92
ситуациях, например когда встает вопрос, отказываться ли от исполнения
договора.
Разные виды эстоппеля урегулированы в нескольких нормах:
- для недействительности сделки - в абз. 4 п. 2 ст. 166 и п. 5 ст. 166;
- для незаключенности договора - п. 3 ст. 432;
- для отказа от исполнения обязательства - п. 5 ст. 450.1 ГК РФ.
Перечисленные нормы относительно новые и формально не
применяются к отношениям, возникшим до их вступления в силу. Однако
суды могут ссылаться на них как на пример, иллюстрирующий принципы
гражданского права. Кроме того, и до включения в ГК РФ норм об эстоппеле
он, как отмечают суды, активно применялся в арбитражной практике.
1
Таким образом, в соответствии с положениями ГК РФ договор аренды
зданий и сооружений может быть досрочно расторгнут или в судебном
порядке по заявлению одной из сторон или по обоюдному соглашению
сторон.
Такой жестко регламентированный порядок расторжения предусмотрен
законодательством в целях обеспечения гарантии стабильности арендных
отношений.
В заключении необходимо отметить, что сторонам договора при его
заключении, следует основательно подходить к выработке условий договора
аренды, касающихся возможности как его расторжения, так и изменения
условий.
1
Обзор: "Эстоппель в гражданско-правовых спорах" // СПСКонсультантПлюс, 2018.
93
Заключение
Настоящее исследование посвящено особенностям договора аренды
зданий и сооружений.
В ходе исследования рассмотрено место договора аренды среди
договоров на передачу имущества, основные черты, форма и элементы этого
договора, выявлены особенности формы, содержания и исполнения
договоров аренды зданий и сооружений.
В главе, посвященной непосредственному исследованию зданий и
сооружений как объектов аренды, автором проведен анализ
терминологического содержания понятий «здания» и «сооружения» в
нормативно-правовых актах, юридической и технической литературе,
словарях русского языка. На основании этого сделан вывод о том, что
указанные понятия не являются правовыми категориями, а имеют
экономическое содержание, и их определение, как правило, осуществляется,
исходя из целевого предназначения. В этой связи высказана точка зрения о
том, что выработка правовых дефиниций зданий и сооружений и выявление
их отличий на нормативном уровне нецелесообразна.
Особое внимание в работе уделено исследованию нежилых помещений
в составе здания и сооружения как объектов аренды. Анализ
характеризующих признаков нежилых помещений, их соотношения с
признаками здания и сооружения свидетельствует о том, что нежилые
помещения имеют ту же классификацию, входят в состав здания и
сооружения, и неразрывно с ними связаны. Указанное позволило сделать
вывод о необходимости распространения норм об аренде зданий и
сооружений на аренду помещений.
Известный интерес представляет исследование аренды объектов
незавершенного строительства. Автором сделана попытка теоретически
обосновать вывод о том, что незавершенное строительство не может быть
объектом аренды зданий и сооружений, поскольку не обладает
94
потребительскими свойствами последних. Однако объекты незавершенного
строительства могут быть объектами иных сделок, в том числе аренды, при
условии, что они соответствуют назначению имущества, которое
устанавливается сторонами в договоре по их усмотрению, и отвечают иным
условиям договора.
В работе рассмотрены некоторые спорные вопросы, касающиеся
государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В
частности, обращено внимание на позицию Высшего Арбитражного Суда
РФ, согласно которой договор аренды, возобновленный на неопределенный
срок или пролонгированный на тот же срок, не нуждается в государственной
регистрации.
Особое внимание уделено вопросам государственной регистрации
соглашений об изменении и дополнении договора аренды. На основе
логического и системно-правового методов исследования в работе сделан
вывод о необходимости государственной регистрации этих соглашений, если
они заключены к договору, подлежащему государственной регистрации.
Однако в преломлении к договору аренды теоретически обоснована
необходимость государственной регистрации только тех дополнительных
соглашений к договору, в которых изменяются содержание и условия
обременения, порождаемого договором аренды.
Особое внимание в исследовании уделено анализу исков арендодателей
о выселении арендаторов из здания (помещения) в связи с незаключенностью
договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, когда
фактически договор исполняется сторонами.
