3.3. Оценка эффективности проекта
Основной задачей при выборе направления инвестирования является
определение экономической эффективности вложения средств в объект. По
каждому объекту целесообразно составлять отдельный проект. Принятие
решений по инвестиционным проектам осложняется различными факторами:
вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность
доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для
инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения [42].
Успешное внедрение и реализация инвестиционного проекта во многом
зависит от подготовительной стадии, когда рассчитываются показатели
экономической эффективности от осуществления проекта, определяются
источники его финансирования, формируется график реализации проекта.
Поэтому крайне важно именно на начальном этапе определить сколько
средств, куда и на какие цели будут вложены предприятием.
При этом особую важность имеет предварительный анализ, который
проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует
принятию разумных и обоснованных управленческих решений [35]. В
зависимости от типа проекта в его реализации могут принимать участие от
одной до нескольких десятков организаций. У каждой из них свои функции,
степень участия в проекте и мера ответственности за его судьбу.
АО «Красивый дом» для реализации своего инвестиционного проекта
использовало собственные денежные средства и средства, полученные от
продажи квартир, что уже позволило эффективно использовать данные
денежные средства.
Так как данные денежные средства являются основными
поступлениями для реализации данного инвестиционного проекта,
необходимо провести экономическую оценку их эффективности с помощью
определения базовых показателей, в частности: чистого дисконтированного
дохода, индекса доходности, внутренней нормы доходности и срока
окупаемости.
Эффективность инвестиционного проекта определяется соотношением
результата от вложений Р и инвестиционных затрат З.
Применительно к интересам инвестора (АО «Красивый дом») результат
Р может быть: экономия труда; снижение текущих расходов по производству
продукции или оказанию услуг; рост дохода или прибыли предприятия;
снижение электроемкости и ресурсоемкости продукции; уменьшение уровня
загрязненности окружающей природной среды и другие показатели.
Затраты З – это инвестиции, необходимые: для проведения технико-
экономических исследований инвестиционных возможностей; для
разработки ТЭО или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта; на
проектно-изыскательские работы и авторский надзор; на производство
строительно-монтажных работ; на приобретение и монтаж оборудования,
мебели и инвентаря; на содержание дирекции строящегося предприятия; на
аренду и покупку земли; на прирост оборотного капитала и др. расходы.
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – это сумма разности
результатов Р
t
, затрат З
t
и инвестиционных вложений К
t
, приведенных к
одному году посредством коэффициента дисконтирования β
t
:
ЧДД = З
t
)∙ β
t
Где t- время расчетного периода Т
р.
Величина β
t
при постоянной норме дисконта Е:
β
t
= 1/(1+Е)
t;
(4.2)
где Е – норма дисконта, равна приемлемой для инвестора норме
прибыли на капитал.
В условиях рыночной экономики ее можно трактовать как процентную
ставку, по которой инвестор получает в коммерческом банке кредит на
инвестиции. Если в течении расчетного периода прогнозируется или
наблюдается инфляция, то процент (уровень) инфляции следует добавлять к
процентной ставке за кредиты.
ИД = 1/К
t
∙ З
t
+
)∙ β
t
Где З
t
+
- затраты на t-м шаге расчета без учета капитальных, р.
Внутренняя норма доходности (прибыльности) (ВНД) – такое
положительное число Е, при котором чистый дисконтированный доход
проекта достигает 0, то есть минимально допустимой для инвестора
прибыльности.
Срок окупаемости (Т
0
) – период времени от нулевого момента до
момента, начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты на
инвестиционный проект покрываются суммарными результатами его
осуществления, то есть начинает действовать условие ЧДД ≥0.
По выше перечисленным показателям эффективными считаются
инвестиционные проекты, если:
1. ЧДД > 0 и имеет максимальное значение по рассчитываемым
вариантам;
2. ИД>1 и также имеет максимальное значение;
3. проекты, у которых ВНД > Е, имеют положительное значение
ЧДД и поэтому эффективны, а те, у которых ВНД < Е, имеют отрицательное
значение ЧДД и потому неэффективны;
4. Т
0
должен быть минимальным по рассматриваемым вариантам.
Оценку эффективности инвестиционного проекта целесообразно
проводить с использованием всех показателей, но предпочтение следует
отдавать интегральному эффекту[42].
Характеристика инвестиционного проекта.
Строительный рынок г. Бердска на сегодняшний день имеет большой
потенциал ввиду низкой стоимости 1 м
2
жилой площади, хорошей
экологической обстановки и планируемым строительством моста, и
соответственно, дополнительным развитием дорожной инфраструктуры, что
в разы сокращает время поездки до центра города Новосибирска.
Инвестиционный проект АО «Красивый дом»представляет собой
строительство многоэтажного кирпичного жилого дома с нежилыми
помещениями на первом и цокольном этажах.
