62
участка, необходимые для внесения в ЕГРН, согласно ст. 22 ФЗ о регистрации
№ 218-ФЗ.
Требования к техническому (межевому) плану установлены в ст. 24 ФЗ о
регистрации № 218-ФЗ и приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953
1
.
С учетом требований ч. 5 ст. 44 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ при передаче
в аренду части здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в
ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения
осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора
аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего
заявления. Такими частями по смыслу указанной нормы, могут выступать:
блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа или нескольких
этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат
(смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа или
этажей.
Что касается государственной регистрации договора аренды части
земельного участка, такая регистрация осуществляется в отношении части
земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным
кадастровым учетом такой части (ч. 3 ст. 44 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды части
недвижимого имущества невозможна без постановки на учет часть объекта
недвижимости, что, в свою очередь, невозможно без регистрации обременения
на него в виде аренды.
На практике специалистами в области государственной регистрации
договоров аренды части вещи выделяется ряд проблем. Так, прежде всего, И.С.
Заугольникова, Ю.О. Пронина, М.А. Саакян, Н.В. Стародубцева, М.С. Чолахян
1
Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава
содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости,
требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ
Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (ред. от 25.09.2019) // ИПП Консультант
Плюс. [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=342251&fld=134&dst=100
0000001,0&rnd=0.4355754566141874#04378755672826604 (дата обращения: 02.12.2019).
63
и др. указывают на отсутствие в законодательстве срока обращения в Росреестр
для осуществления такой регистрации порождает случаи сознательного
уклонения сторонами либо одной из сторон от совершения этой процедуры, что
сокращает прозрачность арендного рынка, влечет возможности для
мошенничества
1
. О пересдаче недобросовестными арендодателями в субаренду
под прикрытием аренды имущества говорит в своей статье С.А. Айвазян как о
цели ухода от государственной регистрации договора
2
.
В этой связи М.С. Чолахян в своей работе предлагает в силу принципа
свободы договора (ч. 4 ст. 421 ГК РФ) и непосредственно в тексте договора
аренды, подлежащего государственной регистрации, определить, кто из сторон
и в какой срок должен обратиться за государственной регистрацией
3
.
В свою очередь, С.А. Айвазян решение указанной проблемы видит не на
уровне договора и согласования сторон, а на уровне законодательства. В
частности, автор предлагает дополнить ст. 651 ГК РФ пунктом 3 следующего
содержания: «Государственная регистрация договора аренды здания,
сооружения и нежилого помещения, заключенного на срок не менее года,
должна быть осуществлена не позднее одного месяца со дня заключения
1
Чолахян М.С. Проблемы государственной регистрации договора аренды нежилого
помещения // Российская правовая система в контексте обеспечения прав и свобод человека
и гражданина: теория и практика. Сборник материалов II Всероссийской научно-
практической конференции, посвященной Дню юриста. Курган, 2018. С. 358; Пронина Ю.О.
Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в
гражданском праве России // Инновационные процессы: потенциал науки и задачи
государства. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Пенза,
2017. С. 177; Саакян М.А. Некоторые аспекты вопроса о государственной регистрации
договоров аренды государственного недвижимого имущества // Ростовский научный журнал.
2018. № 11. С. 189.
2
Айвазян С.А. Форма договора аренды нежилого помещения и порядок заключения
договора: правовые проблемы // Актуальные вопросы права, экономики и управления.
Сборник материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019.
С. 223.
3
Айвазян С.А. Актуальные проблемы государственной регистрации договора аренды
нежилых помещений // Актуальные вопросы права, экономики и управления. Сборник
материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019. С. 226;
Чолахян М.С. Проблемы государственной регистрации договора аренды нежилого
помещения // Российская правовая система в контексте обеспечения прав и свобод человека
и гражданина: теория и практика. Сборник материалов II Всероссийской научно-
практической конференции, посвященной Дню юриста. Курган, 2018. С. 358.
64
договора». И пунктом 4: «Если договором не установлено иное, обязанность по
осуществлению государственной регистрации возлагается на арендодателя.
Сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить
другой стороне причиненные этим убытки»
1
.
Заметим, что в предлагаемая авторская редакция пункта 3 ст. 651 ГК РФ в
таком случае будет практически дублировать норму действующей ч. 2 ст. 651
ГК РФ, что видится нам не вполне корректным в рамках тенденций составления
кодифицированных актов и вообще законодательства.
