85
капитального строительства в кадастровую палату, а после этого, для
регистрации прав собственности в Росреестр. Федеральный закон от
13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
вступил в силу с 1 января 2017 года. Благодаря данному ФЗ был создан
Единый государственный реестр недвижимости. Он совместил в себе
сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и
едином государственном реестре прав
1
.
Также, существуют задачи, не раскрытые в настоящем
законодательстве. Право собственности на гаражные кооперативы, а также
гаражи и их правовой статус в гаражных кооперативов, в настоящее время
регулирование данные вопросов отсутствует. Законопроект N 1043216-6 «о
праве собственности граждан на гаражи и правовом статусе гаражных
кооперативов», был внесен в Госдуму. Данный законопроект должен
урегулировать отношения, которые возникают в процессе осуществления
деятельности товариществ собственников гаражей и гаражных кооперативов,
товариществ собственников парковочных мест.
Можно сделать вывод, что любая сделка с недвижимостью несет в себе
определенные риски, среди которых можно выделить риски признания
сделки недействительной, выявления скрытых недостатков, расторжения
договора, признания договора незаключенным, истребования имущества и
многие другие. В первую очередь такие ситуации опасны для покупателя
имущества, чтобы их минимизировать, нужно внимательно проверять
документы, использовать различные способы обеспечения обязательств, не
передавать денежные средства сразу в большом количестве, получать
гарантии и заверения.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является
действием, которое необходимо для обеспечения законности прав субъектов
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (редакция, действующая с 1 ноября 2019
года) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 2 августа 2019
года) Собрание законодательства РФ. – 20.07.2015. – № 29 (часть I). – ст. 4344.
86
таких договорных отношений. Но, к сожалению, обязательным это является
только для сделок дарения или продажи доли собственнику, в случае дарения
или купли-продажи доли постороннему лицу, а также если дарится или
продается недвижимость, которая находится в общей долевой или общей
совместной собственности. Такой порядок работает в соответствии с
правилами, установленными федеральным законом «О государственной
регистрации недвижимости».
Судебная практика показывает, что пробелы в законодательстве
нередко приводят к правовым рискам при совершении сделок с
недвижимостью: увеличивается число незаконных действий мошеннического
характера и нарушений. Для предотвращения подобных обстоятельств, всем
участникам сделок необходимо внимательно проверять документацию на
предмет ее подлинности, не передавать задаток в крупном размере,
проводить государственную регистрацию.
87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие
выводы.
Бесспорно, недвижимое имущество представляет собой основу частной
собственности и экономической системы страны. В условиях развития
рыночных отношений и торгового оборота такой объект гражданских прав
приобретает особое значение. И, следовательно, возрастает потребность в
устойчивом и эффективном законодательном регулировании отношений,
складывающихся по поводу недвижимого имущества, которое в настоящее
время не может быть достигнуто в связи с наличием достаточно большого
количества неурегулированных дискуссионных вопросов в доктрине
гражданского права и правоприменительной практике, а также отсутствием
стабильного законодательства о недвижимости. Настоящая работа была
посвящена исследованию таких спорных вопросов.
В частности, проведен анализ понятия и видов недвижимого
имущества. Несмотря на то, что понятие «недвижимое имущество» имеет
многовековую историю, берущую начало еще в римском праве, в
современной юридической литературе не сложилось единой точки зрения о
сущности данного понятия. В настоящей работе выявлено несовершенство
признаков недвижимого имущества, указанных в ст. 130 ГК РФ, и сделан
вывод о необходимости выделения следующих признаков недвижимого
имущества в силу природы: физическая осязаемость, связь с землей, не
предназначенность для перемещения, самостоятельное назначение. На
основании указанных признаков предложено авторское определение понятия
«недвижимое имущество» в целом – это не предназначенные для
перемещения, имеющие самостоятельное назначение объекты гражданских
прав, признаваемые недвижимыми в силу своих естественных свойств либо
обладания прочной связи с землей, а также иные объекты, названные
88
таковыми в законе.
Анализ норм гражданского законодательства позволил нам выявить
специальные основания и особенности приобретения права собственности на
недвижимое имущество. Так, признание права собственности на
самовольную постройку, внесение паевого взноса членом кооператива,
приватизация жилья являются специальными способами приобретения права
собственности на недвижимость, поскольку неприменимы к движимым
вещам. Иные, предусмотренные законодательством способы приобретения
права собственности на объекты недвижимого имущества, имеют
особенности в виде специальных сроков, особого (судебного) порядка,
необходимости постановки на учет, государственной регистрации сделки
и/или права.
На основании проведенного исследования отдельных видов объектов
недвижимости были сформулированы предложения по совершенствованию
законодательства.
Необходимо исключить из текста ст. 130 ГК РФ использование трех
терминов: «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» и
«недвижимость», в качестве равнозначных. Представляется, что понятие
«недвижимая вещь» применимо к определенному предмету материального
мира, а «недвижимое имущество» – к комплексу вещей, имущественных прав
и обязанностей, или может быть использовано в узком смысле для
обозначения вещи. Термин «недвижимость» представляется верным
использовать как обобщающий, имеющий отношение и к недвижимому
имуществу, и к недвижимым вещам.
В законодательстве должно быть реализовано положение п. 3.6.3
раздела III Концепции развития гражданского законодательства РФ, согласно
которому в ГК должна быть закреплена модель единого объекта
недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице
собственника земельного участка и собственника находящегося на нем
89
недвижимого имущества, с особенностями, обусловленные социальными и
экономическими реалиями.
В законе необходимо закрепить определения понятий здание, сооружение,
объекты незавершенного строительства в целях отграничения каждого из них от
сходных объектов с иным правовым режимом. Так, здание можно определить
как объект капитального строительства, который введен в эксплуатацию или
на который признано право собственности в установленном законом порядке,
предназначенный для проживания и (или) осуществления в нем деятельности
людей. Сооружение представляет собой объект капитального строительства,
который введен в эксплуатацию или на который признано право
собственности в установленном законом порядке, предназначенный для
временного нахождения в нем людей и осуществления производственных
процессов различного вида. Объект незавершенного строительства – это
самостоятельный объект капитального строительства, не введенный в
эксплуатацию, так как является результатом незавершенной работы по
строительству объекта.
Исключить из перечня объектов недвижимого имущества подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания. В силу особой значимости для государства и высокой стоимости
таких объектов необходимо и достаточно закрепления в законе специальных
правил, в частности, их оборота, использования и государственной
регистрации, но при этом признавать их объектами недвижимого имущества
нет необходимости.
Внести изменения в ст. 133.1 ГК РФ, посвященной единому
недвижимому комплексу. Следует прямо закрепить норму, согласно которой
земельный участок является обязательной составной частью единого
недвижимого комплекса и одновременно исключить указание на различные
способы связи между составными элементами единого недвижимого
комплекса. То есть, составные элементы единого недвижимого комплекса
90
должны находиться на одном земельном участке, в силу чего такой
имущественный комплекс является единой вещью, исключение должно быть
предусмотрено для линейных объектов, расположенных на разных
земельных участках. Данное правило устранит выявленное нарушение
принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним
объектов, закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Кроме того, в законе
необходимо допустить раздел единого недвижимого комплекса на отдельные
объекты, а также выделение из его состава и включение в его состав объектов
недвижимости.
Внесение законодателем помещений и машино-мест в перечень
объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ не разрешает всех возникающих
вопросов в отношении таких объектов, например: насколько обосновано
признавать помещение или машино–место недвижимостью, если оно
является составной частью здания, которое прочно связано с землей и в
целом уже является недвижимостью; распространяется ли право
собственности на конкретное помещение или машино–место на имущество
общего пользования в таком здании, в частности на проезды, лестничные
пролеты, крыши, подъезды, опоры, ворота здания; кто обязан их содержать в
надлежащем состоянии, делать ремонт?
Для разрешения выявленных проблем в законе необходимо
предусмотреть в модели единого объекта недвижимости исключение о
«этажной собственности», которое предполагает объединение
индивидуального вещного права на помещение или машино–место и право
общей собственности на общее имущество здания и земельный участок, на
котором оно расположено. При этом вещное право на помещение или
машно–место является главным, а право на общее имущество здания и
земельный участок – вспомогательным.
91
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации: принята всенар.
голосованием от 12 дек. 1993 г. : (с учетом поправок от 21 июля 2014 г. № 11
– ФКЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2014. – № 31. – Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер.
закон Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Собр. законодательства Рос.
Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 №14-ФЗ ( изм. от 03.07.2019) (редакция, действующая с 1 октября
2019 года) // Собрание законодательства РФ. – 26.01.1996. – №5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья:
Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019)//
Собрание законодательства РФ. - 2001. -№49.-Ст. 4552.
5. Воздушный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]:
федер. закон Рос. Федерации от 19 марта 1997 г. № 60–ФЗ: (ред. от 03 авг.