В строящемся доме планируется разноплановое назначение
помещений: жилые площади, площади под офисы и нежилое помещение в
цокольном этаже под магазин.
Строительство ведется в соответствии с проектной документацией.
Данный проект разрабатывается на основании стройгенплана, паспорта
проекта.
Денежные средства, инвестируемые на строительство ,складываются из
собственных и заемных средств, а также за счет долевого участия граждан,
желающих приобрести недвижимость на этапе строительства.
Денежные средства, затраченные на строительство, образуются из
себестоимости строительства и выплат по кредитным обязательствам. Объем
денежных средств основывается на приведенных в проектной документации
сводного сметного расчета стоимости строительства и договора на
пользование кредитом.
На основании данных критериев расчета были проанализированы
следующие показатели экономической эффективности инвестиционного
проекта: чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя
норма дисконта и срок окупаемости проекта.
По прогнозным данным спрос на покупку квадратных метров
строящейся недвижимости должен начаться в 2017 году, так как само
строительство будет близко к завершению и пик продаж будет
непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию. Допускается также
возможность того, что на балансе предприятия останется несколько квартир.
Анализ данных показал, что ЧДД приобретет положительную
динамику в 2017 году, что в свою очередь является сроком окупаемости
проекта. Это связано с тем, на протяжении этих периодов расходы на
строительство заметно превышали денежные поступления от продаж квартир
и количество собственных денежных средств.
ИД=1,72 что превышает норму рекомендуемых ограничений и является
показателем экономической эффективности данного инвестиционного
проекта. Расчет внутренней нормы дохода показал, что данный
инвестиционный проект может считаться эффективным, так как ВНД >Е
(59,24 % > 57 %), а также является обоснованием для внедрения и реализации
данного инвестиционного проекта.
3.4. Механизмы реализации проекта
При построении денежного потока принято решение воспользоваться
международными подходами, согласно которым расчет всех затрат и доходов
ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2017 года.
Показатели экономической эффективности, определенные методом
дисконтированных потоков приведены в таблице 20.
Таблица 20. Показатели эффективности реализации проекта
строительства коттеджного поселка «Вишенки»
Наименование
Показатель
Чистый дисконтированный доход
2 922 млн. руб.
Внутренняя норма доходности
44%
Индекс доходности
1,91
Жизненный цикл проекта
3 года
Период окупаемости
2,3 года
Можно сделать вывод, что рассмотренный вариант реализации проекта
экономически эффективен, свидетельством тому стали положительные
значения системы показателей, таких как ЧДД, ВНД, ИД, рассчитанных
методом дисконтированных потоков на конкретную дату (1 марта 2017 года).
Компанией АО «Красивый дом» была проведена оценка основных
рисков, включающий следующие виды:
страновой и промышленный риски для строительной отрасли;
риски хозяйственной деятельности компании –
предпринимательские риски;
риски по фазам реализации проекта – инвестиционные риски.
Заключение
В управлении проектом планирование занимает основное место,
воплощая е себе организующее начало всего процесса реализации проекта.
Сущность планирования состоит в обосновании целей и способов их
удовлетворения на основе выявления детального комплекса работ,
определения эффективных методов и способов, ресурсов всех видов,
необходимых для установления взаимодействия между предприятиеми-
участниками проекта.
Деятельность по разработке планов охватывает все этапы создания и
исполнения проекта. Она начинается с участия руководителя проекта
(проект-менеджера) в процессе разработки концепции проекта, продолжается
при выборе стратегических решений по проекту, а также при разработке его
деталей, включая составление контрактных предложений, заключение
контрактов, выполнение работ, и заканчивается при завершении проекта.
На этапе планирования определяются все необходимые параметры
реализации проекта: продолжительность по каждому из контролируемых
элементов проекта, потребность в трудовых, материально-технических и
финансовых ресурсах, сроки поставки сырья, материалов, комплектующих и
технологического оборудования, сроки и объемы привлечения проектных,
строительных и других организаций. Процессы и процедуры планирования
проекта должны обеспечивать реализуемость проекта в заданные сроки с
минимальной стоимостью, в рамках нормативных затрат ресурсов и с
надлежащим качеством.
АО «Красивый дом» успешно работает на рынке строительства
г. Москвы и Московской области, начиная с 1995 года. За период работы
компанией накоплен большой опыт строительства объектов различной
сложности.
Для АО «Красивый дом» предпочтительней стратегия – стабилизация
или расширение рынка. Эта стратегия используется предприятиеми в
условиях развивающегося или ненасыщенного рынка. Возможные пути
достижения целей – увеличение потребления и привлечение покупателей
конкурирующих продуктов.
Необходимо расширение предполагаемого ассортимента продукции и
предлагаемых услуг, обладающих низкой себестоимостью и, следовательно,
низкой ценой. Способ снижения издержек требует того, чтобы продукция не
считалась низкого качества среди потребителей, потому что в такой ситуации
преимущество в области себестоимости перестает приносить
дополнительную прибыль. В связи с этим необходимо ужесточить
существующий контроль за качеством строительной продукции.