Наконец, в своей коллективной статье Ю.О. Пронина, И.С.
Заугольникова, не формулируя конкретных предложений по борьбе с
уклонением от государственной регистрации договоров аренды, заявляют, что
соответствующее противодействие должно найти отражение как в нормах,
устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия
между регистрирующими и правоохранительными органами
2
.
Таким образом, в научно-исследовательской литературе формируется
направление по совершенствованию системы государственной регистрации
договоров, борьбе с незаконными проявлениями в этой сфере, касающееся
непосредственным образом и договоров аренды части вещи.
Сказанное позволяет сделать выводы о наличии в современной
гражданско-правовой науке и правоприменительной практике в области формы
и особенностей государственной регистрации договора аренды части вещи
следующих тенденцией: 1) существование правовой нормы императивного
характера о простой письменной форме сделки; 2) рассмотрение факта
государственной регистрации и договора аренды части вещи (части
недвижимого имущества, части земельного участка, конструктивного элемента
1
Айвазян С.А. Актуальные проблемы государственной регистрации договора аренды
нежилых помещений // Актуальные вопросы права, экономики и управления. Сборник
материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019. С. 226.
2
Пронина Ю.О. Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества в гражданском праве России // Инновационные процессы: потенциал науки и
задачи государства. Сборник статей Международной научно-практической конференции.
Пенза, 2017. С. 177.
65
здания, сооружения, а так же части конструктивного элемента здания,
сооружения) как единого юридического состава, основания для возникновения
права аренды части вещи; 3) определение договора аренды части вещи именно
договором аренды самим фактом соответствующей процедуры
государственной регистрации; 4) жесткая увязка на законодательном уровне
факта государственной регистрации с условием постановки на кадастровый
учет части арендуемой вещи и четкой индивидуализацией предмета аренды в
договоре; 5) наличие правовых пробелов в части государственной регистрации,
порождающих возможность противозаконных действий для сторон договора; 6)
наличие авторских предложений по устранению таких законодательных
проблем, позволяющих, в том числе, сделать единообразной
правоприменительную практику.
2.3. Стороны договора аренды части вещи, их права, обязанности и
ответственность
Основные правовые начала в части сторон договора аренды закреплены в
легитимном понятии договора аренды, содержащемся в абз. 1 ст. 606 ГК РФ.
По аналогии сторонами договора аренды части вещи выступают арендодатель и
арендатор.
Отдельная ст. 608 ГК РФ посвящена арендодателю. Здесь закреплено, что
право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно, часть имущества
может быть сдана в аренду собственником всего имущественного объекта в
целом, либо управомоченным в установленном порядке лицом.
Сдача собственного имущества в аренду выступает одним из способов
реализации права собственности, принадлежащего арендодателю. Однако,
законодатель допустил сюда третьих лиц, не выступающих собственниками
сдаваемого в аренду имущества, части имущества, при условии наличия у них
66
полномочий на такую сдачу, которыми они наделяются в силу закона либо
посредством свободного волеизъявления собственника.
По общему правилу каких-либо ограничений для арендатора и
арендодателя законодатель не устанавливает. То есть, в их роли могут
выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные физические и
юридические лица, государство, административно-территориальные и
муниципальные образования.
Отметим, что иностранные граждане и лица без гражданства по ЗК РФ
могут брать в аренду земельные участки за исключением случаев,
закрепленных непосредственно в ЗК РФ, что следует из ч. 1 ст. 22 ЗК РФ.
Относительно возможности аренды земельных участков иностранными
юридическими лицами ЗК РФ ничего не говорит.
Таким образом, в принципе право на аренду части непосредственно
земельных участков для иностранных граждан, лиц без гражданства
иностранных юридических лиц существует.
Основные субъективные права сторон договора аренды, согласно ст. 606
ГК РФ заключаются в том, что арендодатель обязуется предоставить
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование арендатору, который, в свою очередь, обязуется принять
предоставленное арендатором имущество в возмездное временное владение и
пользование или во временное пользование.
В данном случае перечень обязанностей и особенностей ответственности
за неисполнение условий договора не имеет отличий от общего договора
аренды.
В тоже время в современной правовой науке поднимается вопрос
соотношения субъективных прав сторон договора аренды части вещи.
В рамках решения указанного вопроса, например, А.Е. Польщикова
распределяет субъективные права следующим образом: право пользования
67
частью вещи получает арендатор, арендуя при этом всю вещь, а права
собственности и владения на вещь сохраняются за арендодателем
1
.
