D
t
u
= ΣP
it
-ΣЗ
it
(3.1.)
Где P
it
– поступления денежных средств от продажи активов или
уменьшения оборотного капитала на t-м временном шаге, i-й
инвестиционной деятельности; З
it
– затраты на приобретение активов или на
увеличение оборотного капитала на t-ом шаге i-й инвестиционной
деятельности.
В результате производственной деятельности образуются доходы от
реализации продукции и оказания услуг, а также проявляются расходы,
связанные с текущими издержками производства (строительства),
амортизационные отчисления на обслуживание основных фондов
организации, налоги и т.д.
Поток реальных денег от производственной деятельности на t-м
временном шаге (D
t
o
) представляется в виде следующей зависимости:
D
t
o
= ΣP
n
o
-ΣЗ
n
o
(3.2.)
Где P
n
o
– поступления от реализации продукции и оказания услуг, а
также другие доходы на t-м временном шаге, i-й инвестиционной
деятельности;
З
n
o
– затраты на производственную деятельность на
t-м
временном шаге, i-й инвестиционной деятельности;
Финансовая деятельность обеспечивает приток денежных средств за
счет использования собственного капитала (акции, субсидии и др.),
краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток денег – за счет погашения
задолженности по кредитам, выплаты дивидендов и других расходов. Поток
денежных средств от финансовой деятельности (D
i
ф
) может быть представлен
следующей зависимостью:
D
i
ф
= ΣP
i
ф
-ΣЗ
i
ф
(3.3.)
Где P
i
ф
= приток денег на t-м временном шаге, i-й инвестиционной
деятельности; З
i
ф
– отток реальных денег на – м временном шаге, i-й
инвестиционной деятельности.
Разность между притоком и оттоком денежных средств от каждого
вида деятельности на каждом шаге расчета называют сальдо реальных денег.
Сальдо накопленных денег Br за период t:
Br = ΣBt (3.4.)
Где Bt – текущее сальдо денежных средств на t-м шаге:
Bt = D
t
u
D
t
o
D
i
ф
(3.5.)
Необходимо условие реализации любого инвестиционного проекта –
положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном
интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости
привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.
На основании рассчитанных данных о доходах и расходах
смоделированы денежные притоки и оттоки от инвестиционной и
финансовой видов деятельности и рассчитан денежный поток, сальдо
реальных денег для оцениваемого инвестиционного проекта.
Финансовый поток проекта – это поток расходов и поступлений
денежных средств при реализации проекта в течение срока жизненного цикла
проекта. Для построения финансового потока в проекте необходимо провести
тщательный анализ рынка продукта и его цены, оценить ресурсы, такие как
необходимое количество и затраты на приобретение основных, сырья,
трудовых ресурсов, оценить ожидаемые затраты по проекту.
Результатом построения денежного потока является определение
показателей экономической эффективности, таких как:
Чистый дисконтированный доход (ЧДД);
Внутренняя норма доходности (ВНД);
Индекс доходности (ИД);
Срок окупаемости проекта
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – это текущая стоимость всего
потока чистых выгод. Она считается путем дисконтирования потока чистых
прибылей, которые получает компания в течение всего срока реализации
проекта. Дисконтирование производится к определенному моменту времени,
чаще всего к настоящему периоду. Формула для расчета ЧДД выглядит
следующим образом:
n
t
t
t
I
к
CF
ЧДД
0
,
)1(
)(
(3.6)
где
CF
t
– поступления в конце периода t;
к – коэффициент дисконтирования;
I – затраты
n – жизненный цикл проекта;
Для вычисления ЧДД сначала нужно определить ставку
дисконтирования.
Одним из наиболее распространенных на практике способов
определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки
премии за риск. В основе этого метода лежат предположения о том, что:
– если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы
безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности,
соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);
– чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие
требования он предъявляет к его доходности.
Исходя из этих предположений при расчете ставки дисконтирования
необходимо учесть так называемую «премию за риск». Соответственно
формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим
образом: (3.7),
где Ебезр – безрисковая ставка доходности ставка;
ΣRi – сумма вероятностей всех рисков.
Определение ставки дисконтирования экспертным путем – самый
простой путь определения ставки дисконтирования, который используется на
практике, – это установление ее экспертным путем или исходя из требований
инвестора.
