75
ответственность, то есть обязательство выплатить компенсацию.
Страхование титула широко распространено в США, где оно
существует более полутора веков. Суть его заключается в следующем:
риэлтор ищет необходимое имущество и оформляет его в собственность, а
страховщик гарантирует право собственности на него. По этой схеме
осуществляется девяносто пять процентов сделок.
В России страхование титула все еще находится на стадии разработки.
Страховой полис действительно страхует покупателя недвижимости от
возможных неприятностей, но, по мнению экспертов, не является
полноценным средством защиты, поскольку законодательство не дает ответ
на ряд ключевых вопросов в этой области.
Ставка страхования титула варьируется от 0,2 до 4% в год.
Собственнику также надо будет оплатить оценку жилого помещения, а также
анализ всех документов на объект недвижимости. Эти документы иногда
также недостаточны для правильной оценки рисков.
Фактически, проблема, о которой идет речь, Не может решать одним
собственником, так как в решении данной проблемызаинтересованы все
участники рынка недвижимости. Исходя из всего выше сказанного, выскажу
несколько рекомендаций.
Сперва мы должны провести покупку недвижимости настоящей
стоимости объекта. Если покупатель теряет свое имущество, то будет с кого
спросить. Далее, необходимо застраховать свой титул. Предлагается
консолидировать на правовой основе крупный спектр полномочий страховых
организаций для получения и обработки информации, необходимой для
оценки страховых рисков. Предполагается также, что вполне разумно
консолидировать на законодательной основе обязательное страхование
титула в каждой сделке с недвижимым имуществом, таких как ОСАГО,
поскольку государство отказывается давать гарантии. На этом этапе
необходимо провести много разъяснительной работы, чтобы увеличить
76
количество «застрахованных» сделок. Все это, конечно же, снизит страховые
ставки и сделает страхование более доступным.
В-третьих, и самое главное. Необходимо связаться с известным
риэлтором, у которого есть имя и репутация, которые он ценит. В этой связи
агентское обслуживание можно сравнить с медицинскими услугами.
Квалифицированный риэлтор всегда будет тщательно проверять всё, чтобы
свести к минимуму вероятность ошибки, и если такова будет,
ответственность возьмет на себя.
В судебной практике, очень много, судебных дел по оспариванию
действий органов государственной регистрации прав на недвижимое
имущество. Одно такое дело по защите прав участников сделок с
недвижимым имуществом проходило в Верховном Суде Республике
Башкортостан
1
. В декабре две тысячи двенадцатого года, решением
Октябрьского районного суда города Уфа было отказано в удовлетворении
заявления Земляновой о признании незаконным отказ Управления
Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Башкортостан в
государственной регистрации внесения изменений, права собственности,
понуждении зарегистрировать право собственности. В апелляционной
жалобе представителем Земляновой - Давлетшиным ставится вопрос об
отмене решения суда как незаконного и необоснованного, принятого с
нарушениями норм процессуального и материального права, указав на то, что
решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от дата установлен факт
технической ошибки в записях ЕГРП в части описания площади объектов
недвижимости, в связи с чем предоставление кадастрового паспорта для
внесения изменений в ЕГРП не требуется. При проведении государственной
регистрации права собственности кадастровой паспорт также не
предоставляется, так как описание объектов недвижимости предоставлялось
наследодателем при регистрации права.
1
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики
Башкортостан от 16 мая 2013 г. по делу N 33-6007/2013
77
Заслушав объяснения представителя заявителя Рыбакова,
поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Управления
Росреестра по РБ Шакировой, возражавшей против ее удовлетворения,
изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная
коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим
основаниям. Как следует из материалов дела, решением Ленинского
районного суда г. Уфы РБ удовлетворен иск Земляновой к Администрации
ГО г. Уфа РБ об установлении факта технической ошибки внесения записей в
ЕГРП, факта принятия наследства, признании права собственности на
наследственное имущество. Судом установлен факт технической ошибки
внесения записи в ЕГРП в части общей площади хозяйственного строения
или сооружения, расположенного по адресу, а также записи в ЕГРП в части
общей площади жилого строения без права регистрации проживания, по
выше указанному адресу. Признано за Земляновой право собственности в
порядке наследования на данные объекты недвижимости.
Отказывая в удовлетворении заявления Земляновой, суд первой
инстанции исходил из того, что в связи с отсутствием в делах
правоустанавливающих документов на указанные объекты недвижимости
кадастрового паспорта и не предоставлением его заявителем, в силу прямого
указания Закона о регистрации на необходимость его предоставления, отказ
государственного регистратора во внесении изменений в записи ЕГРП и
регистрации права собственности является законным, не нарушающим права
заявителя.
