Глава 3. Планирование проекта в АО «КРАСИВЫЙ ДОМ»
3.1. Бизнес-план проекта
Финансовый план
Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости
представляет использование свободного или застроенного участка земли,
который юридически возможен и соответствующим образом оформлен,
физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми
ресурсами и дает максимальную стоимость. Наиболее эффективным
использованием объекта является тот вариант использования, при котором
достигается максимальный эффект с экономической точки зрения. Для
определения этого варианта проводят анализ наиболее эффективного
использования по четырем основным направлениям:
– физическая осуществимость – выбор наиболее эффективного
варианта использования объекта оценки из существующих физически
возможных вариантов, критерий физической осуществимости – размер,
форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку;
Рассмотрим различные варианты застройки для участка 17,1 Га АО
«Красивый дом»: многоэтажная застройка, торгово-офисный центр,
промышленное предприятие, коттеджная застройка, строительство
таунхаусов и коттеджей (смешанная застройка).
Многоэтажная застройка подразумевает под собой более развитую
инфраструктуру (детские сады, школы, магазины, маршрутный транспорт,
медицинские учреждения, котельная), требуется большая подводимая
электрическая мощность, подключение к внешней канализационной системе.
Рассмотрим вариант многоэтажной застройки с экономической точки
зрения. В соответствии с МГСН 1.01–99 (Московские городские
строительные нормы) на 1Га можно возвести один дом. Для участка АО
«Красивый дом» при отпущенной электрической мощности – это 12-ти
этажный дом. На территории 17,1 га можно построить 17 таких домов.
Эффективность реализации данного проекта можно проанализировать исходя
из результатов таблицы 15.
Таблица 15. Оценка эффективности реализации инвестиционного
проекта (многоэтажный дом)
Показатель
Количество
Общая площадь 12-ти этажного дома
10 800 кв. м
Продаваемая площадь одного дома
6 500 кв. м
Продаваемая площадь микрорайона
6 500х17=110 500 кв. м
Выручка от продажи (цена 1-го кв. м – 62 500 руб.)
110 500 х 62 500=6 906 250 руб.
Выручка от продажи в варианте многоэтажной застройки существенно
меньше выручки от продажи в варианте смешанной застройки.
Таким образом, многоэтажная застройка данного участка
нецелесообразна.
Торгово-офисный центр должен находиться в местах, которые
насчитывают большое количество населения, либо располагаться там, где
проходят оживленные трассы, что тоже обеспечивает приток потенциальных
покупателей.
Кроме того в одном районе с участком АО «Красивый дом» находятся
торгово-офисные центры с большей площадью и лучшей транспортной
доступностью, следовательно строительство торгово-офисного центра
нецелесообразно из-за высокой конкуренции.
Промышленное предприятие ухудшает экологическую обстановку в
районе, кроме того данный район считается санаторной зоной – недалеко от
района застройки находится в частности санаторий «Барвиха».
Промышленное предприятие требует больших подводимых электрических
мощностей, а существующая транспортная система не позволяет подвозить
сырье и вывозить продукцию в больших объемах. Высокая стоимость земли
негативно скажется на цене продукции. Следовательно, данный вариант
застройки нецелесообразен.
Коттеджная застройка подразумевает высокие первоначальные
капиталовложения и более долгий период реализации типового проекта.
Смешанная малоэтажная застройка, состоящая из таунхаусов
разной площади и незначительного количества коттеджей позволяет сделать
первоначальные капитальные вложения менее ёмкими, а так же сократить
срок реализации проекта и ускорить получение прибыли.
Вывод: наилучшим вариантом застройки участка АО «Красивый дом»
является смешанная малоэтажная застройка.
Финансовая обеспеченность – вариант считается финансово
приемлемым, если он обеспечивает доход от проекта, равный или
превышающий объем проектных затрат, расходы на финансирование и
требуемую схему возврата капитала;
Для обоснования финансовой обеспеченности рассмотрим статьи
затрат на реализацию проекта в таблице 16.
Таблица 16. Статьи затрат на реализацию инвестиционного проекта
№
п/п
Статья затрат
Сумма затрат
(руб.)
