65
создание и государственная регистрация вновь образуемого в процессе
реорганизации юридического лица и/или государственная регистрация
соответствующих изменений в учредительные документы и/или
государственная регистрация прекращения юридического лица;
совершение сделки по принятию прав и обязанностей от
реорганизуемого юридического лица;
государственная регистрация права собственности на имущество в
случаях, установленных законодательством.
Реорганизация в любой из своих форм (слиянии, присоединении,
выделении, разделении, преобразовании) предполагает переход прав и
обязанностей от реорганизуемых юридических лиц вновь образованным.
Переход права собственности на недвижимое имущество при реорганизации
происходит в силу закона с момента завершения реорганизации независимо
от государственной регистрации такого права
1
.
Несмотря на это, после завершения реорганизации юридического лица
сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости
(ЕГРН), автоматически не изменяются – ЕГРН будет содержать сведения о
прежнем владельце до тех пор, пока в него не будут внесены изменения
текущим собственником.
В целом невнесение сведений об актуальном собственнике после
реорганизации не является нарушением законодательства. Однако сделать
это необходимо во избежание проблем при совершении последующих
операций с объектом недвижимости (например, при заключении договоров
купли-продажи, аренды, ипотеки).
Внести изменения в ЕГРН после реорганизации необходимо, чтобы
снизить юридические риски.
Заявителем при регистрации перехода права собственности является
1
П. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от
29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
66
юридическое лицо, образованное в результате реорганизации. Помимо
стандартных документов к заявлению должно быть приложено
подтверждение проведенной реорганизации (решения общих собраний
реорганизуемых лиц, договор о реорганизации, передаточный акт и др.).
На практике встречаются случаи, когда регистрирующий орган
запрашивает передаточный акт по результатам проведенного слияния или
присоединения компаний для регистрации перехода прав на недвижимое
имущество. Напомним, однако, что согласно действующему
законодательству передаточный акт при данных формах реорганизации не
обязателен: правопреемство подтверждается сведениями ЕГРЮЛ в
отношении реорганизованного юридического лица и
правоустанавливающими документами ликвидированных в процессе
реорганизации юридических лиц
1
.
Следующее основание возникновения права, которое подлежит
рассмотрению, - полная выплата членом кооператива паевого взноса за
предоставленный объект недвижимости (п. 4 ст. 218 ГК РФ)
2
.
В п. 4 ст 228 ГК РФ в отличие от общих правил определен момент
возникновения права собственности у члена потребительского кооператива
на дом, квартиру, дачу или иные объекты. В данном случае переход
осуществляется производным способом, так как имущество находилось в
собственности кооператива. Однако после внесения полного паевого взноса
за эти объекты они автоматически меняют собственника. Последующее
оформление документации только удостоверяет право собственности, но не
имеет правообразующего значения.
Согласно этой норме «член жилищного, жилищно-строительного,
дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица,
1
Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон Рос. Федерации
от 30 нояб. 1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)
// Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
67
имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за
квартиру, дачу, гараж, иные помещения, предоставленные этим лицам
кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».
При этом ничего не говорится о необходимости государственной
регистрации такого права. Следует ли данный случай рассматривать как
исключение из правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, или право
собственности члена кооператива возникает только после его
государственной регистрации?
Думается, что данная формулировка такого исключения не содержит.
Когда используется формулировка «если иное не установлено законом», для
признания случая исключением из общего правила необходимо, чтобы это
исключение было сформулировано именно как изъятие из общего правила.
Отсутствие же в п. 4 ст. 218 ГК РФ вообще упоминания о регистрации
следует понимать как подтверждение распространения на данный случай
правила п. 2 ст. 8 ГК РФ. Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 218 ГК РФ,
когда говорится о приобретении права в результате отчуждения, регистрация
также не упоминается, однако момент возникновения права в этом случае
однозначно связывается с регистрацией.
Между тем как судебная практика, так и практика других
правоприменительных органов исходит из прямо противоположного тезиса о
том, что член кооператива приобретает право собственности на
предоставленный ему объект при наличии трех юридических фактов:
членства в кооперативе, предоставления кооперативом объекта
недвижимости и полной выплаты паевого взноса. При этом наличие или
отсутствие регистрации не влияет на существование права.
Такое толкование закона вопреки его действительному содержанию
вызвано рядом причин. Во-первых, эта позиция была абсолютно верной до
1995 г., поскольку действовавшее в тот период законодательство не
связывало возникновение прав членов кооператива с регистрацией. Во-
68
вторых, в связи с изменением ситуации в области финансирования
кооперативного строительства стала крайне редкой ситуация, когда на
момент создания объекта член кооператива полностью не рассчитался за
объект, т.е. такое положение, когда завершенный строительством объект
находится какое-либо время в собственности кооператива. В-третьих,
установление правила о возникновении права члена кооператива только с
момента регистрации, вызвало бы весьма серьезные проблемы в определении
механизма наследования таких объектов, поскольку в таком случае при
отсутствии государственной регистрации объект мог бы быть включен в
наследственную массу умершего члена кооператива только на основании
судебного решения.
Эти причины, по нашему мнению, являются достаточно вескими, но не
для искажения смысла закона. Если наиболее целесообразным является
установление момента возникновения права члена кооператива вне связи с
моментом государственной регистрации этого права, то необходимо
скорректировать закон, дополнив п. 4 ст. 218 ГК РФ после слов
«приобретают право собственности на указанное имущество», словами «с
момента полного внесения паевого взноса».
Анализ норм гражданского законодательства позволил автору выявить
специальные основания и особенности приобретения права собственности на
недвижимое имущество. Так, признание права собственности на
самовольную постройку, внесение паевого взноса членом кооператива,
приватизация жилья являются специальными способами приобретения права
собственности на недвижимость, поскольку неприменимы к движимым
вещам. Иные, предусмотренные законодательством способы приобретения
права собственности на объекты недвижимого имущества, имеют
особенности в виде специальных сроков, особого (судебного) порядка,
необходимости постановки на учет, государственной регистрации сделки
и/или права.
69
В заключение хотелось бы отметить, что, учитывая проблемы, с
которыми связано решение вопроса об отнесении объектов к недвижимому
имуществу, целесообразно в Федеральном законе «О государственном
кадастре недвижимости» конкретизировать критерии, определяющие
прочность связи этого имущества с землей и невозможность перемещения
соответствующих объектов без соразмерного ущерба их назначению. В
первую очередь в этом законе должны быть даны такие понятия, как здание,
сооружение, помещение и объект незавершенного строительства.
Становление эффективной и стабильной системы гражданско -
правового регулирования отношений собственности на недвижимое
имущество не завершено и требует доктринальных исследований и научно-
теоретического анализа, основанных на фундаментальных принципах
отечественного права, которые обеспечат адекватное восприятие
действующего гражданского законодательства, регламентирующего
отношения собственности на недвижимое имущество, разработку путей его
дальнейшей модификации и совершенствования.
2.2 Основные проблемы и пути их решения в сфере института
недвижимого имущества в РФ
Проблемы в защите прав законопослушных покупателей обсуждаются
в Российской Федерации с того момента, когда объектом гражданского
оборота стала недвижимость. Но значимость данной проблемы чувствуется и
в настоящее время.
К сожалению, действующее законодательство в Российской Федерации
не направлено на защиту прав добропорядочных покупателей недвижимости.
Гражданский кодекс дает основания для утраты прав собственности. Это -
признание сделки с недвижимым имуществом недействительной и
истребование имущества от добросовестного покупателя. Для того чтобы
сделка была признана недействительной, у нее должен быть дефект или
70
порок, присутствие которых иногда не может быть идентифицировано на
этапе его подготовки и оформления.
Причины появления неточностей при операциях с недвижимостью
чаще всего возникают из-за одной стороны, которая непреднамеренно или
специально нарушали один из законов. Так же из-за возможного отсутствия
необходимых знаний, оплошности работников органов Росреестра или иных
государственных органов.
Так же, иной причиной неточностей может служить противоречивое
законодательство, которое действовало на момент совершения операции с
недвижимостью. Яркий пример порочности сделки - это случаи
приватизации и отчуждения квартир без учета прав несовершеннолетних.
Однако даже с установленной системой законов, регулирующих операции с
недвижимостью, возникают ситуации, которые приводят к дефекту
транзакции. Из-за отсутствия информации или недостоверной информации,
стороны сделки могут не знать, что они нарушают права третьей стороны. А
лицо, чьи права были нарушены, узнает об этом только после определенного
периода времени. Требования о возврате недвижимого имущества поступают
в суды от граждан, в которых иногда невозможно даже предположить, что
они сохранили некоторые права на оспариваемое жилье.
Это усугубляет ситуацию на рынке недвижимости и все больше
количество мошенничества с жильем, то есть преднамеренные и
противозаконные действия одной из сторон в ходе транзакции, такие как
например, сделка по оформление сделки по фальсифицированным,
украденным документам, приобретение квартиры у уже умершего
гражданина.
В результате все больше и большее ранее выполненных транзакций
ежегодно признаются недействительными. Добросовестные покупатели
теряют свои купленные квартиры, а уплаченные деньги в полном объеме, как
правило, не возвращаются. По мнению экспертов, около десяти процентов
71
объектов и, возможно, больше являются проблематичными и несут риски для
добросовестных покупателей.
Существующая система государственной регистрации недвижимости
не помогает решать проблемы на рынке недвижимости. Регистратор работает
с документами, а не с людьми, и не может оценить истинные намерения
участников сделки. Более того, он не должен проверять все обстоятельства,
связанные с появлением и передачей прав собственности на конкретную
квартиру, а в истории квартиры иногда входят десятки таких переходов.
Нотариус, если он участвует в сделке, работает с документами и с людьми.
Но личность и правоспособность участников сделки он устанавливает
визуально, без специальной экспертизы, а при подтверждении договора
купли-продажи он проверяет законность только последней транзакции и, как
правило, не заинтересован в истории квартиры.
Данный вопрос был актуален для риэлторов. Так и есть, каждый
человек, который приобретает недвижимое имущество, обращаясь к
риэлтору, считает, что последний будет обеспечивать и предотвращать
имеющуюся возможность потерять права собственности на свой объект
недвижимости после проведения сделки. Лицо, которое приобретает
квартиру, ожидает, получить гарантии от агента по недвижимости
относительно юридической чистоты купленного объекта недвижимости, так
же, в случае, если его сделка будет оспариваться, то вся ответственность
может быть возложена на риэлтора.
Агент по недвижимости, не всегда имеет возможность проверить
объект недвижимости на юридическую чистоту, так как, действующее
законодательство не предусматривает присутствие какого-либо агента по
недвижимости. Он не имеет права обращаться практически ни в один
государственный орган, которые владеют информацией, которая необходима
для проведения сделки. Юридическую экспертизу всех
правоустанавливающих документов, недостаточно провести только у
72
продавца. Необходимо тщательно проверить квартиру, вплоть до первого его
покупателя.
Такая тщательная и осторожная проверка недвижимости направлена на
то, чтобы избежать проблем в будущем. В конце концов, если в одной из
предыдущих сделок права третьих лиц были нарушены, сделка может быть
признана недействительной. Однако возможности риэлтора ограничены
только правом получения выписки из Единого Государственного Реестра
Недвижимости, содержащей информацию о текущем владельце квартиры,
получение риэлтором архивных справок о содержании
правоустанавливающих документов и других документов невозможно.
Вопрос об ответственности агента по недвижимости также не так
прост. Агент по недвижимости, по договору, должен нести перед клиентом
ответственность за свои действия или бездействия и судебная практика это
подтверждает. В спорах, где признается недействительность сделки, чаще
всего, суд привлекает агентов по недвижимости в качестве третьих лиц, так
же в качестве соответчиков. Если человек, обращается к добросовестному и
квалифицированному агенту по недвижимости, он, несомненно, данным
обращением уменьшает риски покупателя, но не может гарантировать их
отсутствие.