Автором сделана попытка теоретически обосновать вывод о том, что
предъявление иска о выселении только в связи с отсутствием
государственной регистрации договора без предварительного обращения в
орган, осуществляющий государственную регистрацию, или к арендатору о
государственной регистрации договора является злоупотреблением правом
95
со стороны арендодателя, и в удовлетворении такого иска следует отказать. В
качестве выхода из указанной ситуации автор предлагает на нормативном
уровне установить срок, в течение которого стороны договора обязаны
обратиться с заявлением о государственной регистрации договора. В
качестве санкции за неисполнение указанного требования целесообразно
установить, что договор аренды будет считаться незаключенным.
Отдельная глава работы посвящена изменению и расторжению
договора аренды зданий и сооружений. Проанализированы общие основания
изменения и расторжения договора в преломлении к договору аренды и
специальные основания расторжения договора аренды по инициативе
арендодателя и арендатора, их соотношение, порядок и правовые
последствия изменения и расторжения договора аренды. Проведенный
анализ позволил сделать ряд выводов, в частности, о том, что основания
расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 и 620 ГК РФ. В
связи с этим при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст.
619 и 620 ГК РФ, доказывать их существенный характер не требуется. При
анализе самого понятия существенного нарушения договора сделан вывод о
том, что нарушение является существенным и достаточным основанием для
изменения и расторжения договора не только при фактическом причинении
ущерба, но и в случае наступления ущерба в будущем.
Исследование такого основания расторжения договора, как
односторонний отказ от его исполнения, позволило автору сделать вывод о
том, что закрепленная в ГК РФ возможность одностороннего отказа от
договора аренды, заключенного на неопределенный срок, обусловлена
особым условием о сроке этого договора, тогда как односторонний отказ от
договора аренды, заключенного с указанием срока, противоречит существу
арендного обязательства.
Кроме того, в ходе исследования автором последовательно показывает,
что многие формулировки в нормах, касающихся изменения или
96
расторжения договора, весьма абстрактны и носят оценочный характер,
оставляя большую свободу судебному усмотрению при рассмотрении
соответствующих споров. В связи с этим требуется их конкретизация в
информационных письмах высших судебных инстанций.
Подводя итог вышеизложенному в работе автор отмечает, что аренда
зданий и сооружений является распространенным видом гражданско-
правовых отношений как в области предпринимательства, так и в иных
сферах.
97
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N11-ФКЗ) // СЗ РФ. – 2014 - №31 – Ст.
4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ РФ. – 1994 г. - №51. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ РФ. – 1996 г. - №5. – Ст. 410.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» (в актуал ред) // СЗ РФ. – 2015 - №29 (часть 1) –
Ст.4344.
5. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении
изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» // СЗ РФ. - 2012 г. - № 53 (часть I). - Ст. 7627.
6. Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ (в актуал ред) «Об
образовании в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2012. - №53 (часть 1). –
Ст. 7598.
Научная и учебная литература
7. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. Гражданское
право. Учебник. В 3-х томах. / под ред. А.П. Сергеева. – М.: , 2010.
8. Аверченко Н.Н., Абрамова Е.Н., Арсланов К.М. Комментарий к
гражданскому кодексу Российской Федерации Часть 2 Учебно-практический
комментарий. - М.: Издательство «ПРОСПЕКТ», 2013.
9. Актуальные проблемы гражданского права. - М.: Юнити-Дана, Закон
и право, 2016.
98
10. Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. Гражданское право:
учебник: в 3 т. Т. 2 / (под общ. ред. С.А. Степанова). – М.: Проспект,
Издательство "Институт частного права", 2010 .
11. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А Гражданское право
России. Особенная часть: учебник для бакалавров / А.П. Анисимов, А.Я.
Рыженков, С.А. Чаркин; под общ. Ред. А.Я. Рыженкова. – М.: Издательство
Юрайт, 2012.
12. Аренда имущества. Судебная практика и образцы документов. -
М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2012.
13. Баширов А.С. О некоторых особенностях правового режима
сдачи в аренду нежилых помещений федеральными государственными
унитарными предприятиями // Право и государство. – 2008.
14. Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: автореферат
диссертации на соискание ученой степени. М.: 2016.
15. Богачева Т.К. Гражданское и предпринимательское право / под
ред. Богачевой Т.К. - М.: ТОН - Остожье, 1999.
16. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах
/Хозяйство и право 2007 № 6.
17. Брагинский, М. И. Договорное право. Книга 5 (комплект из 2
книг) / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2015.
18. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного
строительства: Автореф. ... канд. юрид. наук. Уфа, 2007.
19. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
2012. N 1. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К.
Толстого. - М.: «Проспект», 2006.
20.
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1.
2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017.
21.
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2.
- 2-е изд. , перераб. и доп. - М.: Статут, 2017.
99
22. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов,
М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,
2018. Т. 2.
23. Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева и
Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М., 2003. Т. 2.
24. Даль В. Толковый словарь великорусского языка. Второе издание
исправленное и значительно умноженное по рукописям автора. М; СПб.,
1882. Т. 3.
25. Дружинин А. О преимущественном праве в договоре аренды //
ЭЖ-Юрист. 2015. № 36.
26. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис. канд. юр.
наук. М, 2003.
27. Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации:
Особенная часть. М.: Статут, 2014.
28. Йоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3. Обязательственное
право. СПб: Юридический центр Пресс, 2004.
29. Иоффе О.С. Советское гражданское право / Избранные труды: В
4 т. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. Т. 2. Советское гражданское право.
30. Комментарий (постатейный) к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части первой / Абрамова Елена
Николаевна, Байгушева Юлия Валериевна – М. : Проспект, 2018. – 1326 с. 33
31. Котелова Н.З., Качевская Г.А. Словарь современного русского
литературного языка / Под ред. Н.З.
32. Котеловой, Г.А. Качевской. М; Л., 1959. Т. 9.
33. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех
(конституционные основы жилищного законодательства) – М.: ИД
«Юриспруденция», 2008.
34. Молчанов А.А. Гражданское право. – М.: Издательство Эксмо,
2010.
100
35. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта
незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. N 11.
36. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М.,
1950.
37. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 от
01.01.1996 г. (ред. от 14.04.1998) // утв. Постановлением Госстандарта РФ от
26 декабря 1994 г. N 359. - М., ИПК Издательство стандартов, 1995.
38. Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений:
Дис., канд. юр.наук. М, 2003.
39. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический
комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. - М.:
Ось-89, 2017.
40. Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и
других законных владельцев вещи // Современное право. 2013. N 5.
41. Покровский И.А. История римского права. Петроград, 1918.
42. Рожков М.А., Елисеев Н.Г., Скворцов О.Ю. Договорное право. –
М.: Статут, 2008.
43. Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества
во временное пользование // Законодательство. - 2004. - № 2.
44. Рузакова О.А. Гражданское право. Учебное пособие/ под ред.
Рузакова О.А. - М.: Евразийский открытый институт, 2011.
45. Рыбалов А.О. Некоторые вопросы аренды публичного имущества
// Арбитражная практика. 2006. N 12.
46. Рыбалов А.О. О некоторых вопросах аренды публичного
имущества. Договор в публичном праве: Сб. науч. ст. / Под ред. Е.В.
Гриценко, Е.Г. Бабелюк. М.: Волтерс Клувер, 2009.
47. Садиков О.Н. Комментарий постатейный к части второй ГК РФ –
М.: Контракт, 2008.
101
48. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и
сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого
имущества // Юридический мир. 2016. N 4.
49. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий,
сооружений, нежилых помещений). М. - Издательство "Ось - 89", 1998.
50. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий,
сооружений, нежилых помещений). – М., Ось-89, 2008.
51. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М,
1972. Т. 1.
52. Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей //
Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1.
53. Степанов С.А. Гражданское право. В 3-х томах. Т. 2. / под общ.
ред. Степанова С.А. – М.: 2011.
54. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х
томах. Т. 2: Обязательственное право. Гриф УМО МО РФ. – М.:
Издательство Статут, 2011.
55. Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91.
56. Флейшиц Е.А. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т.
Т. 2. – М.: Статут, 2015.
57. Чаусская О.А. Гражданское право для ССУЗов. Учебник /
Чаусская О.А. - М.: Дашков и К, 2010.
58. Шевчук Д.А. Гражданское право. Учебник. – М.: 2009.
59. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.,
1996.
Судебная практика:
60. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О
// СПС КонсультантПлюс.
61. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от
25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил