72
ГЛАВА 3. ДИНАМИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ
3.1. Особенности заключения договора аренды зданий и сооружений
1. Форма договора
В отличие от общей нормы, регулирующей форму договора аренды
безотносительно к ее объекту, договор аренды здания или сооружения
заключается лишь в простой письменной форме в виде одного документа,
независимо от того, кто является участником отношений, - юридическое
лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны -
короткий или длительный.
Договор должен быть подписан собственноручно сторонами без
использования факсимиле либо иного аналога собственноручной подписи.
Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.
Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае
ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.
Назначение формы договора состоит в том, что «она призвана
закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его
сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая
действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее
исполнения арендодателем и арендатором»
1
.
2. Передаточный акт
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его
арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о
передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания
или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или
сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его
1
Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М. -
Издательство "Ось - 89", 1998. - С. 48.
73
арендатору во владение или пользование и подписания сторонами
соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором,
рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения
обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
1
При этом представляется, что составление передаточного акта
необходимо и в том случае, если имущество уже находится во владении
лица, которому оно должно быть передано, по основаниям, возникшим до
заключения договора. Например, здание находилось у лица на основании
договора безвозмездного срочного пользования, а по окончании срока этого
договора стороны решили заключить договор аренды. В данной ситуации
необходимо составить передаточный акт, который будет являться
доказательством передачи здания именно по договору аренды, хотя сам
процесс передачи имущества осуществляться не будет.
Передаточный акт следует рассматривать как решающее, но не
единственное доказательство передачи имущества. Иными доказательствами
могут служить, например, регистры бухгалтерского учета, в которых
отражается движение основных и оборотных средств. Однако такие
доказательства могут быть приняты только в случае бесспорности их
доказательственной силы.
2
Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в
нем фиксируется санитарное и техническое состояние здания и сооружения,
указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых
достаточно обычного осмотра.
В юридической литературе многие ученые высказывают мнения, что
подписание сторонами передаточного акта является частью формы договора
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ
РФ. – 1996 г. - №5. – ст. 410
2
Рожков М.А., Елисеев Н.Г., Скворцов О.Ю. Договорное право. – М.: Статут, 2008.
74
аренды здания или иного сооружения, поскольку простое «соблюдение
формы договора аренды условие необходимое, но не достаточное».
1
Подобный ход рассуждений представляется ошибочным, поскольку договор
аренды является консенсуальным и, следовательно, заключенным с момента
достижения сторонами в установленной форме соглашения по всем
существенным условиям. Зависимость момента заключения договора от
передачи вещи характерна для реальных договоров. Передача вещи по
договору аренды свидетельствует о частичном исполнении договора, а не о
его заключении.
3. Государственная регистрация
Договор аренды здания и сооружения, как и любая сделка с
недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок
договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается
заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания
или сооружения на срок не менее одного года (то есть на срок, равный году и
более) подлежит государственной регистрации и считается заключенным
лишь с момента его государственной регистрации.
2
Следовательно, при
отсутствии такой регистрации договор считается незаключенным. Указанное
последствие нарушения требования о государственной регистрации является
особым. Оно представляет исключение из правила, согласно которому
нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность. этого момента регистрации арендатор не сможет
включить в расходы плату за пользование имуществом. Ведь пока договор не
зарегистрирован, у этих затрат нет законного документального обоснования.
1
Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М., Ось-
89, 2008. – 512 с.
2
Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. / под ред. А.П.
Сергеева. – М.: , 2010.
75
Хотя государственная регистрация договора аренды здания или
сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие
само по себе не лишает арендатора права на судебную защиту. В частности,
арендатор может представлять в суде доказательства законности и
обоснованности акта государственной регистрации договора или
доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника,
и т.п.
1
В судебной практике нередко возникают вопросы относительно правил
исчисления срока договора в целях определения, подлежит ли он
государственной регистрации, а также относительно необходимости
отдельных договоров аренды зданий и сооружений.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этим вопросам
выработал следующие позиции.
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный 1-
го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа
предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ
равен году.
2
Например: «Как установлено судами и следует из материалов
дела, что 18.09.2017 между обществом и третьим лицом заключен договор
аренды объекта недвижимого имущества (здания), расположенного по
адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 34А (кадастровый номер объекта
77:05:0007001:8598).
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия с 18.09.2017 до
17.09.2018.
Общество 08.11.2017 представило в адрес управления пакет
документов для государственной регистрации договора аренды здания от
18.09.2017, расположенного по адресу: ул. Чертановская, д. 34А.
Управлением 21.11.2017 было принято решение о приостановлении
1
Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О
2
Пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66
«Обзор практики разрешения споров связанных с арендой».
76
государственной регистрации.
В связи с тем что общество не устранило обстоятельства, которые
явились основанием для приостановления государственной регистрации,
уведомлением от 21.02.2018 управление отказало в государственной
регистрации договора аренды здания от 18.09.2017.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд
с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды, руководствуясь
положениями статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, положениями статьи 13, пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 27 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", принимая во внимание пункт 3
Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой", пришли к выводу о том, что оспариваемый
отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора
аренды является незаконным и нарушает права общества.
При этом суды с учетом содержания договора аренды и установленных
по делу обстоятельств исходили из того, что сделка, совершенная сторонами,
а также документы, представленные в управление для регистрации договора
аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства;
спорный договор аренды заключен на срок не менее года и поэтому
подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи
651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у
управления отсутствовали установленные законом основания для отказа в
государственной регистрации спорного договора аренды.