2018 г.) // Официальный интернет–портал правовой информации. – Электрон.
дан. – [Б. м.], 2005–2019. – URL: http://pravo.gov.ru.
6. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]:
федер. закон Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136–ФЗ: (ред. от
02.08.2019) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. –
Электрон.дан. – М., 2019.
7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
[Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 24 июля 2002 г. № 95
– ФЗ: (ред. от 12.11.2019) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. –
Версия Проф. – Электрон дан. – М., 2019.
8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
[Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 14 нояб. 2002 г. №
92
138 ФЗ: (ред. от 17.10.2019) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. –
Версия Проф. – Электрон дан. – М., 2019.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ
(ред. от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1. Ст. 14.
10. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный
ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190–ФЗ: (ред. от
02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2019) // Официальный
интернет–портал правовой информации. Электрон. дан. – [Б. м.], 2005–2019.
– URL: http://pravo.gov.ru
11. Гражданский кодекс Наполеона (Кодекс Наполеона) / пер. с
франц. В.Н. Захватаев. – М.: Инфотропик Медиа, 2012. – 800 c.
12. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства РФ. –
20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.
13. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (редакция,
действующая с 1 ноября 2019 года) «О государственной регистрации
недвижимости» (с изменениями на 2 августа 2019 года)
14. О недрах [Электронный ресурс]: закон Рос. Федерации от 21
февр. 1992 г. № 2395–1: (ред. от 02.08.2019) // Официальный интернет–
портал правовой информации. – Электрон. дан. – [Б. м.], 2005–2019. – URL:
http://pravo.gov.ru (дата обращения: 03.12.2019).
15. Федеральный закон «О внесении изменений в статью 256 части
первой и часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации» от
19.07.2018 N 217-ФЗ. Собрание законодательства РФ. 23.07.2018. № 30. Ст.
4552.
16. Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности» (с изменениями на 2 августа 2019 года) //
СПС «КонсультантПлюс»
17. Об охране окружающей среды [Электронный ресурс]: федер.
93
закон Рос. Федерации от 10 янв. 2002 г. № 7–ФЗ: (ред. от 26.07.2019.) //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан.
– М., 2019.
18. О связи [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 7
июля 2003 г. № 126–ФЗ (ред. от 06.06.2019)// КонсультантПлюс: справ.
правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2019.
19. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации
от 30 дек. 2004 г. № 213–ФЗ // Официальный интернет–портал правовой
информации. – Электрон. дан. – [Б. м.], 2005–2019. – URL: http://pravo.gov.ru.
20. О введении в действие Водного кодекса РФ [Электронный
ресурс]: федер. закон от 03 июня 2006 г. № 73–ФЗ (ред. от 02.08.2019) //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
(дата обращения: 05.12.2019)
21. О введении в действие Лесного кодекса РФ: федер. закон от 4
дек. 2006 г. № 201– ФЗ (ред. от 01.05.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.
22. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер.
закон Рос. Федерации от 2 июля 2013 г. № 142–ФЗ // КонсультантПлюс:
справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2019.
23. О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О
Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос»
[Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 13 июля 2015 г. №
216– ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. –
Электрон. дан. – М., 2019.
24. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
94
Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 03 июля
2016 г. № 315–ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия
Проф. – Электрон. дан. – М., 2019.
25. Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации
и совершенствованию гражданского законодательства от 07 окт. 2009 г.
[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. –
Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2019.
26. О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской
Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости
и создания режима единого объекта недвижимости [Электронный ресурс]:
проект федер. закона Рос. Федерации // Федеральный портал проектов
нормативно–правовых актов. – Электрон. дан. – [Б. м.], 2019.
27. О применении судами некоторых положений раздела I части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]:
постановление Пленума Верховного Суда Рос. Федерации от 23 июня 2015
г.№ 25 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. –
Электрон. дан. – М., 2015.
28. Письмо Минфина РФ от 23.04.2008 №08-04-14/805
29. Письмо Минэкономразвития РФ от 13.04.2010 N Д23-1307 «О
некоторых вопросах заполнения декларации об объекте недвижимого
имущества»
30. Гражданский кодекс РСФСР от 31 окт. 1922 г. // СУ РСФСР. –
1922. № 71. – Ст. 904. – (Утратил силу).
31. Жилищный кодекс РСФСР: закон РСФСР от 24 июня 1983 г. //
Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883. – (Утратил силу).
32. О собственности в РСФСР: закон РСФСР от 24 дек. 1990 г. №
443– 1 // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. – 1990. – № 30. – Ст. 416. –
(Утратил силу).