12
В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды (найма) признается
гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество
во временное владение и пользование или во временное пользование, а
арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого
имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как
право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении
из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по
общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ).
Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК РФ может быть изменено законом,
правовым актом или договором (ст. 136 ГК РФ).
Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-
правовой защите и с этой точки зрения содержит признаки вещных прав (ст.
305 ГК РФ), так, как лицо, обладающее вещными правами, имеет право на
защиту своего владения
также против собственника, т.е. и от притязаний
арендодателя. «Если же речь идет о «голом» праве пользования (без
владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом
случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по
нормам обязательственного права»
1
. Также можно отметить, что правило
прописанное в п.2 ст.606 ГК РФ касающееся того что, плоды, продукция и
доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного
имущества в соответствии с договором, являются его собственностью, будет
смежным по отношению к общей норме ст.136 ГК РФ,
Право следования - это принцип, согласно которому право следует за
вещью при ее переходе к другим лицам, что означает право собственника,
лишившегося помимо своей воли обладания вещью, истребовать ее из
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. - 2-е изд. , перераб. и доп. - М.: Статут,
2017.
13
чужого незаконного владения. Это означает, что переход права
собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет
изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), но право
пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2
ст. 617 ГК РФ).
Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-
правовой защиты и признании «свойства следования» за вещью
(арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В.
Щенниковой
1
сделать вывод об отнесении права аренды имущества
(особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу
вещных прав. Однако правовед А.А. Иванов считает, что «это означало бы
стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым
пересмотр всей системы гражданского права».
2
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества
(ст. 624 ГК РФ), что может быть предусмотрено в законе или договоре,
например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии
внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.
Действующий ГК РФ
рассматривает аренду и имущественный найм как
синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены
континентальным гражданским правом. В частности во Франции
различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В
Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда
означает извлечение из вещи так же и плодов. Однако, ранее, эти традиции
были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной.
Так если ГК РСФСР 1964 г. постоянно использовал термин «имущественный
найм», то Основы законодательства СССР об аренде
от 23 ноября 1989 г.,
1
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 19.
2
Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.,
2003. Т. 2. С. 169 - 170.
14
касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения
хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом
(арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное
владение или пользование (либо только пользование) за плату.
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению
имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во
временное пользование. Они юридически оформляют особую,
самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках
которых хозяйствование или другие потребности их участников
удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих
материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится
имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но
может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное
пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном
(экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду - доход.
Обязательства по передаче имущества возникают по соглашению сторон, т.е.
носят договорный характер. Содержание обязательств по передаче
имущества в пользование складываются из взаимных прав и обязанностей
сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату
пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в
надлежащем состоянии, а так же по оплате его использования. При этом
плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором,
является его собственностью. Данное положение корреспондирует норме,
устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений,
полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не
собственником), лицу, использующему имущество на законном основании
(ст. 606 ГК РФ).
15
Рассмотрев вышеизложенное, автор делает вывод о том, что договору
аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют
рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-
правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых
договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е.
передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается
переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний
лишь получает его во владение и пользование.
Таким образом, цель договора аренды, по мнению автора - обеспечить
передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе
стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно
или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же
преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное
пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор
аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в
частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договор
ссуды). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование
служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем
как вещные, так и обязательственные.
1.2. Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений
Большинство организаций и индивидуальных предпринимателей для
осуществления торговой и производственной деятельности нуждается в
помещении, где могли бы разместиться их структурные подразделения,
службы и сотрудники. Это может быть целое здание, одна или несколько
комнат в специально предназначенном под офисы строении, но, в любом
случае, это должно быть помещение нежилого фонда.
Юридически оформить соответствующие отношения можно с
помощью договора аренды здания или сооружения.
16
Договор аренды зданий и сооружений выделен в отдельный вид
договора аренды, исключительно по признакам особенностей передаваемого
в аренду имущества — зданий и сооружений, т. е. разновидностей
недвижимого имущества.
Основным нормативно-правовым актом в Российской Федерации,
регулирующим отношения в области аренды, является Гражданский кодекс
РФ (далее по тексту ГК РФ).
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений,
регулируются в первую очередь правилами, помещенными в параграфе 4
главы 34 ГК РФ, при отсутствии таковых - правилами об аренде зданий и
сооружений, расположенными в общих положениях об аренде (параграф 1
главы 34 ГК РФ), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде
недвижимости - иными общими положениями об аренде.
Согласно п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения
арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во
временное владение и пользование или во временное пользование.
1
Рассмотрим правовую природу зданий и сооружений, являющихся
объектом исследуемого договора. Как отмечает Л.Б. Ситдикова, «здания и
сооружения - это специфическая разновидность недвижимости... Принято
считать, что к зданиям относятся капитальные строения, которые
предназначены для проживания, служебной и иной деятельности людей, т.е.
в данном случае характеризующее свойство - длительность нахождения в
нем людей. Сооружения имеют в основном техническое назначение, и
человек может там находиться непродолжительное время или находиться
эпизодически для поддержания или проверки их технического назначения»
2
.
Таким образом, объектом договора аренды зданий и сооружений могут быть
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ
РФ. – 1996 г. - №5. – ст. 410.
2
Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности
объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31.
17
только нежилые помещения, так как передача жилого помещения во
временное владение и (или) пользование осуществляется на основании
договора найма жилого помещения.
Советский ученый-правовед в области гражданского права О.С. Иоффе,
применительно к имущественному найму, который выступает в качестве
прародителя современной аренды, писал, характеризуя объект этого
договора: «Основным материальным объектом рассматриваемого договора
является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в
пользование другому лицу составляют основной юридический объект
договора имущественного найма»
1
.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных
правоотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК РФ,
квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной
связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба
их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В то же время, как отмечает С.Ю.
Стародумова, нигде не описано, как определить степень такой прочности, ее
критерии.
2
Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий
отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК РФ, страдает
некоторой неточностью. По мнению автора, современный уровень развития
техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их
назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А. Сыродоев резонно
замечает: «На самом деле юридически происходит разрушение
недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти
обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или
иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к
1
Йоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3. Обязательственное право. СПб: Юридический центр Пресс,
2004. С. 329.
2
Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С.
14.
18
земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов
недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится
«все, что прочно связано с землей», т.е. с землей вообще, а не с конкретным
участком».
1
Однако такие масштабные работы по перемещению зданий или отрыву
их от фундамента, представляют собой уникальные события, и данные
мероприятия не могут быть юридически закреплены в кодифицированных
актах.
Несмотря на возможную неточность формулировки критерия
отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу,
указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность
перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь
ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и
сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ). Данные критерии следует
рассматривать во взаимообусловленной связи «перемещение - ущерб –
назначение». Автор предполагает, что именно взаимозависимость и
органическое единство двух критериев – «прочная связь с землей» и
«невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее
назначению» - позволяют отграничивать объекты недвижимости от всех
иных вещей.
Единственный нормативный документ, который хоть как-то определяет
то, что понимается под «зданием» и «сооружением», является
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный
постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. №359
2
, согласно
которому здания – это архитектурно-строительные объекты, назначением
которых является создание условий для труда, социально-культурного
обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Наружные
1
Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91.
2
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 от 01.01.1996 г. (ред. от 14.04.1998) // утв.
Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359. - М., ИПК Издательство стандартов, 1995.
19
пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение,
отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются
самостоятельными объектами.
Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов,
столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-
бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей,
отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное,
чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые
для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную
установку для отопления (если последняя находится в самом здании);
внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми
устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со
всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные
сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники
и лифты.
Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты),
включая их оборудование по принадлежности также относятся к зданиям.
Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты,
назначением которых является создание условий, необходимых для
осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных
технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для
осуществления различных непроизводственных функций.
1
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное
сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
Например:
1
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А Гражданское право России. Особенная часть: учебник для
бакалавров / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин; под общ. Ред. А.Я. Рыженкова. – М.:
Издательство Юрайт, 2012.
20
- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты
и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими
конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики,
площадки, ограждения и др.;
- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения,
настил, пути по эстакаде, ограждения;
- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно
(мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);
- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя
земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги
(дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения -
ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;
- отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого
направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно,
дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна,
верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и
др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы,
постоянные снеговые заборы.
1
К сооружениям также относятся: законченные функциональные
устройства для передачи энергии и информации, такие как линии
электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения,
радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные
сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми
сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
1
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 от 01.01.1996 г. (ред. от 14.04.1998) // утв.
Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359. - М., ИПК Издательство стандартов, 1995.
21
Понятия «здание», «сооружение» в литературе и нормативных актах
трактуются по-разному. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются
своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному
земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны
на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют
художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую
ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся
уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное
влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением».
1
Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями «здание» и
«сооружение» - пишет следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между
зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из
общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания
предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью
проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям,
люди в них находятся временно»
2
.
И.П. Писков различает здания и сооружения по тому признаку, что
«здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время
как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках»
3
По мнению автора, попытки дать юридические дефиниции понятий
«здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные
понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны
попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к
толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие
«сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под
зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка,
1
Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного
законодательства) – М.: ИД «Юриспруденция», 2008. – С 264.
2
Богачева Т.К. Гражданское и предпринимательское право / под ред. Богачевой Т.К. - М.: ТОН - Остожье,
1999. – С 188.
3
Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Дис., канд. юр.наук. М, 2003. С. 10.