Неправильного применения норм материального права или нарушения
норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе
77
тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено...»
1
Если стороны установили, что условия заключенного ими договора
аренды здания и сооружения применяются к их отношениям,
существовавшим в течение определенного периода времени до его
заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения,
подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период
времени не включается в срок аренды.
2
Договор аренды здания (сооружения) не подлежит государственной
регистрации, если:
3
предварительный договор, по которому стороны обязуются в
будущем заключить договор аренды, подлежащей государственной
регистрации;
действие договора, заключенного на срок менее года,
распространяется на период, предшествующий его заключению, и общий
срок составляет более года;
договор, заключенный на срок менее года, продлен на тот же
срок и общий срок составляет более года;
договор аренды здания, возобновленный на неопределенный
срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651
ГК РФ государственная регистрация требуется для договора аренды здания,
заключенного только на срок не менее одного года.
Полежат государственной регистрации :
1) соглашение сторон об изменении размера арендной паты, указанной
ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем
государственной регистрации, поскольку такое соглашение является
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2018 N Ф05-18176/2018 по делу N А40-
45871/2018.
2
Пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
78
неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия
обременения, порождаемого договором аренды;
2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания,
подлежащему государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации установлен Федеральным
законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ.
1
Датой государственной регистрации
прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый
государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту
нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение
соответствующего органа от государственной регистрации могут быть
обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
2
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти,
уполномоченный в области государственной регистрации - Федеральная
служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
3
В Росреестр необходимо подать заявление на регистрацию договора
аренды недвижимого имущества. Но прежде, чем подавать заявление,
необходимо собрать пакет документов. В него входят (ст. 26 №218-ФЗ)
4
:
1) Заявление о государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества;
2) Кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его,
сдаваемой в аренду (если сдается земельный участок);
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в актуал
ред) // СЗ РФ. – 2015 - №29 (часть 1) – Ст.4344.
2
Аренда имущества. Судебная практика и образцы документов. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2012. -
144 c
3
Брагинский, М. И. Договорное право. Книга 5 (комплект из 2 книг) / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. -
М.: Статут, 2015. - 169 c.
4
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от
29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // СЗ
РФ. – 2015 г. - № 29 (Ч.1). – ст. 4344.
79
3) Кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и
помещения с указанием размера арендуемой площади;
4) Договор аренды здания или сооружения;
5) Документ об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация договора аренды здания одновременно
означает обременение права собственности или иного вещного права
арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.
Соответствующие сведения о договоре аренды здания вносятся в подраздел
III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности
и других вещных прав на объект недвижимого имущества».
В случае истечение срока действия или прекращения договора аренды
здания и сооружения указанные записи об обременении права собственности
или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом
погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне
листа записи об аренде.
1
А также согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о ее регистрации. В этом случае сделка
регистрируется в соответствии с решением суда.
2
Если договор аренды недвижимого имущества был заключен на срок с
одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца
следующего года, стороны договора считали его заключенным на срок менее
года и не обращались в соответствующий орган за государственной
регистрацией договора, то такой договор аренды считается заключенным на
1
Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика.
Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. - М.: Ось-89, 2017. - 817 c.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2016 г. по делу N А40-125605/2012
80
срок менее года.
1
В 2013 году существовала проблема государственной регистрации
договора аренды недвижимого имущества в свете принятия и изменения
Федерального закона от 30.12.2013 № 302-ФЗ.
2
В Федеральном законе № 302
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2012 года, где одной из
ключевых новелл данного Закона являлась среди прочего отмена применения
норм Гражданского кодекса РФ, предусматривающих государственную
регистрацию договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658).
В пункте 8-ом статье 2-й № 302-ФЗ
3
говорится о том, что положения о
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не
подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
4 марта 2013 г. был подписан Президентом РФ и официально
опубликован Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и
признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов
Российской Федерации», который вступил в силу в день официального
опубликования. В соответствии со ст. 3 указанного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона
N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.
Таким образом, обязанность государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651
и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась. Данная обязанность не
действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02
2
http://www.consultant.ru/law/review/fed/nw2013-04-04.html
3
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2012 г. - № 53 (часть I). - ст. 7627.
81
3.2. Особенности расторжения и изменения договора аренды зданий и
сооружений
В гражданско-правовых отношениях периодически возникают
ситуации, когда выполнение условий заключенного договора становится
невыгодным или невыполнимым для одной из сторон. У стороны договора
возникает естественное желание изменить его условия или даже прекратить
(расторгнуть) его. Однако на практике это сделать не так просто, так как в
большинстве случаев законодательство не позволяет что-либо сделать без
согласия другой стороны. Это справедливо с точки зрения защиты прав и
интересов обоих сторон. Необоснованный отказ стороны от исполнения
договора или изменение его условий в одностороннем порядке влечет за
собой гражданско-правовую ответственность в виде санкций.
В статье 450 ГК РФ содержатся общие нормы, относящиеся к
изменению и расторжению любого договора.
Пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что изменение или
прекращение (расторжение) договора возможно по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или условиями договора.
Таким образом, стороны договора аренды по обоюдному согласию
могут в любое время до истечения срока аренды изменить условия договора
или расторгнуть его.
Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения
возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В
случае с договором аренды, заключенным на неопределенный срок, любая из
сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом
другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого
помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на
неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора