5
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
6
ГЛАВА 1.
ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РФ
10
1.1
История развития института недвижимого
имущества в РФ и за рубежом
10
1.2
Понятие и виды недвижимого имущества в РФ
18
ГЛАВА 2.
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РФ
31
2.1
Особенности приобретения прав на недвижимое
имущество разных видов
31
2.2
Основные проблемы и пути их разрешения в сфере
института недвижимого имущества в РФ
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
91
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество – основа
частной собственности и экономической системы страны. Объекты
недвижимости – это ценные и важные для государства и общества объекты.
Обладание такими объектами гарантирует любому лицу экономическую
устойчивость положения, является основой его достойного существования,
независимости и свободы. Данные обстоятельства послужили причиной
установления государством особых требований в соответствующей сфере
правового регулирования.
В условиях развития рыночных отношений и торгового оборота такой
объект гражданских прав приобретает особое значение. И, следовательно,
возрастает потребность в стабильном и эффективном законодательном
регулировании отношений, складывающихся по поводу недвижимого
имущества. От этого зависит усовершенствование производства и благосостояние
граждан.
Законодательство о недвижимости постоянно изменяется,
принимаются новые нормативно–правовые акты, а неактуальные утрачивают
свою силу. Вместе с тем процесс формирования эффективного правового
регулирования еще не закончился. В Концепции развития гражданского
законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 окт.
2009 г.
1
(далее – Концепция развития гражданского законодательства РФ),
содержатся несколько еще не реализованных предложений об изменении
законодательства о недвижимости, в частности, предлагается исключить из
перечня объектов недвижимости суда внутреннего плавания, морские суда,
1
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 окт. 2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс:
справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2009. (дата обращения:
07.12.2019).
7
воздушные суда, так как они являются вещами движимыми, которые
подлежат обязательной государственной регистрации; исключить норму о
том, что перечень объектов недвижимости может быть дополнен случаями,
прямо указанными в законе; закрепить модель единого объекта
недвижимости, в соответствии с которой обладателем земельного участка, а
также недвижимого имущества, расположенного на таком участке, выступает
одно и тоже лицо.
Недвижимому имуществу и его отдельным видам посвящены многие
научные исследования, содержащие спорные вопросы, которые вызывают
дискуссии в доктрине гражданского права и проблемы в судебной и
правоприменительной практике.
В частности, в доктрине наличествуют дискуссии по поводу понятия и
признаков недвижимого имущества, классификаций недвижимого
имущества, а также понятий и признаков отдельных видов недвижимого
имущества. В судебной практике не всегда конкретно и однозначно
разрешается вопрос о признании за тем или иным объектом статуса
недвижимого имущества. Встречаются ошибочные решения о признании
недвижимыми объектов, которые в действительности недвижимыми не
являются, например, таких как забор
1
, футбольное поле
2
, асфальтовое
покрытие
3
, сборно–разборный павильон
4
.
Неурегулированные спорные вопросы, недостатки правового
регулирования и ошибочные судебные решения оказывают негативное
1
Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24
сент. 2013 г.№ 1160/13 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2013 (дата обращения: 02.12.2019).
2
Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28
мая 2013 г.№ 17085/12 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2013. (дата обращения: 01.12.2019).
3
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 сент. 2015 г. № 303–ЭС15–
5520 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф.
Электрон. дан. М., 2013. (дата обращения: 01.12.2019).
4
Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24
янв. 2012 г. № 12576/11 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2012. (дата обращения: 02.12.2019).
8
влияние на экономическое и социальное развитие государства. Все это
обуславливает актуальность темы исследования.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является
комплексный анализ недвижимого имущества как объекта гражданских прав
и предложения по совершенствованию. В рамках цели поставлены
следующие задачи:
исследовать историю возникновения и развития института
недвижимого имущества в РФ и за рубежом;
определить соотношение понятий «недвижимая вещь», «недвижимое
имущество» и «недвижимость»;
сформулировать и раскрыть понятие и виды недвижимого имущества
как объекта гражданских прав;
проанализировать особенности приобретения прав на недвижимое
имущество разных видов;
исследовать основные проблемы и предложить пути их решения в
сфере недвижимого имущества.
Объектом исследования в настоящей работе выступают общественные
отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы регулирующие отношения,
возникающие по поводу недвижимого имущества, законопроекты и
положения доктринальных исследований по теме диссертации, а также
правовые позиции, касающиеся недвижимого имущества, изложенные в
судебной практике.
Методологическая основа исследования. Для исследования
общественных отношений, складывающиеся по поводу недвижимости, а так
же ее отдельных видов были использованы общенаучные методы (синтез,
анализ, индукция, дедукция), а также собственно юридические, или
специальные методы (сравнительно–правовой, историко–правовой,
формально– юридический).
9
Теоретическую основу работы составляют труды российских ученых,
таких как И.В. Аксюк, В.А. Алексеева, Р.С. Бевзенко, Е.С. Болтановой,
М.И.Брагинского, В.В. Витрянского, Е.В. Довлатовой, Н.С. Евтушенко, М.П.
Имековой, А.В. Канчукоевой, И.Д. Кузьминой, А.Н. Лужиной, А.Я.
Рыженкова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Е.М. Тужиловой–Орданской, Б.Л.
Хаскельберга и др.
Нормативная основа исследования. Конституция РФ, действующее и
ранее действующее российское законодательство и законодательство
иностранных государств.
Эмпирическую базу исследования составляют акты арбитражных судов
Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации и судов
нижестоящих судебных инстанций.
Научная новизна исследования. В настоящей работе проведен
комплексный анализ недвижимого имущества как объекта гражданских прав
и всей совокупности выявленных дискуссионных вопросов в данной сфере.
Выделены признаки недвижимого имущества, дано авторское определение
понятию недвижимого имущества, отдельным видам недвижимого
имущества.
Практическая значимость исследования. В работе сформулированы
позиции и предложения, которые могут быть взяты за основу для внесения
изменений в законы и иные нормативно–правовые акты Российской
Федерации для совершенствования законодательства о недвижимом
имуществе и устранения существующих проблем и дискуссионных вопросов.
Структура работы. Настоящая работа состоит из введения, двух глав,
состоящих из параграфов, заключения и списка использованной литературы.
10
ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РФ
1.1 История развития института недвижимого имущества в РФ и за
рубежом
Предпосылкой подробного исследования понятия «недвижимое
имущество» является анализ процесса становления и исторического развития
института недвижимого имущества в теории и практике.
Понятие «вещь» возникло в римском праве, в классический период
(сер. III в. до н.э. – кон. III в. н.э.). Вещами называли материальные предметы
внешнего мира, юридические отношения и права.
Выделяли два вида вещей: движимые и недвижимые
1
. Под
недвижимыми вещами (resimmobiles) понимали те, изменение положения в
пространстве которых, без нарушения их сущности невозможно, то есть все
то, что вместе можно было назвать – земная поверхность (superficies) – это не
только сама земля, но и все то, что тесно связанно с ней (строения
(inaedificatio)), а также то, что на земле посеяно (insemenatio) и посажено
(implantatio).
Из данного приведенного выше определения следует, что уже тогда в
основе понятия «недвижимость» лежал ее главный признак –
«невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению»
2
.
Во времена рабовладельческого Рима к недвижимому имуществу
относилась земля, недра и все, что было сделано на земле трудом человека
(например, насаждения, постройки). Вещи, фундаментально скрепленные с
поверхностью земли или иным образом связанные с ней, признавались
составными частями земли и подчинялись норме «superficies solo cedit»
1
Фролова Е.Ю. Понятие недвижимости. История вопроса [Электронный ресурс] //
Universum: экономика и юриспруденция. Электрон. дан. [Б. м.], 2016. URL:
http://7universum.com (дата обращения: 18.12.2019).
2
Аксюк И.В. Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы
возникновения права собственности на нее: дис. .. к. ю. н. Ростов–на–Дону, 2007. С. 19
11
(«сделанное над поверхностью следует за поверхностью»)
1
.
Можно отметить, что в римском праве деление вещей на движимые и
недвижимые было основано только на физических признаках объектов,
учитывалась возможность или невозможность к перемещению, а также
наличие или отсутствие связи с землей.
Римское право оказало значительное влияние на дальнейшее
формирование юридических конструкций и становление законодательства
различных государств. В особенности рецепция римского права присуща
странам, относящимся к романо–германской правовой семье.
Так, во Франции в 1804 году был принят Французский гражданский
кодекс – «Кодекса Наполеона»
2
, в соответствии со ст. 517 которого
выделяется три вида недвижимости
3
:
по природе: земельные участки, леса, урожай на корню, плоды на
деревьях и т.д. (ст.518, ст. 520);
по назначению: предметы, предназначенные для обслуживания и
эксплуатации земельного участка, которые для этого разместил на участке
его собственник, например, земледельческие орудия, удобрения (ст. 524);
вследствие предмета, принадлежность которого она составляет:
сервитут (ст. 517).
Германское гражданское уложение, принятое в 1896 году и введенное в
действие 1 января 1900 года, также базировалось на римском праве, но с
одним отличием: вещами признавались только материальные предметы –
земельные участки и движимые вещи, то есть те, которые не являлись
земельными участками и прочно связанными с почвой принадлежностями
1
Сорокин С.Г. История развития недвижимости граждан и права собственности на нее //
Современное право. № 11. 2007. С. 95.
2
Гражданский кодекс Наполеона (Кодекс Наполеона) / пер. с франц. В.Н. Захватаев. – М.:
Инфотропик Медиа, 2012. – 800 c.
3
Гринько, М.А. История государства и права зарубежных стран: Учебно-методическое
пособие / М.А. Гринько, Л.Л. Кофанов, О.Л. Лысенко. - М.: Норма, 2019. - 512 c.
12
земельных участков (параграф 90)
1
.
Законодательство стран, относящихся к англо–саксонской правовой
семье, имеет свои особенности в отношении рассматриваемой
классификации вещей, в частности там отсутствует деление вещей на
движимые и недвижимые в традиционном смысле.
Так, согласно параграфам 657, 658 Гражданского кодекса штата
Калифорния США 1872 года имущество делится на личное и реальное. К
последнему относится земля, что прикреплено к ней, принадлежность земли,
что следует за ней, а также то, что признано недвижимостью в силу норм
законодательства, исключение составляет то, что отделяется в целях продажи
(урожай, плоды)
2
.
В XVIII веке, в российском законодательстве, так же как и в
законодательстве стран романо–германской правовой семьи, появились
термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» вслед за
возникновением поземельного оборота
3
и были необходимы для его
регулирования
4
. Впервые такие термины были закреплены в Указе Петра I от
23 марта (1 апр.) 1714 г. «О порядке наследования в движимых и
недвижимых имуществах» («Указ о единонаследии»).
Следует отметить, что в тексте вышеназванного Указа определение
недвижимости и недвижимого имущества не дается, признаки не
раскрываются, только перечисляются отдельные виды: земли, фабрики,
заводы, дома, строения, пустые дворовые места, железные дороги, в том
числе все это с принадлежностями
5
.
1
Там же. С. 352.
2
Зенин, И.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: учебник и практикум для
бакалавриата и магистратуры / И.А. Зенин. — 15-е изд., перераб. и доп. — Москва:
Издательство Юрайт, 2019. — 227 с.
3
Соловьев В. В. История формирования понятия недвижимость // Известия Саратовского
ун–та. 2012. № 2. С. 112.
4
Довлатова Е.В. Недвижимость как имущественная основа предпринимательской
деятельности : дис... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 30 – 31.
5
Полное собрание законов Российской Империи. СПб : В типографии Второго отделения
Собственной Его Императорского Величества канцелярии, 1830. Т. 5. Ст. 2789.
13
Признаки недвижимого имущества назывались только в юридической
литературе, например, это индивидуальная определенность, неподвижность,
прочная связь с землей, неспособность к перемещению без уменьшения
ценности
1
.
Позже, в гл. 1 разд. 1 кн. 1 проекта Гражданского уложения Российской
Империи 1810 года был прямо назван критерий деления вещей на движимые
и недвижимые – «различие по свойству их». А также закреплено правило,
согласно которому насаждения и строение находящиеся на земельном
участке принадлежат владельцу такого участка
2
. Но, как известно,
Гражданское Уложение так и не было принято.
В 1835 году вступил в действие Свод законов Российской Империи,
согласно которому все вещи делились на движимые и недвижимые (земли,
угодья, строения, дома и т.д.). Данная классификация была основана на
критерии способности объекта к перемещению. Выделялись следующие
вещи:
вещи, которые можно свободно переместить;
вещи, которые абсолютно невозможно переместить (например, поле);
вещи, которые после перемещения утратят свою сущность (например,
здание превратится в совокупность строительных материалов).
Таким образом, к недвижимости относилась земля и все то, что прочно
связано с ней
3
.
Все теоретические и практические основы понятия «недвижимое
имущество» утрачиваются после Октябрьской революции 1917 года с
приходом советской власти. Деление вещей на движимые и недвижимые
исчезло, было отвергнуто, как буржуазное и больше не имело практического
значения
4
. А причиной тому стало то, что земля, недра, леса и воды
1
Довлатова Е. В. Указ. соч. С. 30 – 31.
2
Там же. С. 34 – 35.
3
Канчукоева А. В. Указ. соч. С. 14 – 15
4
Фролова Е. Ю. Указ. соч. С. 25 – 26.
14
полностью перешли в собственность государства. Нормативно это было
закреплено в Декрете от 27 окт. 1917 года «О земле»
1
.
Абсолютно классификация вещей на движимые и недвижимые была
исключена из науки и практики с введением в действие в 1922 году
Гражданского Кодекса РСФСР. Согласно примечанию к ст. 21 такая
классификация вещей упразднена, в связи с отменой частной собственности
на землю
2
.
Понятие «недвижимое имущество» было возвращено в
законодательство только в 1990 году с принятием Закона от 24 дек. 1990 г. №
443–1 «О собственности в РСФСР»
3
. Одновременно закрепилась частная
собственность на земельные участки и запрет устанавливать ее ограничения
государством. Утрата первостепенного значения государственной
собственности повлекла значительное возрастание количества объектов
гражданского оборота.
Дифференциация вещей на движимые и недвижимые была закреплена
в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик
от 31 мая 1991 г. № 2211–15
4
(далее – Основы). Согласно п. 2 ст. 4 Основ
недвижимым имуществом признавались «земельные участки и все, что
прочно с ними связано, как–то: здания, сооружения, предприятия, иные
имущественные комплексы, многолетние насаждения».
Представленный перечень не являлся исчерпывающим, в этой же
статье было закреплено правило, согласно которому законом к недвижимому
может быть отнесено и иное имущество. Так, например, согласно п. 4 ст. 1
Закона 14 июля 1992 г. № 3295–1 «Об основах градостроительства в РФ» к
1
Чистяков О.И. Отечественное законодательство XI – XX веков. М.: Юристъ, 2006. Ч. II.
C. 24 – 26.
2
ГК РСФСР от 31 окт. 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904. (Утратил силу).
3
О собственности в РСФСР: закон РСФСР от 24 дек. 1990 г. № 443–1 // Ведомости СНД
РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416. (Утратил силу).
4
Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик, утверждены
Постановлением ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2212 – 1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991.
№ 26. Ст. 734. (Утратили силу).