72
исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести
расходы по содержанию имущества (ч. 2 чт. 616 ГК РФ).
Непосредственно в пользовании частью чужого имущества с целью
извлечения выгоды состоит интерес арендатора в договоре аренды части вещи.
Процесс пользования позволяет ему присваивать необходимую выгоду. То есть,
собственно пользование частью вещи арендатору нельзя вменить в
обязанность.
Тогда как с пользованием чужим имуществом связан ряд правомочий,
которые арендатор вправе реализовать только с согласия арендатора, например:
сдавать с субаренду (это при изучаемом договоре вполне актуально для аренды
части земельного участка или аренды части здания, помещения) и др. (абз. 1 ч.
2 ст. 615 ГК РФ).
Ко второй основной обязанности арендатора относится своевременное, в
установленном объеме и форме внесение арендной платы за пользование
частью вещи (ч. 1 ст. 614 ГК РФ). Более того, как определено выше, условия о
размере арендной платы является существенным для договора аренды части
вещи.
Так, Арбитражным судом Московской области по делу № А41-49120/19
от 25.07.2019 удовлетворены исковые требования в части взыскания
задолженности по арендной плате и пени за пользование и владение частью
земельного участка. Условиями договора размер, порядок и способ внесения
арендной платы, а также штрафные санкции за несоблюдение соответствующих
условий договора арендатором были определены, однако арендная плата
ответчиком не вносилась на протяжении четырех месяцев
1
.
Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать
уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не
отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или
состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает
1
Арбитражный суд Московской области. г. Москва. Решение по делу № А41-49120/19
от 25.07.2019.
73
не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного
ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения
должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть
виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным
правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре
нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее
пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в
соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной
платы определяются договором.
Наконец, третьей основной обязанностью арендатора выступает
возвращение арендованного имущества по истечении срока аренды или
прекращении срока договора аренды по иным основаниям. Имущество
подлежит возврату в том состоянии, в котором его изначально получил
арендатор, однако с учетом его нормального износа или в том, в котором
предусмотрено договоров (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).
Применительно к договору аренды части вещи, при осуществлении
которого арендуемая часть имущества только используется, не переходя во
владение арендатора, исполнение указанной обязанности проявляется в
прекращении такого использования, осуществить все, чтобы ограниченное
право пользования частью вещи арендодателем восстановилось в полном
объеме.
Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого
имущества влечет наступление вредных последствий (азб. 2, 3 ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, основные права, обязанности и связанные с ними меры
ответственности сторон договора аренды части вещи имеют свою специфику
реализации, обусловленную спецификой такого договора (особенностями
предмета договора и видом и объемом правомочий сторон).
Сказанное позволяет сделать выводы о наличии в гражданско-правовой
науке и правоприменительной практике в области сторон договора аренды
части вещи, их прав и обязанностей, а так же ответственности: 1) анализ
74
вопроса путем проведения аналогий с договором аренды как видовым
договором; 2) рассмотрение в качестве сторон договора широкого круга лиц
разной правовой организации; 3) плюрализм мнений в части содержания и
соотношения субъективных прав сторон, обуславливающих, в том числе
специфику договора; 4) выделение для сторон блоков основных прав,
обязанностей и связанных с ними мер ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение условий договора, реализация каждого из которых
имеет свою специфику применительно к договору аренды части вещи и в силу
особенностей данного договора (предмета, видов и объема правомочий сторон).
75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования договора аренды части вещи
необходимо обозначить следующие основные выводы.
Действующее отечественное гражданское законодательство не выделяет
как такового договора аренды части вещи, в современной науке гражданского
права данному договору уделено немного внимания. Эти факты встают в
противоречие с повсеместным и разнообразным на практике заключением
такого договора, порожденным значительной экономической потребностью,
усложнением арендных отношений. Указанное противоречие, в свою очередь,
порождает неразрешенность основополагающих вопросов тематики на
доктринальном уровне, обуславливает особую актуальность концептуально-
теоретического осмысления общественных отношений в сфере договора
аренды, влечет проблемы правоприменения, а, значит, угрозу нарушения
законных прав и интересов граждан и иных лиц.
