52
– их рыночной стоимости и их нормального износа;
– целей использования такой недвижимости;
– суммы денежных средств, необходимых для оплаты коммунальных и
иных платежей, связанных с их использованием;
– платы за использование земельного участка под недвижимостью
(исходя из его рыночной стоимости, целевого назначения и предполагаемых
условий пользования им);
– площади недвижимости и выражаться в конкретном размере за каждую
единицу площади
1
.
Несколько иной перечень условий, подлежащих учету при определении
размера арендной платы недвижимости приводит в своей статье Н.Ю.
Пащенко:
– рыночная стоимость здания или сооружения, их фактический износ и
реальное состояние на момент сдачи;
– коммунальные платежи;
– плата за пользование земельным участком, на котором располагается
арендуемая недвижимость как отдельно оговариваемое в договоре условие
единства объекта аренды.
Особо обращается внимание Н.Ю. Пащенко на необходимость
проведения инвентаризации подлежащего сдаче недвижимого имущества, что
позволит своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или
оговорить в договоре аренды. Такие действия позволят определить
ответственную за такие недостатки сторону
2
.
Все вышеперечисленные критерии применимы при формировании
размера арендной платы за часть здания или сооружения.
1
Смирнова А.А. Предмет договора и арендная плата как существенные условия договора
аренды зданий и сооружений // Научно-технический прогресс: актуальные и перспективные
направления будущего. Сборник материалов II Международной научно-практической
конференции. В 2 т. Т. 2. Кемерово, 2016. С. 279.
2
Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. 2015. № 3. С. 668.
53
Обратившись к материалам судебной практики, заметим, что в архиве
Арбитражного суда г. Москвы имеется решение по делу № А40-206393/14 от
16.03.2015 г., из которого следует, что за пользование частью здания арендатор
обязался выплачивать арендную плату, складывавшуюся из базовой арендной
платы, оплаты эксплуатационных расходов и платы за сервисное
обслуживание
1
.
В отношении согласования размера арендной платы за конструктивные
элементы здания или сооружения (например, размещение рекламного баннера
на стене здания, размещение какого-либо оборудования на крыше и т.п.),
полагаем, не все указанные критерии применимы. В данном случае следует
учитывать, как минимум, цель использования конструктивного элемента,
арендуемая площадь. Тенденции сложившейся практики аренды
конструктивных частей зданий и сооружений в конкретных населенных
пунктах страны так же послужат важным показателем в определении размера
арендной платы.
В современной научно-исследовательской литературе в области правил
определения и согласования в договоре размера арендной платы за земельный
участок наметился ряд подходов. Соответственно, эти подходы можно
распространить и на договор аренды части земельного участка.
Так одни исследователи в своих работах, например, А.В. Агапов, Е.В.
Менис и др., в число правил определения размера арендной платы за часть
земельного участка просто не указывают каких-либо выработанных в науке или
правоприменительной практике положений, уделяя внимание только
характеристике правил определения размера арендной платы за земельный
участок, находящийся в государственной либо муниципальной собственности,
закрепленных в ст. 39.7 ЗК РФ
2
.
1
Архив Арбитражного суда г. Москвы. Решение по делу № А40-206393/14 от 16.03.2015.
2
Агапов А.В. Понятие и существенные условия договора аренды земельного участка // Закон
и общество: история, проблемы, перспективы. Сборник материалов XIX межвузовской
студенческой научно-практической конференции. Красноярск, 2016. С. 122; Менис Е.В.
54
Другая группа авторов, например, К.Г. Токарева, А.П. Нагимова и др.,
ограничиваются дублированием в свои статьи соответствующих гражданско-
правовых норм
1
.
Наконец, в рамках третьего подхода исследователями предлагаются
определенные правила и критерии формирования в договоре размера арендной
платы за земельный участок.
Так, по мнению санкт-петербургского исследователя Н.П. Баринова, для
определения рыночной арендной платы за земельный участок необходимо
учитывать следующие условия:
- срок договора аренды;
- порядок, условия и сроки внесения арендной платы;
- перечень дополнительных услуг, оплата которых включается в
арендную плату;
- возмещаемые за счет арендной платы затраты арендатора;
- условия досрочного расторжения договора, размеры штрафных
санкций
2
.