Какие меры следует принять всем участникам отношений рынка
недвижимости, включая государство, для решения этой проблемы?
Принимая во внимание факт, что налоговые льготы по сделке, с
двухтысячного года, были увеличены до одного миллиона рублей,
большинство собственников указывают цену в договоре в пределах реальной
суммы, если она не превышает одного миллиона рублей. Или указывают
сумму, которая близка к одному миллиону. Из этого следует, что
добросовестный покупатель может действительно исключительно на сумму,
которая была указана в договоре. Если добавить к этой проблеме вопрос о
возможности возврата денежных средств по судебному решению, то позиция
73
добросовестного покупателя будет испорчена, а именно, нет необходимости
рассчитывать на денежную компенсацию своих потерь в полном объеме.
Отсюда вывод, когда сделка заключена, в договоре должна указываться
полная стоимость приобретаемого жилья. Это не сильно, но увеличит шансы
добросовестного приобретателя защитить свои интересы.
Анализ существующей законодательной базы позволяет сделать вывод
о необходимости увеличения государственных гарантий, защиты прав
добросовестных приобретателей. В Гражданский кодекс Российской
Федерации, в последнее время, были внесены правки. Как гласят эти правки,
собственником недвижимого имущества признается лицо после регистрации
прав собственности.
Конституционный суд принял резолюцию, в которой судам
разъясняется порядок применения прав о возврате имущества владельцем у
добросовестного приобретателя
1
.
Казалось бы, важную роль должны сыграть поправки к Закону «О
государственной регистрации недвижимости», касательно получения
единовременной выплаты за счет бюджета Российской Федерации с утратой
прав собственности, в том числе добросовестным покупателем
2
. На бумаге, у
того покупателя, у которого требовали жилье, действительно владеет правом
на единовременную выплату за счет бюджета Российской Федерации в
размере, который не превышает одного миллиона рублей. Фактически,
принятая статья не решает проблему, не описывает конкретные условия
предоставления таких гарантий, а также порядок создания и заполнения
фонда обеспечения, учитывая стоимость жилья в настоящее время, вряд ли
покрывает все убытки от потери квартиры.
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке
конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской
Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца»
2
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (редакция, действующая с 1 ноября 2019
года) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 2 августа 2019
года) Собрание законодательства РФ. – 20.07.2015. – № 29 (часть I). – ст. 4344.
74
Правительство по-прежнему не соблюдает порядок оплаты. Можно
привести выдержку из письма Министерства финансов РФ от 23 апреля 2008
года № 08-04-14/805, подчеркну, что именно 23 апреля 2008 года, тогда как
изменения в Закон были внесены 30 декабря 2004-го, в котором говорится:
«Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен быть
установлен Правительством Российской Федерации. В настоящее время
такой порядок отсутствует, в связи с чем Министерство финансов
Российской Федерации лишено возможности решения вопросов об
исчислении и выплате компенсации в связи с утратой права собственности и
лишении недвижимого имущества ввиду истребования его судом из
добросовестного владения»
1
. Это заявление говорит само за себя и
свидетельствует о полном отсутствии государства гарантии.
В современных реалиях, очень эффективный способ защиты прав
добросовестного покупателя – это страхование титула. Страхование титула –
это страхование от возможной потери имущества в том случае, если было
утеряно право собственности. На самом деле такая защита достаточно
эффективна.
Во-первых, большинство страховщиков предлагают страховой полис
«от всех рисков». Это означает признание страховым случаем потери прав
собственности на квартиру по любой причине. Во-вторых, клиент может
объявить страховую сумму в пределах суммы денег, потраченной на
покупку, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи. В
третьих, в страховом полисе многие страховщики включают юридическую
поддержку в течение срока действия договора страхования. То есть, в случае
спора по сделке и судебного разбирательства в лице страховщика
страхователь получает бесплатного адвоката. Более того, если судебное
разбирательство будет отложено, и к тому времени, когда суд примет
решение о прекращении действия договора, страховщик продолжает нести
1
Письмо Минфина РФ от 23.04.2008 №08-04-14/805