В этой связи большая часть выводов, сделанных в настоящем
исследовании, служат попыткой разрешить именно научно-теоретические
проблемы тематики.
Несмотря на указанное отсутствие в гражданском праве России понятия и
даже термина «договор аренды части вещи», соответствующие общественные
отношения имеют длительную историю.
В истории зарождения и становления института аренды части вещи
выделяются три взаимосвязанных, последовательно сменяющих друг друга
этапа, каждый со специфическим содержанием: 1) дореволюционный,
характеризующийся наличием истоков арендных отношений применительно к
части вещи, зародившихся в силу экономической потребности; 2) советский,
отличающийся непреемственностью в части правовой возможности реализации
таких правоотношений; плюрализмом мнений о самой возможности такой
аренды; 3) современный, содержащий непоследовательные высших судебных
органов государства (и в частности, существовавшего ВАС РФ) в вопросе
76
правовой квалификации договора аренды части вещи; отсутствие прямого
закрепления такого договора в действующем гражданском законодательстве.
Анализ норм действующего законодательства, регламентирующего
положения в сфере объекта аренды, научно-исследовательской литературы в
данной сфере и материалов практики высших судебных органов России
позволил сделать такие выводы по вопросу части вещи как объекта аренды:
- в рамках законодательства часть вещи не является самостоятельным
объектом гражданских прав;
- законодатель и правоприменительная практика, с одной стороны, по
сути возвели часть вещи на уровень объекта гражданских прав, «уравняв» их
подлежащим к применению – в случае заключения договора аренды части вещи
– законодательством, обязанностью государственной регистрации договора; с
другой – сохранили между ними неравенство, вменяя в обязательство органам
Росреестра устанавливать обременение на весь объект недвижимого
имущества.
Именно высшие судебные органы в данном вопросе постепенно
выработали позицию о допустимости передачи в пользование отдельной части
вещи и применении в таком случае законодательства, регламентирующего
арендные отношения.
В результате изучения научной дискуссии в части содержания понятия
договора аренды части вещи в настоящем исследовании предлагается под
таким договором понимать соглашение, по которому арендодатель обязуется
предоставить арендатору отдельную часть, конструктивный элемент имущества
за плату во временное пользование, без предоставления владения всем
имуществом.
Из предложенного понятия следует, что специфика договора аренды
части вещи как разновидности договора аренды заключается в двух критериях:
– предмете договора, которым выступает не объект гражданских
правоотношений;
77
– виде правомочия, передаваемого арендодателем арендатору: переход
права пользования без права владения частью вещи.
Рассмотренный договор является видовым по отношению в целом к
договору аренды.
Собственно правовая природа договора аренды части вещи
характеризуется, прежде всего, такими основными чертами как: 1) соглашение,
2) временный характер и 3) возмездность, а так же рядом более узких по сути
признаков, связанных с данными чертами.
Отсутствие легитимного понятия договора аренды части вещи,
соответственно, отсутствие каких-либо правовых требований в части
существенных условий такого договора повлекло многообразие мнений в
юридической науке в вопросе таких условий.
В настоящем исследовании к существенным условиям договора аренды
части вещи отнесено условие о предмете в силу общего правила заключения
гражданско-правовых сделок, а также условие о размере арендной платы в силу
сложившейся практики соответствующих арендных отношений, где объектом
аренды выступает часть недвижимого имущества.
Несмотря на то, что изучаемая разновидность договора аренды выделена
в таком качестве в силу особой специфики предмета договора, в гражданско-
правовой науке вопрос содержания и структуры такого предмета не имеет
однозначного решения.
В настоящей работы по итогам анализа практики высших судебных
органов и судебной практики арбитражных судов субъектов РФ в части
предмета такого договора мы пришли к выводу, что:
– предмет договора составляет временная, возмездная передача права
пользования частью вещи;
– предметом аренды выступают отдельные части вещи (недвижимого
имущества): земельного участка, здания, сооружения, помещения, а также
конструктивные элементы здания, сооружения, помещения и части
конструктивных элементов;
78
– объектом аренды выступают полностью объекты недвижимого
имущества как самостоятельные объекты гражданских правоотношений.
Предмет аренды договора аренды части вещи «распадается» на две
группы: 1) части вещи (здания, сооружения, помещения, земельного участка) и
2) конструктивные элементы вещи (здания, сооружения, помещения – стена,
фасад, крыша) и части конструктивных элементов (например. Часть кровли
крыши). Критерием такого деления выступает назначение части вещи и ее
использования в рамках договора аренды части вещи: в первом случае часть
вещи используется по ее назначению, во втором – нет. Учет этого деления
имеет важное значение для согласования предмета аренды и исполнения
договора.
Точное согласование непосредственно в тексте договора размера
арендной платы, – при научном плюрализме в области критериев, способов его
определения, – а так же сроков, формы и порядка ее внесения является
призвано способствовать нормальному исполнению договора, защите законных
интересов его сторон.
Вопросы формы договора аренды части вещи, как правило, не порождают
практических и научных проблем. Возможно, этот факт объясняется
существованием правовой нормы императивного характера о простой
письменной форме сделки.
Так же императивно установленная обязательность государственной
регистрации договора аренды части вещи фактически призвана способствовать
реализации целого ряда договорных и правовых процессов для возникновения
права аренды части вещи, а именно:
– согласование – достаточное для четкой и точной индивидуализации –
предмета аренды в тексте договора: словесное и графическое (как одна из двух
частей индивидуализации);
– регистрация прав собственника в ЕГРН на весь объект недвижимости,
часть которого передается в пользование;
79
– учет сведений о выделении частей недвижимого имущества
посредством их постановки на кадастровый учет, отражения в ЕГРН; (как
вторая часть индивидуализации).
Подлежат государственной регистрации по единым правилам договоры
аренды части вещи и договоры аренды конструктивного элемента вещи.
При этом кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества,
переданного во временное возмездное пользование, не являющихся
самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в
целях отражения в государственном кадастре сведений об обременениях
вещных прав.
Анализ материалов судебной практики показал, что вопросы
индивидуализации предмета аренды договора аренды части вещи, несмотря на
однозначную позицию законодателя в части кадастрового учета и правил
постановки на кадастровый учет часто становятся причиной приостановки,
отказа от государственной регистрации договора, судебных разбирательств.
Сторонами договора аренды части вещи могут выступать лица разной
правовой организации (физические, юридические, РФ, субъекты РФ,
муниципальные образования), в том числе иностранные (физические и
юридические лица).
При этом довольно острая дискуссия наблюдается в вопросе соотношения
субъективных прав сторон договора. В настоящей работе сделан вывод, что
специфическое соотношение субъектных прав сторон характерно для
изученного договора и заключается в том, что арендатору передается право
владения частью вещи без передачи права пользования. Данный вывод
согласуется с позицией высших судебных органов государства.
Специфика соотношения субъектных прав обусловила особенности
реализации основных договорных прав и обязанностей сторон договора аренды
части вещи.
Итак, несмотря на предпринятую в настоящем исследовании попытку
восполнения пробелов в сфере договора аренды части вещи в гражданско-
80
правовой доктрине, в силу наличия широкого ряда дискуссионных вопросов, а
так же отсутствия единообразия в правоприменительной практике
исследованная тематика остается актуальной и нуждается в дальнейшем
изучении.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2019) // Российская газета. – 1994. – 08
декабря. - № 238-239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ. –
1996. – 29 января. - № 5. – Ст. 410.
3. О введении в действие части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации: федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ (ред. от
09.04.2009) // Российская газета. – 1996. – 06 февраля. – № 2.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) //
Российская газета. – 1997. – 30 июля. - № 145.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(ред. от 02.08.2019) // Российская газета. – 2001. – 30 октября. - № 211-212.
6. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон
от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Российская газета. – 2015. – 17
июля. - № 156.
7. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития
Российской Федерации на период до 2020 года (вместе с «Концепцией
долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на
период до 2020 год»): Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р
(ред. от 28.09.2018) // Собрание законодательства РФ. – 2008. – 24 ноября. – №
47. – Ст. 5489.