Методику обоснования в договоре арендной платы за земельные участки,
находящиеся в собственности частных лиц, предлагают в своей совместной
статье В.В. Гарманов, В.В. Терлеев.
В частности, авторы арендную плату выражают следующей
зависимостью: размер арендной платы должен быть меньше или равен
максимальной возможной ставке аренды для арендатора и больше или равен
минимально допустимой ставке для арендодателя.
Договор земельного участка: общие и специальные существенные условия // Вестник
Саратовской государственной юридической академии. 2016. № 5. С. 75.
1
Токарева К.Г. Понятие, признаки и условия договора аренды земельных участков //
Тенденции развития науки и образования. 2017. № 29-1. С. 28.
2
Баринов Н.П. Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с
договоров аренды земельного участка // Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2018. № 6. С. 6-7.
55
При этом минимальную ставку арендной платы для собственника
земельного участка, по словам авторов, составляет величина ежегодных
платежей за возмещение затрат по обустройству участка
1
.
Таким образом, с учетом положений современных научных
исследований, существуют разные пути практического решения проблемы
определения размера арендной платы за часть земельного участка.
В качестве единых, общих правовых правил определения размера
арендной платы за часть земельного участка следует указать нормы,
закрепленные в ч. 1 ст. 424, ч.ч. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ: размер платы, а так же
порядок, условия и сроки ее внесения определяются соглашением сторон в
договоре, в противном случае считается, что установлены порядок, условия и
сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах.
В том или ином виде все указанные в п.п. 2-5 ч. 2 ст. 614 ГК РФ вариации
установления арендной платы могут быть применимы для определения в
договоре аренды части недвижимого имущества. Однако, как было уже
упомянуто выше, как правило, арендная плата устанавливается в виде
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно (п. 1 ч. 2 ст. 614 ГК РФ).
Правила и условия изменения размера арендной платы, закрепленные в ч.
3 ст. 614 ГК РФ, применимы к договору аренды части недвижимого имущества.
Сказанное позволяет сделать ряд выводов о наличии в гражданско-
правовой науке и правоприменительной практике следующих тенденций в
части существенных условий договора аренды части вещи: 1) отсутствие
легитимного перечня таких условий; 2) дискуссионность вопроса количества
существенных условий договора аренды недвижимого имущества и,
соответственно, договора аренды его частей; 3) отнесение в настоящем
1
Гарманов В.В. Основы методики обоснования арендной платы за земельные участки //
Вестник факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного
университета. 2017. № 3. С. 9.
56
исследовании к существенным условиям договора аренды части вещи
(недвижимого имущества) предмета договора и размера арендной платы; 4)
плюрализм мнений в сфере предмета договора аренды части недвижимого
имущества: его содержания и структуры; 5) выделение такой специфической
характеристики рассматриваемого вида договора аренды как предмет, не
являющийся самостоятельным объектом гражданских права; 6) плюрализм
мнений в части способов, критериев определения размеров арендной платы как
за части зданий и сооружений, так и за части земельного участка.
2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды части вещи
Отдельная самостоятельная статья 609 в ГК РФ посвящена регламентации
формы и государственной регистрации договора аренды.
По общему правилу, согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды должен
заключаться в письменной форме при наличии хотя бы одного из следующих
условий: 1) если он заключается на срок более года; 2) если хотя бы одной из
сторон является юридическое лицо, независимо от срока. Указанный перечень
условий исчерпывающий, норма носит императивный характер.
Применительно к договору аренды недвижимого имущества отметим, что
договор аренды здания или сооружения заключается во всяком случае в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими
сторонами (ч. 1 ст. 651 ГК РФ).
То есть, законодатель установил, что из способов совершения сделок,
закрепленных в ст. 434 ГК РФ, применяется только один – составление одного
документа.
Исходя из деления письменной формы гражданско-правовых договоров
на простую письменную форму и письменную нотариальную (ч. 1 ст. 158 ГК
РФ), следует указать, что договор аренды части вещи подлежит совершению в
простой письменной форме. Нотариального удостоверения таких сделок
законодатель не требует.