Аналогичного мнения придерживаются в своей коллективной работе Г.С.
Васильев и А.О. Рыбалов, именуя такое право арендатора формой пользования
чужим имуществом
2
.
Пользовательской арендой называет отношения по аренде части вещи
Р.С. Бевзенко, так же рассматривая объектом аренды в таком случае весь
объект недвижимости. Арендатор, при этом, по словам автора, пользуется лишь
частью арендуемого объекта, не владея им
3
.
Указанное положение о передаче в пользование арендатора части вещи
согласуется с нормой п. 9 действующего постановления Пленума ВАС РФ №
73, точнее – о предоставлении в пользование отдельной части вещи. При этом,
исходя из указанной нормы, обременение устанавливается на всю недвижимую
вещь в целом.
Непосредственно содержание права пользования частью вещи
разнообразно и зависит от вида вещи и экономических потребностей
арендатора, а так же может, в том числе включать или не включать
возможность извлечения плодов, продукции, доходов (абз. 2 ст. 606 ГК РФ).
Существует позиция, в которой – напротив – принято считать, что при
аренде части вещи весь объект недвижимости объектом аренды не выступает, а
арендуется и используется именно часть вещи.
Такого мнения придерживается, например, О.В. Жевняк, указывая, что
для извлечения из вещи полезных свойств далеко не всегда необходимо
пользоваться всей вещью и интерес арендатора может быть не связан с
использованием других частей вещи
4
.
1
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики. 2011.
№ 2. С. 10.
2
Васильев Г.С. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5. С. 174.
3
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. 2018. № 1. С. 231.
4
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 24.
68
Схожим образом аргументирует свою позицию по рассматриваемому
вопросу Д.И. Пономарева. Автор, анализируя норму п. 9 постановления
Пленума ВАС РФ № 73 и практические вариации удовлетворения потребности
в аренде части вещи, пришла к выводу, что арендатору предоставляется
возможность пользоваться арендуемой частью вещи
1
.
На примере анализа договора аренды торгового места на розничном
рынке В.А. Кондратьев демонстрирует то, что в пользование предоставляется
именно часть здания, а не все здание, содержащее такие места, выступает
объектом аренды
2
.
Собственник по договору аренды части вещи, по словам А.Я. Ахмедова,
не может пользоваться этой частью (участком крыши, стены, на которых
располагается рекламная конструкция или иное оборудование), поскольку он
временно передал арендатору права пользования соответствующей частью
вещью
3
.
Наконец, мнение А.Я. Ахмедова, В.А. Кондратьева, Д.И. Пономаревой
разделяют в своей совместной статье о правовой природе договора о
предоставлении торгового места на розничном рынке волгоградские
исследователи М.А. Саакян и Н.В. Стародубцева
4
.
Таким образом, содержание прав арендатора по договору аренды части
вещи разные исследователи представляют в разном объеме: одни сводят его
только к возмездному пользованию арендуемой частью вещи, другие –
расширяют до возмездного пользования частью арендованного объекта
недвижимости.
1
Пономарева Д.И. Правовая характеристика и существенные условия договора аренды //
Свобода и право. Сборник докладов XLIII Международной научной конференции. Кемерово,
2019. С. 10-11.
2
Кондратьев В.А. Правовая природа договора о предоставлении торгового места на
розничном рынке // Актуальные проблемы российского права. 2018. № 2. С. 29-30.
3
Ахмедов А.Я. Квалификация договора, предусматривающего пользование конструктивным
элементом здания // Юрист. 2014. № 8. С. 26.
4
Саакян М.А. Некоторые аспекты вопроса о государственной регистрации договоров аренды
государственного недвижимого имущества // Ростовский научный журнал. 2018. № 11. С.
189.
69
В данном случае явно прослеживается взаимосвязь предмета договора
аренды части вещи и содержание прав арендатора: отсутствие единого мнения
в науке в части первого порождает, в том числе плюрализм мнений в части
второго.
В целом к основным корреспондирующим обязанностям и правам
арендодателя и арендатора по договору аренды части вещи следует отнести
предоставление и соответственно – получение части имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, части
имущества (ст. 611 ГК РФ). В рассматриваемом случае следует помнить о
экономической сущности аренды и руководствоваться возможными способами
законного извлечения из части имущества пользы.
