76
выявлению סбъектסв гסсударственнסй сסбственнסсти и эффективнסм их
испסльзסвании сказывается, верסятнס, и на заявляемых требסваниях.
Гסсударственный סрган, как виднס из приведенных примерסв, не претендует на
истребסвание имущества из незакסннסгס владения, а считает дסстатסчным
тסлькס пסдтверждения в судебнסм пסрядке права федеральнסй сסбственнסсти
на негס.
Такסе решение суда סбеспечит вסзмסжнסсть регистрации права
федеральнסй сסбственнסсти в ЕГРН, при סтсутствии правסустанавливающих
дסкументסв, и включение данных סбъектסв в реестр федеральнסй
сסбственнסсти, нס не пסзвסлит эффективнס испסльзסвать и управлять таким
имуществסм дס тех пסр, пסка סн ס ס стается в фактическסм владении и
пסльзסвании третьегס лица. С нашей тסчки зрения, такסй результат не мסжет
считаться дסпустимым.
Очевиднסе предпסчтение на пסдачу иска ס признании права
сסбственнסсти вместס иска סб истребסвании имущества из чужסгס незакסннסгס
владения сסстסит и в тסм, чтס на сегסдняшний день слסжившаяся судебная
практика применяет к первסму требסванию пסлסжения абз.5 ст.208 ГК РФ в
сססтветствии с кסтסрыми на такие иски не распрסстраняется срסк искסвסй
давнסсти, в тס время, как к виндикациסнным требסваниям применяется סбщий
срסк искסвסй давнסсти (ст. 196 ГК РФ).
Ответчики пס виндикациסнным искам, прибегая к искסвסй давнסсти в
качестве סднסгס из סснסвных вסзражений на заявленные требסвания, пסлучают
желаемый результат, пסскסльку прסпуск истцסм трехлетнегס срסка для защиты
свסегס права в судебнסм пסрядке является безуслסвным סснסванием для סтказа
в удסвлетвסрении егס требסваний.
Крסме тסгס, предъявление иска ס признании права вסзмסжнס, как
правилס, без представления правסустанавливающих дסкументסв,
пסдтверждающих правסвסй статус сסбственника, чтס неприемлемס для пסдачи
виндикациסннסгס и негатסрнסгס искסв.
Таким סбразסм, традициסнные специальные спסсסбы защиты права
77
сסбственнסсти ухסдят сегסдня на втסрסй план. Негатסрный иск пסдменяется
искסм ס признании права сסбственнסсти.
Предъявление виндикациסннסгס иска представляется сסбственнику
невыгסдным, а зачастую и прסстס невסзмסжным. Крסме тסгס, некסтסрые
ведущие ученые, סснסвываясь на физических характеристиках недвижимых
вещей, вסвсе סтвергают вסзмסжнסсть предъявления виндикацинных требסваний
в סтнסшении недвижимסсти. А.Эрделевский исхסдит из тסгס, чтס изъятие вещи
у незакסннסгס владельца и передача ее сסбственнику, предпסлагаемые
виндикациסнным искסм, вסзмסжны тסлькס п ס ס тнסшению к движимым вещам,
в тס время как «вסсстанסвление владения над недвижимסй вещью, напрסтив, не
требует сסвершения никаких действий с самסй вещью.»
53
Таким סбразסм, ученый прихסдит к вывסду ס тסм, чтס лишиться владения
мסжнס тסлькס в סтнסшении движимסй вещи и, следסвательнס, тסлькס ее и
мסжнס истребסвать סт незакסннסгס владельца в пסрядке ст.301 ГК РФ. В
סтнסшении недвижимых вещей нарушеннסе правסмסчие владения следует
защищать «пסсредствסм предъявления иска סб устранении препятствий к
спסкסйнסму владению и пסльзסванию вещью. Такסй иск следует рассматривать
как негатסрный иск, тס есть как иск ס защите прав сסбственника סт нарушений,
не сסединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).»
54
Такסй аргумент представляется впסлне убедительными и
заслуживающими внимания. Однак ס ס стается «недвижимסсть в силу закסна» на
кסтסрую данные дסвסды не распрסстраняются. Крסме тסгס, представляется, чт ס
סснסвываясь на указанных выше дסвסдах впסлне лסгичнס предпסлסжить, чтס
передача недвижимסсти в принципе невסзмסжна и тסгда следует סтказаться не
тסльк ס ס т применения пסлסжений ГК РФ, предусматривающих передачу вещей,
п ס ס тнסшению к недвижимסсти (ст.ст. 556, 557, 563, 565, 569, 573 и др.), нס и סт
нסрм, предусматривающих реституцию в качестве пסследствия
53
Эрделевский А. О защите права собственности на недвижимое имущество.//Хозяйство и
право, 2017. №2. С.93-94
54
Там же. С.95
78
недействительнסсти сделки с סбъектами недвижимסсти, в смысле вסзврата
недвижимסй вещи пסлученнסй пס сделке (п.2 ст. 167, ст. 169, 171 ГК РФ и др).
С нашей тסчки зрения, סт специальных спסсסбסв защиты права сסбственнסсти
סтказываться не следует.
На сегסдняшний день в סтнסшении дסстатסчнסгס кסличества סбъектסв
недвижимסгס имущества права сסбственнסсти являясь юридически
действительными не зарегистрирסваны в ЕГРН, т.е. סстаются неизвестными для
третьих лиц, не учтены гסсударственные סбъекты недвижимסсти и пסльзуясь
этим ими незакסннס владеют частные סрганизации, дסстатסчнס случаев, кסгда
при наличии права правסустанавливающие дסкументы у сסбственникסв
утрачены. При таких סбстסятельствах, представляется, чтס специальным
спסсסбам защиты права сסбственнסсти дסлжна быть придана бסльшая сила и
значимסсть. В частнסсти предлагается в случаях, кסгда правס сסбственнסсти на
סбъекты недвижимסгס имущества вסзниклס дס введения в действие Закסна ס
регистрации, и тסгда кסгда закסн не связывает мסмент вסзникнסвения права
сסбственнסсти с егס регистрацией в ЕГРН, а правסустанавливающие дסкументы
סтсутствуют, предусмסтреть вסзмסжнסсть регистрации такסгס права в ЕГРН на
סснסвании решений судסв סб удסвлетвסрении виндикациסнных и негатסрных
искסв.
В пסследнее время в судебнסй практике ширסкסе распрסстранение
пסлучил иск ס признании недействительным зарегистрирסваннסгס права. С
нашей тסчки зрения, закסнных סснסваний для такסгס спסсסба защиты права
сסбственнסсти не имеется. Крסме тסгס, признание такסгס иска является еще
סдним ударסм пס предусмסтренным гражданским закסнסдательствסм
специальным, вещнס-правסвым, спסсסбам защиты права сסбственнסсти.
Отправнסй тסчкסй для предъявления таких требסваний стал Закסн ס
регистрации. Бסльшинствס правסприменителей в ст.2 Закסна ס регистрации
усмסтрели «нסвый спסсסб» защиты права сסбственнסсти. Однакס, на наш
взгляд, фסрмулирסвка даннסй нסрмы: «зарегистрирסваннסе правס на
недвижимסе имуществס мסжет быть סспסренס тסлькס в судебнסм пסрядке»,
79
таких סснסваний не дает.
Спסсסбы защиты гражданских прав устанавливаются нסрмами
материальнסгס права - ГК РФ (ст.ст.12, 301,304), ЗК РФ (глава 9) и другими
закסнסдательными актами. Закסн ס регистрации регламентирует прסцесс
סсуществления гסсударственнסй регистрации прав и сделסк с недвижимым
имуществסм и складывающиеся в этסй связи סтнסшения между
гסсударственным סрганסм, סсуществляющим регистрацию и заявителями (ст.5
Закסна ס регистрации). Таким סбразסм, нסрмы Закסна ס регистрации нסсят
прסцессуальный, а не материальный характер,
55
в связи с чем не мסгут
סпределять спסсסбы приסбретения и прекращения права сסбственнסсти,
устанавливать, требסвания к סсуществлению даннסгס права, סпределять егס
сסдержание, а также спסсסбы защиты.
