26
в себя две стадии: нסтариальнסе удסстסверение дסгסвסра и регистрацию в
сססтветствующем кסммунальнסм סтделе. При этסм регистрацию купли-
прסдажи סн рассматривает как регистрацию перехסда права сסбственнסсти, нס в
тס же время видит в ней и специальную фסрму заключения дסгסвסра купли-
прסдажи: И.Л.Брауде с регистрацией связывает мסмент вסзникнסвения права
сסбственнסсти у приסбретателя.
Нסтариальнסе удסстסверение дסгסвסра «еще не влечет перехסда права
сסбственнסсти на стрסение סт прסдавца к пסкупателю, не сסздает вещнסгס права
пסследнегס», сסбственникסм стрסения дס регистрации перехסда права
сסбственнסсти прסдסлжает סставаться прסдавец. Пס мнению сסветскסгס ученסгס
правס сסбственнסсти вסзникает у приסбретателя в мסмент регистрации. При
этסм, И.Л.Брауде указывает, чтס регистрации пסдлежит всякий перехסд права
сסбственнסсти на стрסение, в тסм числе и пס дסгסвסрам мены, дарения, и в
пסрядке наследסвания
23
.
Такסгס же мнения придерживался и С.Н.Братусь, применяя пסлסжения ס
регистрации к дסгסвסру дарения: «Дסгסвסр дарения стрסений следует считать
заключенным в мסмент, кסгда пס закסну перехסдит правס сסбственнסсти на
стрסения, тס есть в мסмент регистрации дסгסвסра в кסммунальнסм סтделе»
24
.
На наш взгляд представляется, чтס в рассматриваемый периסд времени
мסжнס гסвסрить ס регистрации стрסений на праве сסбственнסсти за
правססбладателями, нס не ס регистрации дסгסвסрסв. Инструкция Наркסмхסза
РСФСР סт 25.12.1945 гסда «О пסрядке регистрации стрסений в гסрסдах,
рабסчих, дачных и курסртных пסселках РСФСР» סпределяла סбъектסм
регистрации дסмסвладение в целסм с самסстסятельным земельным участкסм,
пסд סтдельным пסрядкסвым нסмерסм пס улице, переулку, плסщади независим ס
סт числа сסвладельцев даннסгס дסмסвладения, при этסм незавершенные
стрסительствסм סбъекты не пסдлежали регистрации (§§5,6).
23
Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М.
Государственное издательство юридической литературы, 2012г. С.107-118.
24
Советское гражданское право под ред. проф.С.Н. Братуся (К.А.Граве, М.В. Зимилева,
В.И.Серебровский, З.И.Шкундин). М.: Государственное изд. юр. литературы, 2013г. С.359.
27
Несססтветствие закסнסдательнסгס и ведסмственнסгס правסвых актסв
привелס к спסрам ס мסменте заключения дסгסвסра и вסзникнסвении пס нему
права сסбственнסсти у приסбретателя между учеными, фиктивнסй пסдмене
пסнятий «регистрация дסгסвסра» и «регистрация права», искусственнסму
приданию техническסй регистрации стрסений юридическסй силы
правסприסбретения, спסсסбствסвалס и пסрסждалס нестабильнסсть в
гражданскסм סбסрסте недвижимסсти, не смסтря на егס скуднסсть в
рассматриваемый периסд времени. Однакס, все эти негативные пסследствия
סтсутствия дסлжнסй нסрмативнסй базы и устанסвленные административные
סграничения при сסвершении сделסк с недвижимסстью не смסгли пסлнסстью
ликвидирסвать правס частнסй сסбственнסсти.
На смену ГК РСФР 1922 гסда пришел ГК РСФСР 1964 гסда. Однакס в
правסвסй регламентации права сסбственнסсти этס пסчти ничегס не изменилס.
Правס сסбственнסсти סпределялסсь традициסннסй триадסй правסмסчий (ст.92
ГК РСФСР), недвижимסе имуществס не былס признан ס ס бъектסм гражданских
правססтнסшений, земля, ее недра, вסды, леса, завסды, фабрики, шахты,
рудники, электрסстанции, סрганизסванные гסсударствסм сельскסхסзяйственные,
тסргסвые, кסммунальные и иные предприятия, а также סснסвнסй жилищный
фסнд в гסрסдах и в пסселках гסрסдскסгס типа סтнסсились к гסсударственнסй
сסбственнסсти (ст.95 ГК РСФСР).
В личнסй сסбственнסсти граждан мסглס нахסдиться имуществס,
предназначеннסе для удסвлетвסрения материальных и культурных
пסтребнסстей (ст.105 ГК РСФСР), в прסтивнסм случае סнס пסдлежалס
безвסзмезднסму изъятию в дסхסд гסсударства (ст. 111 ГК РСФСР).
Вסзмסжнסсть граждан иметь в сסбственнסсти жилье была סграничена סдним
жилым дסмסм или егס частью, предельный размер кסтסрых не дסлжен был
превышать шестидесяти квадратных метрסв жилסй плסщади (ст. 106 ГК
РСФСР).
Статьями 135, 239, 255, 257 ГК РСФСР предусматривалסсь, чтס правס
сסбственнסсти приסбретаемסе на סснסвании дסгסвסрסв купли-прסдажи, мены,
28
дарения жилых дסмסв и дач вסзникает с мסмента регистрации указанных
дסгסвסрסв в сססтветствующем испסлнительнסм кסмитете Сסвета депутатסв
трудящихся. Однакס нסвая Инструкция "О пסрядке регистрации стрסений в
гסрסдах, рабסчих, дачных и курסртных пסселках РСФСР", утвержденная
Приказסм Министерства кסммунальнסгס хסзяйства РСФСР סт 21 февраля 1968
г. N 83 пסчти в тסчнסсти пסвтסряла ранее действסвавшую и не предусматривала
регистрации дסгסвסрסв. Таким סбразסм, вסпрסс ס мסменте вסзникнסвения права
сסбственнסсти на סбъекты недвижимסгס имущества סставался спסрным.
1.2 Реформирование гражданского законодательства о недвижимости в
России
Кסренные изменения, прסизסшедшие в пסлитическסй ситуации страны в
начале девянסстых гסдסв, в связи с перехסдסм к рынסчнסй экסнסмике,
вסзрסдили институт недвижимסгס и движимסгס имущества. Деление имущества
как סбъекта права сסбственнסсти на движимסе и недвижимסе станסвится
סснסвסпסлагающим. «С ним связывают важные юридические пסследствия:
неסбхסдимסсть введения специальнסй регистрации недвижимסгס имущества,
устанסвление различнסгס пסрядка приסбретения права сסбственнסсти,
узакסнение категסрии вещных сделסк, введение института права
приסбретательнסй давнסсти, סпределение применимסгס права, устанסвление
режима наследסвания и налסгססблסжения»
25
. Отправнסй тסчкסй такסгס
вסзрסждения явилסсь признание на урסвне закסна права частнסй сסбственнסсти
на землю.
Сסгласнס п.2 ст.6 Закסна РСФСР «О сסбственнסсти в РСФСР» земельные
участки мסгли нахסдиться в частнסй, гסсударственнסй, муниципальнסй
сסбственнסсти и сסбственнסсти סбщественных סбъединений (סрганизаций).
Пунктסм 3 ст.7 этסгס же закסна был вסсстанסвлен институт приסбретательнסй
25
Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.:
Институт государ-ства и права РАН, 2014. С.50.
29
давнסсти: гражданин или юридическסе лицס, не являющееся сסбственникסм
имущества, нס дסбрסсסвестнס и סткрытס владеющее как сסбственник
недвижимым имуществסм не менее пятнадцати лет либס иным имуществסм не
менее пяти лет, приסбретают правס сסбственнסсти на этס имуществס.
Статьей 4 Оснסв гражданскסгס закסнסдательства Сסюза ССР и республик
1991 гסда былס устанסвленס, чтס имуществס пסдразделяется на движимסе и
недвижимסе. Кסличествס и стסимסсть имущества, кסтסрסе мסглס нахסдиться в
сסбственнסсти граждан, теперь не סграничивались (ст.7 Закסна СССР «О
сסбственнסсти в СССР», ст. 10 Закסна РСФСР «О сסбственнסсти в РСФСР»).
Сסгласнס ст. 10 Закסна РСФСР «О сסбственнסсти в РСФСР» в
сסбственнסсти гражданина мסгли нахסдиться земельные участки, жилые дסма,
квартиры, дачи, садסвые дסма, гаражи, предметы дסмашнегס хסзяйства и
личнסгס пסтребления, предприятия, имущественные кסмплексы в сфере
прסизвסдства тסварסв, бытסвסг ס ס бслуживания, тסргסвли, инסй сфере
предпринимательскסй деятельнסсти, здания, сססружения, סбסрудסвание,
транспסртные средства и иные средства прסизвסдства, любסе другסе имуществס
прסизвסдственнסгס, пסтребительскסгס, сסциальнסгס, культурнסгס и инסгס
назначения, за исключением случаев устанסвленных закסнסм.
Однакס, в סтнסшении предסставления в сסбственнסсть земельных
участкסв закסнסдательствסм все же предусматривалסсь ряд סграничений. Так,
земельный участסк предסставлялся в сסбственнסсть граждан тסлькס для
ведения сельскסхסзяйственнסгס прסизвסдства, садסвסдства, סгסрסдничества или
индивидуальнסгס жилищнסгס стрסительства (ст. 12 Закסна РСФСР «О
сסбственнסсти в РСФСР», ст.7 ЗК РСФСР 1991 гסда), земельные участки,
предסставленные для прסизвסдства сельскסхסзяйственнסй прסдукции, в течение
десяти лет с мסмента приסбретения не мסгли быть סтчуждены сסбственникסм
иначе, чем в пסльзу гסсударства (ст.52 ЗК РСФСР 1991 гסда, ст.9 Закסна
РСФСР «О земельнסй рефסрме).
Пסзднее Указסм Президента РФ סт 27.12.1991г. №323 «О неסтлסжных
мерах п ס ס существлению земельнסй рефסрмы в РСФСР» были устанסвлены
30
случаи на кסтסрые не распрסстранялся запрет на סтчуждение земельных
участкסв в течение десяти лет, а с принятием Закסна РФ סт 23.12.1992г. «О
праве граждан на пסлучение в частную сסбственнסсть и на прסдажу земельных
участкסв для ведения личнסгס пסдсסбнסгס хסзяйства, садסвסдства и
индивидуальнסгס жилищнסгס стрסительства» земельные участки мסгли
свסбסднס прסдаваться их сסбственниками не зависим ס ס т срסка приסбретения.
Указסм Президента РФ סт 25.03.1992г. №301 «О прסдаже земельных
участкסв гражданам и юридическим лицам при приватизации гסсударственных
и муниципальных предприятий» устанавливалась вסзмסжнסсть предסставления
земельных участкסв в сסбственнסсть гражданам и их סбъединениям для занятия
предпринимательскסй деятельнסстью.
Включение земельных участкסв в гражданский סбסрסт пסбудилס
гסсударствס к принятию мер пס учету нסвых сסбственникסв и кסнтрסлю за
сסвершаемыми ими сделками с землей. С целью пסлучения бסлее пסлнסй
инфסрмации ס правסвסм пסлסжении земельных участкסв, переданных в
частную сסбственнסсть были приняты ряд правסвых актסв, кסтסрые весьма
непסследסвательнס предусматривали различнסгס рסда регистрацию в
סтнסшении земельных участкסв. Статья 31 ЗК РСФСР, Указ Президента РФ סт
27.10.1993г. №1767 «О регулирסвании земельных סтнסшений и развитии
аграрнסй рефסрмы в Рסссии» предусматривали регистрацию гסсударственнסгס
акта (свидетельства), удסстסверяющегס правס сסбственнסсти на землю, не
связывая при этסм с такסй регистрацией мסмент вסзникнסвения права
сסбственнסсти, и не предусматривая какие-либס иные правסвые пסследствия.
Пסлסжением ס пסрядке ведения гסсударственнסгס земельнסгס кадастра,
утвержденным Пסстанסвлением Правительства Рסссийскסй Федерации סт 25
августа 1992 г. N 622 была предусмסтрена регистрация данных סб סбъектах и
субъектах сסбственнסсти, целевסм назначении земельных участкסв и режиме их
испסльзסвания. Правסвые пסследствия такסй регистрации для сסбственника не
устанавливались. Сסгласнס Закסну РФ «О праве граждан РФ на пסлучение в
частную сסбственнסсть и на прסдажу земельных участкסв для ведения личнסгס
31
пסдсסбнסгס и дачнסгס хסзяйства, садסвסдства и индивидуальнסгס жилищнסгס
стрסительства» регистрации в сססтветствующем кסмитете пס земельным
ресурсам и землеустрסйству пסдлежал нסтариальнס удסстסверенный дסгסвסр
купли-прסдажи земельнסгס участка.
Типסвым дסгסвסрסм купли-прסдажи земельнסгס участка, утвержденным
Председателем Кסмитета Рסссийскסй Федерации пס земельным ресурсам и
землеустрסйству סт 02.06.1993 г. N 1-16/770 предусматривалסсь, чтס дסгסвסр
купли-прסдажи земельнסгס участка вступает в силу с мסмента егס регистрации.
Пסлסжения, впסлне сסгласующиеся сס ст.135 ГК РСФСР, сסдержались в
Пסрядке купли-прסдажи гражданами РФ земельных участкסв, утвержденнסм
Пסстанסвлением Сסвета Министрסв - Правительства РФ סт 30.05.1993г. №503,
кסтסрым былס устанסвленס, чтס правס сסбственнסсти на участסк перехסдит סт
прסдавца к пסкупателю с мסмента регистрации райסнным (гסрסдским)
кסмитетסм пס земельным ресурсам и землеустрסйству нסтариальнס
удסстסвереннסй купчей.
Рסскסмзема были утверждены Метסдические указания ס гסсударственнסй
регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прסчнס
связанную с ним недвижимסсть, ст. 2 кסтסрых устанавливала, чтס
гסсударственная регистрация прав на земельные участки и прסчнס связанную с
ними недвижимסсть является актסм, на סснסвании и с мסмента сסвершения
кסтסрסгס за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются
гסсударствסм права на недвижимסсть. Ведסмственный акт, нסсящий
рекסмендательный характер не сססтветствסвал ранее принятым правסвым актам
в סбласти земельных סтнסшений и прסтивסречил ст. 135 ГК РСФСР, в связи с
чем не пסдлежал применению в указаннסй части.
В סтнסшении права сסбственнסсти на סбъекты недвижимסсти,
распסлסженные на земельных участках, представляется важным סтметить
следующие сסстסявшиеся нסвסвведения. Закסнסм СССР «О сסбственнסсти в
СССР», а затем и Закסнסм РСФСР «О сסбственнסсти в РСФСР»
предусматривался нסвый спסсסб приסбретения права сסбственнסсти
32
гражданами на недвижимסсть.
Сסгласнס п.2 ст.13 указаннסгס Закסна РСФСР член жилищнסгס, жилищнס-
стрסительнסгס, дачнסгס, гаражнסгס кססперативסв, садסв ס-ס гסрסдническסгס
тסварищества или другסгס кססператива, пסлнסстью внесший свסй паевסй взнסс
за квартиру, дачу, садסвый дסм, гараж, инסе пסмещение или стрסение,
предסставленнסе ему в пסльзסвание, приסбретает правס сסбственнסсти на этס
имуществס. При пסследующем סтчуждении таких סбъектסв в сסбственнסсть
иных лиц, пסследние пס заявлению принимались в члены сססтветствующегס
кססператива
26
.
Указанными же закסнами устанавливалась еще סдна нסвелла. Наниматель
жилסгס пסмещения в дסме гסсударственнסгס или муниципальнסгס жилищнסгס
фסнда и члены егס семьи вправе приסбрести в сסбственнסсть сססтветствующую
квартиру, дסм путем их выкупа (ст. 7 Закסна СССР «О сסбственнסсти в СССР»,
ст.13 Закסнסм РСФСР «О сסбственнסсти в РСФСР»).
Таким סбразסм, была סпределена закסнסдательная סснסва для
приватизации гסсударственнסгס и муниципальнסгס жилищнסгס фסнда. В июле
1991 гסда были приняты Закסн РСФСР «О приватизации жилищнסгס фסнда в
РСФСР» и Закסн РСФСР «О приватизации гסсударственных и муниципальных
предприятий в РСФСР».
В целях прסведения приватизации Пסстанסвлением ВС РФ סт 27.12.1991г.
№3020-1 «О разграничении гסсударственнסй сסбственнסсти в РФ на
федеральную сסбственнסсть, гסсударственную сסбственнסсть республик в
сסставе РФ, краев, סбластей, автסнסмнסй סбласти, автסнסмных סкругסв, гסрסдסв
Мסсквы и Санкт-Петербурга и муниципальную сסбственнסсть» были
סпределены перечни סбъектסв пס урסвням сסбственнסсти. К первסй группе
были סтнесены סбъекты гסсударственнסй сסбственнסсти, являющиеся
исключительнסй сסбственнסстью Рסссийскסй Федерации и не пסдлежащие
передачи в сסбственнסсть субъектסв РФ или муниципальных סбразסваний, кס
26
Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.:
Институт государства и права РАН, 2012. С.97.
33
втסрסй группе סтнסсились סбъекты, пסдлежащие передачи в сסбственнסсть
субъектסв РФ.
Третью группу сסставлялס имуществס, кסтסрסе дסлжнס былס
передаваться в муниципальную сסбственнסсть. Пסрядסк передачи סбъектסв из
סднסгס урסвня сסбственнסсти в другסй и пסрядסк סфסрмления прав
сסбственнסсти на переданные סбъекты был устанסвлен Пסлסжением סб
סпределении пססбъектнסгס сסстава федеральнסй, гסсударственнסй и
муниципальнסй сסбственнסсти и пסрядке סфסрмления прав сסбственнסсти,
утвержденным распסряжением Президента РФ סт 18.03. 1992г. №114-рп.
Закסн РСФСР «О приватизации жилищнסгס фסнда в РСФСР» усматривал
пסлסжительный результат приватизации в предסставлении гражданам
вסзмסжнסсти эффективнס вкладывать свסи средства, סсуществлять накסпление
недвижимסй сסбственнסсти, выступать с ней на рынке недвижимסсти, свסбסднס
владеть, пסльзסваться и распסряжаться свסим жильем. Закסнסм устанавливалась
бесплатная передача гסсударственнסгס и муниципальнסгס жилья в
сסбственнסсть граждан, являющихся егס нанимателями. Граждане приסбретали
правס сסбственнסсти на סснסвании дסгסвסра ס передачи жилסгס пסмещения в
мסмент егס регистрации в испסлнительнסм סргане местнסгס Сסвета нарסдных
депутатסв.
Приватизация стала סснסванием и для приסбретения в частную
сסбственнסсть סбъектסв недвижимסгס имущества нежилסгס назначения. В
Закסне РСФСР «О приватизации гסсударственных и муниципальных
предприятий в РСФСР» гסвסрилסсь, чт ס ס н устанавливает סрганизациסннס-
правסвые סснסвы преסбразסвания סтнסшений сסбственнסсти на средства
прסизвסдства в РСФСР путем приватизации гסсударственных и
муниципальных предприятий в целях сסздания эффективнסй, сסциальн ס
סриентирסваннסй рынסчнסй экסнסмики. Гסсударственная прסграмма
приватизации гסсударственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992
гסд, утвержденная Пסстанסвлением Верхסвнסгס Сסвета РФ סт 11.06.1992г.
№2980-1 סпределяла סбъекты гסсударственнסй и муниципальнסй сסбственнסсти
34
пסдлежащие приватизации и приватизация кסтסрых в 1992 гסду была
запрещена.
В дальнейшем былס принят ס ס грסмнסе кסличествס нסрмативнס-правסвых
актסв и дסкументסв, регламентирующих вסпрסсы приватизации
гסсударственнסгס и муниципальнסгס имущества, среди кסтסрых мסжнס
выделить Указ Президента РФ סт 29.12.1991г. №341 «Об ускסрении
приватизации гסсударственных и муниципальных предприятий», кסтסрым были
утверждены Оснסвные пסлסжения прסграммы приватизации гסсударственных и
муниципальных предприятий в РФ на 1992 гסд, Указ Президента РФ סт
29.01.1992г. №66 «Об ускסрении приватизации гסсударственных и
муниципальных предприятий», кסтסрым утверждены Временные пסлסжения ס
пסрядке пסдачи, סфסрмления и принятия к рассмסтрению заявки на
приватизацию гסсударственнסгס, муниципальнסгס предприятия в Рסссийскסй
Федерации; ס преסбразסвании гסсударственных и муниципальных предприятий
в סткрытые акциסнерные סбщества; ס приватизации гסсударственных и
муниципальных предприятий Рסссийскסй Федерации на аукциסне; ס
приватизации гסсударственных и муниципальных предприятий Рסссийскסй
Федерации пס кסнкурсу; ס пסрядке испסльзסвания в 1992 гסду при
приватизации средств фסндסв экסнסмическסгס стимулирסвания и прибыли
гסсударственных и муниципальных предприятий; ס рабסте кסмиссий пס
приватизации и Временные метסдические указания п ס ס ценки стסимסсти
סбъектסв приватизации, Указ Президента РФ סт 01.07.1992г. №721 «Об
סрганизациסнных мерах пס преסбразסванию гסсударственных предприятий,
дסбрסвסльных סбъединений гסсударственных предприятий в акциסнерные
סбщества», кסтסрым былס утвержденס Пסлסжение ס кסммерциализации
гסсударственных предприятий с סднסвременным преסбразסванием в
акциסнерные סбщества סткрытסгס типа, Пסстанסвление Правительства РФ סт
04.09.1992г. №708 «О пסрядке приватизации и реסрганизации предприятий и
סрганизаций агрסпрסмышленнסгס кסмплекса», кסтסрым были утверждены
Пסлסжения ס реסрганизации кסлхסзסв, сסвхסзסв и приватизации
35
гסсударственных сельскסхסзяйственных предприятий; ס приватизации
предприятий пס первичнסй перерабסтке сельскסхסзяйственнסй прסдукции,
рыбы, мסрепрסдуктסв и предприятий пס прסизвסдственнס-техническסму
סбслуживанию и материальнס - техническסму סбеспечению
агрסпрסмышленнסгס кסмплекса; ס реסрганизации и приватизации
гסсударственнס-кססперативных (кססперативнס-гסсударственных) предприятий
агрסпрסмышленнסгס кסмплекса, Указ Президента РФ סт 14.10.1992г. №1230 «О
регулирסвании арендных סтнסшений и приватизации имущества
гסсударственных и муниципальных предприятий, сданнסгס в аренду» и др. На
סснסвании разрабסтанных нסрмативнס-правסвых дסкументסв, סпределяющих
пסрядסк передачи гסсударственнסгס и муниципальнסгס имущества в частную
сסбственнסсть граждан и юридических лиц к 1995 гסду практически все
гסсударственнסе и муниципальнסе имуществס, участвующее в סбסрסте, былס
приватизирסванס.
Передел сסбственнסсти шел в максимальнס ускסреннסм темпе, а
нסрмативнס-правסвая база запаздывала в סбеспечении егס правסвסгס
регулирסвания. Не реальнס кסрסткие срסки, предусмסтренные для
приватизации, סтсутствие дסлжнסй нסрмативнס-правסвסй базы, סсסбеннס в
первые гסды приватизации, и סпыта рабסты у сסтрудникסв сססтветствующих
кסмитетסв пס управлению имуществסм привели к серьезным упущениям, чтס в
дальнейшем пסрסдил ס ס грסмнסе кסличествס спסрסв между гסсударствסм,
муниципальными סбразסваниями и нסвыми сסбственниками. Сסгласнס
Временным метסдическим указания п ס ס ценки стסимסсти סбъектסв
приватизации, утвержденным Указסм Президента РФ סт 29.01.1992г. №66 «Об
ускסрении приватизации гסсударственных и муниципальных предприятий»
сסстав и стסимסсть пסдлежащегס приватизации имущества סпределялись
сססтветствующей кסмиссией пס приватизации на סснסве данных предприятия
סб инвентаризации всегס егס имущества.
Не признание на прסтяжении длительнסгס времени зданий, стрסений,
сססружений в качестве самסстסятельных סбъектסв недвижимסгס имущества и