82
аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении
договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.
При отсутствии в пунктах договора условий о досрочном расторжении,
сторона может прекратить его исполнение только по решению суда.
Применение или не применение к сторонам каких-либо санкций и их
размеров также определяется судом на основании материалов дела.
В соответствии с положениями статьи 556 ГК РФ, договор аренды
может быть расторгнут по требованию арендодателя в следующих случаях:
1. Если арендатор использует имущество с существенным
нарушением условий договора, назначения этого имущества или
неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, решающее значение при применении указанной статьи
имеет не размер ущерба как таковой, а его соответствие ожидаемым выгодам
стороны в результате исполнения договора. В таком контексте возникает
возможность удовлетворения требования о расторжения договора при
незначительном по размеру ущерба нарушении, и также отказа в
удовлетворении такого же требования, несмотря на нанесение значительного
ущерба. Решение суда в данной ситуации может быть субъективно и
арендодателю (арендатору) предстоит доказать действительно существенную
разницу между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, при
заключении договора, и тем, что реально она могла получить.
Однако есть и бесспорные примеры существенных нарушений
договора аренды. Например, несоблюдение мер противопожарной
безопасности, в результате чего создается угроза гибели или порчи нежилого
помещения.
83
В договоре аренды нежилого помещения обязательно должно быть
указано назначении нежилого помещения. Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ
использование нежилое помещение не по его назначению приравнивается к
существенным нарушениям, равно как и неоднократные нарушения условий
договора.
2. Если арендатор своими действиями (умышленно или по
неосторожности) существенно ухудшает имущество.
Под существенным ухудшением арендованного нежилого помещения
принято понимать такое изменение его качества, которое при дальнейшей
эксплуатации данного нежилого помещения невозможно, либо привело к
тому, что использование нежилого помещения по его прямому назначению
стало невозможным.
Невыполнение арендатором его обязанности по проведению текущего
ремонта или работ по содержанию арендованного нежилого помещения
может быть основанием к досрочному расторжению договора только в
случае, если в результате действия (бездействия) арендатора ведет к
существенному ухудшению этого нежилого помещения.
3. Если арендатор не вносит плату за пользование имуществом более
двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Данное основание является более распространенным при расторжении
договора аренды здания и сооружения. На этом основании предъявляются
около половины всех исков. Кроме того, арендодатель имеет право
предъявить штрафные санкции за пользование денежными средствами.
4. Если арендатор не производит капитальный ремонт имущества в
установленные договором сроки, а при отсутствии в договоре таких сроков –
в разумные сроки, когда законодательством или договором за арендатором
закреплена обязанность капитального ремонта.
На практике данный способ расторжения встречается очень редко. В
соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ, капитальный ремонт нежилого
84
помещения производит арендодатель. Данная норма является диспозитивной
и стороны вправе пересмотреть это условие в договоре. В таком случае
договор аренды нежилого помещения, может быть, расторгнут по
инициативе арендодателя.
1
Однако, если арендатор устранит нарушения, предусмотренные в
статье 619 ГК РФ до вынесения судебного решения, то требование
арендодателя о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.
Рассмотрим пример из судебной практики.
В арбитражный суд поступило заявление о расторжении договора в
связи с существенными нарушениями договора - систематическими
неплатежами арендной платы, невыполнением договоров субаренды без
решения арендодателя.
В ходе судебного разбирательства дела ответчик представил
доказательства по устранению перечисленных нарушений.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал на следующих
основаниях. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию
одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при
существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных,
предусмотренных ГК РФ или другими законами случаях.
Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут
являться основаниями для рассмотрения вопроса о расторжении договора в
судебном порядке только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный
срок.
С учетом того, что нарушения условий договора, явившиеся причиной
обращения в суд, устранены в необходимый для этого срок, у арендодателя
отсутствуют основания для предъявления такого иска.
1
Баширов А.С. О некоторых особенностях правового режима сдачи в аренду нежилых помещений
федеральными государственными унитарными предприятиями // Право и государство. – 2008. – С. 58-61.
85
Таким образом, требование о расторжении договора аренды не
подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения,
послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следует отметить, что в соответствии с нормами гражданского права,
арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только
после предоставления арендатору возможности исполнения своего
обязательства в разумный срок.
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в
судебной практике встречаются не часто. Тем не менее, в статье 620 ГК РФ
законодатель предусмотрел основания, по которым арендатор вправе
обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Арендатор, вправе требовать расторжения договора в следующих
случаях:
1. Если арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением этого имущества.
