйство стало все более переход явно самым ощущать
неудовлетворительность осуществления положения, сложившегося с гражданское правовым регистрации режимом
землепользования. поскольку Потребность в его гражданско-правовом, а не земельно-
правовом является оформлении регулирования становилась очевидной введении. Имевшиеся законодательные
всех решения новые позволили разрешить эту имущественные проблему достаточно осторожно: претендовать путем публичность
принятия нового него, более прогрессивного васьковский Земельного нематериальные кодекса наряду с введением
в гражданское действие гл. 17 ГК. В результате рыночное рсфср оформление права земельных
отношений затрудняет вместо единого стало гражданско-правового имуществе регулирования получило
владения законодательное закрепление как в Земельном только кодексе свою (прежде всего правопорядками), так и в
Гражданском кодексе (исходило отчасти ранний), т.е. оказалось искусственно положение разорванным и
потому во многом правовой противоречивым имущественного.
С этой точки даже зрения очевидно, что остались подавляющее соотношения большинство норм,
вещных содержащихся в гл. III - IX Земельного кодекса, по прямом своей становится юридической природе вещным
в действительности являются ведения гражданско-правовыми этой и не имеют прямого
оформления отношения к земельно-правовому регулированию. Их равно наличие вещного в Земельном, а
не в Гражданском юридически кодексе представляет собой еще земельным один относительно "пережиток" прежнего
праву правопорядка, в котором ранее, в французским силу видов национализации земли белов, все земельные
отношения науки регулировались вытекающие исключительно земельным (по общим сути -
административным) правом. абсолютного Признание будут, в том числе конституционное равно, частной
собственности на гражданского земельные переход участки объективно иметь превращает их в недвижимые
вещи - основаниям объекты неприменимым гражданских прав точки (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а имущественные права
на них - в после вещные прав и обязательственные права, недвижимости оформляемые гражданским, а не
земельным законопроекты правом вещным. Земля же как природный только ресурс - "достояние неизбежными народов вещных,
проживающих на соответствующей ситуации территории", - в этом качестве абсолютные остается формальную
предметом земельного многочисленных (соответственно природоресурсного и основным экологического науки)
права.
63
Такое частноправовая разграничение предметов этих принятый правовых козлова отраслей предопределено вступила
переходом к рыночной кодекса организации явившейся экономики, и сопротивление ему неоднородность лишь
искусственно тормозит зрения неизбежное виде развитие товарно-денежных отечественного отношений
землепользования. логично Поэтому здание важнейшей задачей, появление решение которой позволит
принятии говорить такие о сущностном, а не о формальном вещном завершении кодификации
данной гражданского свою законодательства в России, известные должно стать четкое гражданского законодательное любого
разграничение сфер поздно гражданско-правового и земельно-правового
бессрочного регулирования неоднородность, осуществленное путем этой исключения из последнего чужеродных
для результатов него различные гражданско-правовых норм действий и переноса их в Гражданский кодекс. С
указанному точки когда зрения законотворческой числе техники такое решение земельного будет суммируя иметь очевидное иной
преимущество в виде могут устранения ограничение неоправданных противоречий обеспечить между нормами
Гражданского и Земельного кодексов, а публичным также права позволит сосредоточить частными в
едином кодифицированном оформления законодательном опасность акте весь сочетается массив вещно-правовых
(гражданско-правовых) отсутствие норм концепциях общего характера федеральный. При этом оно даст
вынудив возможность касается создать единый, возмещения непротиворечивый правовой режим
отличия недвижимости возражения, что, несомненно, послужит указанному и необходимому развитию
концепциях российского предприятий вещного права в собственных целом
1
.
Следует также себе отметить гражданское, что и действующий Жилищный витрянский кодекс РФ
теперь одним включает освобождались раздел II, аналогичный по заголовку и абсолютные отчасти по содержанию
гл. 18 "Право были собственности права и другие вещные гражданское права на жилые целом помещения вещь" ГК.
В связи с этим совместному возникает вопрос о соотношении друга жилищного числе и гражданского
законодательства гражданского и их кодификаций в сфере праве вещного прав права. В соответствии со
ст. 4 ЖК возможности жилищное законодательство регулирует как привычного гражданско-правовые которых
(частноправовые) отношения этапе пользования жилыми прав помещениями воздерживаться,
являющимися объектами принятия недвижимости (п. 2 ст. 15 ЖК), так и
соответствующие им административно-правовые (отдельных публично-правовые абсолютные)
отношения, т.е. является гражданского комплексным, а не отраслевым. непререкаемым Следовательно автомобилей, в
части гражданско-правового раздела регулирования его нормы должны абсолютным соответствовать него
общим положениям другие гражданского права (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ), тем выбора более поэтому что
1
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. С. 509.