Судебная коллегия находит данный вывод суда незаконным и
необоснованным.
Согласно п. 4 ст. 18 Закона о регистрации, форма представляемой в
соответствии со статьей 25.3 настоящего Федерального закона декларации об
объекте недвижимого имущества устанавливается органом
нормативноправового регулирования в сфере государственной регистрации
78
прав. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются
сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении,
площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей,
годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого
имущества, его подключении (технологическом присоединении) к сетям
инженернотехнического обеспечения, кадастровом номере земельного
участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен
1
.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация права
собственности Ш. (наследодателем заявителя) на указанные выше объекты
недвижимости проведена на основании Деклараций об объектах
недвижимого имущества, копии которых имеются в делах
правоустанавливающих документов.
Следовательно, представление кадастрового паспорта заявленных
объектов недвижимого имущества не требовалось, поскольку Декларация об
объектах недвижимого имущества, предусмотренная указанным
Федеральным законом, содержащая описание такого объекта недвижимого
имущества, ранее уже предоставлялась и была помещена в соответствующее
дело правоустанавливающих документов.
При таких обстоятельствах оснований для отказа в проведении
государственной регистрации права собственности на заявленные
Земляновой, объекты недвижимости по причине не предоставления
кадастрового паспорта не имелось. В связи с чем действия государственного
органа по регистрации прав, выразившиеся в отказе совершения данных
регистрационных действий не соответствуют закону и нарушают права
заявителя.
Судебная коллегия находит данные вывод суда незаконным и
необоснованным и руководствуясь статьями 328 - 330
Гражданскопроцессуальным кодексом Российской Федерации, судебная
1
Письмо Минэкономразвития РФ от 13.04.2010 N Д23-1307 «О некоторых вопросах
заполнения декларации об объекте недвижимого имущества»
79
коллегия определила решение Октябрьского районного суда города Уфы от
двадцатого декабря две тысячи двенадцатого года отменить и принять новое
решение.
Признать отказы Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан в
государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП, права
собственности на хозяйственное строение общей площадью, и на жилое
строение без права регистрации проживания общей площадью,
расположенных по адресу - необоснованными.
Обязать Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан
осуществить государственную регистрацию внесения изменений в ЕГРП,
права собственности на хозяйственное строение общей площадью и на жилое
строение без права регистрации проживания общей площадью,
расположенных по адресу - в установленные законом сроки.
Как мы можем наблюдать исходя из данных данного судебного дела,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Республики Башкортостан не разобралось, что
государственная регистрация права собственности наследодателем заявителя
на указанные выше объекты недвижимости проведена на основании
Деклараций об объектах недвижимого имущества от дата., копии которых
имеются в делах правоустанавливающих документов, таким образом
представление кадастрового паспорта заявленных объектов недвижимого
имущества не требовалось, поскольку ранее уже предоставлялась.
В адвокатский кабинет обратился человек с просьбой помочь ему
обязать Администрацию города заключить с ним договор социального найма.
На основании ордера истцу была выделена квартира на состав семьи из
двух человек. Сразу после вселения, истец и его отец были поставлены на
регистрационный учет по месту жительства по указанному адресу, где и
80
проживали до последнего времени. Таким образом, вышеуказанное жилое
помещение являлось постоянным местом жительства истца и по достижении
совершеннолетия он наравне с отцом принимал участие в оплате
коммунальных услуг, участвовал в расходах на ремонт.
Истец снялся с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, с
целью выезда в Украину к матери, которую он не видел 25 лет и за которой
требовался уход. Истец, снимаясь с регистрационного учета, полагал, что
ввиду сложной обстановки в Украине, отсутствие регистрации в РФ упростит
передвижение по территории данного государства. Таким образом, выезд
истца из спорного жилого помещения был временным и носил вынужденный
характер.
Находясь в Украине, от родственников истец узнал о смерти своего
отца. После этого, истец вернулся в РФ.
Истец ранее до выезда исполнял, а также по приезду и по настоящее
время исполняет обязанности по оплате коммунальных услуг, но в связи с
временным отсутствием данная обязанность была затруднительна, в связи с
чем образовался долг, который истцом на сегодняшний день погашен.
Вместе с тем, наличие задолженности по оплате за жилье не является
достаточным основанием для признания его выезда постоянным и
добровольным, поскольку задолженность истцом погашена. Кроме того,
наличие задолженности по оплате за жилье влечет иные правовые
последствия, чем признание выезда нанимателя или членов его семьи из
занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения
постоянным.
