2
Содержание
Введение……………………………………………………………………….3
1. Теоретико-правовые основы договора аренды части вещи…………......8
1.1. Становление института аренды части вещи в России…………….…8
1.2. «Часть вещи» как объект аренды……………………………...……..19
1.3. Определение и правовая природа договора аренды части вещи…….27
2. Юридическая конструкция договора аренды части вещи……….…34
2.1. Существенные условия договора аренды части вещи………...……35
2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды
части вещи……………………………………………………………………55
2.3. Стороны договора аренды части вещи, их права,
обязанности, ответственность………………………………………………64
Заключение…………………………………………………………………...73
Список использованной литературы……………………………………….78
Приложение………………………………………………………………….87
3
ВВЕДЕНИЕ
В Российской Федерации на общегосударственном уровне в рамках
Распоряжения Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р «О концепции
долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на
период до 2020 года» утверждена Концепция долгосрочного социально-
экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. (далее –
Концепция)
1
. Раздел IV Концепции посвящен развитию экономических
институтов и поддержанию макроэкономической стабильности. Переход к
инновационному социально ориентированному типу развития, согласно абзацу
1 данного раздела Концепции, невозможен без формирования в государстве
институциональной среды, способствующей росту предпринимательской и
инновационной активности на основе свободы творчества, самореализации
каждого человека. Такая институциональная среда характеризуется в том числе,
эффективным функционированием развитых рынков земли и иного
недвижимого имущества.
Можно утверждать, что непосредственно будущее социально-
экономическое развитие страны связано с повышением эффективности
управления, прежде всего, объектами недвижимости, что выступает одним из
приоритетных направлений стратегии такого развития. При этом аренда
недвижимого имущества выступает одним из основных инструментов,
обеспечивающих социально-экономическое развития нашей страны.
Одновременно сдача собственного имущества в аренду в принципе является
одним из способов реализации права собственности, принадлежащего
арендодателю.
1
О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации
на период до 2020 года (вместе с «Концепцией долгосрочного социально-экономического
развития Российской Федерации на период до 2020 год»): Распоряжение Правительства РФ
от 17.11.2008 № 1662-р (ред. от 28.09.2018) // Собрание законодательства РФ. 2008. 24
ноября. № 47. Ст. 5489.
4
Арендные отношения постепенно все более усложняются и вместе с тем
уточняются. В том числе все большая экономическая потребность проявляется
в существовании таких отношений и форм для оборота как использование
части недвижимого имущества – земельного участка, здания, сооружения,
помещения, а так же конструктивного элемента здания, сооружения,
помещения и даже их частей. Например, кровля крыши или вовсе – ее часть
используются для размещения сооружений связи, фасад здания либо его часть –
для размещения рекламы, части помещения торгового центра или земельного
участка – для организации торгового места и т. д. Принципиально важным
становится не только использование по непосредственному назначению
необходимой части недвижимого имущества в целях извлечения
экономической выгоды, но и выгодное использование такого имущества не по
его прямому назначению.
Тем не менее, в современной отечественной гражданско-правовой науке,
в действующем гражданском законодательстве, судебной и
правоприменительной практике остаются не решенными многие проблемы
правового регулирования аренды объектов недвижимого имущества вообще и в
частности аренды части вещи.
Спектр вопросов, касающихся правовой регламентации непосредственно
аренды части объекта недвижимости, следует выделить в качестве отдельной
фундаментальной проблемы. Действующее гражданское законодательство не
содержит такого понятия как договор аренды части вещи. Как известно, «в
целом» объект недвижимого имущества является объектом права. При этом,
исходя из ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в аренду
могут быть переданы только вещи, а часть их не может признаваться
собственно вещью, не является ею. В этой связи в доктрине гражданского права
актуальны дискуссии о «части вещи» как объекте аренды и как предмете
соответствующего договора, о правовой квалификации договора аренды части
вещи и наиболее близкой к нему юридической конструкции и др.