57
Законодатель установил особые условия для формы договора такой
аренды, которая в дальнейшем предусматривает переход права собственности
на арендуемое имущество к арендатору. Такой договор должен заключаться в
той же форме, что и договор купли-продажи такого имущества (ч. 3 ст. 609 ГК
РФ).
Следовательно, из абз. 2 ч. 1 ст. 651 ГК РФ делаем вывод, что не
соблюдение требований закона к форме договора аренды части здания или
сооружения влечет его недействительность.
В современной правовой науке, предположительно, в связи с
определенной четкостью законодательства в данном вопросе, проблематика
формы договора аренды недвижимого имущества, земельных участков и их
частей не поднимается. Исследователи, например, С.А. Айвазян, А.С. Липатова,
Е.В. Менис и др. ограничиваются отсылками к указанным нормам
действующего гражданского законодательства
1
.
Таким образом, касательно договора аренды части вещи следует указать,
что его форма письменная в случае с арендой недвижимого имущества и, как
правило, письменная в случаях с частями земельных участках.
Здесь следует указать на связь формы договора аренды части вещи и
момента начала действия такого договора, исходя из общего правила,
императивно установленного законодателем.
Договор аренды части вещи действителен с момента его заключения, а
если договор подлежит государственной регистрации, соответственно, с
момента государственной регистрации (ч. 1 ст. 425, ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
1
Айвазян С.А. Форма договора аренды нежилого помещения и порядок заключения
договора: правовые проблемы // Актуальные вопросы права, экономики и управления.
Сборник материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019.
С. 223; Липатова А.С. Существенные условия и форма договора аренды зданий и
сооружений в российском законодательстве / А.С. Липатова // INTERNATIONAL
SCIENTIFIC NEWS 2017. Сборник материалов XXVIII Международная научно-
практической конференции. Астрахань, 2017. С. 574; Менис Е.В. К вопросу о форме,
государственной регистрации и порядке заключения договора аренды земельного участка //
Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2018. № 2. С. 141.
58
Далее, переходя непосредственно к особенностям государственной
регистрации договора аренды части вещи, следует указать две группы
факторов, определяющих такую регистрацию.
Во-первых, посредством регистрации стороны устраняют возможные
риски исполнения договора, так, в частности арендатор может обезопасить себя
от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения
арендной платы и иных форс-мажоров со стороны арендодателя. Это группа
причин субъективного характера.
Иными словами, каждая из сторон договора аренды части вещи
посредством государственной регистрации такого договора закрепляет свои
договорные права и обязанности в государственном органе. Это в случае
необходимости повышает эффективности защиты нарушенных прав.
Во-вторых, к другой группе причин – объективного характера – следует
отнести те, что установлены законодателем и не позволяют пользоваться
арендованным имуществом без осуществления определенных правовых
действий. Так, сдача части помещения под торговую точку, магазин
подразумевает приведение в соответствие сведениям, содержащимся в ЕГРН,
документов на недвижимость.
Итак, по общему правилу, договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.
2 ст. 609 ГК РФ). При этом законодатель закрепил и требования об
обязательности государственной регистрации договоров аренды
непосредственно недвижимого имущества. В частности, договор аренды здания
или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ). Далее, согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, договор
аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не
подлежат государственной регистрации, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.
59
То есть, государственную регистрацию должны пройти договоры аренды
части здания или сооружения, части земельного участка, заключенные сроком
на один год или более.
Такие договоры с точки зрения срока действия являются долгосрочными,
а, значит, стороны именно таковых договоров нуждаются в особой защите со
стороны государства, гарантиях государственной защиты.
Исключением, по словам С.А. Айвазян, выступают договоры аренды
части вещи, когда в качестве части вещи служат только конструктивные
элементы здания или сооружения – стена, фасад, крыша и т.п., используемые
для размещения рекламных конструкций, оборудования сетей связи и др. Такие
элементы не являются и не могут являться, в силу действующего гражданского
законодательства самостоятельными объектами недвижимости, они передаются
в пользование не по своему прямому назначению, а значит, сделка не подлежит
государственной регистрации
1
.
