15
недвижимому имуществу относились, в частности земли селений и
сооружения, расположенные над и под такими землями
1
, а согласно
Жилищному кодексу РСФСР 1983 г. – дома и помещения, предназначенные
для проживания в них
2
.
Таким образом, в 90–х годах XX века деление вещей на движимые и
недвижимые было восстановлено, в его основе лежали все те же принципы:
неразрывность объекта с земельных участком, на котором он расположен, и
невозможность перемещения объекта без причинения ущерба его
назначению, а основным признаком недвижимости оставалась
индивидуальная определенность
3
.
После распада СССР было принято множество нормативно–правовых
актов, регулирующих оборот недвижимости (в том числе Закон от 29 мая
1992 г. № 2872–1 «О залоге»
4
, Закон от 3 июля 1991 г. № 1531–1 «О
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ»
5
, Указ
Президента РФ от 27 окт. 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в РФ»
6
), однако, как отмечается в
доктрине, это не привело к формированию единой, внутренне
непротиворечивой системы законодательства
7
.
В 1994 году была принята часть первая Гражданского кодекса
1
Об основах градостроительства в РФ [Эл. Рес.]: закон РФ от 14 июля 1992 г. № 3295–1 //
КонсультантПлюс: СПС. Вер. Проф. Эл. дан. М., 1992. (дата обр.: 05.12.2019). Утр. силу.
2
Жилищный кодекс РСФСР: закон РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости СНД и ВС
РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. (Утратил силу).
3
Горбунова Я.П. История правового регулирования и признаки недвижимого имущества в
России // Научные дискуссии. 2016. № 4. С. 17 – 18.
4
О залоге [Электронный ресурс]: закон от 29 мая 1992 г. № 2872–1 // КонсультантПлюс:
справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 1992. (дата обращения:
01.12.2019). (Утратил силу).
5
О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ [Электронный
ресурс]: закон РФ от 03 июля 1991 г. № 1531–1// КонсультантПлюс: СПС. Версия Проф.
Электрон. дан. М., 1991. (дата обращения: 01.11.2017). (Утратил силу).
6
О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в РФ
[Электронный ресурс]: указ Президента Росс. Федерации от 27 окт. 1993 г. № 1767 //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 1993. (дата
обращения: 01.12.2019). (Утратил силу).
7
Довлатова Е. В. Указ. соч. С. 34.
16
Российской Федерации
1
(далее – ГК РФ), где недвижимому имуществу как
объекту гражданских прав посвящена отдельная статья 130. Кроме того, из
Основ в ГК РФ была перенесена норма, в соответствии с которой к
недвижимости могут быть отнесены объекты, названные таковыми в законе.
Таким образом, понятие и отдельные виды недвижимого имущества
были закреплены в ст. 130 ГК РФ, в других статьях ГК РФ, в частности ст.
132 ГК РФ, посвященной предприятию, и в иных законах, например, в
соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102–ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
2
к недвижимому имуществу относятся
жилые дома, квартиры, гаражи, дачи и др., а согласно п. 1 ст. 8 Федерального
закона от 7 июля 2003 г. № 126–ФЗ «О связи»
3
– сооружения связи.
С момента введения в действия ГК РФ по настоящее время в ст. 130
были внесены следующие изменения:
обособленные водные объекты выведены из перечня объектов
недвижимого имущества
4
;
добавлены в ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства
5
;
многолетние насаждения и леса больше не признаются объектами
недвижимости
6
;
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон РФ от 30 нояб.
1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Собр.
законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
2
Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федер. закон РФ от 16 июля
1998 г. № 102–ФЗ (ред. от 02.08.2019) // КонсультантПлюс: СПС. Версия Проф. Электрон.
дан. М., 2019. (дата обращения: 06.12.2019).
3
О связи [Электр. рес.]: федер. закон РФ от 7 июля 2003 г. № 126–ФЗ (ред. от 06.06.2019)
// КонсультантПлюс: СПС. Версия Проф. Эл. дан. М., 2003. (дата обр.: 06.12.2019)
4
О введении в действие Водного кодекса РФ [Электронный ресурс]: федер. закон от 03
июня 2006 г. № 73–ФЗ (ред. от 02.08.2019) // КонсультантПлюс: СПС. Версия Проф.
Электрон. дан. М., (дата обращения: 05.12.2019).
5
О внесении изменений в часть первую ГК РФ [Электронный ресурс]: федер. закон РФ от
30 дек. 2004 г. № 213–ФЗ // Официальный интернет–портал правовой информации.