Нерешенность теоретико-правовых вопросов влечет сохранение проблем
5
правоприменения, в частности в сфере государственной регистрации договора
аренды части недвижимого имущества: органы Федеральной службы
государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Росреестр)
продолжают отказывать сторонам договора в его регистрации по тем или иным
причинам, вытекающим из толкования законодательства. В результате чего
арендатор либо арендодатель вынуждены обращаться в суд за защитой своих
законных прав и интересов.
Вышесказанное, наряду с усилением роли аренды в условиях длящегося с
2014 г. мирового экономического кризиса, существенно отражающегося на
социально-экономической ситуации в России, свидетельствует об актуальности
проблем научно-теоретической разработки тематики договора аренды части
вещи и совершенствования правового регулирования аренды части вещи.
Среди исследований непосредственно договора аренды части вещи
российскими юристами в современный период следует выделить труды А.Я.
Ахмедова, Р.С. Бевзенко, Г.С. Васильева, О.В. Жевняк, В.А. Кондратьева, В.М.
Ланда, С.А. Мангилева, Д.А. Морозовой, В.В. Петрищева, Польщиковой, А.Е.
А.О. Рыбалова, Д.С. Тамашакиной, Д.Ф. Токаревой и др.
Объектом исследования выступают общественные отношения,
складывающиеся в сфере договора аренды части вещи в России.
Предметом исследования служат гражданско-правовые нормы,
регламентирующие общественные отношения в сфере договора аренды части
вещи, научно-исследовательские и правоприменительные материалы в данной
области.
Цель исследования – проанализировать правовую регламентацию
договора аренды части вещи в России.
Для достижения цели в работе были поставлены следующие задачи:
– изучить становление института аренды части вещи в России;
– охарактеризовать «часть вещи» как объект аренды;
– дать определение договора аренды части вещи, проанализировать его
правовую природу;
6
– определить и проанализировать существенные условия договора аренды
части вещи;
– охарактеризовать форму и особенности государственной регистрации
договора аренды части вещи;
– определить стороны договора аренды части вещи, проанализировать их
права, обязанности и ответственность.
Методами исследования послужили: методы научного познания
гражданско-правовых явлений и процессов, в том числе системный,
структурно-функциональный, исторический, сравнительно-правовой,
логический, а также юридико-технические способы толкования правовых норм.
Так же среди общенаучных методов применялись описание, анализ и синтез,
обобщение, абстрагирование, индукции и дедукции и др. Наконец,
осуществлялся анализ общенаучной, теоретико-правовой, специально-
юридической и, прежде всего, гражданско-правовой литературы, имеющей как
прямое, таки косвенное отношение к избранной теме магистерского
исследования, а так же анализ материалов правоприменительной практики.
Методологической основой исследования послужил диалектический
способ объективного познания действительности как основной в данной сфере.
Теоретическую основу исследования составляют научные труды таких
известных отечественных цивилистов как Б.М. Гонгало, О.С Иоффе,
М.В. Зимелевой, О.А. Красавчикова, Я.Ф. Миколенко, В.И. Серебровского,
Г.Ф. Шершеневича, З.И. Шкундина, А.М. Эрделевского и др.
Положения и выводы магистерского исследования призваны
способствовать восполнению существенных пробелов в современной
отечественной цивилистике и создать необходимую базу для дальнейшей
оптимизации гражданско-правового регулирования аренды части вещи, части
объектов недвижимости. Так же они могут оказаться полезными для
совершенствования норм гражданского законодательства в сфере оборота
объектов недвижимого имущества в целом, могут применяться в дальнейшей
7
научно-исследовательской работе, в процессе преподавания гражданско-
правовых дисциплин.
Эмпирическую основу магистерского исследования составили материалы
практики ранее функционировавшего Высшего Арбитражного суда РФ,
Верховного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов, а так же Арбитражных
судов городов и субъектов РФ (в числе 30-ти).
