25
кадастровый учет недвижимого имущества» содержит перечень
недвижимого имущества, подлежащего учету, а также некоторые
существенные признаки, которые должны быть присущи недвижимым
вещам: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места,
объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а
также иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Причем все
перечисленное закон определяет как «объекты недвижимости». Сведения,
вносимые в Единый государственный реестр недвижимости при
осуществлении государственного кадастрового учета, должны подтверждать
существование такого объекта недвижимости с характеристиками,
позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной
вещи (ч. 7 ст. 1)
1
.
К четвертой группе недвижимых вещей закон относит объекты,
которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по
иным причинам.
В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (абз. 2 п.
1 ст. 130 ГК РФ). ГК РФ также делает оговорку, что данный перечень
«перемещающейся недвижимости» не является закрытым – законом
недвижимым может быть признано и иное имущество данного свойства. До
середины 2015 года к недвижимости относились и космические объекты.
Исключение данных объектов было инициативой Государственной
корпорации «Роскосмос», с целью привлечения инвестиций в ракетно-
космическую отрасль и упрощения процедур оборота с космическими
объектами (поскольку статус космических объектов как недвижимого
имущества создавал определенные сложности с вопросом регистрации
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (редакция, действующая с 1 ноября 2019
года) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 2 августа 2019
года) Собрание законодательства РФ. – 20.07.2015. – № 29 (часть I). – ст. 4344.
26
имущественных прав).
Недвижимые вещи, относящиеся к данной группы специально созданы
для перемещения и физического управления ими. Отнесение данных вещей к
недвижимым обусловлено их высокой стоимостью и необходимостью
повышенной правовой защиты. Однако исключение из данной группы
космических объектов с приведенным выше обоснованием указанные
критерии ставит под сомнение. Предметом критики неоднократно выступают
положения ГК РФ относительно приравнивания воздушных, морских и
речных судов к недвижимому имуществу в связи с отсутствием у данных
вещей главного признака, присущего недвижимому – прочная связь с землей.
Можно согласиться с мнением О.В. Пудовкиной, что данные объекты не
должны относится к недвижимым, однако к ним могут применяться правила
о недвижимых вещах, если иное не будет установлено законом или не
вытекает из существа данных видов имущества – как это предусматривалось
в проекте закона о внесения изменений в ГК РФ
1
.
Рассмотрим действие статьи 130 на конкретном примере: спор возник в
отношении объекта незавершенного строительства. Объект представлял
собой благоустроенную площадку со степенью готовности 1,18% и общей
площадью застройки 1227 кв. м. Возможность признания объекта
незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в
Постановлении Пленума № 25 (п. 38). В этом пункте указано, что при
решении проблемы о правомерном признании строящегося объекта
недвижимостью (объектом незавершенного строительства) надо установить,
что на данном объекте, как минимум, целиком завершены работы по
сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
При этом замощение земельного участка, которое не отвечает признакам
сооружения, но при этом является его частью, не может быть признано
1
Пудовкина О.В. Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики //
Издательство Саратовского Университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление.
Право. – 2015. – Т.15. – № 2. – С.229
27
самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Также существует
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 25.01.2013 № 13
1
, которое внесло изменения (п.24) в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды»
2
.
В этом документе также разъясняется, что если объект незавершенного
строительства как самостоятельный отсутствует (например, на объекте не
завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной
регистрации права на такой объект будет законным. Суду по данному делу
был предоставлен акт от 14.12.2005 № 9506 и выписка из ЕГРП от 17.04.2014
о государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства (благоустроенная площадка). Степень
готовности объекта, которая была указана в выписке, 1,18%. На основании
этих документов и на основании конструктивных элементов,
характеризующих объект (асфальтовое покрытие и щебенка), а также ввиду
отсутствия неразрывной связи с землей, данный спорный объект был признан
замощением земельного участка, которое является его частью. Согласно п. 38
Постановления Пленума № 2512
3
, такой объект не может быть признан
объектом недвижимости.
В целом, можно сказать, что содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ
1
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О
внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». – СПС
«КонсультантПлюс»
2
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды». – СПС «КонсультантПлюс».
3
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации». – СПС «КонсультантПлюс».
28
перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку
законом ими может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132
ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как
имущественный комплекс. С середины 2013 года перечень недвижимого
имущества дополнен таким объектом как «единый недвижимый комплекс».