Электрон. дан. [Б. м.]. URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 25.12.2019).
6
О введении в действие Лесного кодекса РФ: федер. закон от 4 дек. 2006 г. № 201– ФЗ
(ред. от 01.05.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019) // Собрание законодательства
РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.
17
космические объекты исключены из перечня объектов недвижимости
1
;
в перечень объектов недвижимого имущества был включен, так
называемый единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ)
2
;
жилые и нежилые помещения и предназначенные для размещения
транспортных средств части зданий или сооружений (машино–места), если
их границы описаны в установленном порядке о государственном
кадастровом учете, в настоящее время также признаются недвижимым
имуществом
3
.
Таким образом, перечень объектов недвижимого имущества не только
неоднократно подвергался изменению в прошлом, но и предполагается его
изменение в будущем. Отмечая тенденции развития института недвижимого
имущества следует указать, что в Концепции развития гражданского
законодательства РФ в ГК РФ предлагается внести следующие изменения:
исключить из закона норму о признании предприятия единым объектом
недвижимости; исключить из перечня объектов недвижимости суда
внутреннего плавания, морские суда, воздушные суда, так как они являются
вещами движимыми, которые подлежит обязательной государственной
регистрации; а также исключить норму о том, что перечень объектов
недвижимости может быть дополнен случаями, прямо указанными в законе
4
.
1
О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ
«О Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» [Эл. ресурс]:
федер. закон от 13 июля 2015 г. № 216–ФЗ (ред. от 02.12.2019). // КонсультантПлюс:
справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2015. (дата обр.: 07.12.2019).
2
О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 02 июля
2013 г. № 142–ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон.
дан. М., 2013. (дата обращения: 05.12.2019).
3
О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер.
закон Рос. Федерации от 03.07.2016 N 315-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. Версия Проф. Электрон. дан. М., (дата обращения: 05.12.2019).
4
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 окт. 2009 г. [Электронный ресурс] //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. (дата
обращения: 07.12.2019).
18
Вышеназванные изменения законодательства и предложения по его
усовершенствованию будут подробнее раскрыты в последующих главах
работы.
Подводя итог анализа истории возникновения и развития института
недвижимого имущества, следует еще раз отметить, что понятие
«недвижимое имущество» имеет многовековую историю, берущую начало в
еще в римском праве. Деление имущества на движимое и недвижимое
признается и используется как в зарубежном, так и в российском
законодательстве. В настоящее время понятие и отдельные виды объектов
недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ, кроме того, виды объектов
недвижимости называются в других статьях ГК РФ и иных законов. Между
тем, законодательный перечень объектов недвижимости не представляется
возможным признать стабильным из–за периодического внесения в закон
изменений в прошлом и предполагаемого внесения изменений в будущем.
1.2 Понятие и виды недвижимого имущества в РФ
Понятие недвижимых вещей (недвижимого имущества,
недвижимости), закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике в
литературе, которая является вполне обоснованной.
Первую проблему вызывает использование в тексте статьи трех
терминов: «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» и
«недвижимость», в качестве равнозначных.
В доктрине гражданского права вопрос о соотношении трех
вышеназванных понятий решается неоднозначно.
Так, Е.Г. Семенова считает, что «недвижимое имущество» – это более
широкое понятие, чем «недвижимая вещь», поскольку оно относится,
например, к предприятию, в состав которого входят и вещи, и
19
имущественные права
1
. В свою очередь, Е.М. Тужилова–Орданская считает,
что термин «недвижимое имущество» нет необходимости использовать
2
.
Данное мнение поддерживает и В.А. Жаров, который пишет, что
допустимым является использование только термина «недвижимая вещь»,
так как именно вещь является объектом гражданских прав, употребление
термина «недвижимое имущество» автор объясняет стремлением
законодателя в определение «недвижимость» включать и комплекс прав
3
.
Относительно термина «недвижимость» одни авторы считают, что в
его употреблении нет необходимости
4
, так как в ст. 130 ГК РФ дается
понятие недвижимой вещи, а в ст. 132 недвижимому имуществу
5
, другие –
признают его обобщающим, применимым в отношении недвижимых вещей в
целом
6
и соединяющим различные виды имущества
7
.