1
Перевод земельного участка из одной категории в другую
855 000
2
Проектирование
11 656 000
3
Подготовка строительства и выполнение ТУ
271 674 686
4
Стоимость земельного участка (375 000 руб. /сотка)
641 250 000
5
Стоимость СМР (устройство свайных полей, строительство 72-х домов,
строительство объектов соцкультбыта)
2 223 798 000
6
Стоимость страхования строительства на период возведения объектов
14 084 054
7
Стоимость рекламной компании
22 237 980
8
Стоимость ввода объекта в эксплуатацию
22 237 980
ИТОГО:
3 207 793 700
Юридическая допустимость – выбор лучшего варианта
использования объекта из существующих вариантов использования,
разрешенных законодательством;
Предлагаемый к застройке участок АО «Красивый дом» согласно
договору аренды относится к категории земель поселений.
Вывод: использование земельного участка разрешено для жилищного
строительства.
Максимальная продуктивность – наибольшая стоимость земельного
участка как такового независимо от того является ли он свободным
(фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация
данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически
реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов
выбор такого вида использования, который обеспечивает максимальную
стоимость основы недвижимости – земельного участка.
Из всех вариантов юридически допустимо использование участка под
жилищное строительство. Для многоэтажного жилищного строительства не
достаточно электрических мощностей. Кроме того, стоимость земельного
участка под индивидуальным жилым домом, находящегося в собственности
владельца гораздо выше, чем стоимость участка под многоэтажным домом,
находящегося в собственности жильцов.
Вывод: целесообразна застройка участка таунхаусами.
Проведем оценку эффективности реализации инвестиционного проекта
(таблица 17)
Таблица 17. Оценка эффективности реализации инвестиционного
проекта
Статья
Сумма (руб.)
Затраты на проект
3 207 793 700
Себестоимость строительства одного квадратного метра (3 084 376 000 руб. /83
513,9 м
2
площади всех объектов)
38 410
Выручка от продажи таунхаусов (1/4 часть таунхаусов продается по цене 87 500 руб. на
начальном этапе строительства (привлечение денежных средств дольщиков, т.е. 20 314
кв. м. х 87 500 = 1 777 475 000, цена продажи одного кв. м. таунхаусов на завершающем
этапе строительства 125 000 руб., т.е. 60 944 кв. м. х 125 000 = 7 618 000 000 руб.,
продажа спортклуба на завершающем этапе строительства 2000 кв. м х
100 000=200 000 000)
9 595 475 000
Доход от реализации проекта
(9 595 475 000–3 207 793 700)
6 387 681 300
Вывод: так как доход от проекта превышает объем проектных затрат,
то данный вариант считается финансово приемлемым.
Производственный план
Строительство объектов может быть организовано тремя методами:
1) последовательный метод – предусматривает, что каждая следующая
работа выполняется после полного завершения предыдущей;
2) параллельный метод – предусматривает параллельное выполнение
работ на различных участках сооружения;
3) поточный метод объединяет достоинства последовательного и
параллельного, предусматривает максимально возможные совмещение работ
по времени при низкой интенсивности использования ресурсов.
Поэтому для организации строительства на участке АО «Красивый
дом» мы будем использовать поточный метод.
Строительство коттеджного поселка организовано в две очереди.
I очередь:
– участки строительства с №36 по №72;
– очистные сооружения;
– водозаборный узел;
– трансформаторная подстанция;
– газораспределительная подстанция;
– контрольно-пропускной пункт №1;
– административное здание
– здание клуба;
– здание технических служб.
II очередь:
– участки строительства с №1 по №35;
– контрольно-пропускной пункт №2.
Длительность строительства I очереди составляет 7,7 месяцев (231
день), длительность строительства II очереди составляет 10,8 месяцев (324
дня), таким образом, длительность строительства всего поселка – 18,5
месяцев (555 дней).
Обеспечение качества конечной продукции строительства достигается
разработкой и осуществлением комплекса взаимосвязанных мероприятий,
разрабатываемых на основе изучения условий и факторов для достижения
стабильного выполнения требований нормативной документации на этапах
создания необходимого уровня качества этой продукции.
Этот комплекс мероприятий охватывает проектирование и
производственную стадию, включающую изготовление строительных
конструкций, материалов, изделий, оборудования, строительно-монтажные и
специальные работы.