Следовательно, право пользования спорным жилым помещением истец
не утратил, сохранив свои жилищные права в отношении него и приобретя
самостоятельную ответственность по обязательствам, вытекающим из
договора социального найма.
Истец не имеет права собственности или права пользования на
81
какиелибо иные жилые помещения.
Наличие или отсутствие регистрации по месту жительства является
административным актом, от которого не зависит вопрос прекращения права
пользования жилым помещением.
Отцом истца никогда не чинились препятствия в пользовании спорным
жилым помещением, в квартире находятся его личные вещи, у истца
имеются ключи от входной двери.
Намерений отказаться от единственного жилого помещения у истца не
было, и нет, так как после возвращения из Украины ему больше некуда было
бы вернуться.
После возвращения с Украины истец обратился с заявлением о
регистрации по месту жительства по адресу спорной квартиры, однако ему
было отказано в регистрации ввиду отсутствия основания права пользования
квартирой.
Истец обратился с заявлением в Департамент по управлению
муниципальным имуществом, в котором просил заключить с ним договор
социального найма жилого помещения по тому же адресу. Ответчиком
заявление было рассмотрено, в заключение договора было отказано.
В настоящее время отсутствие заключенного договора социального
найма у истца существенным образом затрагивает его права и законные
интересы. Данный отказ истец считает незаконным, нарушающим его права и
законные интересы по следующим причинам.
В силу статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам
семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и
родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные
иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве
членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя
82
жилого помещения по договору социального найма имеют равные с
нанимателем права и обязанности.
Согласно статье 71 Жилищного кодекса Российской Федерации
временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору
социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его
семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и
обязанностей по договору социального найма.
В силу пункта 2 статьи 672 Гражданского кодекса Российской
Федерации проживающие по договору социального найма жилого
помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми
правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения
наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть
заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его
выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов
семьи, проживающих в жилом помещении.
В силу пункта 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда
нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор
социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня его
выезда.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда
Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 04 апреля 1996
года № 9-П и от 02 февраля 1998 года № 4-П, сам по себе факт регистрации
или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и
обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием
реализации прав и свобод граждан; регистрация в том смысле, в каком это не
противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь
предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах
Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим
83
факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации,
изложенной в Постановлении от 23 июня 1995 года N 8-П "По делу о
проверке конституционности части первой и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного
кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда
Владимирской области и жалобами граждан", которая до настоящего
времени сохраняет силу, временное не проживание лица в жилом помещении
само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении
нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить
самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым
помещением. С момента провозглашения данного постановления любые
сроки временного отсутствия гражданина не могут являться основанием для
лишения его права пользования жилым помещением в домах
государственного и муниципального фонда. Жилищный кодекс Российской
Федерации не содержит ограничений в отношении возможных сроков
отсутствия граждан, временно отсутствовать можно неограниченное
количество месяцев и лет
1
.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 Постановления
Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах,
возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации", при временном отсутствии нанимателя жилого
помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними
сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого
помещения
2
. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит
временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель,
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке
конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса
РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской
области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука"
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых
вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации"
84
члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания
их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83
ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем
самым договора социального найма.
В соответствии с частью 2 статьей 82 Жилищного кодекса Российской
Федерации в случае смерти нанимателя право требовать признания себя
нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо
первоначального нанимателя принадлежит любому дееспособному члену
семьи умершего нанимателя
1
.
Поскольку истец являлся членом семьи нанимателя, то имеет право
пользования вышеуказанным жилым помещением на условиях договора
социального найма, в связи с чем просит возложить на ответчика обязанность
по заключению договора социального найма на вышеуказанную квартиру.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 672 ГК РФ,
статьей 71, частью 2 статьей 82 ЖК РФ, Постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14, суд принял решение удовлетворить иск и
признать за истцом право пользования жилым помещением на условиях
договора социального найма, так же обязал администрацию города, в лице -
департамента по управлению муниципальным имуществом заключить с
истцом договор социального найма жилого помещения, а так же обязал
Управление Федеральной миграционной службы России зарегистрировать
истца по месту жительства по адресу данного жилого помещения.
С 2007 года по настоящее время длится переходный период по
становлению единого органа регистрации объектов недвижимости.
Росреестр, состоит из двух структур – государственного кадастра
недвижимости и единого государственного реестра прав. Для того, чтобы
зарегистрировать свои права на объект недвижимости, гражданину для
начала нужно обратиться для получения кадастрового паспорта на объект
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) //
Собрание законодательства РФ. 2005. №1.