Создание препятствий пользования нежилым помещением может
трактоваться как довольно широко, так и узко. В первом случае к ним можно
отнести любые случаи, при которых спокойное использование арендованного
нежилого помещения не обеспечено, например, не проведен арендодателем
капитальный ремонт или не выполнены арендодателем обязанности по
содержанию нежилого помещения, когда такие обязанности возложены на
него договором. Во втором случае, это конкретные меры, направленные на
ограничение пользования арендодателем помещения (блокировка входов,
смена замков и др.).
2. Если арендодатель не производит в сроки, установленные
договором, или в разумные сроки (при их отсутствии в договоре)
возложенной на него обязанности по проведению капитального ремонта
имущества.
86
3. Если переданное арендатору имущество имеет существенные
недостатки (препятствующие его использованию), которые не были указаны
арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору
заранее и не могли быть обнаружены им во время проведения осмотра
имущества.
Если стороны согласовали конкретную цель использования
арендованного здания (сооружения, помещения), но арендодатель
предоставил его в состоянии, непригодном для такого использования, это
означает, что имущество передано с недостатками, полностью
препятствующими его использованию.
Если имущество передано в состоянии, непригодном для
использования, арендатор в соответствии со ст. 450 и п. 4 ст. 620 ГК РФ
имеет право требовать расторжения договора.
Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были
существенными договор аренды, может быть, расторгнут если арендуемое
нежилое помещение имеет какие-либо недостатки, препятствующие его
использованию.
4. Если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
несет ответственности, придет в состояние, не пригодное для его
использования.
Досрочное расторжение договора по этому основанию производится
независимо от того, виновен ли в этом арендодатель.
В соответствии со статьей 451 ГК РФ законодательством закреплена
возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным
изменением обстоятельств.
Ссылка стороны на существенное изменение обстоятельств, возникшее
после заключения договора возможна только в отношении будущего
исполнения. В отношении в отношении уже предоставленного исполнения
статья 451 ГК РФ не может быть применена. В случае исполнения до
87
существенного изменения обстоятельств части обязательства статья 451 ГК
РФ применяется только в отношении неисполненной части обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это
разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы
заключен на значительно отличающихся условиях
1
.
В качестве примера можно рассмотреть договор аренды зданий и
сооружений, заключенный в целях использования помещений под гостиницу.
В случае введения на территории расположения арендованного имущества
чрезвычайного положения (например, в связи с повышенной
пожароопасностью), это вызовет резкое сокращение туристов. В данной
ситуации (в случае, если между сторонами не достигнуто соглашение о
приведении договора аренды в соответствии с существенно изменившимися
обстоятельствами или о его прекращении) заинтересованная сторона вправе
потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии
одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что
такого изменения обстоятельств не произойдет.
В юридической литературе отмечается, что «решающим фактором в
оценке изменения обстоятельств является тот факт, могли ли стороны
разумно предвидеть такие изменение». Положения статьи 451 ГК РФ не
применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий,
могла их предвидеть, и тем самым избежать отрицательных последствий.
2) причины изменения обстоятельств, не могли быть преодолены
заинтересованной стороной даже при условии такой степени заботливости и
осмотрительности, какая на нее возложена характером и условиями договора,
положениями гражданского права.
1
Комментарий (постатейный) к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Абрамова
Елена Николаевна, Байгушева Юлия Валериевна – М. : Проспект, 2018. – 1326 с. 33
88
3) исполнение договора без изменения его условия столь серьёзно
нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных
интересов сторон, что повлекло бы для заинтересованной стороны такой
ущерб, при котором она в значительной степени лишилась бы того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора.
4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не
вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в
расторжении договора сторона.
Вступая в сделку, каждая из сторон автоматически попадает под
определенные риски, связанные и исполнением договора.
На первый взгляд к существенным изменениям можно отнести
различные обстоятельства, неконтролируемые сторонами (девальвация,
резкое изменение конъюнктуры рынка, изменения законодательства и т.д.).
Суды должны строго и объективно оценивать изменения
обстоятельств, стараясь позитивно вмешиваться в договорные отношения
лишь тогда, когда исполнение такого договора становится неприемлемым
для одной из сторон в силу его явной неадекватности или противоречия
принципам добросовестности и справедливости (пункт 2 статья 6 ГК РФ), и
для того, чтобы не допустить злоупотребления сторонами своим правом
(пункт 1 статья 10 ГК РФ).
Рассмотрим ситуацию из судебной практики на примере
Апелляционного определения Алтайского краевого суда.
Д. обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю К., в
уточненном варианте требований просил взыскать с ответчика неустойку в
размере стоимости арендной платы за определенный период.
В обоснование требований истец (арендодатель) указал, что между ним
и ИП К. был заключен договор аренды. Через некоторое время ИП К.
направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора
аренды нежилого помещения в связи с принятием Закона, запрещающего
89
реализацию на территории Алтайского края пива и спиртных напитков после
21 часа, что является существенным изменением обстоятельств и,
соответственно, основанием для досрочного расторжения договора. Считая
приведенные ответчиком (арендатором) доводы несостоятельными, Д.
обратился в суд с настоящим иском, в котором просил применить к
арендатору штрафные санкции в виде неустойки за досрочное расторжение
договора, установленные условиями договора.
Решением Ключевского районного суда Алтайского края исковые
требования Д. были удовлетворены частично (с уменьшением суммы
неустойки).
В апелляционной жалобе ответчик К. просил решение отменить,
ссылаясь на то, что приняв арендуемое помещение и не высказав претензий,
арендодатель своими действиями выразил согласие с предложенным
основанием расторжения договора, а поэтому договор аренды нельзя считать
расторгнутым в одностороннем порядке с нарушением закона. Кроме того,
суд не исследовал и не дал оценку приведенным им основаниям,
послужившим причиной расторжения договора, а именно, принятие закона,
запрещающего продажу алкогольных напитков, что является существенным
изменением обстоятельств и основанием для расторжения договора согласно
положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда
в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия не нашла оснований для ее удовлетворения.
В отношении довода К. о существенном изменении обстоятельств суд
апелляционной инстанции дал следующее разъяснение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение
обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
90
является основанием для его изменения или расторжения, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на
значительно отличающихся условиях.
Ссылка в жалобе на наличие предусмотренных статьей 451 ГК РФ
оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением
обстоятельств коллегией не принимается, поскольку обстоятельства, на
которые ссылается ответчик, нельзя признать таковыми в контексте
положений статьи 451 ГК РФ»
1
.
Подводя общий итог, следует подчеркнуть, что в соответствии с
положениями Статьи 556 ГК РФ, указанный перечень оснований для
досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не
является исчерпывающим и может быть расширен путем указания сторонами
в договоре условий, позволяющих расторжение договора по дополнительным
основаниям, кроме предусмотренных в законодательстве. Такой подход,
позволяет сторонам договора аренды более детально урегулировать вопрос о
расторжении договора, однако и этот подход не освобождает их от
необходимости обращения в суд для расторжения договора, в случае если
одна из сторон откажется его расторгнуть договор в добровольном порядке.
Кроме того, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора
аренды по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом для
всех договоров.
В соответствии с гражданским законодательством, одна из сторон
договора вправе отказаться от его исполнения в следующих случаях:
1
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.05.2015 по делу № 33-3553/2015. Иск о
взыскании неустойки по договору аренды.
91
невозможность исполнения обязательств, основанных на договоре
(в случае если невозможность их исполнения связана с обстоятельствами, за
которые сторона, желающая отказаться от исполнения договора, не несет
ответственности) (ст.416 ГК РФ);
признание в установленном законодательством порядке стороны
договора банкротом;
в случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на
осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации,
необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона
вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать
возмещения убытков (ст.450.1 ГК РФ).
Согласно п.5 ст.450.1 ГК РФ - в случаях, если при наличии оснований
для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на
такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от
другой стороны предложенного последней исполнения обязательства,
последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Эстоппель - принцип утраты права на возражение при
недобросовестном или противоречивом поведении - имеет широкое
применение. В результате такого поведения сторона может лишиться права
оспорить или расторгнуть договор. Рекомендация по предотвращению
эстоппеля одна: «семь раз отмерь - один раз отрежь».
Оценить все юридические риски и решить, исполнять ли договор, в
котором есть правовые дефекты, следует до его заключения или в крайнем
случае перед началом исполнения. Умолчание о дефектах в сочетании с
исполнением, даже частичным, лишает сторону возможности успешно
потребовать признания договора недействительным или незаключенным.
Причина этого - у контрагента возникает видимость действительности
(заключенности) договора. Такой же механизм действует и в других