2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...
3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ……………………………………………………………
8
1.1. Место договора аренды зданий и сооружений в системе
гражданско-правовых договоров………………………………………..
8
1.2. Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений….
15
1.3. Стороны договора аренды зданий и сооружений………………….
34
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ……………………………………………………………
39
2.1. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений….
39
2.2. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и
сооружений………………………………………………………………...
56
2.3. Ответственность сторон по договору аренды зданий и
сооружений………………………………………………………………...
69
ГЛАВА 3. ДИНАМИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ…………………………………………………………..
72
3.1. Особенности заключения договора аренды зданий и сооружений..
72
3.2. Особенности расторжения и изменения договора аренды зданий
и сооружений……………………………………………………………....
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………
94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………
98
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Вопросы правового
регулирования аренды зданий и сооружений всегда актуальны. В настоящее
время очень развиты рыночные отношеня в государстве, в связи, с чем
появляется существенная потребность общества в обеспечении
стабильных гарантий охраны собственных имущественных интересов,
которых связаны с осуществлением разных видов хозяйственной
деятельности, что, в конечном итоге, должно благоприятно сказываться на
повышении уровня жизни населения. Разрешение вопросов и споров,
связанных с арендными отношениями, является непростой задачей, что в
первую очередь связано с множественностью нормативных правовых актов.
Аренда, как экономическая категория, сопутствует обществу на
протяжении всей его истории, за исключением, вероятно, только начальных
его этапов, когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял свои
потребности с помощью таких способов присвоения, как владение и
пользование.
В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее
значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики
приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный
оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского
оборота или же оборот которых был ограничен. Впервые в российский
гражданский оборот введены здания (сооружения) с особенным правовым
регулированием режима их аренды.
Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами
арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль,
арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время
широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности
использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность
арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения
4
имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим
воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами
арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника -
права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника
практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также
набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в
полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и
надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения
обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей
хозяйственной деятельности, а, следовательно, и в осуществлении своих
имущественных прав.
Еще одним аспектом, подчеркивающим актуальность настоящего
исследования, является то, что аренда - не только один из видов договорной
конструкции, благодаря которой субъекты общественных отношений могут
фиксировать свою волю и удовлетворять свои потребности, но также аренда -
это один из способов ведения предпринимательской деятельности (аренда в
целях строительства, аренда торговых объектов). Согласно статистическим
данным по состоянию на 1 апреля 2015 - 63 109 индивидуальных
предпринимателей осуществляют на постоянной основе операции с
недвижимым имуществом, в том числе связанные с арендой, что составляет
28,3 % от общего числа зарегистрированных индивидуальных
предпринимателей, при этом аналогичную деятельность осуществляют 232
841 предприятий и организаций, что составляет 20,3% от общего числа
зарегистрированных предприятий и организаций.
1
Аренда недвижимости является одним из самых распространённых
видов аренды в предпринимательской деятельности.
1
Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: автореферат диссертации на соискание ученой степени
М.: 2016. С. 4.
5
Происходящее в настоящее время реформирование гражданского
законодательства затрагивает и сферу правового регулирования арендных
отношений. Попытка законодателя отменить правила о государственной
регистрации договоров (ст. 609, 651, 658 Гражданского кодекса РФ (далее –
ГК РФ)) оказалась неудачной, вследствие чего они опять были закреплены в
гл. 34 ГК РФ. Требует осмысления одно из концептуальных планируемых
изменений гражданского законодательства, касающееся лишения арендатора
прав вещно-правовой защиты.
Споры, возникающие в судебной практике, выявляют потребности
сторон договора аренды в разъяснении положений, в том числе
регулирующих выявление скрытых недостатков объекта, описание его
технического состояния, определение работ по текущему и капитальному
ремонту, выражение согласия на субаренду имущества, государственную
регистрацию изменений и дополнений к договору аренды, возможность
изменения арендной платы, особенно с учетом их применения в сфере
предпринимательства.
Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в
сфере недвижимости необходимой стройности и эффективности.
Объектом данного исследования являются общественные отношения,
возникающие в области аренды зданий и сооружений.
Конкретными объектами исследования выступают права и обязанности
сторон договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов
данного договора.
Предметом исследования выступает нормы гражданского права,
регулирующие отношения аренды зданий и сооружений.
Цель данной выпускной квалификационной работы состоит в
рассмотрении отдельного вида аренды, а именно – договора аренды зданий и
сооружений, его содержание на основании анализа действующего
законодательства, специальных научных источников и судебной практики.
6
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
1) проанализировать понятие и особенности договора аренды зданий и
сооружений;
2) исследовать субъектный состав договора аренды зданий и
сооружений;
3) рассмотреть форму договора аренды зданий и сооружений;
4) охарактеризовать существенные условия договора аренды зданий и
сооружений;
5) исследовать права и обязанности сторон договора аренды зданий и
сооружений;
6) определить ответственность сторон по договору аренды зданий и
сооружений;
7) исследовать особенности заключения, изменения и расторжения
договора аренды зданий и сооружений.
Степень разработанности темы. В дореволюционный период
исследованием института найма занимались такие цивилисты, как Д.И.
Мейер, В.А. Умов, К.П. Победоносцев, И. Оршанский, Г.Ф. Шершеневич, П.
Хохряков, А. Боровицкий, Н. Принтц, И.М. Тютрюмов, К. Змирнов, Н.
Александров.
В советский период институт имущественного найма исследовался
мало, что, по мнению магистранта, было обусловлено господством единой
государственной собственности. Между тем нельзя не отметить
исследования данной области отношений, проведенные Э.А. Зинчук, О.А.
Красавчиковым, И.Б. Новицким, М.Г. Прониной, О.С. Иоффе, А.И.
Мальгиновым, И.С. Перетерским.
Среди современных ученых-цивилистов вопросы аренды изучают Б.Д.
Завидов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, А.Г. Дорошкова,
7
А.В. Ерш, Е.Б. Козлова, Л.В. Ильина, Е.Е. Дорогавцева, О.М. Козырь, С.Н.
Мызров, В.Н. Литовкин, Л.Т. Кокоева, М.Е. Мещерякова.
Методологической основой диссертационного исследования
явились общенаучные методы (историко-логический, системно-
аналитический, диалектический, социологический), а также такие
специальные методы, как исторический, формально-юридический,
структурно-функциональный, эмпирический, в частности сравнение,
статистический, эмпирически-теоретический — аналогия, дедукция.
Теоретическую основу исследования составили монографии, статьи
таких представителей науки гражданского права, как Д.И. Мейер, Г.Ф.
Шершеневича, О.С. Иоффе, Б.В. Завидова, В.В. Витрянского, М.И.
Брагинского, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, О.А. Красавчикова, С.А.
Семеновой и некоторые другие.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа
(магистерская диссертация) состоит из: введения, трех глав, восьми
параграфов, заключения и списка использованной литературы.
8
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ
1.1. Место договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-
правовых договоров
Договор – одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его
в истории складывавшегося обязательственного права возникли только
деликты. Будучи по своей природе негативной реакцией со стороны
государства на отклонения от установленных им же критериев должного
поведения, деликты были прямым наследником одного из наиболее
отвратительных пережитков родового строя – мести
1
.
Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло
потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами
воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые
модели. Такими моделями и стали договоры (контракты).
В течение определенного времени деликты и договоры были
единственными признаваемыми государством основаниями возникновения
обязательств.
Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет
объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в
которую могут облекаться различные по характеру общественные
отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в
рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и
должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих
требований, а также назначение договора состоит в том, что он служит
самостоятельным основанием возникновения обязательства.
Ввиду многочисленности и разнообразия гражданско-правовых
договоров важное значение имеет их правильная систематизация.