Причем специальное законодательство расширяет перечень
недвижимости, приведенный в статьях 130, 132, 133.1 ГК РФ. Так,
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», делая ссылку на п. 1 ст. 130 ГК РФ, устанавливая перечень
недвижимого имущества, которое может быть заложено по договору об
ипотеке, тем не менее содержит уточняющий перечень недвижимого
имущества (ч. 1 ст. 5):
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
6) машино-места;
7) незавершенное строительством недвижимое имущество
1
.
Как видно, к известным видам недвижимого имущества закон добавил
«садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения», а
также «иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской
деятельности», т.е. использован принцип деления недвижимого имущества
на коммерческое и некоммерческое, что вполне отвечает современным
требованиям рынка недвижимости.
1
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред.
от 02.08.2019) // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.
29
Таким образом, содержание понятия «недвижимое имущество», с
одной стороны, является динамичным, развивающимся одновременно с
гражданским оборотом, экономикой государства и технологиями, однако с
другой стороны, данной динамике должен соответствовать и уровень
развития законодательства и правоприменительной практики.
Многие из рассмотренных классификаций действительно далеки от
совершенства. В то же время несмотря на это, классификация объектов
недвижимости имеет большое теоретическое значение, она способствует
более глубокому и точному исследованию отдельных объектов
недвижимости, связи объектов между собой, выявлению их сходств и
различий, а также большое практическое значение, в частности, поскольку
способствует более углубленному изучению рынка недвижимого имущества,
правильному выбору методов оценки стоимости объектов недвижимости и
ведению учета.
Таким образом, в результате проведенного исследования, можно
сделать следующие выводы.
Недвижимость как правовая категория, является ключевым понятием
гражданско-правовой сферы. Но важно отметить, что определение термина
«недвижимость», прописанное в ГК РФ, имеет некоторые пробелы и
недостатки, а толкования авторов по этому вопросу разнятся. Единственное,
что объединяет эти определения – это признак, который указывает на
неразрывную связь с землей.
Что касается классификации сделок с недвижимом имуществом, то она
будет зависеть от той цели, которую желают достигнуть все участники
данного правоотношения.
Понятия недвижимости и недвижимого имущества регулируются в
первую очередь гражданским и земельным законодательством. В частности,
в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения имеет
право по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие
30
закону и не нарушающие права других лиц. Сюда относят сделки,
направленные на приобретение и отчуждение недвижимого имущества –
купля-продажа, мена, дарение, завещание, найм, аренда, безвозмездное
пользование.
Некоторые сделки с недвижимостью могут также регулироваться и
подзаконными актами, например, Указами Президента РФ и
Постановлениями Правительства РФ.
Таким образом, государственное регулирование сделок с
недвижимостью в большинстве своем включает нормы кодифицированных
нормативно-правовых актов, к ним можно отнести Гражданский кодекс РФ,
Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ,
Земельный кодекс РФ, а также такие федеральные законы, как «О
государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге)
недвижимости», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты РФ» и ряд других документов. Данные акты
публичного законодательства регулируют определенные стороны
рассматриваемого вопроса, признают и подтверждают различные права
субъектов правоотношений.
31
ГЛАВА 2. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РФ
2.1 Особенности приобретения прав на недвижимое имущество разных
видов
В своем правовом режиме, недвижимость отличается от других
аспектов собственности тем, что для регламентации рынка недвижимого
имущества необходимы знания и владения большинством норм отраслей
права.
Регулирование взаимоотношений в области недвижимого имущества
считается значимым элементов финансовых реформ, поскольку это связанно
с широким спектром общественно-финансовых и государственно-правовых
трудностей, которые затрагивают абсолютно все уровни нашей жизни.
Также, недвижимое имущество в своей правовой основе различается от иных
аспектов собственности. Гражданское право имеет наибольшее значение в
регулирование правоотношений в сфере недвижимости.
Недвижимость, служащая пространственно-операционной базой для
экономических отношений, была и остается одним из наиболее значимых,
если не самым значимым для общества имущественным объектом. Не
случайно именно земля и связанные с ней объекты традиционно служили
предметом наиболее подробного нормативного закрепления.
Недвижимость представляет собой особый объект права
собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от
прав владения, пользования и распоряжения другими объектами
собственности.
Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами затрагивает
интересы других граждан и юридических лиц.
Определяя право собственности, ГК РФ ограничивается перечислением
традиционной триады правомочий, составляющих содержание права
32
собственности: согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Очевидно, что перечисление правомочий не дает нам понимания права
собственности, тем более что их перечень не является универсальным для
различных правопорядков. Согласно ст. 544 Французского Гражданского
кодекса, собственность есть право пользования и распоряжения вещами
наиболее абсолютным образом, лишь бы пользование не было запрещено
законами и регламентами
1
.
Согласно § 903 Германского гражданского уложения, собственник
вещи может в той мере, в какой тому не препятствуют закон или права
третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое
воздействие со стороны других лиц. В англо-американском праве на
законодательном уровне не закреплены ни понятие права собственности, ни
правомочия, составляющие его содержание
2
.
Применяемая в данной правовой системе конструкция расщепленной
собственности позволяет выделять разновидности права собственности,
содержащие в себе различные сочетания правомочий, которых в англо-
американском праве насчитывают от двух (пользование и распоряжение) до
нескольких десятков.
Деление вещей на движимые и недвижимые оказывает наиболее
заметное влияние на характер правового регулирования их гражданского
оборота. В.И. Синайский отмечал, что «среди деления вещей, или имуществ,
главное место по своему значению в гражданском обороте занимает,
бесспорно, деление их на недвижимые и движимые»
3
.
Мнения ученых разделились уже по вопросу о том, что является
1
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). – М.: Инфотропик Медиа, 2012. – С.
4-592.
2
Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. 4-е изд.,
перераб. – М.: Инфотропик Медиа, 2015. – С. VIII-XIX, 1-715.
3
Синайский, В.И. Русское гражданское право / В.И. Синайский. – М.: Статут, 2002. – 637
с.
33
причиной существования таких категорий, как движимое и недвижимое
имущество: право наделяет вещи свойствами движимости и недвижимости
или объективно существующие свойства самих вещей обусловливают
существование таких понятий, как движимое и недвижимое имущество, с
учетом которых право устанавливает для них разные правовые режимы?
По мнению сторонников юридической концепции, «недвижимость (как
и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую
(техническую) категорию»
1
.
«Недвижимость – категория юридическая, а не физическая, и главное
ее свойство – не физическая «неотрывность» от земли, а юридически
необходимая государственная регистрация правового режима
соответствующей вещи (ст. 131 ГК)». «До момента государственной
регистрации вновь создаваемые объекты не приобретают юридического
режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как
движимости».
Сторонники же противоположной (физической) концепции исходят из
того, что «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость,
признанная таковой в силу природных свойств требует регистрации права на
нее»
2
.
Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей как для
отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому законодатель
уделяет особое внимание правовому регулированию отношений,
возникающих по поводу недвижимых вещей, в том числе праву
собственности на объекты недвижимого имущества. Большое количество
специальных норм права в отношении недвижимого имущества позволяет
сегодня выделять самостоятельный гражданско-правовой режим
1
Гражданское право: учебник: Т.1 / отв. ред. Е.А. Суханов. –2-е изд., перераб. и доп. –
Москва: Статут, 2019.
2
Степанов, С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве /С.А. Степанов. – М.:
Статут, 2004. – 223 с.
34
недвижимости, отличный от правового режима иных объектов гражданских
правоотношений. В рамках такого специального режима действующее
законодательство не выделяет право собственности на недвижимое
имущество как отдельный вид права собственности. В результате анализа
правовых норм гражданского законодательства и других отраслей права
представляется возможным определить специфические правовые черты,
присущие праву собственности на объекты недвижимого имущества
1
.
ГК РФ предусмотрел ряд особенностей приобретения и осуществления
права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.
Исходя из положений ст. 218 ГК РФ, можно выделить перечень
оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого
имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно
устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные
(«деривативные») способы приобретения права собственности.
Из них первоначальные способы приобретения права собственности на
объекты недвижимого имущества
2
:
создание недвижимого имущества;
признание права собственности на самовольную постройку;
признание права собственности в порядке приобретательной давности;
признание права собственности на бесхозяйные объекты
недвижимости.
Производные способы приобретения права собственности
3
:
гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на
отчуждение объектов недвижимости;
1
Карпунина, И.В. Классификация вещей в гражданском праве / И.В. Карпунина. //
Актуальные проблемы частноправового регулирования. – Самара: Из-во Самарского
университета, 2011. – С. 206-208.
2
Корнилова, Н.В. Первоначальные способы приобретения права собственности: реформа
в России и зарубежный опыт / Н.В. Корнилова // Российское правосудие. – 2017. – № 1. –
С. 56-67.
3
Корнилова, Н.В. О производных способах приобретения права собственности / Н.В.
Корнилова // Право и государство. – 2018. – № 3. – С. 26-30.