Безрисковая ставка составляет 6,06% по ГКО (государственные
среднесрочные облигации);
Премия за риск: ΣRi =9,21%
Следовательно, по формуле 4.1 ставка дисконтирования: E = 6,06% +
9,21% = 15,27% => 15%.
Для определения ЧДД рассмотрим прогнозируемые денежные потоки
(укрупненные показатели) по периодам (табл. 11).
Таблица 11. Прогнозируемые денежные потоки по периодам, млн. руб.
0-ой год
1-ый год
2-ой год
3-ий год
4-ый год
-3 207
887
848
4189
3428
..29223207)9,19589,2755
4,6423,771(3207)
)15,01(
3428
)15,01(
4189
)15,01(
848
)15,01(
887
(
432
рубмлн
ЧДД
Если ЧДД<0, установленная норма прибыли недостижима, и
предлагаемое помещение капитала нецелесообразно. Если величина ЧДД
положительная, вложение капитала считается целесообразным. В данном
случае, так как ЧДД больше 0, проект приемлем.
iбезр
REE
Внутренняя норма доходности (ВНД) – это ставка дисконта,
следствием применения которой при дисконтировании выручки и издержек
стал бы нулевой чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД=0). Таким
образом под внутренней нормой доходности понимают ставку
дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей
стоимости ожидаемых денежных притоков.
С помощью расчетов выбираются значения коэффициента
дисконтирования а1<а2 таким образом, чтобы в интервале (а1, а2) функция
ЧДД =f (а) меняла свое значение с «+» на «– «. Далее используем формулу
3.8:
)(
)()(
)(
12
21
1
1
ЧДДЧДД
ЧДД
ВНД
(3.8.)
где
E
1 –
значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором
ЧДД(E
1
) >0
E
2
– значение процентной ставки в дисконтном множителе, при
котором ЧДД (E
2
) <0
Точность вычислений обратна длине интервала (E
1
; E
2
). Поэтому
аппроксимация достигается в случае, когда длина интервала принимается
минимальной (1%).
04,38320756,7759,1377
8,4037,6113207
)45,01(
3428
)45,01(
4189
)45,01(
848
)45,01(
887
%)45(
432
2
EЧДД
47,22320707,7997,1405
7,4096153207
)44,01(
3428
)44,01(
4189
)44,01(
848
)44,01(
887
%)44(
432
1
EЧДД
По данным расчета 1 и 2 вычислим значение ВНД (3.9.)
)(
)()(
)(
12
21
1
1
ЧДДЧДД
ЧДД
ВНД
(3.9.)
%44%36,44)4445(
)04,38(47,22
47,22
44
ВНД
Сравним значение ВНД со ставкой банковского кредита 16%.
Т.к. 44% > 16%, проект приемлем.
Индекс доходности – это отношение суммы денежных поступлений к
сумме денежных оттоков в течение жизненного цикла проекта. Индекс
доходности дисконтированных затрат – это отношение суммы
дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных
денежных оттоков формула 3.10
0
)1(
З
Pt
ИД
t
(3.10)
91,13207)9,19589,2755
4,6423,771(3207)
)15,01(
3428
)15,01(
4189
)15,01(
848
)15,01(
887
(
432
ИД
Индекс доходности характеризует относительную отдачу проекта на
вложенные средства. Проект считается эффективным при ИД > 1.
Так как 1,91>1, проект приемлем.
Срок окупаемости проекта минимальный временной интервал, за
пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем
остается неотрицательным. Иначе, – это период (в месяцах, кварталах,
годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным
проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.
В нашем случае, так как сумма денежных поступлений различна по
шагам расчета, срок окупаемости будем рассчитывать так, чтобы инвестиции
превышали денежные поступления (3.11.):
PtЗЗ
t
)(
0
(3.11)
3207> 887+848
3200 > 1735
Срок окупаемости t =2 года
Далее определяется остаток инвестиционной суммы, который делится
на величину поступлений в следующем периоде
3200 – 1735 =1465
1465 / 4189= 0,34≈0,3
Таким образом, точное значение срока окупаемости составляет
2+0,3=2,3 года.
Метод, основанный на расчете срока окупаемости, применим, когда
руководство компании решает проблемы ликвидности, а не прибыльности
проекта – главное, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее.