Часть вещи, сдаваемая в аренду, должна быть передана арендатору в
срок, установленный в договоре, а при его отсутствии – в разумный срок. В
случае нарушения этой обязанности арендодателем арендатор имеет право
истребовать арендованную часть имущества согласно ст. 398 ГК РФ и
потребовать от арендодателя возместить убытки, понесенные в результате
несвоевременной передачи арендованной части вещи. Если же арендатор в
результате задержки в передаче имущества утратил заинтересованность в
исполнении договора аренды части вещи, он может поступить другим образом:
заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем
убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
В силу императивного требования ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель не
несет ответственности за недостатки арендованной части вещи, которые были
им определены при заключении договора аренды части вещи либо были
заведомо известны арендатору. Также арендодатель не ответственен за те
недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра,
проверки имущества при заключении договора либо передаче имущества в
аренду. В иных случаях ответственность за недостатки сданной в аренду части
вещи возлагается на арендодателя. Имеются ввиду недостатки,
препятствующие использованию арендованного имущества по его назначению.
70
Единственный возможный вариант избежания указанной ответственности
арендодателем заключается в немедленной замене предоставленного
арендатору имущества другим аналогичным имуществом в надлежащем
состоянии или в безвозмездном устранении недостатков сданного имущества
(ст. 612 ГК РФ).
Однако в силу того, что по договору аренды части вещи в отношении
арендованного имущества у арендатора возникает лишь право пользования, не
во всяком случае возможно осуществить замену предоставленного имущества
(например, когда конструктивный элемент здания оказался в ненадлежащем
состоянии). В таком случае, полагаем, договор может быть расторгнут
досрочно.
К одной из основных обязанностей арендодателя относится
осуществление капитального ремонта сданного имущества – за свой счет и в
установленный договором или разумный срок. Иное может быть
предусмотрено непосредственно договором либо законом. В случае
невыполнения арендодателем этой обязанности, капитальный ремонт может
быть осуществлен силами и средствами арендатора, который в дальнейшем
имеет право потребовать от арендодателя возмещения затрат или включения их
в счет будущей арендной платы (ст. 616 ГК РФ).
Одну из основных и важных обязанностей арендодателя, при том,
непоименованных прямо в гражданском законодательстве, выделяет в своей
статье адыгейский исследователь М.З. Абесалашвили. В частности, автор
указывает, что арендодатель должен воздерживаться от всяких действий,
которые так или иначе могут создать для арендатора препятствия в
пользовании арендованным имуществом согласно договору
1
.
Заметим, что относительно договора аренды части вещи данная
обязанность арендодателя приобретает особую актуальность, поскольку весь
1
Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы
в российском законодательстве. 2011. № 2. С. 83.
71
его объем прав в отношении арендуемой части имущества и заключается лишь
в пользовании им.
Так, Арбитражным судом Пермского края по делу № А50-151999/19 от
06.08.2019 удовлетворены исковые требования по взысканию задолженности по
арендной плате за пользование частью нежилого помещения. Ответчик, не
признавая требования истца, заявлял, в том числе, что демонтаж истцом-
арендодателем стенки площадью 8 кв.м. в арендуемой части имущества и
наличие его работников в помещении привели к невозможности использования
предмета аренды. Эти доводы ответчика не нашли подтверждения в суде
1
.
В свою очередь, у другой стороны договора аренды части вещи можно
выделить три основные обязанности.
Во-первых, любой арендатор обязан пользоваться таким имуществом
согласно условиям договора или согласно назначению имущества, если таковые
в договоре не определены (ч. 1 ст. 615 ГК РФ). Представляется, что часть вещи
арендуется зачастую с довольно четким представлением о цели, способах
использования имущества: арендатор знает, что для извлечения пользы ему не
нужно пользоваться и (или) владеть всей вещью целиком, ему достаточно
именно пользоваться частью.
Использование арендованной части имущества в нарушение договорных
условий, в нарушение назначения имущества может повлечь для арендатора
неблагоприятные последствия (ст. 615 ГК РФ). При отслеживании данной
обязанности арендатора важно исходить именно из условий договора аренды
части вещи, поскольку, например, арендуя конструктивные элементы здания и
сооружения арендатор, как правило использует не в рамках их прямого
назначения, а посредством приспособления для извлечения какой-либо выгоды.
В процессе пользования чужим имуществом арендатор, если иное не
предусмотрено договором или законодательством, обязан поддерживать его в
1
Архив Арбитражного суда Пермского края. г.Пермь. Решение по делу № А50-15199/19
от 06.08.2019.