Результаты исследования инвестиционной привлекательности
Московской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости
свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В
данной дипломной работе проведен анализ для выбора наиболее
эффективного проекта для участка застройки, оценены преимущества и
недостатки строительных объектов с точки зрения потребительских
предпочтений, определен рыночный сегмент.
Проект жилого поселка «Вишенки», разработанный в рамках данной
работы, предусматривает строительство в Одинцовском районе жилого
поселка из 72-х загородных домов общей площадью квартир 81 258 кв. м.
При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он
может быть реализован в течение 18,5 месяцев. По мере реализации
пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства, так
как проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день
заниматься строительным бизнесом в Одинцовском районе выгодно. Кроме
того, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе и его
окрестностях существуют строительные площадки, которые могут
использоваться под элитное жилье.
В рамках проекта рассматривается строительство жилого поселка
«Вишенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское
шоссе. Объект возведения представляет собой 72 таунхауса, из числа
которых: 20 – шестиквартирных; 19 – четырехквартирных, 17
двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство
административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений
хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС. Общая площадь
возводимых объектов 130042 м
2
.
Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка
жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и
досугового назначения, административным зданием, что является новым
этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее
преобладал опыт точечной застройки.
Одна из основных задач выпускной квалификационной работы –
обоснование экономической целесообразности, объема и сроков окупаемости
капитальных вложений. Прежде чем вкладывать деньги в любой проект,
крайне необходимо оценить его осуществимость, эффективность и
финансовую реализуемость. С этой целью была проведена экономическая
экспертиза проекта. Суть инвестиционного проекта – строительство
коттеджного поселка «Вишенки». Затраты на осуществление проекта
составляют 3 207 793 700 руб., при собственных вложениях 1 430 318 700
рублей, инвестиции дольщиков средства 1 777 475 000 рублей.
Для понимания финансовой привлекательности проекта был проведен
финансовый анализ в рамках метода чистых дисконтированных денежных
потоков. При этом учитывались возможные риски по проекту, – перспектив и
тенденций. Построение денежного потока осуществлялось на основе
международных подходов, согласно которым расчет всех затрат и доходов
ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.
Полученная в конечном итоге система показателей экономической
эффективности показала, что проект эффективен и целесообразен:
Окупаемость проекта достигается через 2,3 года, ВНД 44%, ЧДД = 2 922 млн.
рублей.
Список использованных источников
1.Армстронг М. Практика управления человеческими ресурсами. / Пер. с
англ .; под ред. С.К. Мордовина. - СПб .: Питер, 2009. - 848 с.
2.Арчибальд Р. Управление высокотехнологичными программами и
проектами / Р. Арчибальд [пер. с англ. Мамонтова Е.В .; под ред. Баженова
А.Д., Арефьева М .: Компания АйТи; ДМК Пресс, 2004. - 472 с.
3.Бландел Р. Эффективные бизнес-коммуникации. Принципы и практика в
эпоху информатики. - СПб .: Питер, 2000. - 248 с.
4.Боссиды Л. Исполнение: Система достижения целей / Л. Боссиды, Р. Чаран;
пер. с англ. - М .: Альпина Паблишерз, 2011. - 325 с.
5.Бушуев С.Д. Креативные технологии управления проектами и
программами: монография / С.Д. Бушуев, Н.С. Бушуева, И.А. Бабаев, В.Б.
Яковенко и др. - М .: Саммит-Книга, 2010. - 768 с.
6.Бушуев С.Д. Управление проектами: Основы профессиональных знаний и
система оценки компетентности проектных менеджеров / С.Д. Бушуев, Н.С.
Бушуева (National Competence Baseline, NCB UA Version 3.0). - М .: Иридиум,
2006. - 208 с.
7.Бушуева Н. С. Управление проектами и программам и организационного
развития: учеб. пособие/ Н.С. Бушуева, Ю.Ф. Ярошенко, Р.Ф. Ярошенко. - М
.: Саммит-Книга, 2010. - 200 с.
8.Бэгьюлы Ф. Управление проектом / Ф. Бэгьюлы. - М .: P.m.Office, 2004. -
247 с.
9.Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология,
практика. – М., Финпресс, 2008. – 496 с.
10.Грант Р. Современный стратегический анализ. Менеджмент (MBA). –
СПб., Питер, 2008. – 554 с.
11.Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ финансовой отчетности. – М.,
Дело и Сервис, 2004. – 336 с.
12.Кевороков В.В. Практический маркетинг. Рабочая тетрадь для
руководителя. – СПб., Санкт-Петербургский региональный фонд подготовки
финансовых и управленческих кадров. – 2001. – 222 с.