Для достижения необходимого уровня качества должен быть обеспечен
соответствующий уровень качества труда на каждом рабочем месте и
качества промежуточной продукции на всех этапах ее создания.
Поддержание достигнутого уровня качества конечной продукции
строительства (последняя производственная стадия) заключается в
разработке и реализации мероприятий, позволяющих сохранить фактически
достигнутый уровень качества при эксплуатации объектов в течение
заданного периода в определенных условиях эксплуатации.
На процесс выполнения проектных работ влияет много внешних и
внутренних дестабилизирующих факторов, которые мешают выполнению
расчетных параметров контракта, нарушают содержание технического
задания и сроки выполнения работ. Руководителям не всегда удается
своевременно и квалифицированно принимать необходимые меры по
адаптации реального хода выполнения работ к меняющимся условиям
окружающей среды и организовать работу подчиненных для достижения
поставленных целей.
В этих условиях одним из необходимых факторов, обеспечивающих
достижение поставленных целей, является мониторинг и контроль хода
выполнения проектных работ.
Под мониторингом проектных работ понимается систематическое и
планомерное наблюдение за всеми процессами осуществления проекта и
определение причин отставания и допущенных ошибок, а контроль – это
процесс, при помощи которого руководитель проекта определяет, правильны
ли его решения, как протекает реализация проекта, и решает вопрос о
необходимости внесения корректировок.
Согласно Градостроительному кодексу РФ (Статья 49.
Государственная экспертиза проектной документации и результатов
инженерных изысканий) проектная документация объектов капитального
строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для
подготовки такой проектной документации, подлежат государственной
экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия
проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе
санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям
государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям
пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а
также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия
результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Проектная документация для строительства поселка «Вишенки»
прошла государственную экспертизу.
3.2. Организационный план и сетевой график проекта
В рамках проекта рассматривается строительство жилого поселка
«Вишенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское
шоссе. Объект возведения представляет собой 72 таунхауса, из числа
которых: 20 – шестиквартирных; 19 – четырехквартирных, 17
двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство
административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений
хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС.
Общая площадь возводимых объектов 130042 м
2
.
Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка
жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и
досугового назначения, административным зданием, что является новым
этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее
преобладал опыт точечной застройки.
Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого
поселка «Вишенки» представлены в таблице 18.
Таблица 18. Технико-экономические показатели инвестиционного
проекта жилого поселка «Вишенки»
Наименование
Показатель
Площадь территории застройки
17,1 га
Площадь озеленения
3,68 га
Жилая площадь проектируемых жилых зданий
81 258 м
2
Общая площадь проектируемых жилых зданий
81 258 м
2
Количество жителей
1544 человека
Количество квартир
72 шт.
Общая площадь объектов соцкультбыта
2 255,9 м
2
Количество мест на гостевой автостоянке
48 м/мест
Плотность населения микрорайона
123 чел./га
Жилой посёлок «Вишенки» расположен в 9-ти км от МКАД по
Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе
вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и
селом «Ромашково» (2 км по прямой). Посёлок располагается на западе от
Москвы.
Участок АО «Красивый дом» предполагается под застройку домами
различного типа и соответственно с разным количеством квартир.
Проанализируем количество тех или иных домов на участке
строительства (19).
Таблица 19. Количество домов различных типов на участке застройки
Тип дома
Количество домов шт.
Количество домов %
6-ти квартирный
20
29
4-х квартирный
19
26
2-х квартирный
17
23
2-х квартирный (коттедж)
16
22
Дома с квартирами меньшей площади (6-ти квартирный дом и 4-х
квартирный) рассчитаны на средний класс. Эти типы домов требуют
меньшего срока строительства и позволяют получить прибыль от реализации
гораздо быстрее, чем коттеджи. Поэтому на участке застройки их большее
количество.
Дома с большей площадью требуют более длительных сроков
строительства и рассчитаны на элиту. Их реализация будет проходить
медленнее, но прибыль будет выше, чем от реализации домов с большим
количеством квартир.
Таким образом, на участке застройки АО «Красивый дом» выгодно
расположить большее количество домов с меньшей площадью квартир,
которые позволят быстрее получить прибыль, но также расположить на
участке дома и с большей площадью квартир, которые позволят
максимизировать прибыль.