Разрешая данную дискуссию, необходимо, прежде всего, отметить, что
понятия «вещь» и «имущество» нельзя признать равнозначными и
использовать как синонимы. Вещи – это объекты гражданских прав,
предметы материального мира, созданные природой или человеческим
трудом
8
, юридически неделимый объект, а имущество – это комплекс вещей,
имущественных прав и обязанностей, принадлежащих субъекту
9
, иными
1
Семенова Е.Г. О соотношении терминов «недвижимость», «недвижимое имущество»,
«недвижимая вещь» в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестн.
Краснодарского ун-та МВД России. 2015. № 4 (30). С. 37.
2
Тужилова–Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в
гражданском праве России : дис. ... д-р. юрид. наук. М., 2007. С. 38.
3
Жаров В.А., Матвеев П.А. Понятие и признаки недвижимого имущества // Научно–
технический прогресс: актуальные и перспективные направления будущего: сборник
материалов II Международной научно- практической конференции. 2016. С. 250.
4
Там же. С. 251.
5
Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты
гражданского оборота. Сборник статей. 2007. С. 407 – 408.
6
Семенова Е.Г. Указ. соч. С. 38.
7
Григорьева И. М. О понятии недвижимости как объекте гражданского оборота //
Молодые ученые. 2013. № 4. С. 37 – 38.
8
Белов, В.А. Гражданское право в 2 т. Том 1. Общая часть: учебник для академического
бакалавриата / В.А. Белов. — Москва: Издательство Юрайт, 2019.- 451с.
9
Гражданское право России. Практикум: учебное пособие для академического
бакалавриата / А.Я. Рыженков, А.П. Анисимов; под общей редакцией А.Я. Рыженкова. —
2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 333 с.;
20
словами имущество, является комплексным, составным объектом, и лишь
иногда понятие «имущество» используют в узком смысле для обозначения
вещи.
Следовательно, понятия «недвижимое имущество» и «недвижимая
вещь» не являются равнозначными. Представляется, что понятие
«недвижимая вещь» применимо к определенному предмету материального
мира, а «недвижимое имущество» – к комплексу вещей, имущественных прав
и обязанностей, признающихся единым объектом (например, предприятие)
или может быть использовано в узком смысле для обозначения вещи. Термин
«недвижимость» представляется верным использовать как обобщающий,
имеющий отношение и к недвижимому имуществу, и к недвижимым вещам.
В юридической литературе критикуется легальное определение понятия
недвижимого имущества.
Одни авторы считают, что определение недвижимого имущества и
перечень его признаков исчерпывающим образом закреплены в ст. 130 ГК
РФ, другие – справедливо предлагают дополнить перечень признаков
недвижимого имущества, который, по их мнению, является недостаточным.
Причиной тому являются споры на практике, при которых оказывается
недостаточным признаков, закрепленных в законе для квалификации того
или иного объекта в качестве объекта недвижимости
1
. Далее в работе будут
приведены примеры, подтверждающие данный вывод.
Классификация недвижимого имущества – это распределение объектов
недвижимости на группы по определенному основанию или признаку,
лежащему в основе такого распределения
2
.
В ходе любой классификации необходимо соблюдать ряд правил:
одна классификация должна проводиться только по одному основанию;
1
Захарова А.Е. Указ. соч. С.401
2
Григорьев А.В., Козин П.П., Козин П.А. Укрупненная классификация объектов
недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 7 (46). 2005. С.
96
21
объекты, рассматриваемые в одной классификации, могут быть
отнесены только к одной из классификационных групп;
разделение на группы внутри классификации должно быть
последовательным: род, вид, подвид и т.д.
Деление вещей на движимые и недвижимые, пожалуй, является
основной классификацией вещей в гражданском праве. Такое деление
известно еще римскому праву и сохранило свою актуальность в настоящее
время, приобретая новые черты и создавая новые платформы для научных и
практических дискуссий.
В современном гражданском праве деление вещей на движимые и
недвижимые реализовано следующим образом. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к
недвижимым вещам относятся следующие объекты гражданских прав:
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства;
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для
размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-
места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений
описаны в установленном законодательством о государственном
кадастровом учете порядке.
При определении «движимых вещей» законодателем используется
остаточный принцип – это все те вещи, которые не являются недвижимыми
(п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Определение признаков вещи как недвижимой, исходя из ее
существенных и специфических характеристик, представляет собой
актуальный законодательный вакуум и правоприменительную проблему –
22
поскольку в настоящее время имеется множество различных объектов с
неоднозначным юридическим статусом – асфальтовые покрытия (дороги),
бетонные (железобетонные) заборы на фундаменте и др. Возможность
отнесения данных объектов к недвижимому имуществу весьма относительна,
поскольку несмотря на наличие технического паспорта или осуществления
кадастрового учета в отношении данного объекта, или даже государственной
регистрации права собственности на него, суды могут не признать
соответствующий объект недвижимостью.