Итак, проект считается экономически эффективным при следующих
значениях системы показателей:
ЧДД > 0;
ВНД > E;
ИД > 1;
С учетом всего вышеизложенного в данном разделе, проведем оценку
эффективности инвестиционного проекта строительства жилого поселка
«Вишенки».
Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали
общепринятую балльную систему оценок:
1. зона минимального риска, 0–25%;
2. зона повышенного риска, 25–50%;
3. критическая зона риска, 50–75%;
4. область недопустимого риска, 75–100%.
После простановки баллов экспертами, анализируются полученные
варианты мнений и вычисляется среднее значение по каждому риску. В
зависимости от степени значимости, риску присваивается приоритет.
Каждому приоритету соответствует удельный вес события (таблица 12)
Таблица 12. Таблица значений по рискам
Приоритет
Вес
1
0,100
2
0,050
3
0,020
Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта,
представленный в таблице13.
Таблица 13. Совокупный риск реализации проекта
1
Риск выбора организационной формы собственности (раздельная
ответственность)
2
2
0,03
0,06
3
Риск схемы (типа) финансирования проекта
5
1
0,02
0,09
4
Риск видов инвестиций (инновационный риск) (использование
собственного капитала)
5
1
0,01
0,5
5
Риск организационно-технического потенциала компании (мощность
значительная)
4
1
0,06
0,24
7
Риск передачи компании в управление (активная маркетинговая
политика)
2
3
0,10
0,2
8
Риск эффективности управления (прибыль на 1 рубль дохода
значительная)
2
3
0,07
0,14
9
Риск общей платежеспособности (достаточная)
8
2
0,07
0,056
10
Риск производственной программы
5
3
0,17
0,85
11
Уровень фондоотдачи на 1 рубль основных фондов (соответствует
плановому показателю / недостаточен)
5
3
0,17
0,85
12
Наступление форс-мажорных обстоятельств (разлив топлива, пожар)
7
3
0,03
0,21
ВСЕГО:
1
4,61
Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого
поселка составляет R
i
=13,68%
Все возможные значения величины рисков можно разделить на четыре
зоны:
1. Зона минимального риска, 0–25%;
2. Зона повышенного риска, 25–50%;
3. Критическая зона риска, 50–75%;
4. Область недопустимого риска, 75–100%.
Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону
минимального риска 0 – 25%. Полученное значение интегрального риска,
говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта, но чтобы
увеличить вероятность успеха рассмотрим мероприятия по возможному
снижению риска.
В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Вишенки»,
за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также
безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, несет
ответственность генподрядчик.
За риски, связанные со сроками получения разрешения на
строительство, несет ответственность инвестор АО «Красивый дом»
Риски, связанные со сроками строительства, материальным
обеспечением, оговариваются в договоре между инвестором и
генподрядчиком.
Для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта
«Вишенки», а также для снижения ответственности инвестора АО
«Красивый дом» приняты следующие мероприятия:
распределение рисков между участниками проекта;
страхование рисков;
введение штрафных санкций.
Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков
приведен в таблице 14
Заключая договор генподряда, инвестор минимизирует риски,
связанные с возведением объекта, сроками строительства, поставками
материалов и технических средств, изменениями стоимости строительства,
чрезвычайными событиями (гибель техники и работников), возможно
возникающими в процессе строительства, а также с качеством конечной
продукции. Данные риски на основе договора переносится на генподрядчика
Таблица 14. Результат мероприятий по снижению рисков
Наименование риска
Вероятность
Мероприятия
до
после
Увеличение сроков строительства по
сравнению с договорными.
0, 18
0,06
перенос рисков на генподрядчика. Введение
штрафных санкций за невыполнение сроков,
указанных в договоре.
Несоответствие объекта проектной
документации.
Отказ ввода в эксплуатацию
1,64
0,8
перенос рисков на генподрядчика, за счет
учета возможных ситуаций в договоре
генподряда
Наступление форс-мажорных
обстоятельств
0, 55
0,20
Страхование деятельности компании АО
«Красивый дом» и страхование коммерческой
недвижимости
Итого:
2,37
1,06
Интегральный показатель рисков, %
13,68
12,62
.
Итак, окончательный интегральный показатель риска по проекту
строительства административно – торгового комплекса после проведения
мероприятий составит R
i
=12,62%