Однако, согласно п. 7 вышеуказанного действующего постановления
Пленума ВАС РФ № 64 по соглашению сособственников общего имущества
(собственников помещений в здании) допустима передача отдельных частей
здания (крыши, несущей стены) в пользование. К таким договорам
применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и
они подлежат государственной регистрации применительно к ч. 2 ст. 651 ГК
РФ. Обременение в таком случае устанавливается на все здание в целом.
Правоприменительная практика поддерживает указанные положения.
Так, Арбитражный суд Омской области решением по делу № А46-6362/2019 от
13.06.2019 обязал Управление Росреестра по Омской области осуществить
государственную регистрацию договора аренды части крыши здания и
установить обременение на все здание. Истцом выступило ПАО «Мегафон»,
заключившее с юридическим лицом соответствующий договор для пользования
1
Айвазян С.А. Актуальные проблемы государственной регистрации договора аренды
нежилых помещений // Актуальные вопросы права, экономики и управления. Сборник
материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019. С. 226.
60
частью крыши в целях размещения оборудования базовой станции связи.
Объектом аренды в договоре была определена «…не являющаяся помещением
отдельная часть здания…», представляющая «…собой часть поверхности
крыши общей площадью 8 кв. м.». Управление Росреестра приостановило
государственную регистрация права, ссылаясь на п. 5 и 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ о
регистрации № 218-ФЗ, указывая, что предмет аренда невозможно
индивидуализировать, поскольку он не изолирован и не обособлен.
Суд, проанализировав нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 ФЗ о
регистрации № 218-ФЗ, пришел к выводу, что они не содержат запрета в
отношении государственной регистрации необособленной или
неизолированной части объекта недвижимости для отражения в
государственном кадастре сведений об обременениях вещных права
1
.
Как сказано выше, действующие сегодня правила осуществления
государственной регистрации договоров аренды части вещи вступили в силу в
2017 г. в рамках ФЗ о регистрации № 218-ФЗ. Эти правила устанавливают в
прямую взаимосвязь кадастровый учет частей недвижимого имущества,
сдаваемых в аренду, и регистрацию прав на такое имущество в ЕГРН.
До принятия Пленумом ВАС РФ постановления № 73, по заявлению ряда
исследователей, например, Р.С. Бевзенко, Д.М. Ветрова, А.В. Родина и др. при
аренде части помещения, если в правоустанавливающих документах
отсутствовали кадастровые либо технические паспорт, согласно которым
можно было определить предмет договора аренды части вещи,
государственными регистраторами принимались решения об отказе в
государственной регистрации
2
.
1
Архив Арбитражного суда Омской области. г. Омск. Решение по делу А46-6362/2019 от
13.06.2019.
2
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. 2018. № 1. С. 231; Родин А.В. Договор
аренды: его понятие и виды // Форум молодых ученых. 2017. № 6. С. 1509; Ветров Д.М.
Некоторые спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части
недвижимого имущества // Вестник Челябинского государственного университета. 2013. №
17. Вып. 37. С. 16.
61
Регистраторы при этом руководствовались действовавшей на тот период
времени нормой ч. 3 ст. 26 ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации прав,
согласно которой, если сдается в аренду часть здания, сооружения или
помещения, то к соответствующему договору аренды недвижимого имущества,
представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются
документы, а именно: кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения с
указанием размера арендуемой площади. Договор аренды части помещения
регистрировался в тот период как обременение прав арендодателя
соответствующей части помещения. Указанная норма утратила свою
юридическую силу с 1 января 2017 г.
При этом, нормы постановления Пленума ВАС РФ № 73 в части
государственной регистрации договора аренды части вещи имели еще и потому
принципиально важное значения, что закрепляли обязательность регистрации
такого договора как договора аренды. Тем самым разрешая вопрос о виде
такого договора и его месте в системе гражданско-правовых актов.
Теперь, в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 14 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ
государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением
существования части объекта недвижимости, на которую распространяются
ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости,
подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной
регистрации.
Основанием для государственного кадастрового учета служит
технический план, межевой план, подготовленные в результате проведения
кадастровых работ, согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ. При
этом в соответствии со ст. данного Закона в техническом плане фиксируются
сведения об объекте капитального строительства, а также о части либо частях
здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса. Тогда как в
межевой план представляет собой документ, в котором воспроизведены
сведения, внесенные в ЕГРН, а так же сведения о части или частях земельного