Научная новизна работы определяется совокупностью факторов. Так,
диссертация является одним из первых комплексных исследований
особенностей гражданско-правового регулирования аренды части объектов
недвижимости, характерной для современных российских экономических
отношений. В магистерской диссертации исследуются основные
(концептуальные) дискуссионные вопросы понятия и правовой регламентации
отношений по аренде части вещи, соотношения договора аренды части вещи с
близкими категориями.
Исследование правового режима части вещи как объекта аренды
позволило определить влияние правовой природы исследуемых объектов на
отношения по их аренде.
В результате исследования были сформулированы правовые дефиниции
таких категорий, как договор аренды части вещи, часть вещи как объект
аренды, выделены существенные условия такого договора.
Структура работы определяется целями и задачами магистерского
исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих
6 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения.
8
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЧАСТИ ВЕЩИ
1.1. Становление института аренды части вещи в России
Истоки отечественного института аренды части недвижимого имущества
уходят в дореволюционную Россию. В частности, рынок аренды жилья в
России начал активно развиваться в к. XVIII в., а к середине XIX в.
представители разных сословий могли снять в городах, особенно в Москве и
Санкт-Петербурге, любое жилье, в зависимости от уровня своего дохода: от
частного особняка или многокомнатного номера в фешенебельной гостинице
до комнаты и даже угла в «коечно-каморочной» квартире.
Арендаторы подписывали с домовладельцами контракт, по которому
обязывались подчиняться внутреннему распорядку: не принимать гостей с
ночевкой, не шуметь, не складировать свое имущество в коридорах, вовремя
платить по счету без задержек. Тех, кто не платил в срок, насильно выселяли
полицейские. Должники платили штрафы и даже нередко попадали в долговую
тюрьму.
«Коечно-каморочные» квартиры представляли собой большое помещение
с общей печью посредине, разделенное несколькими перегородками из фанеры
или даже занавесками. Более того, здесь же можно было арендовать квадрат
площади «за копейку» и стать «жильцом без места», получив право спать на
полу, в проходах, на печке и др.
Согласно переписи населения, проведенной в 1897 г., в Москве было
зарегистрировано 16 140 «коечно-каморочных» квартир
1
.
1
Ковалева Т.А. Доходные дома в городском социокультурном пространстве России во
второй половине XIX – начале ХХ вв. // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Гуманитарные науки.
2011. № 4. С. 265.
9
Однако обратившись к трудам известных юристов дореволюционного
периода гражданско-правовой науки, как такового договора аренды части вещи
там не обнаружим.
Так, профессор Г.Ф. Шершеневич в своей работе о русском гражданском
праве, вышедшей в свет в 1911 г., характеризовал имущественный наем вещи –
недвижимой или движимой, но не ее части.
Вместе с тем, автор поднимал вопрос о возможности осуществления
нанимателем права предоставления другим пользования нанятой вещью за
определенное вознаграждение. Лицо арендует большое количество земли,
целое имение и потом раздает крестьянам в обработку, на основании договора
найма, по нескольку десятин или лицо нанимает квартиру и потом отдает
жильцам по комнате
1
.
Таким образом, в дореволюционной России практика общественных
отношений в сфере аренды недвижимого имущества имелась, тогда как на
научном уровне такое основание возникновения обязательств, такой вид
гражданско-правового договора не выделялись, однако допускались как
развитие арендных правоотношений.
В советский период институт аренды недвижимого имущества получил
определенную правовую регламентацию и специфическое развитие.
В 1922 г. постановлением Всероссийского Центрального
Исполнительного Комитета был введен в действие Гражданский кодекс РСФСР
(далее – ГК РСФСР от 1922 г.)
2
. Отношения в сфере имущественного найма
регламентировались нормами ст.ст. 152-179 ГК РСФСР от 1922 г. Согласно ст.
168 ГК РСФСР от 1922 г. наниматель имел право отдавать все нанятое
имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору
перед наймодателем.
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911 / ИПО «Гарант».
[Электрон. ресурс]. Режим доступа: http://study.garant.ru/#/document/3942749/paragraph/1297:0
(дата обращения: 01.12.2019).
2
Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.1922 (ред. от 20.12.1926) (утратил силу) /
Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. [Электрон. ресурс].
Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/901808921 (дата обращения: 19.12.2019).
10
Профессор О.С. Иоффе в данном случае пришел к выводу, что договор
имущественного найма в ГК РСФСР от 1922 г. конструировался с
нацеленностью на возмездное пользование имуществом любых видов, включая
жилые помещения
1
. Тогда и поднайму (аренде) части имущества могла при
фактической возможности подвергнуться часть имущества любого вида, в том
числе часть жилого помещения.
Таким образом, в период становления советского государства аренды
части имущества как самостоятельного правоотношения, возникающего в силу
и на основании самостоятельного договора, не существовало законодательно.
Однако аренда части вещи была предусмотрена законом для третьего лица,
вступавшего в уже существовавшие арендные отношения.
Указанная позиция законодателя нашла отражение в довоенных трудах по
советскому гражданскому праву, где уже упоминалась возможность аренды
части недвижимого имущества, но только на правах субарендатора.
Так, в коллективной работе учебного характера М.В. Зимелевой, Я.Ф.
Миколенко, В.И. Серебровского и З.И. Шкундина, опубликованной в 1940 г.,
говорилось о договоре между нанимателем и третьим лицом о пользовании
всем или частью нанятого имущества.
Кроме того, разновидностью договора имущественного найма наукой
советского гражданского права признавался договор жилищного найма. В
таких правоотношениях основной съемщик мог сдавать в аренду часть
нанимаемого жилища – так называемые «излишки жилой площади» - но за
плату, не превышающую ту сумму, которую он уплачивает домоуправлению.
Соответственно лица, проживавшие по такому договору, не пользовались
самостоятельным правом на всю жилую площадь
2
.
1
Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической
мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». М., 2000. С.
418.
2
Советское гражданское право / М.В. Зимелева, Я.Ф. Миколенко, В.И. Серебровский, З.И.
Шкундин. М., 1940. С. 149, 156.
11
То есть, авторы указывали на возможность поднаема (аренды) части в
принципе имущества и в частности части жилья.
ГК РСФСР от 1922 г. с изменениями и дополнениями действовал до 1964
г. В 1964 г. Верховных Советом РСФСР (далее – ГК РСФСР от 1964 г.) был
утвержден Гражданский кодекс РСФСР, в котором нормами ст.ст. 275-294
регламентировались общественные отношения в сфере договора
имущественного найма
1
. В частности, ст. 287 ГК РСФСР от 1964 г. была
посвящена сдаче нанимателем нанятого имущества в поднаем и при этом, в
отличие от положения ст. 168 ГК РСФСР от 1922 г., не содержала
непосредственно указания на возможность сдачи такого имущества в поднаем
частями.
То есть, позиция законодателя в вопросе возможности поднаема (сдачи в
аренду и аренды) части имущества изменилась.
Можно предполагать, что таким изменением позиции законодателя в
указанном вопросе объясняется то, что и мнения цивилистов послевоенного
советского периода науки гражданского права по вопросу возможности сдачи
арендованного недвижимого имущества в поднаем частями расходились.
Так в труде О.А. Красавчикова по советскому гражданскому праву от
1968 г. ничего не сказано о возможности непосредственно поднаема части
недвижимого имущества вообще, тогда как в частности о возможности
поднаема «излишков жилой площади» упоминается
2
.
Тогда как в коллективной работе по советскому праву от 1987 г. З.Г.
Андроповой, В.Г. Вердникова, А.Д. Воробьевой под общей редакцией
профессора Н.А. Тепловой, где самостоятельный раздел IV посвящен
1
Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 (ред. от 24.12.1992) (утратил силу) /
Законодательная база Российской Федерации. [Электрон. ресурс]. Режим доступа:
https://zakonbase.ru/content/base/19515 (дата обращения: 15.12.2019).
2
Красавчиков О.А. Советское гражданское право. В 2-х т. Т. 2. М., 1968. С.137.