22
дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида,
назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и
иные сооружения».
С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле)
различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого
правового значения. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных
построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов
недвижимого имущества.
В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой
искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей)
самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным
участком, используется (или может быть использован) по целевому
назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его
назначению невозможно.
Помимо перечисленных понятий, в гражданском законодательстве и
научной литературе относительно недвижимости применяется и такое
понятие, как «объект незавершенного строительства». В юридической
литературе до сих пор существует доктринальная точка зрения о
невозможности отнесения объекта незавершенного строительства к
недвижимости.
1
В связи с этим особое значение приобретает вопрос о
гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного
строительства.
Судебная практика по спорам, возникающим вокруг объектов
незавершенного строительства, а также опыт теоретических исследований
данного вопроса свидетельствуют, что объект незавершенного строительства
представляет собой более узкое понятие и поглощается понятием «вновь
1
Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. ... канд. юрид. наук. Уфа,
2007. С. 3.
23
создаваемое недвижимое имущество». Оба эти понятия обозначают
недостроенный объект - здание или сооружение.
1
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается
заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его
существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора
в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2
ст. 433 ГК РФ).
2
Собственно передача сданного в аренду имущества
арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в
силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях,
когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической
передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке
заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент
заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст.
433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только
после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в
параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной
передаче имущества для заключения договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за
использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и
пользование арендатору должен получить от последнего встречное
предоставление в виде внесения арендной платы.
3
Так в силу ст. 606 ГК РФ
имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК
РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной
сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг
1
Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства //
Юридический мир. 2014. N 11. С. 31.
2
Эриашвили Н.Д. Гражданское право [Электронный ресурс]: учебник/ Н.Д. Эриашвили . — Электрон,
текстовые данные. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. — 911 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/7024.
3
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А Гражданское право России. Особенная часть: учебник для
бакалавров / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин; под общ. Ред. А.Я. Рыженкова. – М.:
Издательство Юрайт, 2012.
24
и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания
(сооружения) является возмездным.
Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет
корреспондирующие права и обязанности.
Таким образом, при всем многообразии недвижимого имущества
необходимо выбрать такие понятия, как «здание» и «сооружение», в качестве
объекта нашего исследования, так как все остальные производны от них.
Следует отметить, что, несмотря на широкое применения понятий
«здание» и «сооружение», законодатель не посчитал необходимым дать им
определения в Гражданском кодексе РФ, и только из толкования других
нормативно-правовых актов можно установить их принадлежность к
недвижимым вещам.
Таким образом, здания и сооружения - это специфическая
разновидность недвижимости. Их создают в результате строительной
деятельности людей, что предполагает завершенность и готовность к
использованию по назначению. К зданиям и сооружениям не относятся
временные строения (киоски, павильоны, ларьки и т.д.), у которых нет
фундамента, и имеющие облегченные сборно-разборные характеристики.
Конструкции зданий и сооружений рассчитываются инженерами на довольно
длительный период эксплуатации, и по истечении определенного времени
некоторые из них могут стать памятниками истории, культуры и т.д. и,
соответственно, приобрести значительную художественную ценность.
Особенности правового регулирования договора аренды зданий и
сооружений заключаются в том, что если объектом договора аренды является
здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется,
поскольку они замещаются специальными правилами
1
.
1
Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Т. 2: Обязательственное право. Гриф
УМО МО РФ. – М.: Издательство Статут, 2011.
25
Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и
сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле - продаже недвижимости
(ст. 549 – 558 ГК РФ), что представляется совершенно оправданным. Тем
самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов
недвижимости в имущественном обороте.
Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или
сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и
сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов,
их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с
землей и т.п.
Именно объект договора аренды зданий и сооружений является
основным специфическим признаком данного договора, обусловливающим
иные особенности его регламентации, которые выражаются в следующем:
Во-первых. Права на земельный участок при аренде находящегося
на нем здания или сооружения.
Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его
арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором
землей, право в отношении земельного участка, на котором здание
расположено, также является предметом соответствующего договора аренды
здания или сооружения.
Подтверждением этому может служить установленная в ГК РФ
презумпция включения платы за пользование земельным участком в
арендную плату по договору аренды здания (сооружения). Право на
земельный участок возникает одновременно с правом использовать
арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с
передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) поэтому же
договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание
становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в
качестве принадлежности этой вещи.
26
Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к
земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-
х гг. XX века во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и
юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и
радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права
государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и
сельских поселениях значительная часть расположенных па них зданий
перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате
«неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них
объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы
рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект
недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл
лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено
единое право или, по крайней мере, однородные права.
Определение прав арендатора и арендодателя прописаны в правилах,
содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, а именно в ст. ст. 652 и 653 ГК
РФ. Гражданское законодательство выделяет две ситуации по поводу прав
арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания
или сооружения (ст. 652 ГК РФ):
1
1) когда арендодатель является собственником земельного участка, на
котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору
предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное
договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий
земельный участок;
2) когда арендодатель не является собственником земельного участка,
на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда
допускается без согласия собственника этого участка, если это не
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ
РФ. – 1996 г. - №5. – ст. 410.
27
противоречит условиям пользования таким участком, установленным
законом или договором с собственником земельного участка.
1
Если договором не определено передаваемое арендатору право на
соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды
здания или сооружения право пользования земельным участком, который
занят зданием или сооружением и необходим для его использования в
соответствии с его назначением.
2
Так же, при продаже земельного участка арендодателем другому лицу,
арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования
земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим
для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного
участка (ст. 653 ГК РФ).
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более,
допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения
или помещения, то он подлежит государственной регистрации, причем
обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» указывается, что «...если по
договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается
пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения,
то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ
он подлежит государственной регистрации, при этом обременение
устанавливается на всю недвижимую вещь в целом...»
Отсюда следует вывод, что представление на государственную
регистрацию договора аренды части вещи кадастрового паспорта на
обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае,
1
Рузакова О.А. Гражданское право. Учебное пособие/ под ред. Рузакова О.А. - М.: Евразийский открытый
институт, 2011.— 556 c.
2
Молчанов А.А. Гражданское право. – М.: Издательство Эксмо, 2010.
28
если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов.
1
Приведем пример, «...Между ЗАО «Промснабкомплект» (арендатор) и
АО «Тандер» (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого
имущества с оборудованием от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, по условиям
которого АО «Тандер» в аренду сроком на 10 лет предоставлены нежилые
помещения NN 21, 24 - 29, 32, 33, 35, 40, 50 общей площадью 142,4 кв. м,
расположенные на первом этаже нежилого здания, находящегося по адресу:
г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 5.
АО «Тандер» обратилось в Управление Росреестра по Самарской
области с заявлением от 08.11.2016 о государственной регистрации договора
субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.
Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от
16.03.2017 N 63/001/331/2016-745 отказало АО «Тандер» в государственной
регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16 на
основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», поскольку условиями
договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.01.2016
не предусмотрена возможность передачи помещений в аренду или
субаренду; положения пункта 1.6 договора субаренды от 29.07.2016 N
СмрФ/49810/16 противоречат положениям пункта 1 статьи 618 Гражданского
кодекса Российской Федерации; ввиду непредоставления на
государственную регистрацию технического паспорта на часть нежилого
помещения, передаваемого в субаренду.
АО «Тандер», полагая, что данный отказ Управления Росреестра по
Самарской области противоречит действующему законодательству и
нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
29
настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив
доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив,
что на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской
области были представлены все документы, предусмотренные статьями 17,
26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые
соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли
к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области
отсутствовали законные основания для отказа в государственной
регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского
кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные
участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более,
допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения
или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2
статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом
обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации
названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу
пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона от
30
21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию
договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой
недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее
не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих
документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки,
здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за
арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может
быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий
графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи,
пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с
учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей
недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора
аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по
причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может
быть признан судом незаконным.
Как правильно отмечено судами, заявителем на государственную
регистрацию предоставлен технический план 1 этажа нежилых помещений, в
котором выделены помещения, являющиеся предметом договора субаренды
от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, что позволяет идентифицировать предмет
договора субаренды нежилых помещений.
Из содержания представленных на государственную регистрацию
документов следует, что стороны согласовали подлежащее передаче в аренду
имущество посредством текстуального описания и графического
отображения границ и площади нежилого помещения, сдаваемого в аренду.
Поскольку кадастровый паспорт на нежилые помещения общей
площадью 501,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Ново-
Вокзальная, д. 5, ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра по
Самарской области при регистрации права собственности за Пелевиной Т.А.,
31
учитывая, что в регистрирующий орган был представлен план здания с
выделением границ передаваемого в субаренду помещения, который
является неотъемлемой частью договора субаренды от 29.07.2016 N
СмрФ/49810/16, а также принимая во внимание, что у сторон отсутствуют
разногласия относительно предмета договора субаренды, суды пришли к
правильному выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской
области не было законных оснований для отказа в государственной
регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой
и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что
требования АО «Тандер» обоснованы и подлежат удовлетворению...»
1
Во-вторых. Государственная регистрация.
Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды
здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2
ст. 651)
2
.
Несмотря на то, что проблему регистрации нельзя назвать
недостаточно исследованной, количество конфликтов в этой области не
уменьшается. Возникают конфликты, в частности, вследствие неправильного
понимания смысла и значения соответствующих правовых норм, при этом
зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности. Такая
позиция строится на действительных и мнимых противоречиях
законодательства.
Но перейдем к дальнейшему рассмотрению особенностей договора
аренды зданий и сооружений.
В-третьих. Исполнение договора аренды зданий и сооружений.
1
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2018 N Ф06-34848/2018 по делу N А55-
15539/2017
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) СЗ РФ. –
1996 г. - № 5. – ст. 410.