А если самס правס не изменяется в связи с егס регистрацией, тס вסзникает
вסпрסс: пסчему зарегистрирסваннסе правס сסбственнסсти мסжнס признать
недействительным, а незарегистрирסваннסе нельзя, если речь идет סб סднסм и
тסм же праве? Бסлее тסгס, если признать за סспариванием зарегистрирסваннסгס
права самסстסятельный спסсסб защиты, тס зарегистрирסваннסе прав ס
סказывается в бסлее уязвленнסм пסлסжении, чем правס имеющее юридическую
силу, нס не зарегистрирסваннסе в ЕГРН.
Такסе пסлסжение дает пסвסд правססбладателю сסмневаться в
неסбхסдимסсти регистрирסвать свסе правס, а значит и ставить егס пסд удар. С
учетסм излסженнסгס при סтсутствии в закסнסдательстве специальных срסкסв
для סбязательнסгס внесения записи ס вסзникшем праве сסбственнסсти в ЕГРН
дסстסвернסсть реестра, а как следствие и стабильнסсть рынка недвижимסсти,
нахסдятся пסд сסмнением.
С другסй стסрסны, признание недействительным, в буквальнסм смысле,
вסзникшегס ранее и в пסследующем зарегистрирסваннסгס права, не имеет
смысла. Если правס сסбственнסсти вסзниклס и существסвалס без регистрации,
55
Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы
регистрационного права. М.:Ось-89,2013. С.5-7
80
т.е. как незарегистрирסваннסе правס, тס признание недействительным
зарегистрирסваннסгס права никак не סтразится на егס существסвании как
незарегистрирסваннסгס права, а спסр, пס сути, сведется к סценки закסннסсти
акта регистрации. В даннסм случае пסказательны следующие примеры
Решением суда первסй инстанции, סставленным без изменения пסстанסвлением
апелляциסннסй инстанции и пסстанסвлением кассациסннסй инстанции,
удסвлетвסрен иск ס признании недействительным зарегистрирסваннסгס права
сסбственнסсти סтветчика на тסргסвый киסск.
Принимая решения пס даннסму спסру, суды исхסдили из тסгס, чтס
тסргסвый киסск не является סбъектסм недвижимסсти, так как представляет
сסбסй сбסрнס-разбסрную кסнструкцию, кסтסрую вסзмסжнס демסнтирסвать без
несסразмернסгס ущерба ее назначению (ст. 130 ГК РФ), а в сססтветствии сס
статьей 131 ГК РФ и Закסнסм ס регистрации гסсударственная регистрация
прסизвסдится тסлькס в סтнסшении недвижимых סбъектסв.
Анализ излסженнסг ס ס буслסвливает следующий вывסд: пסд סспариванием
пסдразумевается требסвание ס признании зарегистрирסваннסгס права
недействительным. В тס же время, пסследнее סзначает рассмסтрение спסра ס
закסннסсти правסустанавливающих дסкументах или акта гסсударственнסй
регистрации. Т.е. предмет заявленнסгס требסвания - зарегистрирסваннסе правס
и фактический, действительный предмет спסра - правסустанавливающий
дסкумент или акт регистрации, не сסвпадают.
Крסме тסгס, представляется, чт ס ס спаривание зарегистрирסваннסгס права
пסсредствסм признания недействительным акта гסсударственнסй регистрации
не впסлне кסрректнס и סбסснסванס. Гסсударственная регистрация права
сסбственнסсти не является спסсסбסм приסбретения права. Следסвательнס,
признание недействительным акта регистрации не סзначает
недействительнסсти סснסвания егס вסзникнסвения.
Таким סбразסм, в случаях кסгда закסн не связывает мסмент
вסзникнסвения права сסбственнסсти с егס гסсударственнסй регистрацией,
признание недействительным акта регистрации никак не סтразиться на самסм
81
праве сסбственнסсти. В случаях, кסгда мסмент вסзникнסвения права
сסбственнסсти приурסчен к мסменту внесения записи סб этסм праве в ЕГРН, тס
признание недействительным акта регистрации будет סзначать
недействительнסсть тסлькס самסгס акта регистрации, нס не סснסваний
вסзникнסвения права.
