65
-Технические документы: паспорт, план либо экспликация.
-Документы, подтверждающие то, что земельный участок поставлен на
государственный кадастровый учет в соответствии с Земельным
законодательством.
- Документы, подтверждающие то, что строение поставлено на
государственный кадастровый учет.
- Выписки из домовой книги о зарегистрированных , которые либо обязуются
сняться с регистрационного учета по месту жительства, либо остаются быть
зарегистрированы до определенного момента, либо лиц сохраняющих права
пользования или проживания в жилом помещении не имеется.
- Паспорта всех участников сделки, СНИЛС.
-Квитанции об уплате госпошлины.
Дополнительные документы:
-Если сделку оформляется доверенное лицо, понадобится заверенная
нотариусом доверенность и ее ксерокопия.
-Если собственник состоит в брачном союзе, то потребуется приложить к
бумагам письменное нотариальное согласие супруги (а) на осуществление
сделки.
- Если недвижимость заложена, то понадобится разрешение залогодержателя
на осуществление сделки.
-Если имущество прописано в договоре ренты, то нужно представить
разрешение на осуществление соглашения от получателя ренты.
- Если соглашение заключается от лиц несовершеннолетних или
недееспособных, то нужно представить еще несколько бумаг: Письменное
согласие опекунов или родителей сторон сделки, обязательно в письменной
форме. Письменное согласие от органов опеки, размещающее официальным
представителям распоряжаться собственностью. Письменное согласие от
66
органов опеки на отчуждение земельного участка или домовладения
56
.
3.2. Прекращение договора дарения
Законодательством предусмотрены основания прекращения
договора дарения. Одним из них являться признание недействительным
договора.
Договор дарения может быть признан недействительным как по общим
основаниям, для любого договора, так и по тем, которые предусмотрены
специально для договора дарения.
Договор дарения может быть признан недействительным по тем же
основаниям недействительности сделок, что и любой другой договор. Кроме
того, есть применимые только к договору дарения основания
недействительности.
Например, дарение будет недействительным, если:
-договор дарения совершен вопреки запрету или ограничению, на основании
статей 168, 575, 576 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
-договор заключен на основании ничтожной доверенности, в которой не
указаны одаряемое лицо и предмет дарения, на основании пункта 5 статьи
576 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
-договор был возмездным, в соответствии с пунктом 1 статьи 572
Гражданского Кодекса Российской Федерации;
-неясно, что именно даритель обещает подарить, т.е. не определен предмет
дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается
одаряемый в соответствии с пунктом 2 статьи 572 Гражданского Кодекса
Российской Федерации;
-не соблюдена письменная форма договора дарения движимого имущества в
56
Спор о признании недействительным договора дарения земельного участка (на
основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката:-
2019.-№6.-С.7
67
случаях, когда дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара
превышает 3 000 рублей, либо договор содержит обещание дарения в
будущем, в соответствии с пунктом 2 статьи 574 Гражданского Кодекса
Российской Федерации
57
.
Следующим основанием для прекращения дарения является его
отмена.
Учитывая специфику такого договора, Гражданский Кодекс
Российской Федерации, предусматривает строго ограниченные основания
для отмены дарения:
-Получатель дара покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его
семьи или причинил им телесные повреждения;
-Одаряемый настолько небрежно обращается с ценным для дарителя
подарком, что вещь может быть испорчена. В данном случае ценность для
дарителя измеряется нематериально;
-Суд может отменить дарение со стороны юридического лица, если оно
нарушило закон о банкротстве. В данном случае могут быть расторгнуты все
сделки с дарением, касавшиеся дохода этой компании за полгода до
объявления банкротства;
-В самом договоре дарения может быть отмечена возможность его отмены,
если одариваемый умрёт раньше дарителя.
Возможность отмены дарения предусмотрена законом в статье 578
Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой норме указаны
основания, при наличии которых даритель вправе отменить дарение и
вернуть свое имущество.
Даритель вправе отменить дарение в следующих случаях:
-Одаряемый совершил покушение на жизнь или здоровье дарителя или его
близких родственников;
57
Кагальницкая Н.В. Мнимые и притворные сделки в реформированном ГК РФ //
Вестник Волгоградского университета. Серия 5. - 2015. - № 2.-С.16
68
-Одаряемый нанес телесные повреждения дарителю;
-В случае умышленного убийства дарителя одаряемым, отменить дарение
могут наследники дарителя;
-Отмену дарения влечет небрежное обращение одаряемого с подаренной ему
вещью, имеющей большую нематериальную ценность для дарителя. В законе
прописано, что даритель может в судебном порядке требовать отмены
дарения в том случае, если обращение одаряемого с подаренной ему вещью,
имеющей для дарителя большую неимущественную значимость, влечет риск
неминуемой безвозвратной утраты этой вещи;
-Даритель пережил одаряемого. Договором дарения может быть
предусмотрена возможность отмены дарения дарителем в том случае, если
он переживет одаряемого, в соответствии с частью 4 статьи 578
Гражданского кодекса Российской Федерации. Включение в договор такого
условия является волей дарителя, но само по себе его наличие в договоре не
влечет автоматическую отмену дарения в случае наступления смерти
одаряемого раньше дарителя.