Так Арбитражный суд Ульяновской области не признал в качестве
недвижимого имущества:
площадку под автостоянкой с покрытием из асфальтобетона;
велотрассу с покрытием из черного щебня;
площадку для награждения победителей с твердым покрытием
(бетонным), несмотря на наличие государственной регистрации данных
объектов в качестве недвижимости.
Суд признал право собственности на них как на объекты недвижимости
отсутствующим, и сделал вывод, что указанное имущество является
элементами благоустройства земельного участка, на котором находятся
1
.
По мнению Л. Наумовой, можно выделить следующие критерии, по
которым относить вещи к недвижимым:
1. Оценочные критерии, в основе которых лежит оценка стоимости
объекта, сравнительная стоимость объекта до и после перемещения, оценка
стоимости объекта и расходов на его перемещение.
2. Технические критерии: связь объекта с землей, технические
характеристики.
3. Юридические, основанные на правовой связи между земельным
участком и объектом недвижимости, квалификации данного объекта в
1
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2016 № Ф06-14593/16
по делу № А72-12300/2015 [электронный ресурс] // Справочно-правовая система Гарант,
2019.
23
качестве недвижимого в соответствии с нормативноправовыми актами
1
.
Анализируя нормы ГК РФ, посвященные недвижимому имуществу,
В.А. Алексеев выделяет следующие признаки отнесения к недвижимому
имуществу, которые можно рассматривать и как классификацию
недвижимых вещей:
а) естественное свойство вещи (земельные участки, участки недр);
б) прочная связь с земельным участком (здания, строения, сооружения,
жилые помещения, имущественные комплексы, прочно связанные с землей,
перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их
назначению);
в) юридико-формальная потребность распространения правового
режима недвижимого имущества на некоторые виды движимых вещей с
целью укрепления имущественного оборота и защиты имущественных прав
собственников (воздушных, морских, речные суда)
2
.
Другая классификация основана на анализе ст. 130 ГК РФ и
специального законодательства, связанного с оборотом недвижимости, с
учетом последних изменений.
Так, основополагающую группу недвижимых вещей составляют вещи,
являющиеся недвижимыми по своей естественной природе. К ним закон
относит земельные участки и участки недр. Причем ранее, до середины 2006
года, к «естественной недвижимости» относились и обособленные водные
объекты.
Вторая группа недвижимых вещей неразрывно связана с первой. Сюда
входят вещи, прочно связанные с землей. Закон раскрывает характеристику
«прочно связанные с землей» следующим образом: это объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
1
Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // «ЭЖ-Юрист». – 2005. –
№ 4.
2
Алексеев, В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды
недвижимых вещей: практическое пособие / В.А. Алексеев. — Москва: Издательство
Юрайт, 2019. — 411 с.
24
невозможно, в том числе – здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. Аналогично с первой группой, до 2007 года к «прочно
связанным с землей объектам» относились и некоторые «естественные
объекты» – леса и многолетние насаждения. Напротив, данная группа с 2005
года дополнилась «объектами незавершенного строительства».
К третьей группе можно отнести объекты недвижимого имущества,
включенные в ст. 130 ГК РФ с 2017 года добавились новые, специально
выделенные объекты недвижимого имущества:
жилые и нежилые помещения;
машино-места – предназначенные для размещения транспортных
средств части зданий или сооружений.
Данные объекты признаются недвижимыми, «если границы таких
помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном
законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (абз. 3 п.
1 ст. 130 ГК РФ)
1
. Как видно, у добавленных объектов недвижимости можно
выделить признак не только «прочной связи с землей», но и неразрывной
связи с основным объектом недвижимого имущества (здания, сооружения).
Перечень недвижимого имущества, входящего во вторую и третью
группы носит открытый характер. В науке отмечается, что квалификация
недвижимых вещей по признаку «прочной связи с землей» в настоящее
время приобретает весьма условный характер, поскольку уровень развития
современных градостроительных и иных технологий позволяет перемещать
объекты недвижимости без несоразмерного ущерба для них.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»
2
, раскрывая понятие «государственный
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон Рос. Федерации
от 30 нояб. 1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)
// Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
2
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (редакция, действующая с 1 ноября 2019
года) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 2 августа 2019
года) Собрание законодательства РФ. – 20.07.2015. – № 29 (часть I). – ст. 4344.