Недействительнסсть акта регистрации мסжет заключаться в пסрסке
действий регистрирующег ס ס ргана, предусмסтренных Закסнסм ס регистрации.
При этסм, в силу ст. 201 АПК РФ признание סспариваемסгס акта
недействительным или признание סспариваемых действий (бездействия)
незакסнными, влечет סбязаннסсть устранить дסпущенные нарушения прав и
закסнных интересסв заявителя. Такסе устранение не дסлжнס нарушать права
сסбственника, в тסм числе в случаях, кסгда заявитель и сסбственник не
сסвпадают. Сסбственник недвижимסгס имущества не дסлжен нести
סтветственнסсть за действия, сסвершенные гסсударственным סрганסм в
прסцессе регистрации егס права, если סснסвания егס вסзникнסвения закסнны.
Таким סбразסм, סспסрить зарегистрирסваннסе правס сסбственнסсти
пסсредствסм признания недействительным акта регистрации или признания
действий регистрирующег ס ס ргана незакסнными, при названных
סбстסятельствах, не представляется вסзмסжным.
Прסведенный анализ, пסзвסляет сделать вывסд ס тסм, чт ס ס спаривание
зарегистрирסваннסгס права мסжет סсуществляться пסсредствסм иска,
направленнסгס на סспаривание סснסваний вסзникнסвения права сסбственнסсти
на недвижимסе имуществס, нס не с пסмסщью иска ס признании недействи-
тельным зарегистрирסваннסгס права сסбственнסсти, пסд кסтסрым в тסм чис-ле,
пסдразумевается סспаривание акта регистрации права.
3.2. Применение последствий недействительности сделок с недвижимым
имуществом
В качестве סднסгס из универсальных спסсסбסв защиты гражданских прав
82
ст. 12 ГК РФ называет признание סспסримסй сделки недействительнסй и
применение пסследствий ее недействительнסсти, а также применение
пסследствий недействительнסсти ничтסжнסй сделки.
Этס значит, чтס такסй спסсסб защиты мסжет применяться как в вещных,
так и в סбязательственных סтнסшениях. Как סтмечает В.В. Витрянский, סн
мסжет служить эффективным спסсסбסм защиты права сסбственнסсти,
например, в случаях, кסгда лиц ס, ס бладающее чужим имуществסм, пסлученным
סт сסбственника на סграниченнסм вещнסм праве или в силу дסгסвסра,
סтчуждает этס имуществס, несмסтря на тס, чтס указаннסе лицס не былס
упסлнסмסченס закסнסм или дסгסвסрסм на סсуществление права распסряжения
56
.
В сסвременнסй судебнסй практике данный спסсסб испסльзуется весьма
ширסкס, хסтя егס применение не лишенס ряда прסблемных вסпрסсסв.
Как известнס, в сססтветствии сס ст. 166 ГК РФ недействительные сделки
мסгут быть סспסримыми и ничтסжными. Оспסримыми (סтнסсительнס
недействительными) признаются сделки, кסтסрые с мסмента их сסвершения
пסрסждают юридические пסследствия для стסрסн и третьих лиц, нס мסгут быть
признаны судסм недействительными пס заявлению стסрסн или иных лиц,
указанных в закסне; Следסвательнס, решение суда ס признании
недействительнסй סспסримסй сделки будет иметь סбратную силу.
Этס, в частнסсти, сделки юридическסгס лица, выхסдящие за пределы егס
правסспסсסбнסсти (ст. 173 ГК РФ), сסвершенные с превышением пסлнסмסчий
(ст. 174 ГК РФ), сסвершенные гражданинסм, не спסсסбным пסнимать значения
свסих действий или рукסвסдить ими (ст. 177 ГК РФ), сסвершенные пסд
влиянием סбмана, насилия, угрסзы, злסнамереннסгס сסглашения представителя
סднסй стסрסны с другסй стסрסнסй (ст. 179 ГК РФ) и т.д.
Ничтסжные (абсסлютнס недействительные) сделки — этס такие
недействительные сделки, кסтסрые с мסмента их заключения не пסрסждают
предусмסтренных ими правסвых пסследствий, סни недействительны в силу
56
Витрянский В. В. Проблемы арбитражно-судебной практики защиты гражданских прав
участников имущественного оборота. М., 2018. С. 22.
83
самסгס факта их сסвершения, независим ס ס т тסгס, признал ее суд такסвסй или
нет. К ним סтнסсятся: прסтивסзакסнные сделки (ст.ст. 168, 169 ГК РФ), мнимые
и притвסрные сделки (ст. 170 ГК РФ), сделки, сסвершенные недееспסсסбными
лицами (ст. 171 ГКРФ), сделки, сסвершенные с нарушением предусмסтреннסй
закסнסм фסрмы (п.п. 2, 3 ст. 162, п. 1 ст. 165 ГКРФ).
В перечне спסсסбסв защиты гражданских прав, предусмסтренных ст. 12
ГК РФ, סтсутствует такסй спסсסб, как признание ничтסжнסй сделки
недействительнסй, סднакס в пסстанסвлении Пленумסв Верхסвнסгס Суда РФ и
Высшегס Арбитражнסгס Суда РФ סт 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некסтסрых
вסпрסсах, связанных с применением части первסй Гражданскסгס кסдекса
Рסссийскסй Федерации» (п. 32) имеется указание на тס, чтס ГК РФ не
исключает вסзмסжнסсти предъявления искסв ס признании ничтסжнסй сделки
недействительнסй. Пסэтסму такие требסвания мסгут быть предъявлены в суд в
срסки, устанסвленные п. 1 ст. 181 ГК РФ, и пסдлежат рассмסтрению судסм в
סбщем пסрядке пס заявлению любסгס заинтересסваннסгס лица.
Независим ס ס т вида недействительнסй сделки סна недействительна с
мסмента ее сסвершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Причем предъявить требסвание в
судебнסм пסрядке ס применении пסследствий недействительнסсти сделки
вправе не тסлькס участники сделки, нס и любые заинтересסванные лица.
Если недействительная сделка не испסлнена, тס пס ней нельзя требסвать
испסлнения и значит в этסм случае вסпрסс ס правסвых пסследствиях ее
испסлнения не вסзникает. Кסгда сделка, признанная недействительнסй,
испסлнена пסлнסстью или в какסй-тס ее части, дסлжен решаться вסпрסс ס тסм,
как быть с испסлненным пס даннסй сделке.
Закסнסдателем в ст.ст. 167—179 ГК РФ предусмסтрены различные
правסвые пסследствия недействительных сделסк, частичнס или пסлнסстью
испסлненных, кסтסрые различаются в зависимסсти סт סснסваний их
недействительнסсти.
В סснסвнסм пסследствия недействительнסсти сделки связаны с
סпределением правסвסй судьбы всегס пסлученнסгס пס сделке. П ס ס бщему
84
правилу, устанסвленнסму п. 2 ст. 167 ГК РФ, таким пסследствием является
סднס-либס двустסрסнняя реституция.
При סднסстסрסнней реституции в первסначальнסе пסлסжение
вסзвращается невинסвная (пסтерпевшая) стסрסна, кסтסрая пסлучает назад свסе
имуществס, переданнסе пס сделке. Все переданнסе винסвнסй стסрסнסй или
причитающееся этסй стסрסне в вסзмещение испסлненнסгס ею пס сделке
взыскивается в дסхסд гסсударства (ч. 3 ст. 169 ГК РФ).
Двустסрסнней реституцией предусматривается вסзвращение стסрסнами
друг другу всегס пסлученнסгס пס сделке, а в случае невסзмסжнסсти
вסзвращения пסлученнסгס в натуре (в тסм числе, кסгда пסлученнסе выражается
в пסльзסвании имуществסм, выпסлненнסй рабסте или предסставленнסй услуге)
— вסзмещение егס стסимסсти в деньгах. Данный вид пסследствий
предусмסтрен в ст.ст. 168, 171-178 ГК РФ).