Для отмены дарения даритель должен будет обратиться в суд с иском к
наследникам одаряемого, обосновав свое требование соответствующим
условием договора. Безусловно, возможностью отменить дарственную в
порядке части 4 статьи 578 Гражданского кодекса Российской Федерации
следует воспользоваться при заключении договора дарения, включение
такого пункта в договор дарения не будет лишним.
Стороны могут расторгнуть договор дарения или отменить дарение,
письменным соглашением без судебного вмешательства, однако при
уклонении одаряемого от заключения такого соглашения при наличии
соответствующих оснований, отмена дарения возможна только в судебном
порядке.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся в правоприменительной
практике основания для оспаривания договора дарения:
69
-Договор дарения заключен с целью, заведомо противоречащей основам
правопорядка или нравственности.
-Не соблюдены форма и порядок заключения договора дарения,
предусмотренные Гражданским законодательством Российской Федерации,
или переход права собственности по договору дарения не прошел
государственную регистрацию в органах Росреестра, то есть договор не
соответствует требованием Федерального Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015
года и иных правовых актов.
-На момент совершения сделки дарения даритель не способен был понимать
значение своих действий и руководить. Данное основание влечет
недействительность сделки дарения. Такая сделка, в отличие от ничтожной
сделки, совершенной недееспособным лицом, является оспоримой. Анализ
правоприменительной практики показывает, что данное основание является
весьма распространенным по делам данной категории. Доказательственная
база строится на результатах психиатрической экспертизы, проведенной в
отношении дарителя на период совершения дарственной, а также на
показаниях сторон, свидетелей, оценке представленных сторонами
документов и т.д.
-Сделка дарения совершена для вида -так называемая мнимая сделка, когда
стороны не имели намерения создать те правовые последствия, которые
влечет дарение, то есть фактически намерения передать вещь не имелось. К
примеру, сделка совершена с целью ухода от долгов, во избежание
обращения взыскания на имущество и т.п. Мнимая сделка является
ничтожной, но разумеется ее мнимость подлежит доказыванию.
-Сделка дарения совершена с целью прикрыть другую сделку, например
продажу, ренту и другое - притворная сделка. О притворности сделки
говорит намерение сторон прикрыть ею другую сделку, которая фактически
состоялась. Например, если сторонами составлен и подписан договор
дарения с целью прикрыть фактическую продажу имущества, то сделка
70
дарения будет считаться ничтожной. В качестве примера можно привести
сделку дарения, заключаемую для того, чтобы обойти право сособственника
на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности.
В этом случае доказыванию подлежат обстоятельства возмездности
отчуждения имущества.
-Сделка подписана неуполномоченным лицом, подписана не самим
дарителем, а иным лицом, совершена по поддельной доверенности. Нередко
в правоприменительной практике встречаются дела по оспариванию сделок,
совершенных по доверенности, полномочия в которой носят общий характер,
без указания на предмет дарения и одаряемого, что является прямым
нарушением требования закона, содержащегося в части 5 статьи 576
Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет ничтожность такой
доверенности.
Фальсификация подписи в документах может быть доказана
почерковедческой экспертизой:
-На момент совершения сделки даритель был лишен дееспособности судом
вследствие психического расстройства. Данное обстоятельство влечет
ничтожность сделки дарения. Доказать ничтожность сделки, совершенной
недееспособным лицом не составит труда, поскольку доказательством
служит вступившее в законную силу решение суда о признании дарителя
недееспособным, и проведение психиатрической экспертизы в отношении
дарителя в этом случае не требуется.
-Договор дарения заключен дарителем под влиянием существенного
заблуждения , такого как относительно предмета, природы сделки и другое,
или под влиянием насилия или угрозы, обмана, либо вследствие стечения
тяжелых обстоятельств -кабальная сделка.
-Договор дарения содержит условие о том, что имущество перейдет
одаряемому после смерти дарителя. Такое условие также влечет ничтожность
договора дарения. Иск о применении последствий недействительности такой
71
сделки могут предъявить наследники дарителя, поскольку «подаренное»
таким образом имущество подлежит включению в наследственную массу
-Дарение имущества совершено при имеющемся ограничении или запрете на
распоряжение имуществом, например, залог имущества, находящийся у
кредитора.
-Не получено нотариальное согласие супруга дарителя на дарение
имущества, нажитого дарителем в период брака и оформленного,
зарегистрированного на дарителя, то в соответствии с Федеральным Законом
№ 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации
недвижимости», регистратор делает отметку в особых отметках об
отсутствии согласия супруга или супруги дарителя.
Часто причиной недействительности является дарение между
коммерческими организациями, которое фактически запрещено, или дарение
для вида, с целью прикрыть куплю-продажу.
При этом суд может не признать дарением и посчитать допустимой
передачу имущества между основным и дочерним обществами при
отсутствии прямого встречного предоставления, что сказано в
Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 8989/12
58
. Для этого
может понадобиться доказать, что имело место перераспределение
имущества внутри группы компаний в конкретных общих целях
экономической деятельности. Представляется, что при отсутствии
доказательств суд может признать такую передачу дарением.
Если даритель в ответ фактически получил от одаряемого деньги, вещь,
право или встречное обязательство, то такой договор недействителен. Это
притворная сделка. К нему нужно будет применять правила, которые
регулируют фактически совершенную сторонами сделку, в соответствии с
пунктом 2 статьи 170, пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса
58
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 8989/12 // Вестник ВАС
РФ. - 2013. - № 8.-С.10
72
Российской Федерации.
Нередко дарением оформляют продажу доли, например, доли участия в
Общества с Ограниченной Ответственностью, чтобы лишить других
участников права на ее преимущественное приобретение. При наличии
доказательств возмездной передачи договор дарения ничтожен, как
прикрывающий куплю-продажу.
Встречаются также ситуации, когда, с целью обойти правила
преимущественного права, участник Общества с Ограниченной
Ответственностью сначала дарит третьему лицу часть своей доли, а после
того, как одаряемый стал участником Общества с Ограниченной
Ответственностью, продает ему же оставшуюся часть. В такой ситуации суд
может обе сделки признать единым договором купли-продажи, согласно
пункта 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №
25
59
.
Если договор дарения был заключен для того, чтобы прикрыть куплю-
продажу и не предоставить вам преимущественное право покупки, то вы
можете потребовать перевода прав и обязанностей покупателя, согласно
пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для этого нужно подать иск в суд, предварительно собрав
доказательства, которые подтверждают наличие оснований для признания
договора недействительным.
Основная особенность рассматриваемого договора в том, что чаще его
пытаются оспорить не стороны договора, а третьи лица. Однако право
третьих лиц на предъявление требований о недействительности должно быть
предусмотрено законом, согласно пунктов 2, 3 статьи 166 Гражданского
кодекса Российской Федерации. Например, таким правом обладает участник
Общества с Ограниченной Ответственностью, которого лишили
59
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - № 8. - август 2015.
73
преимущественного права покупки доли. В его интересах доказать, что
фактически состоялась незаконная продажа доли третьему лицу, потребовать
в судебном порядке признания договора дарения недействительным и
перевода на себя прав и обязанностей покупателя, согласно пункта18 статьи
21 Закона об Обществе с Ограниченной Ответственностью
60
.
Чтобы признать договор дарения недействительным, надо подать иск в
суд.
Право на оспаривание договора дарения, при наличии
соответствующих оснований, имеют:
-Даритель;
-Одаряемый;
-Наследники дарителя, после его смерти;
-Третьи лица, чьи интересы нарушены договором дарения (кредиторы,
залогодержатели).
Если даритель не лишен дееспособности и не ограничен в ней, сделка
совершена в соответствии с требованиями закона и других правовых актов,
даритель при совершении сделки находился в здравом уме и трезвой памяти,
родственники дарителя не вправе оспаривать договор при его жизни.
Собственник распоряжается своим имуществом по своему усмотрению,
то есть вправе его отчуждать любым способом, любому лицу и в любое
время.
Даритель не обязан спрашивать чьего-либо согласия на распоряжение
принадлежащим ему имуществом, за некоторыми исключениями. Например,
когда речь идет об имуществе, нажитом в период брака, для дарения такого
имущества требуется нотариально заверенное согласие супруга дарителя,
либо когда имущество отчуждается путем дарения лицом, ограниченным в
дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или
60
Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной
ответственностью» // Собрание законодательства РФ. - 16.02.1998. - № 7. - ст. 78
74
наркотиками, требуется обязательное согласие его попечителя.
Срок исковой давности для оспаривания сделок, в том числе для
оспаривания дарственной, одинаков, и применятся судом только по
заявлению стороны в споре, в соответствии с частью 2 статьи 199
Гражданского кодекса Российской Федерации, если же сторона об этом не
заявит, иск будет рассмотрен судом, даже если срок исковой давности
существенно пропущен.
Общий срок исковой давности судом может быть восстановлен , в
соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации,
при наличии уважительных причин его пропуска. К уважительным относятся
причины, которые объективно являлись препятствием для обращения в суд с
иском об оспаривании сделки.
Итак, законом предусмотрены следующие сроки исковой давности для
оспаривания сделки:
1 год - для оспоримых сделок. Данный срок начинает течь с того дня,
когда закончились угроза или насилие, под влиянием которых была
заключена сделка дарения, если сделка оспаривается по таким основаниям,
либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать о других нарушениях
при совершении сделки, влекущих ее недействительность.
3 года - для ничтожных сделок. Для стороны сделки этот срок
начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки, а для лица, не
являющегося стороной договора дарения - со дня, когда лицо узнало или
должно было узнать о начале действия сделки, при этом во втором случае
срок исковой давности ограничен 10 годами, которые исчисляются с начала
исполнения сделки. Указанный 10-летний срок исковой давности
является предельным для защиты нарушенного права, и
восстановлению не подлежит.
Иными словами, если истец узнает о совершенной сделке спустя 10 лет
после начала ее исполнения и, соответственно, предъявит иск по истечении