1
Покровский И.А. История римского права. Петроград, 1918. С. 291 и сл.
9
Критерии формирования системы договоров разнообразны. Так, все
договоры можно разделить по признакам, характеризующим внешнюю
сторону правового регулирования. Это дихотомный способ деления, т. е.
используя определенный критерий, понятие делят на две группы, одну из
которых характеризует наличие этого основания, а другую – его отсутствие.
деление на две части. Например, дихотомным является деление договоров по
моменту их возникновения (реальные и консенсуальные), по наличию
встречного удовлетворения (возмездные и безвозмездные), по
распределению обязательств между сторонами (односторонние и
двусторонние).
В то же время построение системы договоров на основе указанных
признаков не вскрывает ее внутренней структуры. Такие внешние признаки
сами ничего не предопределяют. Не случайно совершенно различные по сути
и специфике правового регулирования обязательства могут
характеризоваться одинаковыми внешними признаками. Так, все договоры
можно разделить на реальные и консенсуальные. Но в результате такой
классификации в одну группу консенсуальных договоров попадут
обязательства, имеющие совершенно различную природу. То же самое
можно сказать и о группе реальных договоров. К примеру, купля-продажа и
подряд - самостоятельные типы договоров, требующие принципиально
различной правовой регламентации. В то же время они оба относятся к
группе двусторонних и консенсуальных договоров.
1
Такая классификация
способна решать лишь частные вопросы, связанные с отграничением одних
обязательств от других по произвольно избранному признаку, и не создает
единой системы обязательств, которую можно было бы использовать при
систематизации законодательства и для решения иных нормотворческих и
правоприменительных задач.
2
1
Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах /Хозяйство и право 2007 № 6, С.28
2
Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: «Проспект», 2006.
10
Существует и другой способ деления, когда с помощью определенных
оснований создается неограниченное число групп. В основу этого
многоступенчатого деления последовательно ложатся различные критерии.
При этом договоры, объединенные в определенные группы, на каждой
последующей ступени отражают предшествующие ступени и
характеризуются определенной спецификой. Так, по направленности
гражданско-правового результата различают договоры, направленные на:
1
- передачу имущества;
- выполнение работ;
- оказание услуг;
- учреждение различных образований.
Например, договоры купли - продажи, мены, дарения, аренды, ренты и
пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения,
безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и
далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их
основная направленность на передачу имущества. Именно передача
имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент
предмета обязательств, возникающих из этих договоров.
Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения
имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в
том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым
правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило,
собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного
вещного права.
Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником
(купля - продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем
указанного имущества (аренда, жилищный наем, ссуда). В последнем случае
1
Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации
[Электронный ресурс]: диссертация… кандидата юридических наук: 12.00.03. – Москва: РГБ, 2007. – С. 12.
11
лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по
основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как
и собственник, вещно - правовую защиту. Данное обстоятельство также
может быть признано общей чертой договоров на передачу имущества.
Еще один объединяющий признак указанных договоров заключается в
том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия
обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект
первого рода), так и само имущество (объект второго рода).
Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным
использование правил об одних типах договоров для регулирования
отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу
договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском
кодексе Российской Федерации правила о договоре купли - продажи
подлежат применению к правоотношениям, вытекающим соответственно из
договора мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ), из договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ),
из договора аренды (п. 3 ст. 609 ГК РФ); правила о договоре аренды - к
отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст.
689 ГК РФ); правила о договоре дарения - к отношениям из договора ренты
(п. 2 ст. 585 ГК РФ).
Большинство из названных договоров (за исключением договоров
мены и ссуды) являются сложными договорами, охватывающими большой
спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии
многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении
которых обеспечивается особая регламентация с помощью специальных
правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных
типов договоров.
Для того чтобы определить место договора аренды в системе
гражданских договоров, следует обратиться к понятию указанного договора.