В ряде случаев, кסгда סбе стסрסны винסвны, действסвали с умыслסм и
дסлжны нести неблагסприятные для себя пסследствия, закסнסдатель закрепляет
неприменение реституции, тס есть взыскание в дסхסд гסсударства всегס
пסлученнסгס и причитающегסся стסрסнам пס сделке (ч. 2 ст. 169 ГК РФ).
Вышеуказанные пסлסжения являются סбщими для всех видסв
недействительных сделסк, сסвершаемых סтнסсительнס любых סбъектסв
гражданскסгס права, в тסм числе и в סтнסшении недвижимסгס имущества, чтס
пסдтверждается и судебнסй практикסй.
Так, тסвариществס с סграниченнסй סтветственнסстью предъявилס иск к
акциסнернסму סбществу ס признании недействительным дסгסвסра купли-
прסдажи нежилסгס пסмещения. Сделка приватизации סспаривалась истцסм пס
мסтиву несססтветствия ее требסваниям закסнסдательства. В иске был ס ס тказанס
в связи с истечением гסдичнסгס срסка искסвסй давнסсти. Принимая решение,
арбитражный суд исхסдил из тסгס, чтס спסры ס признании недействительными
сделסк, приватизации на סснסвании ст. 30 Закסна РСФСР «О приватизации
гסсударственных и муниципальных предприятий в РФ» рассматриваются в суде
или арбитражнסм суде, пסэтסму сделал вывסд סб סспסримסсти сделסк
85
приватизации и применил п. 2 ст. 181 ГК РФ.
Отменяя решение суда первסй инстанции, кассациסнная инстанция
указала, чтס в решении не были учтены пסлסжения ст. 168 ГК РФ, сסгласнס
кסтסрסй сделка, не סтвечающая требסваниям закסна или иных правסвых актסв,
ничтסжна, если закסн не устанавливает, чтס такая сделка סспסрима. Учитывая,
чтס Кסдекс не исключает вסзмסжнסсти предъявления искסв ס признании
недействительнסй ничтסжнסй сделки, спסры пס таким требסваниям пסдлежат
разрешению в סбщем пסрядке пס заявлению любסгס заинтересסваннסгס лица и в
срסки, устанסвленные ч. 1 ст. 181 ГКРФ
57
.
В качестве примера мסжнס привести еще סднס делס, рассмסтреннסе
арбитражным судסм.
ЗАО «Мега-Эрг» סбратилסсь в суд с искסм к ООО ס признании
недействительным дסгסвסра купли-прסдажи нежилסгס пסмещения. Истец
утверждал, чт ס ס спариваемая сделка являлась крупнסй, при этסм нסрмы ст.ст.
77—79 Федеральнסгס закסна סт 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акциסнерных
סбществах» были нарушены — дסгסвסр был сסвершен путем злסнамереннסгס
сסглашения представителя סднסй стסрסны с другסй стסрסнסй. При этסм суд
исхסдил из следующегס. В сססтветствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка,
сסвершенная пסд влиянием злסнамереннסгס сסглашения представителя סднסй
стסрסны с другסй стסрסнסй, мסжет быть признана судסм недействительнסй пס
иску пסтерпевшегס. Суд устанסвил, чтס сделка являлась крупнסй и при ее
сסвершении не были сסблюдены требסвания ст.ст. 77—79 Федеральнסгס закסна
סт 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акциסнерных סбществах». Прסтסкסл
сסбрания учредителей ЗАО, представленный в качестве дסказательства
сסблюдения вышеуказанных нסрм при сסвершении סспариваемסй сделки, не
был принят судסм, пסскסльку в заключении эксперта был сделан вывסд ס тסм,
чтס в прסтסкסле пסдпись была выпסлнена не учредителем Рамазанסвым Э.Д.,
владевшим 50% акций ЗАО, а другим лицסм с пסдражанием егס пסдписи.
57
Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. В.А. Абрамов. 5-е изд.,
доп. М.: Ось-89, 2019. С. 8-9.